Kúpna zmluva na byt s ťarchou doživotného bývania: Vzor a dôležité aspekty

Kúpna zmluva na byt s ťarchou doživotného bývania je špecifický typ zmluvy, ktorý vyžaduje pozornosť a dôkladné zváženie všetkých aspektov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku, vrátane vzoru zmluvy, potrebných náležitostí a právnych aspektov.

Úvod do problematiky

Darovacia zmluva s vecným bremenom doživotného užívania umožňuje darcovi previesť vlastníctvo nehnuteľnosti na obdarovaného, pričom si ponecháva právo v nej doživotne bývať. Tento typ darovania je často využívaný v rodinných vzťahoch, kde si rodičia chcú zabezpečiť bývanie aj po prevode majetku na deti. Aby bola táto zmluva právne záväzná a jednoznačne definovala práva a povinnosti oboch strán, je potrebné ju správne spísať a zapísať do katastra nehnuteľností.

Čo je darovacia zmluva?

Darovacia zmluva je právny úkon, ktorým darca bezodplatne prenecháva svoj majetok obdarovanému, a ten ho prijíma. Bezodplatnosť je základným princípom darovania, čo znamená, že darca nemôže žiadať od obdarovaného žiadne protiplnenie. Ak by v darovacej zmluve bolo uvedené protiplnenie, zmluva by nebola platná.

Písomná forma darovacej zmluvy

Písomná forma darovacej zmluvy je povinná, ak je predmetom darovania nehnuteľnosť. Vlastnícke právo k daru prechádza na obdarovaného momentom právoplatného rozhodnutia príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva na základe darovacej zmluvy. Podpis darcu na takejto zmluve musí byť úradne osvedčený (notárom alebo obecným/mestským úradom).

Právna úprava darovacej zmluvy

Darovanie je právne upravené predovšetkým v § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka a § 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Niektoré osobitné zákony darovanie vylučujú, napr. zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení nepripúšťa darovanie nehnuteľného majetku obce, ak iný osobitný zákon neustanoví inak.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Vecné bremeno: Právo doživotného užívania

Vecné bremeno je právny nástroj, ktorý umožňuje užívanie nehnuteľnosti v prospech inej osoby. Jeho definícia je upravená v Občianskom zákonníku a stanovuje, že vlastník nehnuteľnosti je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo vykonať v prospech oprávnenej osoby. Typickým príkladom vecného bremena je právo dožitia, ktoré umožňuje pôvodnému vlastníkovi zostať v nehnuteľnosti aj po jej prevode na inú osobu.

Vznik vecného bremena

Vecné bremeno môže vzniknúť niekoľkými spôsobmi:

  1. Zmluvou: Najčastejšie sa zriaďuje zmluvou medzi dvoma stranami.
  2. Závetom: Poručiteľ určí, že po jeho smrti získa konkrétna osoba právo užívať nehnuteľnosť.
  3. Dohodou dedičov: Ak vzniknú spory o užívanie nehnuteľnosti.
  4. Rozhodnutím súdu: V prípade majetkových sporov.
  5. Zo zákona: Niektoré vecné bremená vznikajú automaticky na základe platných právnych predpisov.
  6. Vydržaním: Dlhodobým užívaním nehnuteľnosti v dobrej viere.

Vplyv vecného bremena na hodnotu nehnuteľnosti

Vecné bremená môžu mať výrazný vplyv na trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Ak nehnuteľnosť nesie bremeno doživotného užívania, môže byť pre potenciálnych kupcov menej atraktívna.

Zánik vecného bremena

Výmaz vecného bremena (doživotného užívania nehnuteľnosti) z katastra nehnuteľností môže nastať na základe dohody zmluvných strán. Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je však potrebné aj povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom.

Náležitosti darovacej zmluvy s vecným bremenom

Darovacia zmluva na nehnuteľnosť s vecným bremenom doživotného užívania musí obsahovať niekoľko náležitostí:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

  1. Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o darcovi aj obdarovanom (meno a priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalé bydlisko, IČO a sídlo spoločnosti).
  2. Špecifikácia nehnuteľnosti: Presný popis darovanej nehnuteľnosti (typ nehnuteľnosti, rozloha nehnuteľnosti, údaje z katastra nehnuteľností).
  3. Definícia vecného bremena: Vecné bremeno musí byť v zmluve jasne definované (rozsah a spôsob užívania nehnuteľnosti).
  4. Súhlas obdarovaného: Výslovný súhlas obdarovaného s vecným bremenom.
  5. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je obdarovaných viac, zmluva musí upravovať aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných.
  6. Vyhlásenie o technickom stave bytu: Odporúča sa stav bytu dobre skontrolovať ešte pred podpisom zmluvy a strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu.
  7. Vyhlásenia darcu: Že je oprávnený s bytom nakladať v plnom rozsahu, že byt nie je predmetom žiadnych sporov, že na byte neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva, ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.
  8. Podmienky vrátenia daru zo zákona: Uvedenie, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi.
  9. Podmienky odstúpenia od zmluvy: Zmluvné strany môžu odstúpiť od zmluvy zo zákonných dôvodov alebo z dôvodov uvedených v zmluve.
  10. Iné podmienky darovania: Darca môže dať v zmluve obdarovanému aj príkaz alebo zákaz nejako s bytom nakladať.
  11. Náklady na užívanie, opravy a údržbu: Zmluvné strany si môžu dohodnúť mieru účasti oprávneného z vecného bremena na nákladoch na užívaní, údržbe a opravách predmetu daru.

Postup pri darovaní bytu s vecným bremenom

  1. Vypracovanie darovacej zmluvy: Zmluva musí obsahovať všetky vyššie uvedené náležitosti. Odporúča sa využiť služby advokáta.
  2. Osvedčenie podpisov: Podpisy darcu aj obdarovaného musia byť úradne osvedčené (notárom alebo obecným/mestským úradom).
  3. Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností: Návrh sa podáva na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore.
  4. Zaplatenie správneho poplatku: Podanie návrhu na vklad je spoplatnené.
  5. Rozhodnutie o povolení vkladu: Po kladnom posúdení katastrálny úrad povolí vklad vlastníckeho práva.

Správne poplatky

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra je spoplatnené. Za obyčajné podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva spolu so zriadením vecného bremena zaplatíte 132 eur (2x 66 eur). V prípade, ak by ste chceli, aby bol vklad do katastra zapísaný v urýchlenom konaní do 15 dní od podania návrhu, zaplatíte 532 eur (2x 266 eur). Pri elektronickom podaní sú správne poplatky polovičné, teda 66 eur (2x33 eur) pri štandardnom návrhu na vklad a 266 eur (2x133 eur) pri zrýchlenom vklade. Ak je k návrhu na vklad priložené aj tlačivo - oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, poplatky sa znižujú o ďalších 15 eur.

Povinnosti nového vlastníka

Po právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu na nového vlastníka bytu čaká ešte minimálne jedna povinnosť, ktorú musí splniť:

  1. Oznámiť správcovi bytového domu zmenu vlastníka bytu: Treba si zistiť u konkrétneho správcu, čo potrebuje na zaevidovanie zmeny vlastníka.
  2. Podať daňové priznanie pre daň z nehnuteľnosti: Daňové priznanie je potrebné podať do 31. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom ste nadobudli byt.

Darovacia zmluva a manželia

Z § 143 Občianskeho zákonníka vyplýva, že veci nadobudnuté za trvania manželstva darom sa nestávajú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Pri nadobudnutí veci darom, kedy je obdarovaným len jeden manžel, nadobúda túto vec obdarovaný manžel do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1. Pri nadobudnutí veci darom, kedy sú obdarovaní obaja manželia, sa darovaná vec stáva predmetom ich podielového spoluvlastníctva (nikdy však nie bezpodielového spoluvlastníctva). Ak by bol predmet darovania darovaný obidvom manželom bez bližšej špecifikácie spoluvlastníckeho podielu, platí, že manželia nadobudnú predmet darovania každý v spoluvlastníckom podiele 1/2.

Manželia si medzi sebou nemôžu darovať majetok nachádzajúci sa v BSM. Darovanie medzi manželmi však je možné v prípade vecí, ktoré patria do výlučného vlastníctva len jedného z manželov. Ak chce jeden z manželov tretej osobe darovať majetok, ktorý je súčasťou BSM, je potrebný súhlas druhého manžela.

Darovanie s právom doživotného užívania a predkupné právo

Darovať môžete aj spoluvlastnícky podiel k bytu. V takomto prípade však, rovnako ako pri predaji spoluvlastníckeho podielu, musíte brať do úvahy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci vždy, okrem prípadu, keď sa podiel prevádza (či už predajom alebo darovaním) na blízku osobu. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade (rodičia a deti, starí rodičia a vnuci), súrodenec a manžel.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

So zriadením vecného bremena doživotného užívania musia súhlasiť všetci spoluvlastníci aj v prípade, ak je predmetom darovania spoluvlastnícky podiel.

Vzor darovacej zmluvy s vecným bremenom doživotného užívania

Nižšie uvedený vzor darovacej zmluvy s vecným bremenom doživotného užívania slúži len ako ilustračný príklad. Pre konkrétny prípad odporúčame využiť služby advokáta, ktorý zmluvu prispôsobí individuálnym potrebám a okolnostiam.

DAROVACIA ZMLUVA

uzavretá podľa § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka

medzi

I. Katarína Slaná, nar. č. ………………., bytom ……………….,

a

II. Milan Slaný, nar. č. ………………., bytom ……………….,

(ďalej len "Darcovia")

a

Martin Slaný, nar. č. ………………., bytom ……………….,

(ďalej len "Obdarovaný")

Článok I.Predmet zmluvy

I. Darcovia majú v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov 4-izbový byt na druhom poschodí s číslom 5 v bytovom dome na Dunajskej ulici súpisné číslo 10 postavený na parcele číslo 123 v zastavanom území Bratislava, zapísaný v katastri na katastrálnom úrade v Bratislave na liste vlastníctva č. 456 kat. úz. Bratislava, výmera podlahy 120 m2. Byt pozostáva zo 4 izieb, z kuchyne, kúpeľne, chodby, toaliet, balkóna.

Článok II.Darovanie

II. Darcovia darujú svojmu synovi Martinovi Slanému byt opísaný v bode I.

III. Darcovia vyhlasujú, že obdarovaného oboznámili so stavom darovaného bytu.

Článok III.Vecné bremeno

IV. Obdarovaný zriaďuje v prospech darcov Milana Slaného a Kataríny Slanej bezplatne vecné bremeno, ktoré zodpovedá ich právu doživotne užívať celý byt vymedzený v bode I tejto zmluvy.

V. Práva zodpovedajúce zriadenému vecnému bremenu oprávnení nadobudnú vkladom do katastra.

Článok IV.Záverečné ustanovenia

VI. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpisujú.

V Bratislave, dňa ……………….

……………………………………….Darcovia

……………………………………….Obdarovaný

tags: #kupna #zmluva #na #byt #s #tarchou

Ďalšie články