Kúpna zmluva na nehnuteľnosť na základe investovania finančných prostriedkov

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť právnych predpisov. Či už ide o byt pre vlastné bývanie alebo investíciu, správne nastavená kúpna zmluva je kľúčová pre úspešné a bezpečné dokončenie transakcie. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, s dôrazom na aspekty, ktoré je potrebné zvážiť pri investovaní finančných prostriedkov.

Úvod do problematiky kúpy nehnuteľnosti

Postup pri kúpe bytu má dve fázy. Prvá spočíva v hľadaní vhodnej nehnuteľnosti na realitnom trhu. Výber vhodného bytu závisí od mnohých kritérií. Určuje si ich každý kupujúci podľa svojich preferencií. Kúpu bytu sprevádzajú aj mnohé administratívne úkony. Zabezpečujú, aby prebehla podľa zákonom stanovených podmienok. Delíme ich na úkony vybavované pred kúpou bytu a po nej. Kúpa bytu vyžaduje zodpovedné a racionálne rozhodnutie. Naopak, ak túžite po pocite istoty, finančnej stability a chcete si vybudovať svoj osobný majetok, je pre vás kúpa bytu tou správnou voľbou. Kúpou bytu zároveň získate jednu z dlhodobo najbezpečnejších investícií. Byt si môžete zadovážiť pre vlastnú potrebu - na bývanie - alebo ho kúpite ako investíciu a prenajmete ho. Z toho vyplývajú aj kritériá, podľa ktorých budete vyberať vhodnú nehnuteľnosť.

Skôr ako začnete hľadať vhodný byt, musíte vedieť, čo potrebujete a aký problém chcete kúpou nového bývania vyriešiť. Uvažujte do budúcnosti a zvážte aj individuálne potreby členov vašej rodiny. Odporúčame spísať všetky dôvody na kúpu bytu na papier. Z vašich potrieb by ste si mali určiť konkrétne kritériá výberu bytu. Sú to vlastnosti, ktoré musí alebo by mala nehnuteľnosť spĺňať, aby ste v nej mohli žiť podľa vašich predstáv.

Kritériá pri výbere nehnuteľnosti

Pri kúpe bytu na bývanie rozhoduje, v akom prostredí sa byt nachádza, park, obchody, škola, škôlka, parkovanie. Rozpočet je hlavné kritérium kúpy bytu, ktoré nepripúšťa žiadne kompromisy. Preto je najdôležitejšie začať postup pri kúpe bytu overením vašich finančných možností. Nákup nehnuteľnosti v súčasnosti najčastejšie pokrýva hypotekárny úver. Skôr ako sa začnete zaoberať vybavovaním hypotéky na kúpu bytu, je vhodné dohodnúť si stretnutie v banke. Je možné vyberať byt aj pred schválením hypotéky.

V znaleckom posudku tvorí viac ako 50 % hodnoty bytu práve lokalita, v ktorej sa byt nachádza. Mnohí ju však považujú za kritérium, pri ktorom je možné urobiť isté ústupky. My ho však zaraďujeme medzi nekompromisné kritériá, pretože je to po rozpočte jediný atribút, ktorý už nebudete môcť nikdy zmeniť. Dispozíciu dokážete prerobiť stavebnými úpravami, stav bytu tiež viete upraviť a parkovacie miesto dokúpiť, no byt nepresťahujete. Pri rozhodovaní je dôležitejšia lokalita ako nejaká priečka, ktorá sa dá vždy vybúrať. Dispozícia bytu sa dá upraviť. Výber lokality závisí od životného štýlu a potrieb celej rodiny. Mali by ste teda zvážiť dochádzanie za prácou, ktoré stojí nielen peniaze, ale i váš drahocenný čas. Pri rozlohe bytovej jednotky je dobré otvoriť sa kompromisným riešeniam. Všetko závisí od vašich požiadaviek a rozpočtu.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Orientácia bytu a poschodie majú veľký vplyv na kvalitu života vo vašom novom byte. Pri ich výbere neexistuje žiadna univerzálna rada. Ideálne je, ak sú denné miestnosti (obývačka, kuchyňa) otočné na juh až západ a spálne na sever až východ. Stav bytovej jednotky má veľký vplyv na náklady spojené s bývaním. Mnoho kupujúcich preto uprednostňuje kúpu bytu v novostavbe. Negatívom je vyššia vstupná cena, no potom netreba riešiť vysoké poplatky do fondu opráv či prevádzkové náklady na bývanie.

Ak kupujete nehnuteľnosť ako investíciu, mali by ste zvážiť dva základné parametre, aby sa vám kúpa bytu skutočne vyplatila. Medzi ďalšie kritériá, ktoré by ste mali pri výbere vášho budúceho bytu zohľadniť, je aj poschodie, na ktorom sa byt nachádza, či veľkosť bytového domu alebo komplexu. Pridanú hodnotu majú byty s terasou, balkónom alebo lodžiou. Nemali by ste zabudnúť ani na odkladacie priestory v podobe pivnice. Možnosti voľného parkovania, prípadne vlastné parkovacie miesto či garáž sú taktiež atribúty, ktoré vaše bývanie skvalitnia. Ak máte všetky otázky a dôvody vyjasnené, môžete sa pustiť do samotného hľadania. Ak sa rozhodnete obrátiť na realitnú kanceláriu, ktorá by mala na všetko kupujúceho upozorniť, naše rady pri kúpe bytu vám problematiku dovysvetlia. V tomto bode by ste už mali mať ujasnené všetky kritériá, ktoré by mal váš byt spĺňať.

Postup pri kúpe nehnuteľnosti a úloha realitnej kancelárie

Postup pri kúpe bytu sa teraz presúva z teoretickej roviny do praxe. Klient môže, samozrejme, kupovať byt aj na vlastnú päsť, ale úlohou realitnej kancelárie je nájsť mu ideálnu nehnuteľnosť v čo najkratšom čase a dojednať čo najprijateľnejšiu cenu. Takže v konečnom dôsledku klient ušetrí peniaze. Odporúčame využiť služby realitnej kancelárie. Nezabudnite si dopredu overiť jej referencie. V prípade, že je realitný maklér naozaj odborník, môže vám celý proces kúpy bytu veľmi uľahčiť. Kúpa bytu so sebou nesie aj riziká, ktoré bežný kupujúci nemá šancu odhaliť. Na základe vášho zoznamu kritérií vám realitná kancelária ponúkne niekoľko konkrétnych bytov, ktoré si môžete ísť obhliadnuť.

Pred kúpou nehnuteľnosti si treba dôsledne preveriť právny a technický stav nehnuteľnosti. Ideálne je, ak sa na obhliadku vyberiete s niekým, kto nie je do kúpy bytu zainteresovaný. Počas samotnej prehliadky si doprajte dostatok času. Nechajte hovoriť realitného makléra, ale pokojne si počas jeho prejavu robte poznámky. Následne ho môžete zahrnúť otázkami. Zelené steny nebudú také navždy.

Administratívne a právne úkony spojené s kúpou

Kúpa bytu je spojená s množstvom administratívnych a právnych úkonov. Niektoré priamo súvisia s procesom kúpy, iné musíte vybaviť po podpise kúpnej zmluvy. Treba pripraviť rezervačnú zmluvu, prípadne zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ďalej kúpnu zmluvu, návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdávací a preberací protokol. V prípade financovania cez hypotekárny úver je nutné dať vypracovať znalecký posudok, podpísať úverovú zmluvu a byt poistiť. Poistenie bytu, ktorým ručíte za hypotekárny úver, je nevyhnutné. Spravidla to býva byt, ktorý sa chystáte kúpiť. Zakladaná nehnuteľnosť musí byť poistená sumou vo výške úveru alebo jej hodnoty. Odporúčame ho poistiť na výšku kúpnej ceny. V prípade, že dôjde k poistnej udalosti a byt bude neobývateľný, poisťovňa vyplatí banke zostatok úveru a zvyšok poistnej sumy vám. Znalec ohodnotí byt pre potreby banky. Tá na jeho základe určí výšku hypotekárneho úveru, ktorú vám môže na jeho kúpu požičať. Poplatok za vyhotovenie hradí kupujúci.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

List vlastníctva a katastrálny úrad

Pred podpisom akejkoľvek záväznej zmluvy o kúpe bytu by ste mali vidieť list vlastníctva. Všímajte si hlavne, či na byt nie je uložené záložné právo, napríklad vo forme exekúcie, alebo vecné bremeno. Výpis z listu vlastníctva môžete získať na katastrálnom odbore daného okresného úradu, v ktorom sa byt nachádza. V rámci celého Slovenska ho získate aj na pobočke Slovenskej pošty. Katastrálny úrad budete musieť navštíviť ešte raz, pokiaľ financujete kúpu bytu hypotekárnym úverom. Je potrebné k nemu priložiť dokument s názvom „Návrh na vklad do katastra“. V tomto bode však už musíte mať dohodnutú a podpísanú kúpnu zmluvu. Dokumenty však musia byť podpísané kupujúcim aj predávajúcim. V prípade elektronického podania to znamená overený elektronický podpis. Úrad dokumenty overí a zapíše vás do katastra nehnuteľností ako nového majiteľa bytu.

Kúpa bytu zaťaženého hypotékou alebo exekúciou

V prípade, že z listu vlastníctva alebo priamo od majiteľa zistíte, že byt je zaťažený hypotékou, nemusíte mať obavy. Nie je to výnimočná situácia a nehnuteľnosť stále môžete kúpiť, akurát je to trochu komplikovanejšie. Prevod vlastníctva v tomto prípade nie je len záležitosťou kupujúceho a predávajúceho. Predávajúci musí banku informovať, že sa hypotékou zaťažený byt chystá predať, a požiadať o súhlas. To, ktorý spôsob je najvýhodnejší, sa musia rozhodnúť zúčastnené strany najmä na základe finančných možností. Zaváži napríklad, či je kupujúci dostatočne bonitný na prevzatie hypotéky, či má predávajúci možnosť založiť inú nehnuteľnosť.

Kúpa bytu zaťaženého záložným právom (exekúciou) je o niečo náročnejšia. Predaj tejto nehnuteľnosti najčastejšie prebieha cez dražbu, ktorú môže vyhlásiť len exekútor. Tej sa môže zúčastniť každý, preto sa často cena nehnuteľnosti navýši. Takisto majú na byt v exekúcii spoluvlastníci predkupné právo. Ak ste sa rozhodli kúpiť byt zaťažený exekúciou a exekútor súhlasí s jeho predajom aj bez dražby, celý proces radšej riešte spolu s právnikom.

Rezervačná a predkupná zmluva

Ak ste už našli byt, ktorý chcete kúpiť, ale ešte napríklad nemáte vyriešenú hypotéku, môžete si nehnuteľnosť „poistiť“ podpisom rezervačnej zmluvy a prípadne aj zložením rezervačného poplatku (pohybuje sa vo výške 3 - 5 % z ceny nehnuteľnosti). Tým vyjadrujete predávajúcemu svoj vážny záujem o kúpu bytu. Z určitých dôvodov (napríklad neschválenie hypotekárneho úveru) sa môže stať, že kupujúci od rezervačnej zmluvy ustúpi. V tom prípade musí zaplatiť zmluvnú pokutu, ktorá je spravidla vo výške rezervačného poplatku. Naopak, ak od predaja odstúpi vlastník, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu. Na zaistenie práva na kúpu nehnuteľnosti sa zvykne uzatvárať aj predkupná zmluva. Hovorí sa jej aj zmluva o budúcej zmluve. Už z jej názvu vyplýva účastníkom povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu.

Kúpna zmluva: Kľúčový dokument

Kúpna zmluva predstavuje v celom procese kúpy bytu najdôležitejší dokument. Je to zmluva o prevode vlastníctva a po jej podpísaní sa stávate majiteľom nehnuteľnosti. Mali by ste mať preto dostatok času a priestoru na jej preštudovanie. Návrh kúpnej zmluvy väčšinou pripravuje realitná kancelária, ktorá predávajúceho v procese predaja bytu zastupuje. Dokument by teda mal byť právne v poriadku, vždy je však lepšie obrátiť sa na právnika s praxou. A to najmä v prípade, že služby realitnej kancelárie nevyužívate.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Úkony po podpise kúpnej zmluvy

Po podpise kúpnej zmluvy vás čaká ešte niekoľko administratívnych úkonov. Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti právoplatným rozhodnutím príslušného katastrálneho odboru okresného úradu o povolení vkladu tohto práva do katastra nehnuteľností a úhradou celej kúpnej ceny. Po prevode vlastníckeho práva a odovzdaní bytu je potrebné sa prihlásiť u správcu domu, prihlásiť sa ako nový odberateľ elektrickej energie, prípadne plynu. Fyzické prebratie bytu do osobného vlastníctva taktiež sprevádzajú určité administratívne úkony. Mali by ste vyplniť preberací protokol, do ktorého zaznačíte všetky podstatné údaje o nehnuteľnosti. Pri preberaní bytu býva spravidla prítomný zástupca realitnej kancelárie, predávajúci a kupujúci. Zaznamenajte aj prebratie kľúčov od vstupných dverí bytu, vchodových dverí bytového domu, pivničných priestorov či schránky.

Prehlásenie energií a zmena trvalého bydliska

Keď preberiete byt, predchádzajúci majiteľ sa odhlási z odberu energií. Je potrebné, aby sa nový majiteľ prihlásil na ich odber do 3 dní od odhlásenia posledného užívateľa. Keď si vyberiete nového dodávateľa elektriny a plynu, musíte s ním uzatvoriť zmluvu. Zmenu majiteľa bytu treba nahlásiť aj bytovej správe. Pôvodný vlastník podá správcovi bytového domu výpoveď k zmluve o výkone správy v obytnom dome a nový vlastník túto zmluvu podpíše. Podľa počtu osôb, ktoré budú v byte bývať, vám správcovská spoločnosť vypočíta výšku zálohových platieb.

Daňová povinnosť vám vzniká 1. kalendárny deň nasledujúceho roka, v ktorom ste byt nadobudli. Zmeniť trvalé bydlisko po kúpe bytu a presťahovaní sa nie je povinné. Ak však adresu trvalého pobytu predsa len zmeníte, budete musieť absolvovať niekoľko návštev úradov. Budete si musieť vybaviť nový občiansky preukaz, nahlásiť zmenu zamestnávateľovi, a ak ste SZČO, aj Obchodnému registru. Na trvalý pobyt sa môžete prihlásiť osobne na ohlasovni mestského, miestneho či obecného úradu alebo elektronicky. V tomto prípade však potrebujete elektronický občiansky preukaz.

Rekonštrukcia bytu a stavebné úpravy

Ak je kúpa bytu spojená s následnou rekonštrukciou, budete musieť túto skutočnosť oznámiť príslušnému stavebnému úradu. Rekonštrukciu nemusíte nahlasovať v prípade, že budete len meniť okná, podlahy či sanitu a obklady v kúpeľni. Ak sa však chystáte do väčších stavebných prác, ako je búranie priečok alebo úpravy bytového jadra, je potrebné to nahlásiť. Budete potrebovať list vlastníctva a vyplnený časový rámec a rozsah plánovaných úprav. So stavebnými prácami môžete začať, až keď dostanete vyjadrenie zo stavebného úradu.

Príprava a podpis zmluvy: Dôležitosť odborného poradenstva

Príprava a podpis akejkoľvek zmluvy je zdĺhavý a často náročný proces plný dôležitých legislatívnych detailov, ktoré ľahko prehliadneme. Je dôležité vedieť, ako zistiť, či je predávajúci v exekučnom konaní, alebo má nehnuteľnosť plombu/vady.

Podľa JUDr. Michaely Korchovej, ktorá pracuje v advokátskej kancelárii Pančišinová & Partners, v zásade ani takáto vzorová zmluva nemusí byť zlá. Záleží na tom, z akého zdroja pochádza. Ak si stiahneme nejaký vzor, ktorý pripravila dajme tomu advokátska kancelária alebo nejaké poradenské portály, ktoré sú zamerané na právo, na podnikanie, dá sa predpokladať, že takéto vzory sú po formálnej stránke postačujúce. Zas iná situácia nastane, ak si nájdete rôzne internetové fóra alebo nejaké pochybné webstránky, ktoré sú zamerané na úplne iný obsah. Nájdete tam všetko možné a pomedzi to aj nejakú tú vzorovú kúpnu zmluvu. Kdežto takáto webstránka deklaruje, že túto zmluvu im pripravil nejaký advokát. Ale vy nemáte možnosť si túto skutočnosť overiť, či to tak naozaj je. Čiže je tu riziko, že ak sám nemáte také právne povedomie, nemáte dostatočné znalosti a budete sa spoliehať práve na takýto vzor, tak sa vám to do budúcna môže vypomstiť.

Zase takým novodobým trendom sa stali potom aj internetové portály, ktoré ponúkajú online tvorbu zmlúv. Tieto portály sú v podstate nastavené na takom princípe, že tam máte nejaký ten nástrel zmluvy, nejaké tie základné ustanovenia, do ktorých viete nahliadnuť, plus tam máte nejaký formulár prednastavený, do ktorého budete vkladať len v podstate údaje zmluvných strán, nejaké údaje o nehnuteľnosti. Výhodou možno takýchto online zmlúv je cena, ktorá je viac-menej nižšia, ako keby ste si takúto zmluvu napríklad dali urobiť u právnika alebo u notára. Na druhej strane, aj pri takejto zmluve je potrebné mať nejaké znalosti. Čiže keď sa na tú zmluvu pozerám, potrebujem trošku rozumieť tomuto obsahu. Potrebujem vedieť čítať údaje z listu vlastníctva, potrebujem si vedieť zaobstarať takýto list vlastníctva. Čiže aj takýto vzor v konečnom dôsledku nás môže dohnať k tomu, že nakoniec aj tak skončíme u toho právnika.

Čo sa týka týchto všeobecných vzorov, tu by som ešte možno zdôraznila to, že takéto zmluvy sú nastavené na nejakú základnú situáciu. To znamená, mám nejaký byt, ktorý nie je zaťažený žiadnou ťarchou. Situácia, že na každej strane mám jedného kupujúceho, jedného predávajúceho. Takýto vzor nemusí pokrývať úplne všetky špecifiká, ktoré ja potrebujem pokryť vo svojej situácii. Čiže nemusí postačovať na tú moju situáciu. Pokiaľ sa teda budete rozhodovať, že či využiť takýto vzor z internetu alebo nie, odporúčam najprv vopred si teda zhodnotiť, aké sú moje znalosti, aké sú moje schopnosti. Či sa nejako orientujem v týchto zmluvách, či sa orientujem v legislatíve. Či mám možno nejaké osobné skúsenosti z práce, pretože prichádzam do kontaktu s takýmito zmluvami. A tiež možno aká je moja situácia - či mám práve takú situáciu, že kupujem nejaký byt, ktorý nie je zaťažený, kde nemám napríklad viacero spoluvlastníkov, kde nie je žiadna ťarcha, žiadne vecné bremeno, žiadne záložné právo. V takomto prípade ak sa na to cítite a ste ochotní podstúpiť takéto riziko, tak je možné využívať takýto vzor.

Najčastejšie chyby v kúpnych zmluvách

Chyby v kúpnych zmluvách môžu byť rôzne a závisia od toho, kto zmluvu pripravoval. Práve tieto chyby sa najčastejšie vyskytujú asi aj v tých vzoroch, ktoré sú stiahnuté z internetu. Alebo práve pri takýchto samozvaných právnikoch, ktorí sú možno trošku skúpi obetovať nejaké peniaze a dať tú zmluvu skontrolovať advokátovi a pripravia si ju sami. A práve oni sa dopustia takýchto prešľapov.

S čím som sa najčastejšie stretávala, bolo práve to, že opomenuli niektoré zákonné náležitosti, ktoré predpisuje zákon a ktoré v zmluve musia byť, aby zjednodušene povedané prešla cez kataster. Teda aby spĺňala tie zákonné formálne náležitosti. Veľakrát sa mi stáva, že ak si klienti napríklad pripravovali tú zmluvu sami, tak napríklad nesprávne identifikovali nehnuteľnosť. Trebárs ak predávali byt, nebolo tam presne špecifikované, nebol tam uvedený popis bytu, popis spoločných častí, spoločných zariadení bytu. Bola nesprávne identifikovaná nehnuteľnosť, nebolo možné určiť, o aký byt ide. Napríklad na akom katastrálnom území je evidovaný ten bytový dom, kde sa byt nachádza, na akom liste vlastníctva. Takisto boli nedostatočne uvedené údaje zmluvných strán, boli preklepy napríklad v menách, preklepy v adresách. Opomenuli uviesť trebárs rodné priezvisko, alebo neosvedčili podpisy. Takisto sa stáva, že zabudli priložiť povinné prílohy. Napríklad pri prevode bytu je takouto povinnou prílohou potvrdenie správcu bytového domu, že predávajúci nemá žiadne nedoplatky na úhradách spojených s užívaním bytu respektíve na úhradách do fondu opráv. To sú skôr také drobné chyby, ktoré sa v zásade ešte dajú zhojiť. Kataster pokiaľ nájde nejakú takú chybu, napríklad chýba nejaká príloha k zmluve, zvykne vyzvať tie strany, ktoré teda podali návrh na vklad, aby túto chybu nejako dodatočne odstránili. To katastrálne konanie sa po nejakú dobu preruší.

Môžu to byť však aj fatálnejšie následky, ktoré už nie je tak jednoduché odstrániť. Respektíve ktoré môžu spôsobiť nejaké komplikácie do budúcna. Sú to napríklad nesprávne formulované ustanovenia o zmluvných pokutách. Alebo ak je zmluva nastavená tak, že jednostranne zvýhodňuje jednu alebo druhú zmluvnú stranu - spravidla toho predávajúceho -, čiže je tam nevyvážená zmluva ohľadom tých práv a povinností jednotlivých zmluvných strán. Takisto môže byť nedostatočné formulované odovzdanie nehnuteľnosti. Alebo ak si zmluvné strany napríklad dohodnú nejaký preddavok, spravidla sa to stáva, ak je predaj bytu sprostredkovaný cez realitkou a do kúpnej ceny nebude zahrnutý práve takýto preddavok, ktorý si zmluvné strany vymenili.

Zákon uvádza, že teda podpis prevodcu na zmluve musí byť osvedčený.

Výhody využitia advokátskej kancelárie

Najčastejšie chyby v zmluvách sa objavujú práve vtedy, ak si ich pripraví niekto, kto je laik. Kto nemá dostatočné právne povedomie, neorientuje sa v legislatíve. V bežnom živote neprichádza do kontaktu so zmluvnou agendou. Advokátska kancelária práve garantuje tú odbornosť. Čiže ak aj prinesiete nejakú zmluvu, ktorú vám napríklad priniesla realitka, alebo vám ju priniesol predávajúci, advokátska kancelária vlastne skontroluje, nielen či tá zmluva je po formálnej stránke dostatočná, teda či obsahuje všetky náležitosti, ktoré zákon predpisuje. Ale upozorní aj na konkrétne nedostatky, ktoré sa týkajú napríklad obsahu. Ak sú tam jednostranne nevýhodné ustanovenia, ktoré sú vo váš neprospech, môže navrhnúť možné úpravy alebo doplnenia. Takisto advokátska kancelária skontroluje lehoty alebo vzájomné práva a povinnosti, či si navzájom neodporujú, či sa navzájom nevylučujú.

Tiež môže nastať situácia, že nie ste v úplne takej ideálnej pozícii, kedy je ten človek na druhej strane nejako korektný alebo ochotný komunikovať. Môžu tam byť komplikované rokovania s tou protistranou respektíve s tou druhou zmluvnou stranou. Práve aj v takýchto situáciách môže byť advokát práve taký ten mediátor, ktorý možno povedie alebo vás zastúpi práve pri týchto rokovaniach. A možno aj zjednoduší tú komunikáciu. Alebo dohodne tie podmienky viac vo váš prospech. Takáto situácia, čo mi napadá, môže nastať napríklad v prípade, ak na strane predávajúceho sú dediči a títo sa medzi sebou hašteria. Čiže práve tuto môže byť ten advokát tiež nápomocný. Čo mi tiež napadá ešte ďalšia situácia, nie vždy je ten predaj viazaný iba na kúpnu zmluvu. Môže sa stať, že tej kúpnej zmluve predchádzajú ďalšie zmluvy, ktoré na seba nadväzujú. Takou zmluvou môže byť napríklad zmluva rezervačná alebo zmluva o budúcej zmluve. Tu takisto treba ustriehnuť, aby tá kúpna zmluva vlastne korešpondovala obsahovo s tou zmluvou o budúcej zmluve. Väčšinou tá zmluva o budúcej zmluve obsahuje buď aspoň tie základné náležitosti už v tej budúcej kúpnej zmluve, alebo je prílohou taká šablóna alebo nejaký návrh tej budúcej kúpnej zmluvy.

Univerzálne kúpno-predajné zmluvy od realitných kancelárií

Tieto zmluvy sú veľmi podobné tým internetovým vzorom. V podstate realitné kancelárie majú tie zmluvy nastavené ako nejaké všeobecné šablóny. Čiže opäť pokrývajú nejakú základnú situáciu, dajme tomu 1 predávajúci, 1 kupujúci, nejaký byt, základné práva a povinnosti. V podstate sú vyhotovené tak, aby zjednodušene povedané prešli na katastri. Čiže budú obsahovať nejaké zákonom predpísané formálne náležitosti, ale nemusia zohľadňovať práve tie individuálne potreby toho klienta či už predávajúceho alebo kupujúceho, spravidla teda kupujúceho. Keďže klientom realitnej kancelárie je väčšinou ten predávajúci, tak aj tieto zmluvy zvyknú byť koncipované práve v prospech predávajúceho.

Pri takýchto zmluvách tiež je veľmi malý priestor na rokovanie a prispôsobenie si tých zmluvných podmienok.

Hypotéky a developerské projekty

V praxi sú klienti často tlačení do toho, že realitná kancelária alebo developer im určí, kto im bude sprostredkovať napríklad hypotekárny úver, poradenstvo a poistenie. V zásade žiadna norma nezakazuje takýto postup. V zásade medzi stranami platí zmluvná voľnosť. Čiže ak developer alebo realitná kancelária chce, tak si naozaj môže dať takéto ustanovenie do zmluvy. Je to možno skôr otázka aj tej dostupnosti bytov na dnešnom trhu. V podstate keď si vezmeme pomer ponuka a dopyt, tak ten, tá ponuka bytov je v dnešnej dobe veľmi malá. Čiže či kupujúci chce alebo nechce, nakoniec je tou nízkou ponukou dotlačený do toho, že takúto zmluvu podpíše.

Prečo vlastne si takéto ustanovenie developeri dávajú do zmlúv? V zásade aj čo sme sa takto bavili s ľuďmi z praxe, tak stáva sa, že buď priamo tieto developerské projekty sú financované priamo bankou, alebo ak ich aj banka nefinancuje, tak developeri si zvyknú sprostredkovať s bankou nejakú dohodu, kedy banka vlastne vie o takomto projekte, vie, že bude očakávať nejakých potenciálnych kupujúcich, ktorí si budú brať hypotéky tej banky. Výhodu by som videla v tom, že pri týchto developerských projektoch vlastne ide o zatiaľ neexistujúci nejaký bytový komplex, čiže nedostavanú stavbu. Banka keď poskytuje nejakú hypotéku klientovi, vyžaduje od neho ocenenie nehnuteľnosti formou znaleckého posudku. Pri nedostavanom komplexe takýto znalecký posudok asi získate ťažko. Čiže banka reálne nemá na základe čoho takéto ocenenie získať. A práve keď má tú zmluvu s týmto developerom, tak vychádza z ocenenia toho samotného projektu.

Na druhej strane, je tu aj riziko, že ak aj kupujúci pristúpi na takúto zmluvu a podpíše ju, teda bude ochotný si zobrať hypotéku z tej konkrétnej banky, nikde nie je garantované, že keď do tej banky príde, tak tá banka mu tú hypotéku schváli. Môže sa stať, že kupujúci vlastne takéto podmienky spĺňať nebude. Automaticky tým pádom si nemôže vlastne zobrať tú hypotéku z tej banky a nespĺňa ani tú povinnosť v zmluve, na ktorú sa zaviazal. Čo potom v takých prípadoch? Veľakrát sa stáva, že kupujúci sa vlastne nechcú vzdať toho bytu a aby nejako vykryli túto situáciu a zároveň sa nedopustili porušenia toho zmluvného ustanovenia, kde sa zaviazali, že si vezmú hypotéku z konkrétnej banky, tak to riešia tak, že si zaťažia napríklad rodičovský dom. Kvázi teda budú ako keby financovať ten byt z vlastných zdrojov, aj keď to úplne vlastné zdroje nie sú. Sú financované z nejakej inej hypotéky v inej banke. Ale nakoniec vlastne ten byt v rámci toho developerského projektu získajú.

Pri týchto developerských zmluvách by som si dávala pozor tiež na inflačné doložky. Developeri veľmi často projektujú takúto výstavbu v rozpätí niekoľkých rokov. Čiže nie je to zo dňa na deň. V rámci trvania tejto výstavby sa menia aj ceny na trhu, čo sa vlastne odrazí aj na konečnej cene celého projektu. Tieto inflačné doložky vlastne spočívajú v tom, že kupujúci sa v zmluve zaviaže, alebo odsúhlasí teda, že ak sa zmení cena projektu, bude to mať vplyv aj na konečnú cenu bytu, ktorý kupuje. Aj keď sa to možno niekomu zdá na prvé počutie nespravodlivé alebo nekorektné, v podstate áno, je to v súlade so zmluvnou voľnosťou.

tags: #kúpna #zmluva #na #nehnuteľnosť #na #základe