Prenájom nehnuteľnosti a živnosť: Podmienky a aspekty

Článok sa zaoberá problematikou prenájmu nehnuteľností na Slovensku a podmienkami, ktoré sú s tým spojené, najmä z pohľadu živnostenského zákona a zákona o dani z príjmov. Cieľom je objasniť rôzne možnosti a podmienky, za ktorých môžu fyzické a právnické osoby prenajímať nehnuteľnosti a ako správne kvalifikovať túto činnosť pre účely živnostenského zákona a zdaňovania príjmov.

Prenájom nehnuteľnosti bez živnosti vs. so živnosťou

Pri prenájme nehnuteľnosti je dôležité zvážiť, či je potrebné založiť si živnosť alebo nie. Rozhodnutie závisí od rozsahu poskytovaných služieb a od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.

A. Nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku

Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá nie je zaradená do obchodného majetku, môžete si uplatniť len bežné výdavky súvisiace s riadnou prevádzkou. V takomto prípade sa nevypláca vkladať do obchodného majetku byt alebo dom, ktorý je starší, prípadne ak ich chcete prenajímať len krátky čas a následne predať.

Podmienky prenájmu nehnuteľnosti ako nepodnikateľ:

• Nemôžete využívať 40-percentné paušálne výdavky.
• V daňovom priznaní si môžete uplatniť len skutočné výdavky.
• Je potrebné viesť zjednodušenú daňovú evidenciu, jednoduché alebo podvojné účtovníctvo.
• Môžete využiť oslobodenie od dane, a to do výšky 500 eur v úhrne za rok.

B. Nehnuteľnosť je zaradená do obchodného majetku

Zaradenie bytu alebo domu do obchodného majetku môže byť výhodné, pretože umožňuje optimalizáciu dane z príjmu z prenájmu aj prostredníctvom odpisov. Do obchodného majetku je možné zahrnúť nehnuteľnosť aj v prípade, ak nepodnikáte, stačí sa zaregistrovať na finančnej správe ako prenajímateľ.

Podmienky prenájmu nehnuteľnosti ako nepodnikateľ (s nehnuteľnosťou v obchodnom majetku):

• Môžete si uplatniť len preukázateľné výdavky.
• Okrem bežných nákladov na energie si môžete uplatniť aj náklady na rekonštrukciu, obstaranie formou odpisov, opravy a udržiavanie.
• O nehnuteľnosti budete účtovať v knihe dlhodobého hmotného majetku (pri jednoduchom účtovníctve) alebo ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (pri podvojnom účtovníctve), alebo môžete viesť evidenciu podľa zákona o dani z príjmov.

C. Prenájom nehnuteľnosti so živnosťou

Živnosť môže byť pri prenájme výhodná, ak chcete prenajímať viac nehnuteľností alebo poskytovať aj doplnkové služby. Pri príjmoch za rok 2017 si môžete uplatniť paušál na 60 percent dosiahnutých príjmov, maximálne 20-tisíc ročne.

Prečítajte si tiež: Opatrovateľské platy v Rakúsku: Prehľad

Podmienky prenájmu nehnuteľnosti so živnosťou:

• Musíte požiadať o vydanie živnostenského oprávnenia na výkon činnosti prenájom nehnuteľností na obvodnom úrade, odbore živnostenského podnikania (jednotné kontaktné miesto).
• Považujete sa za samostatne zárobkovo činnú osobu, musíte platiť odvody do zdravotnej poisťovne a prípadne aj sociálne odvody.
• Priznávate celý príjem, nemôžete využiť oslobodenú časť 500 eur, avšak môžete si za istých okolností uplatniť nezdaniteľnú časť na daňovníka (3 803,33 eura), prípadne na manželku rovnakú sumu a daňový bonus na dieťa (256,92 eura).
• Môžete sa rozhodnúť medzi preukázateľne vynaloženými výdavkami a paušálnymi výdavkami (60 %).
• V daňovom priznaní môžete vykázať aj stratu.

Živnostenské oprávnenie a prenájom nehnuteľností

Samotný prenájom nehnuteľností nie je živnosťou. Takýto prenájom sa však považuje za živnosť, ak okrem základných služieb spojených s prenájmom sú poskytované aj ďalšie služby (napr. služby hotelového typu). Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú najmä dodávka elektriny, tepla, vody, plynu, odvoz domového a komunálneho odpadu, odvádzanie splaškov, upratovanie spoločných priestorov a pod.

Ak sa rozhodnete prenajímať chatu, chalupu, byt či dom a nebudete okrem prenájmu poskytovať iné ako základné služby, nemusíte na to mať živnostenské oprávnenie. Odporúča sa ohlasovacia voľná živnosť „Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom“.

Zoznam voľných živností v oblasti nehnuteľností a prenájmu:

• Správa bytového alebo nebytového fondu.
• Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom.
• Prenájom hnuteľných vecí.
• Údržba bytového alebo nebytového fondu.

Verejnoprávna úprava prenájmu nehnuteľností

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, týkajúci sa nakladania so svojím majetkom, a teda aj možnosti tento majetok prenajať, je prelomený verejnoprávnou úpravou zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti osobitné živnostenské oprávnenie.

Z uvedeného vyplýva, že je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky, t. j.:

1. aby išlo o prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov,
2. aby sa popri prenájme poskytovali aj iné než základné služby spojené s prenájmom.

Základnými službami treba rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Za takéto služby v praxi možno považovať napr.: dodávku tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a pod.

Prečítajte si tiež: Nároky na neplatené voľno učiteľov

Rozšírenie predmetu podnikania

Eseročky a živnostníci si môžu rozšíriť predmet podnikania počas svojej existencie kedykoľvek.

Daňové aspekty prenájmu

Príjmy z prenájmu patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. v § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov (resp. v § 5 - t. j. činnosť).

Príjmy z prenájmu sú v súlade s ust. § 6 ods. sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti. Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu je dôležité rozlišovať, či má prenajímateľ nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku alebo nie.

Oslobodenie od dane

Je možné využiť oslobodenie príjmov do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie podľa § 9 ods. 1 písm.

Evidencia príjmov a výdavkov

Je potrebné viesť evidenciu príjmov a výdavkov (v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve) alebo evidovať nehnuteľnosť v daňovej evidencii podľa § 6 ods.

Prečítajte si tiež: Úmrtie rodinného príslušníka a voľno

Medzi preukázateľné výdavky patria napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Krátkodobý a dlhodobý prenájom

Možnosti a podmienky krátkodobého a dlhodobého prenájmu nebytových a bytových priestorov, ich častí a iných nehnuteľností určených na ubytovanie sú v právnom poriadku Slovenskej republiky upravené vo viacerých právnych predpisoch.

tags: #volna #zivnost #prenajom #podmienky