Kúpna zmluva na byt s ťarchou: Vzor a dôležité aspekty

Kúpna zmluva na byt je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníctva bytu z predávajúceho na kupujúceho. Ak je byt zaťažený ťarchou, ako napríklad vecným bremenom alebo záložným právom, je dôležité, aby zmluva obsahovala špecifické ustanovenia, ktoré túto skutočnosť zohľadňujú. Tento článok poskytuje vzor kúpnej zmluvy na byt s ťarchou a vysvetľuje kľúčové aspekty, ktoré je potrebné zvážiť.

Úvod

Kúpna zmluva na byt je komplexný dokument, ktorý by mal byť vypracovaný s náležitou starostlivosťou a s ohľadom na všetky relevantné právne predpisy. V prípade, že je byt zaťažený ťarchou, je obzvlášť dôležité, aby zmluva jasne definovala práva a povinnosti oboch strán v súvislosti s touto ťarchou.

Identifikácia zmluvných strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Príklad:

• Predávajúci: Meno a priezvisko: [Meno a priezvisko], rod.: [Rodné priezvisko], Trvalý pobyt: [Adresa], Štátna príslušnosť: slovenská, IBAN: [IBAN], Fyzická osoba/Manželia/Živnostník/Spoločnosť (ďalej aj ako „predávajúci")
• Kupujúci: Meno a priezvisko: [Meno a priezvisko], rod.: [Rodné priezvisko], Trvalý pobyt: [Adresa], Štátna príslušnosť: slovenská, IBAN: [IBAN], Fyzická osoba/Manželia/Živnostník/Spoločnosť (ďalej aj ako „kupujúci")

Predmet zmluvy

Predmetom zmluvy je nehnuteľnosť, ktorá je predmetom prevodu. V zmluve je potrebné presne špecifikovať byt, jeho príslušenstvo a podiel na spoločných častiach domu a pozemku. Dôležité je uviesť údaje z katastra nehnuteľností, ktoré sú dostupné na stránke katasterportal.sk.

Príklad:

Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá nie je predmetom nájomného vzťahu, a ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom [Názov okresného úradu], katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. [Číslo listu vlastníctva], pre okres [Názov okresu], obec [Názov obce], katastrálne územie [Názov katastrálneho územia], a to:

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosť s ťarchou - kúpna zmluva

• 3-izbového bytu číslo: [Číslo bytu], umiestneného na poschodí č. [Číslo poschodia] bytového domu, vchod č. [Číslo vchodu], nachádzajúceho sa na ulici [Názov ulice] v [Názov obce], so súpisným číslom bytového domu [Súpisné číslo domu] (ďalej aj ako „dom“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. [Číslo parcely], druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera [Výmera] m2 (ďalej len „byt“),
• spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele [Podiel],
• spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, (ďalej aj ako „pozemok“), a to v podiele [Podiel].

Predávajúci je rovnako výlučný vlastník vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku II. ods. 3. tejto zmluvy.

Predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva, nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.

Popis bytu a príslušenstva

V zmluve je potrebné podrobne popísať byt a jeho príslušenstvo, ako napríklad kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica. Uvádza sa podlahová plocha bytu a jeho príslušenstva. Dôležitý je aj výpis vybavenia bytu.

Príklad:

Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je 0 m2, z toho podlahová plocha bytu je 0 m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je 0 m2. Podlahová plocha balkóna je 0 m2. Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami. Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT… Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. V zmluve je potrebné určiť a popísať tieto časti, zariadenia a príslušenstvo.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Príklad:

Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie.

Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov.

Príslušenstvom domu sú napr. kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu… (táto časť sa uvedie len v prípade, ak k domu prislúcha určité príslušenstvo).

Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci by mal vyhlásiť, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Úprava práv k pozemku

V zmluve je potrebné upraviť práva k pozemku, na ktorom je dom postavený. Uvádza sa parcela registra, číslo parcely, druh pozemku, výmera a list vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Kúpna cena a platobné podmienky

V zmluve sa uvádza dohodnutá kúpna cena a platobné podmienky. Je potrebné presne definovať spôsob a termín zaplatenia kúpnej ceny.

Príklad:

Dohodnutá kúpna cena nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy je 30.000 €, slovom: tridsaťtisíc eur. Kúpna cena nehnuteľností bude zaplatená zo strany kupujúceho v deň podpisu kúpnej zmluvy vložením kúpnej ceny na účet určený predávajúcimi číslo: 123456789/9999 vedený v Superextrabanke, a. s.

Odovzdanie predmetu prevodu

Zmluvné strany si môžu dohodnúť presné podmienky odovzdania bytu. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami.

Príklad:

Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami (ďalej len „preberací protokol“), a to [Dátum]. Kupujúci je povinný sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť. V prípade, ak sa kupujúci písomne ospravedlní a nezúčastní sa preberania, predávajúci určí jeden náhradný termín. Na prevzatie predmetu prevodu môžu kupujúci splnomocniť inú fyzickú osobu písomným splnomocnením s úradne overeným podpisom splnomocniteľa. V prípade, ak sa kupujúci, resp. splnomocniteľ kupujúceho nezúčastní ani náhradného termínu prevzatia predmetu prevodu, pričom kupujúci zaplatil úplne kúpnu cenu predmetu prevodu podľa čl. VI. zmluvy, zmluvné strany sa dohodli a sú uzrozumené s tým, že predmet prevodu sa považuje za prevzatý bez pripomienok.

V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

Osobitné dojednania (Ťarchy)

V tejto časti zmluvy je potrebné uviesť všetky ťarchy, ktoré viaznu na predmete prevodu. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva. Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.

Príklady ťarchy:

• Vecné bremeno: Ak na byte viazne vecné bremeno (napr. právo doživotného užívania), je potrebné ho v zmluve presne špecifikovať. Uvádza sa, v prospech koho je vecné bremeno zriadené a aký je jeho obsah. Kupujúci vstupuje do práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena.
• Záložné právo: Ak je byt zaťažený záložným právom (napr. v prospech banky), je potrebné uviesť, v prospech koho je záložné právo zriadené a aká je výška zabezpečenej pohľadávky. V zmluve sa môže dohodnúť, že predávajúci záložné právo pred prevodom vlastníctva vymaže, alebo že kupujúci prevezme dlh zabezpečený záložným právom.
• Iné ťarchy: Ak na byte viaznu iné ťarchy (napr. exekúcia), je potrebné ich v zmluve presne špecifikovať a dohodnúť sa na spôsobe ich odstránenia.

Záverečné ustanovenia

V záverečných ustanoveniach sa uvádzajú informácie o nákladoch spojených s osvedčením podpisov a katastrálnym konaním. Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.

Príklad:

Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu túto podpisujú ako prejav svojej slobodnej, vážnej a určitej vôle.

Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.

Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy, 2 rovnopisy budú predložené Okresnému úradu [Názov okresného úradu], katastrálnemu odboru.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Okrem kúpnej zmluvy je potrebné podať aj návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis.

Zánik vecného bremena

Výmaz vecného bremena (doživotného užívania nehnuteľnosti) z katastra nehnuteľností môže nastať na základe dohody zmluvných strán. Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je však potrebné aj povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, ako vyplýva z § 151p Občianskeho zákonníka.

Záver

Kúpna zmluva na byt s ťarchou je zložitý právny dokument, ktorý vyžaduje odbornú starostlivosť. Je dôležité, aby zmluva obsahovala všetky potrebné náležitosti a aby boli jasne definované práva a povinnosti oboch strán v súvislosti s ťarchou. V prípade akýchkoľvek nejasností je vhodné sa poradiť s právnikom.

tags: #kupna #zmluva #na #byt #s #tarchou