Kúpna zmluva na nehnuteľnosť: Všetko, čo potrebujete vedieť

Kúpna zmluva je základným dokumentom pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. V tomto článku sa pozrieme na to, čo by mala obsahovať, na čo si dať pozor a aké sú špecifiká kúpnej zmluvy na byt, nebytový priestor alebo garáž.

Právny rámec kúpnej zmluvy

Na Slovensku sa kúpna zmluva uzatvára podľa Občianskeho zákonníka (§ 588 a nasl.). Ak sú zmluvné strany podnikateľské subjekty, je možné zmluvu uzavrieť aj podľa Obchodného zákonníka, avšak kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka. Zo zmluvy vzniká predávajúcemu povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí mať písomnú formu (§ 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Mala by obsahovať nasledovné náležitosti:

Označenie zmluvných strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Predmet zmluvy

V zmluve musí byť presne vymedzený predmet prevodu podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona. To zahŕňa:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

• Katastrálne územie
• Parcelné číslo pozemku
• Informácie o evidencii parcely registra "C" alebo "E"
• Druh pozemku
• Výmera pozemku
• Súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom sa stavba nachádza

Ak ide o byt alebo nebytový priestor, je potrebné uviesť aj číslo bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku. V zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku, aj by bola nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve.

Príklad:

"Predávajúci je výlučným vlastníkom 3-izbového bytu číslo 10, umiestneného na 2. poschodí bytového domu, vchod číslo 5, nachádzajúceho sa na ulici Hlavná 123 v Bratislave, so súpisným číslom 456, postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. 789, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera 400 m2 (ďalej len „byt“), spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele 100/1000, spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, (ďalej aj ako „pozemok“), a to v podiele 100/1000."

Popis bytu a príslušenstva

Je dôležité uviesť popis konkrétneho bytu a jeho príslušenstva. Príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali. Výpis vybavenia bytu je podstatnou náležitosťou zmluvy.

Príklad:

"Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je 80 m2, z toho podlahová plocha bytu je 75 m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je 5 m2. Podlahová plocha balkóna je 3 m2."

Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Je potrebné ich presne definovať.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Príklad:

"Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov."

Kúpna cena

Kúpna cena je vecou dohody zmluvných strán. Mala by byť dojednaná v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi (§ 589 Občianskeho zákonníka), inak je zmluva neplatná podľa § 40a. Spôsob zaplatenia kúpnej ceny je taktiež ponechaný na dohode zmluvných strán.

Príklad:

"Dohodnutá kúpna cena za predaj nehnuteľnosti predstavuje sumu vo výške 100.000,- Eur (slovom: stotisíc Eur), ktorá bude zaplatená predávajúcemu bezhotovostným prevodom na číslo účtu predávajúceho SK12 3456 7890 1234 5678 9000 vedený v SLSP, a.s."

Technický stav nehnuteľnosti

Kupujúci by mal vyhlásiť, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Úprava práv k pozemku

Je potrebné špecifikovať, či je predmetom kúpy aj pozemok a ak áno, tak ho presne označiť.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Nadobudnutie vlastníckeho práva

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda kupujúci až vkladom do katastra nehnuteľností. Zmluvné strany sú svojimi zmluvnými prejavmi viazané až do rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení alebo zamietnutí vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho.

Odovzdanie predmetu prevodu

Zmluvné strany si môžu dohodnúť presné podmienky odovzdania bytu. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami.

Osobitné dojednania

Predávajúci by mal vyhlásiť, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva.

Záverečné ustanovenia

Záverečné ustanovenia obsahujú všeobecné náležitosti a vyhlásenia zmluvných strán. Dôležitý pri prevode nehnuteľnosti je počet vyhotovení zmluvy - katastrálny úrad pre vykonanie vkladu vyžaduje tri vyhotovenia určené pre kataster a navyše toľko vyhotovení, koľko je účastníkov. Na všetkých týchto vyhotoveniach musí byť úradne overený podpis prevodcu (pri kúpnej zmluvy predávajúceho).

Špecifiká kúpnej zmluvy na byt

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. To, či je nejaký priestor bytom a teda aplikujú sa naň ustanovenia spomínaného zákona, treba posudzovať podľa kolaudačného stavu.

Špecifiká kúpnej zmluvy na garáž

Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná. Podrobnosti špecifikácie sú uvedené v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona.

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupných právom ostatných spoluvlastníkom.

Daňové aspekty kúpnej zmluvy

Účastníkmi kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, to znamená, že z pohľadu daní z príjmov na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok. Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Existujú však výnimky, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane.

Konanie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností

K nadobudnutiu vlastníckeho práva je nevyhnutné zmluvu zaslať na okresný úrad, katastrálny odbor, spolu s návrhom na vklad a prílohami. Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy

Sú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prikláňame sa k názoru, že to možné je a na spôsobilý spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného prevodcu je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu. Touto listinou môže byť napríklad „notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil, pričom druhá zmluvná strana odstúpenie nespochybňuje a je si vedomá právnych dôsledkov odstúpenia.“

tags: #kupna #zmluva #na #miestnost #vzor