Kúpna Zmluva na Nehnuteľnosť s Vecným Bremenom: Komplexný Sprievodca

Prevod vlastníctva k nehnuteľnosti je významný právny úkon, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť platnej legislatívy. Ak je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom, proces sa stáva ešte komplexnejším. Tento článok poskytuje podrobný prehľad o kúpnej zmluve na nehnuteľnosť s vecným bremenom, vrátane potrebných náležitostí, postupov a povinností zmluvných strán.

Čo je to Kúpna Zmluva na Nehnuteľnosť s Vecným Bremenom?

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je dvojstranný právny úkon, ktorým prevádza predávajúci na kupujúceho vlastnícke právo k nehnuteľnosti za dohodnutú kúpnu cenu. Ak je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom, znamená to, že vlastník nehnuteľnosti je obmedzený v určitých právach v prospech inej osoby alebo inej nehnuteľnosti. Toto obmedzenie je definované vecným bremenom.

Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy s Vecným Bremenom

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť s vecným bremenom musí obsahovať všetky štandardné náležitosti kúpnej zmluvy, ako aj špecifické údaje týkajúce sa vecného bremena. Medzi základné náležitosti patria:

1. Identifikácia Zmluvných Strán:

   Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

   • Predávajúci (povinný z vecného bremena): Meno, priezvisko, bydlisko, dátum narodenia, rodné číslo, štátna príslušnosť.
   • Kupujúci: Meno, priezvisko, bydlisko, dátum narodenia, rodné číslo, štátna príslušnosť.
   • Oprávnený z vecného bremena (ak je odlišný od predávajúceho): Meno, priezvisko, bydlisko, dátum narodenia, rodné číslo, štátna príslušnosť (ak ide o fyzickú osobu). Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a IČO. Pri právnickej osobe by vecné bremeno muselo znieť ako právo užívania bez časového obmedzenia, keďže pri právnickej osobe nemôžeme hovoriť o živote alebo dožití.

2. Popis Nehnuteľnosti: Presná identifikácia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu. Uvádza sa:

   • Druh nehnuteľnosti (napr. byt, rodinný dom, pozemok).
   • Adresa nehnuteľnosti.
   • Súpisné číslo a parcelné číslo pozemku, na ktorom je nehnuteľnosť postavená.
   • Výmera nehnuteľnosti (napr. podlahová plocha bytu, rozloha pozemku).
   • Údaje z katastra nehnuteľností (list vlastníctva, katastrálne územie, obec, okres).
   • Popis spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva bytového domu. Špecifikácia každého bytového domu môže byť mierne odlišná. Nápomocnou v takom prípade býva zmluva, ktorou predávajúci predmetný byt, resp. nebytový priestor v minulosti nadobudol. V každom prípade je potrebné bytový dom, resp. jeho spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo popísať tak, ako je uvedené v nadobúdacej zmluve.

3. Kúpna Cena: Výška kúpnej ceny, spôsob jej zaplatenia a termíny splatnosti. Je potrebné výšku odplaty určiť tak, aby bolo zrejmé, že sa kúpnou zmluvou nesimuluje úkon iný, napr. darovanie.

4. Vecné Bremeno:

   • Presný popis vecného bremena: Čoho sa vlastník nehnuteľnosti musí zdržať, čo musí trpieť alebo konať.
   • Identifikácia osoby, v prospech ktorej je vecné bremeno zriadené (oprávnený z vecného bremena).
   • Právny dôvod vzniku vecného bremena (napr. zmluva, zákon, rozhodnutie súdu).
   • Doba trvania vecného bremena (napr. doživotne, na určitý čas).
   • Podmienky zániku vecného bremena.

5. Prehlásenie Predávajúceho:

   • Predávajúci prehlasuje, že je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti a má právo s ňou disponovať.
   • Predávajúci prehlasuje, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnymi inými právami alebo ťarchami okrem vecného bremena, ktoré je uvedené v zmluve.
   • Predávajúci oboznámil kupujúceho so stavom nehnuteľnosti a s existenciou vecného bremena.

6. Ďalšie Dohody:

   Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

   • Dohoda o prechode práv a povinností spojených s nehnuteľnosťou (napr. prechod nákladov na energie, dane z nehnuteľnosti).
   • Dohoda o odovzdaní nehnuteľnosti.
   • Dohoda o prípadných sankciách za porušenie zmluvy.

7. Záverečné Ustanovenia:

   • Počet vyhotovení zmluvy.
   • Určenie rozhodného práva a súdu pre prípadné spory.
   • Dátum a miesto podpisu zmluvy.
   • Podpisy všetkých zmluvných strán.

Príklad Zmluvy o Zriadení Vecného Bremena (súčasť kúpnej zmluvy)

Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. NovákBydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „oprávnený z vecného bremena“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. NovákBydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1950Rodné číslo: 500101/1234Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „povinný z vecného bremena“)

(oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

sa dohodli na uzatvorení tejto Zmluvy o zriadení vecného bremena (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 151n a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Predmet zmluvy

1. Povinný z vecného bremena je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - rodinného domu so súpisným č. 120, ktorý je postavený na pozemku s parcelou KN-C č. 123, zastavané plochy a nádvoria o výmere 700 m2, zapísaný na liste vlastníctva č. 1234, vydaný pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, vedený Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom.

2. Zmluvné strany sa dohodli, že povinný z vecného bremena zriaďuje v prospech oprávneného z vecného bremena vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania rodinného domu označeného v bode 1. tohto článku. Oprávnený z vecného bremena vecné bremeno prijíma.

3. Povinný z vecného bremena sa zaväzuje strpieť právo oprávneného z vecného bremena zriadeného podľa tejto zmluvy a na jej základe.

4. Zmluvné strany sa dohodli, že vecné bremeno sa zriaďuje bezodplatne.

5. Zmluvné strany berú na vedomie, že vecné bremeno vznikne a oprávnený z vecného bremena nadobudne právo zodpovedajúce vecnému bremenu vkladom do katastra nehnuteľností.

Článok II. Záverečné ustanovenia

1. Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravuje Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov.

2. Zmluva je vyhotovená v štyroch (4) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží oprávnený z vecného bremena, jeden (1) rovnopis obdrží povinný z vecného bremena a dva (2) rovnopisy pre príslušný katastrálny odbor Okresného úradu.

3. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami.

Postup pri Prevod vlastníctva s Vecným Bremenom

1. Príprava Zmluvy: Kúpnu zmluvu s vecným bremenom je vhodné pripraviť s pomocou advokáta alebo notára, aby bola zabezpečená jej právna správnosť a ochrana záujmov oboch strán. Zmluva musí mať písomnú podobu.

2. Podpisy: Katastrálny zákon v § 42 ods. 3 výslovne uvádza, na ktorých dokumentoch predkladaných katastru nehnuteľností sa vyžaduje overený podpis.

3. Návrh na Vklad: Po podpise kúpnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Návrh sa podáva na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa návrh na vklad týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode viacerých okresných úradov, konať o celom návrhu môže ktorýkoľvek z týchto okresných úradov.

4. Prílohy k Návrhu: K návrhu na vklad sa prikladajú potrebné prílohy, najmä:

   • Spôsobilá zmluva (kúpna, darovacia, zámenná a pod. so zriadením vecného bremena), na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch (2) vyhotoveniach (ak sa návrh podáva elektronicky, stačí jedno vyhotovenie).
   • Dohoda o splnomocnení, ak návrh na vklad podpisuje alebo elektronicky podáva osoba odlišná od účastníkov zmluvy (typicky realitný maklér, advokát). Ak je splnomocniteľom osoba, ktorej podpis sa osvedčuje na zmluve (predávajúci, darca), jej podpis musí byť osvedčený aj na plnomocenstve.
   • Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad - tlačivo, ktoré znamená, že návrh na vklad je v systéme katastra a zo strany pracovníkov katastra nie je potrebné vyhľadávať informácie v zmluve, ale už ich len overiť. Návrh na vklad musí byť podaný do 90 dní odo dňa odoslania oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad, inak naň kataster neprihliadne.
   • Vyhlásenie správcu bytového domu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu.
   • Ďalšie prílohy, ktoré sa pripájajú k návrhu na vklad, závisia od charakteru nehnuteľnosti, ktorej sa vkladové konanie týka a sú uvedené v § 30 ods. 5 a § 46 Katastrálneho zákona.

5. Správne Poplatky: Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra je spoplatnené. Za obyčajné podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva spolu so zriadením vecného bremena (zápis by mal byť vykonaný do 30 dní) zaplatíte 132 eur (2x 66 eur). V prípade, ak by ste chceli, aby bol vklad do katastra zapísaný v urýchlenom konaní do 15 dní od podania návrhu, zaplatíte 532 eur (2x 266 eur). Pri elektronickom podaní sú správne poplatky polovičné, teda 66 eur (2x33 eur) pri štandardnom návrhu na vklad a 266 eur (2x133 eur) pri zrýchlenom vklade. Ak je k návrhu na vklad priložené aj tlačivo - oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, poplatky sa znižujú o ďalších 15 eur.

6. Konanie o Vklade: Okresný úrad, katastrálny odbor, preskúma návrh na vklad a priložené dokumenty. Ak sú splnené všetky zákonné podmienky, povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Konanie o povolení vkladu je osobitným druhom správneho konania, ktoré je upravené najmä v § 22 zákona č. 162/1995 Z. z.

7. Rozhodnutie o Vklade: Po povolení vkladu vydá okresný úrad rozhodnutie o povolení vkladu, ktoré nadobúda právoplatnosť.

8. Zápis do Katastra: Na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu sa vykoná zápis vlastníckeho práva a vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Elektronické Podanie Návrhu na Vklad

Návrh na vklad možno podať aj elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis.

Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy, ktoré boli vyhotovené a podpísané pôvodne v listinnej podobe, zaručene konvertované. Zaručenú konverziu dokumentov môžu vykonávať len notári, advokáti a vybrané pobočky pošty.

Povinnosti Nového Vlastníka po Nadobudnutí Nehnuteľnosti

Po právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu na nového vlastníka bytu čaká ešte minimálne jedna povinnosť, ktorú musí splniť:

1. Oznámiť správcovi bytového domu zmenu vlastníka bytu: Treba si zistiť u konkrétneho správcu, čo potrebuje na zaevidovanie zmeny vlastníka. Od momentu prevzatia bytu bude správca účtovať služby spojené s užívaním bytu a príspevky do fondu opráv už novému vlastníkovi. Zároveň len vlastník je oprávnený hlasovať na schôdzi vlastníkov bytov. S oprávneným z vecného bremena sa nový vlastník môže dohodnúť, že všetky náklady súvisiace s užívaním bytu bude naďalej znášať oprávnený z vecného bremena.

2. Podať daňové priznanie pre daň z nehnuteľnosti: Daňové priznanie je potrebné podať do 31. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom ste nadobudli byt. Daňové priznanie sa podáva na obci, v ktorej sa byt nachádza.

Zánik Vecného Bremena

Výmaz vecného bremena (doživotného užívania nehnuteľnosti) z katastra nehnuteľností môže nastať na základe dohody zmluvných strán. Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je však potrebné aj povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, ako vyplýva z § 151p Občianskeho zákonníka. Právne účinky zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu nastanú vkladom do katastra nehnuteľností.

Darovacia Zmluva s Vecným Bremenom

V oblasti slovenského realitného trhu je prevod vlastníctva k bytu v podstate najfrekventovanejšou realitnou transakciou. Špeciálne požiadavky stanovené zákonom však z predaja bytu robia pomerne komplikovanú realitnú operáciu. Právna úprava prevodu vlastníckeho práva k nebytovému priestoru v podstate kopíruje režim prevodu vlastníctva k bytu. Určité aplikačné problémy spôsobuje spektrum objektov, ktoré sú pod pojem nebytového priestoru zaradené (pivnice, špajze/kumbály umiestnené mimo bytu, ale aj garáže, kancelárske priestory a iné). Pri vypĺňaní vzoru majte na zreteli, že tak s vlastníctvom bytu ako aj s vlastníctvom nebytového priestoru je vždy predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu. K bytu aj nebytovému priestoru prináleží osobitný podiel.

Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní. Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie.

Príklad: Darovacia zmluva s vecným bremenom

I.

Katarína Slaná, nar. č.

Milan Slaný, nar. č.

Martin Slaný , nar. č.

I. Darcovia majú v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov 4-izbový byt na druhom poschodí s číslom 5 v bytovom dome na Dunajskej ulici súpisné číslo 10 postavený na parcele číslo 123 v zastavanom území Bratislava, zapísaný v katastri na katastrálnom úrade v Bratislave na liste vlastníctva č. 456 kat. úz. Bratislava, výmera podlahy 120 m2. Byt pozostáva zo 4 izieb, z kuchyne, kúpeľne, chodby, toaliet, balkóna.

II.

Darcovia darujú svojmu synovi Martinovi Slanému byt opísaný v bode I.

III.

Darcovia vyhlasujú, že obdarovaného oboznámili so stavom darovaného bytu.

IV.## V.## VI.

Obdarovaný zriaďuje v prospech darcov Milana Slaného a Kataríny Slanej bezplatne vecné bremeno, ktoré zodpovedá ich právu doživotne užívať celý byt vymedzený v bode I tejto zmluvy.

VII.

Práva zodpovedajúce zriadenému vecnému bremenu oprávnení nadobudnú vkladom do katastra.

VIII.## IX.

v novom liste vlastníctva, kat. úz. ALV: Martin slaný r. č. 3456/223344. CLV: vecné bremeno doživotného užívania v prospech Milana Slaného, r. č. 1234/001122, a Kataríny Slanej , r. č. práva k nehnuteľnostiam (napr.

tags: #kupna #zmluva #na #nehnutelnost #s #vecnym