Nadobudnutie platnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov: Podmienky a úskalia

Tento článok sa zaoberá problematikou nadobudnutia platnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov, pričom sa zameriava na kritické aspekty, ktoré môžu ovplyvniť právnu istotu účastníkov. Cieľom je poukázať na niektoré dopady súčasnej úpravy zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov a nadväzujúcej judikatúry, ktoré podľa názoru autora zneprehľadňujú právne vzťahy a zbytočne ohrozujú právnu istotu strán.

Úvod do problematiky nájmu nebytových priestorov

Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len "ZNaPNP") bol prijatý v turbulentných časoch transformácie spoločnosti. Hoci mal za cieľ regulovať nájomné vzťahy v dynamicky sa rozvíjajúcom podnikateľskom prostredí, v súčasnosti sa javí ako prežitok, ktorý svojou formalistickosťou a nejasnosťami komplikuje právne vzťahy a ohrozuje právnu istotu.

Tento zákon má značný význam z hľadiska právnej regulácie podnikateľského prostredia. Stretáva sa s ním takmer každý podnikateľ v podstate hneď na začiatku podnikania pri prvom nájme administratívnych, obchodných alebo výrobných priestorov. A to samozrejme nehovoriac o podnikateľoch v realitnej oblasti, pre ktorých sú zmluvy podľa tohto zákona alfou a omegou podnikania.

V praxi to môže vyzerať tak, že nájomný vzťah funguje bez problémov, dokým jedného dňa neprídu právnici (napríklad v rámci due diligence) a nezačnú upozorňovať na možné dôvody neplatnosti nájomných zmlúv. Prípadne v horšom prípade príde samotný nájomca v sprievode právnikov a po mnohých rokoch fungujúceho nájomného vzťahu vyhlási, že zmluva je neplatná a on bez ohľadu na dohodnutú dobu nájmu a výpovedné dôvody odchádza.

Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov

Podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP musí zmluva o nájme nebytových priestorov obsahovať nasledovné náležitosti:

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

1. Predmet nájmu
2. Účel nájmu
3. Výšku nájomného
4. Splatnosť nájomného
5. Spôsob platenia nájomného
6. Čas nájmu (ak nejde o neurčitý čas)

Ak zmluva tieto náležitosti neobsahuje, podľa § 3 ods. 4 ZNaPNP je absolútne neplatná. Toto ustanovenie je často kameňom úrazu a dôvodom neplatnosti nájomných zmlúv.

Problémy s určením nájomného

Problematická býva najmä úprava nájomného. Nájomné je primárne ekonomickou kategóriou, až potom právnou. Strany zvažujú svoje ekonomické záujmy a predpoklady a nájomné si podľa svojej ekonomickej úvahy môžu dohodnúť pevnou čiastkou v určitej výške, ale napríklad aj percentom z obratu dosiahnutého v prenajatých priestoroch. Zároveň by z ekonomického hľadiska mohlo byť zmysluplné, dohodnúť si paušálnu čiastku zahŕňajúcu nájomné aj úhrady za služby poskytované spolu s nájmom (elektrická energia, vodné, stočné, teplo).

Podľa prevažujúceho výkladu § 3 ods. 3 ZNaPNP je však takáto dohoda sankcionovaná absolútnou neplatnosťou celej nájomnej zmluvy z dôvodu absencie výšky nájomného (NS ČR, 28 Cdo 3487/2006, 24.9.2007; VS Praha, 11 Cmo 29/96, 29.5.1996).

Podobne formalistický výklad sa aplikuje aj na splatnosť nájomného a spôsob platenia (aj keď judikatúra, ktorá by to potvrdzovala mi nie je známa). To znamená, že ak v nájomnej zmluve chýba presné určenie splatnosti nájomného a spôsob platenia (napr. prevodom - veď kto už by platil v hotovosti), je celá zmluva neplatná od počiatku a nenapraviteľne.

Forma zmluvy a podnájom

Podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP musí mať zmluva o nájme nebytových priestorov písomnú formu. Toto ustanovenie je jasné a v praxi asi nespôsobuje interpretačné ťažkosti (aj keď posúva nájom nebytových priestorov do výrazne formálnejšej roviny ako nájom pozemkov alebo bytov).

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Nejasnosti však môže spôsobiť forma podnájomnej zmluvy. Na jednej strane by sa zdalo, že analogicky s nájomnou zmluvou by zákonodarca mal aj v prípade podnájomnej zmluvy vyžadovať písomnú formu. Na druhej strane česká judikatúra dovodila, že písomná forma podnájomnej zmluvy nie je podmienkou jej platnosti (NS ČR, 25 Cdo 2075/2003, 17.3.2005; NS ČR 25 Cdo 578/2005, 28.2.2007).

Súdne obchádzanie formalizmu

Formalizmus základných náležitostí súdy niekedy obchádzajú cez konštrukciu nájmu nebytových priestorov podľa všeobecných ustanovení OZ v prípade, keď sa nebytové priestory prenajímajú ako súčasť celej budovy alebo spolu s inými "vecami" (napr. parkovacími miestami) ako vec hromadná. Pri prenájme budovy ako celku (hoci jej súčasťou sú nebytové priestory) súdy dovodili aplikáciu všeobecných ustanovení OZ (VS Praha, 12 Cmo 244/2008, 3.12.2008; NS SR, 2 Cdo 271/2004; NS SR, M Cdo 251/2002; NS ČR, 31 Cdo 1895/2002, 20.1.2004; NS ČR, 20 Cdo 1059/98, 27.6.2000 - citované rozhodnutia sa síce rozchádzajú v otázke, či v takom prípade bol potrebný súhlas obce podľa staršieho znenia § 3 ods. 2 ZNaPNP, všetky sú však zajedno v tom, že nájom sa bude posudzovať podľa § 663 a nasl. OZ).

Zaujímavá je v tomto kontexte konštrukcia predmetu nájmu nebytových priestorov spolu s parkovacími miestami ako hromadnej veci. V konaní vedenom pod sp. zn. 32 Odo 1263/2006 najvyšší súd rozhodoval o dovolaní vo veci nájomnej zmluvy na kancelárske priestory a parkovacie miesta. Podľa nižších súdov bola táto zmluva neplatná, pretože neobsahovala výšku nájomného samostatne pre kancelárske priestory (podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP). Ako však na druhom odbornom sympóziu NS ČR (Brno, december 2008) povedala sudkyňa JUDr. Hornochová, najvyšší súd sa chcel vyhnúť zneplatneniu fungujúcej nájomnej zmluvy a preto v rozhodnutí konštruoval kancelárske priestory spolu s parkovacími miestami ako vec hromadnú, ktorej nájom spadá pod § 663 a nasl. OZ. Tým pádom absencia dohody o nájme špecificky pre nebytové priestory nespôsobovala neplatnosť.

Účel nájmu a stavebné určenie

Účel nájmu musí byť podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP v zmluve vyjadrený. Účel okrem toho musí byť v súlade s účelom, na ktorý sú nebytové priestory stavebne určené ( § 3 ods. 2 ZNaPNP). Zmluva, ktorou sa priestory prenajímajú na iný účel, než na ktorý boli stavebne určené, je neplatná (NS ČR, 26 Odo 865/2006, 25.9.2007).

Čo však v prípade, ak stavebné určenie starých budov už nezodpovedá reálnemu užívaniu? Asi je vhodné budovu znovu skolaudovať na aktuálny účel ( § 85 stavebného zákona), pretože súd pri posudzovaní neplatnosti bude vychádzať zo stavebnoprávnych rozhodnutí, nie z faktického užívania (KS Hradec Králové, 21 Co 32/98, 1.7.1998). Na druhej strane však stojí názor najvyššieho súdu, podľa ktorého na základe kolaudačného rozhodnutie z roku 1895 nemožno zmluvu posúdiť ako neplatnú, keď boli priestory medzitým prestavané a fakticky užívané inak. Je neudržateľné, aby sa nebytové priestory v centre Prahy na základe kolaudačného rozhodnutia z roku 1895 napriek inému faktickému užívaniu považovali za "konírna a sklad pícnin" (NS ČR, 28 Cdo 1796/2007, 1.11.2007).

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Z hľadiska platnosti zmluvy je podstatné, aký účel je v nej uvedený. Ak nájomca fakticky užíva priestor v rozpore so stavebným určením, má voči nemu prenajímateľ výpovedný dôvod podľa § 9 ods. 2 písm. a) ZNaPNP, resp. by mohlo ísť o správny delikt podľa § § 105 a 106 stavebného zákona. Prípadná neplatnosť zmluvy sa však odvíja len od nesúladu zmluvného dojednania so stavebným určením (VS Praha, 11 Cmo 13/96, 20.3.1996).

Ako však riešiť situáciu, keď si nájomca najíma nebytové priestory stavebne určené na užívanie ako reštaurácia, za účelom ich rekonštrukcie a následného skolaudovania a užívania ako kancelárskych priestorov? Zdá sa, že z formalistického hľadiska je potrebné v zmluve vyjadriť účel nájmu ako prevádzkovanie reštaurácie, čo však z hľadiska zámeru strán nedáva zmysel. Podobne problematické sa javí zmluvné vymedzenie účelu nájmu ako administratíva (kancelárie), keďže na takéto dojednanie by analogicky dopadali úvahy o nemožnosti uzavrieť nájomnú zmluvu pred kolaudáciou priestorov.

Ukončenie nájmu a výpovedné dôvody

Ďalšou nejasnou časťou ZNaPNP sú ustanovenia o ukončení nájmu, najmä § 9 ustanovujúci výpovedné dôvody. Zo znenia citovaného ustanovenia jednoznačne nevyplýva, či toto ustanovenia je kogentné a či možno niektoré z výpovedných dôvodov dohodou strán vylúčiť, prípadne upraviť, alebo či možno doplniť ďalšie výpovedné dôvody.

Judikatúra dovodila, že toto ustanovenie je kogentné v tom zmysle, že zákonom ustanovené výpovedné dôvody nemožno dohodou strán vylúčiť (OS Rimavská Sobota, 6 C 33/2007, 4.9.2007; NS ČR 28 Cdo 3454/2007, 23.1.2008). Je však možné dohodnúť ďalšie výpovedné dôvody (NS ČR, 26 Cdo 1167/2001, 25.2.2003).

Otvorenou podľa mňa ostáva otázka, či možno zákonom ustanovené dôvody zmluvne upraviť (napr. viazať výpoveď z dôvodu omeškania s platením nájomného podľa § 9 ods. 2 písm. b) ZNaPNP na písomnú výzvu a poskytnutie dodatočnej lehoty na plnenie). Z uvedenej judikatúry sa skôr zdá, že toto možné nie je (hoci pri existencii takéhoto dojednania by výpoveď prenajímateľa bez dohodnutej písomnej výzvy mohla byť podľa môjho názoru považovaná za výkon práva v rozpore s dobrými mravmi).

Ukončenie zmluvy z dôvodu zmeny stavby

Ukončenie zmluvy o nájme nebytových priestorov z dôvodu vydania rozhodnutia o zmene stavby, v dôsledku ktorej nájomca nemôže prenajatý priestor užívať, prináša viacero praktických problémov. Ako vyplýva z § 9 ods. 2 písm. f) Zákona, predpokladom uplatnenia výpovedného dôvodu, ktorým je zmena stavby brániaca užívať nebytový priestor, je vydanie rozhodnutia o zmene stavby, ktorá bráni užívať nebytový priestor.

Znenie § 9 ods. 2 písm. f) Zákona umožňuje viaceré alternatívy výkladu a možno polemizovať o tom, či na podanie platnej výpovede prenajímateľom nájomcovi (i) postačuje samotné nadobudnutie právoplatnosti rozhodnutia stavebného úradu, ktorého súčasťou bude špecifikácia prác brániacich v užívaní nebytového priestoru alebo (ii) postačuje, aby počas vykonávania stavebných prác bolo znemožnené jeho užívanie alebo (iii) či je rozhodujúci až konečný stav, t. j. či priestor nebude možné užívať po vykonaní stavebných úprav (napríklad z dôvodu, že zanikol).

Z § 9 Zákona možno rozumieť, že účelom zákonodarcu bola kogentná špecifikácia dôvodov vedúcich k trvalému ukončeniu zmluvy o nájme výpoveďou, a teda že cieľom zákonodarcu bolo umožniť ukončiť zmluvný vzťah s prihliadnutím na nemožnosť užívania nebytového priestoru po vykonaní stavebných úprav, t. j. že za rozhodujúci je potrebné považovať stav, v akom sa nebytové priestory majú v zmysle právoplatného stavebného povolenia nachádzať po vykonaní stavebných úprav.

Z rozhodovacej praxe súdov a odbornej literatúry vyplýva, že ani otázka vykonania tzv. „iných stavebných úprav“ vyžadujúcich vydanie stavebného povolenia v kontexte ukončenia platnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov nie je komplexne riešená. Podľa zákona č. 50/1976 Zb. Len samotné vykonanie stavebných úprav (napr. rozdelenie priestorov, výmena podlahovej krytiny, rozvodov vody, elektriny) bez ohľadu na trvanie prác a bez toho, aby nimi došlo ku kvantitatívnej zmene predmetu nájmu, nie je dostatočné na ukončenie zmluvy o nájme. Stavebné úpravy však nesmú mať charakter len udržiavacích prác. Malo by ísť o práce vyžadujúce si vypratanie, vybúranie a vyčistenie predmetu nájmu až na jeho skelet a v dôsledku ktorých by bolo možné užívať predmet nájmu až po vydaní kolaudačného rozhodnutia.

Okrem vyššie uvedených úprav by malo dôjsť aj k faktickému zániku predmetu nájmu v rozsahu vymedzenom v zmluve o nájme, t.j. časti stavby užívanej nájomcom. Na zánik zmluvy o nájme nebytového priestoru zánikom, resp. zničením predmetu nájmu je potrebné aplikovať právnu úpravu Občianskeho zákonníka o skončení nájmu, keďže Zákon túto otázku nerieši. Podľa § 680 ods. 1 Občianskeho zákonníka, „zničením prenajatej veci nájomná zmluva zaniká“. V zmysle odbornej literatúry sa zničením veci rozumie „zánik jej podstaty, čím sa vec stáva nespôsobilou na ďalšie užívanie. Vec, ktorú nie je možné použiť z hľadiska jej podstaty, prestáva byť spôsobilým predmetom nájmu („nie je čo užívať“)“.

tags: #nadobudnutie #platnosti #zmluvy #o #nebytovych #priestorov