- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Kúpna zmluva na 1/3 bytu: Všetko, čo potrebujete vedieť
Kúpna zmluva je základný dokument pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. V prípade, že kupujete alebo predávate spoluvlastnícky podiel, napríklad 1/3 bytu, je dôležité poznať špecifiká takejto zmluvy a zákonné predpisy, ktoré sa na ňu vzťahujú. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o kúpnej zmluve na 1/3 bytu, vrátane jej náležitostí, práv a povinností zmluvných strán a daňových aspektov.
Základné pojmy a právny rámec
Kúpna zmluva na byt sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb.). Táto zmluva upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, pričom predávajúci sa zaväzuje previesť na kupujúceho vlastnícke právo k predmetu kúpy (v tomto prípade 1/3 bytu) a kupujúci sa zaväzuje zaplatiť zaň dohodnutú kúpnu cenu.
Účastníci kúpnej zmluvy:
- Predávajúci: Osoba, ktorá predáva svoj spoluvlastnícky podiel na byte.
- Kupujúci: Osoba, ktorá kupuje spoluvlastnícky podiel na byte.
Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, vystupujú všetci na jednej strane ako účastníci zmluvy.
Forma kúpnej zmluvy:
Zmluva, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, musí mať vždy písomnú formu (§ 46 ods. Občianskeho zákonníka).
Náležitosti kúpnej zmluvy na 1/3 bytu
Kúpna zmluva na 1/3 bytu musí obsahovať nasledovné podstatné náležitosti:
Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu
- Identifikácia zmluvných strán:
- Fyzická osoba: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
- Právnická osoba: Názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).
- Označenie predmetu kúpy:
- Byt: Katastrálne územie, obec, okres, súpisné číslo bytového domu, druh stavby, parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený, popis bytu a jeho príslušenstva, číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu.
- Spoluvlastnícky podiel: Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
- Pozemok: Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.
- Záväzok predávajúceho: Odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva.
- Záväzok kupujúceho: Prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.
- Vyhlásenie kupujúceho: O pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov.
Okrem týchto podstatných náležitostí je vhodné, aby kúpna zmluva obsahovala aj ďalšie dojednania, ako napríklad:
- Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich.
- Lehota a spôsob zaplatenia kúpnej ceny: Určenie, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúča sa zaplatenie kúpnej ceny realizovať vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.
- Technický stav bytu: Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu. Odporúča sa stav bytu dobre skontrolovať a podpísať odovzdávací a preberací protokol.
- Lehota na odovzdanie bytu: Určenie lehoty na odovzdanie bytu.
- Okamih prevodu vlastníckeho práva: Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva.
- Vyhlásenia predávajúceho: Napríklad, že na predmete prevodu neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb.
- Okamih prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy: Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy.
- Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy: Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy.
- Uvedenie stavu meračov: Uvedenie stavu meračov energií.
Kúpna cena a spôsob jej zaplatenia
Kúpna cena je vecou dohody zmluvných strán. Jedinou podmienkou je, aby nebola v rozpore s dobrými mravmi. Dojednaná kúpna cena môže byť nižšia alebo vyššia ako úradná hodnota nehnuteľnosti, avšak všetky poplatky a daň z prevodu nehnuteľnosti sa budú rátať z tej vyššej hodnoty.
Spôsob zaplatenia kúpnej ceny je taktiež ponechaný na dohode zmluvných strán.
Práva a povinnosti zmluvných strán
Povinnosti predávajúceho:
- Odovzdať kupujúcemu predmet kúpy v stave, ktorý zodpovedá dohodnutým podmienkam.
- Preukázať vlastnícke právo k predmetu kúpy.
- Upozorniť kupujúceho na všetky vady a ťarchy viaznuce na predmete kúpy.
Povinnosti kupujúceho:
- Prevziať predmet kúpy.
- Zaplatiť predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu včas a riadne.
- Zniesť ťarchy viaznuce na predmete kúpy, ak o nich vedel pri uzatvorení zmluvy.
Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov
Podľa § 140 Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. To znamená, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117 Občianskeho zákonníka).
Blízke osoby: Príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.
Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby
Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
Postup pri predaji spoluvlastníckeho podielu:
- Predávajúci (spoluvlastník) je povinný ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom.
- Ponuka musí obsahovať všetky podmienky predaja, vrátane kúpnej ceny.
- Spoluvlastníci majú lehotu na vyjadrenie, či majú záujem o kúpu podielu.
- Ak majú záujem viacerí spoluvlastníci, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov.
- Ak spoluvlastníci nemajú záujem o kúpu podielu, predávajúci môže predať podiel tretej osobe za rovnakých podmienok, ako boli ponúknuté spoluvlastníkom.
Ak predávajúci poruší predkupné právo spoluvlastníkov, títo sa môžu domáhať určenia relatívnej neplatnosti zmluvy, ktorou sa podiel previedol, a požadovať, aby im bol podiel ponúknutý na kúpu za rovnakých podmienok.
Daňové aspekty kúpnej zmluvy
Účastníci kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, to znamená, že z pohľadu daní z príjmov na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok.
Daň z príjmu fyzických osôb:
Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov. Existujú však výnimky, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane.
Oslobodenie od dane z príjmu:
- Vlastník bytu odpredá byt, prípadne obytný dom s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak mal v ňom trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov.
- Iné nehnuteľnosti okrem bytov a obytného domu s najviac dvoma bytmi boli nadobudnuté päť rokov pred ich predajom s podmienkami podľa § 4 ods. l písm. podľa § 9 zákona o daniach z príjmov.
Daň z príjmu právnických osôb:
Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú podľa § 18 ods. l príjmy (výnosy) okrem iných aj z nakladania s majetkom z titulu jeho predaja. Medzi majetok patrí aj nehnuteľnosť, ktorá sa využíva na podnikateľskú činnosť.
Prečítajte si tiež: Ako na Kúpnu Zmluvu na Byt
Vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. Konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva začne katastrálny úrad na základe návrhu podaného účastníkmi zmluvy, prípade niektorým z nich.
Potrebné dokumenty pre vklad do katastra:
- Návrh na vklad.
- Kúpna zmluva v troch vyhotoveniach (pre kataster) a navyše toľko vyhotovení, koľko je účastníkov.
- Úradne overený podpis prevodcu (predávajúceho) na všetkých vyhotoveniach zmluvy.
- Potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, že vlastník bytu (predávajúci) nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (ak nejde o prvý predaj bytu developerom).
Po doručení návrhu na vklad vlastníckeho práva vyznačí katastrálny úrad do predmetného listu vlastníctva tzv. plombu.