Kúpna zmluva na pozemok pre manželov: Komplexný sprievodca

Kúpa alebo predaj pozemku je významný právny úkon, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť platnej legislatívy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na pozemok, s osobitným zameraním na situáciu, keď sú predávajúcimi alebo kupujúcimi manželia.

Čo je kúpna zmluva na pozemok?

Kúpna zmluva na pozemok je dvojstranný právny úkon, ktorým sa predávajúci zaväzuje previesť vlastnícke právo k pozemku na kupujúceho a kupujúci sa zaväzuje zaplatiť zaň dohodnutú kúpnu cenu. Podstata tejto zmluvy spočíva v prevode vlastníckeho práva k pozemku za odplatu.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy na pozemok

Pre platnosť kúpnej zmluvy na pozemok je nevyhnutné, aby obsahovala nasledovné podstatné náležitosti:

  1. Identifikácia zmluvných strán:

    • Predávajúci: Ak sú predávajúcimi manželia, je potrebné uviesť údaje oboch manželov: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. V prípade, ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve, je nutné uviesť aj podiely jednotlivých spoluvlastníkov vyjadrené zlomkom.
    • Príklad: Dušan Javorník, rod. Javorník, nar. 10. 03. 1951, r. č. a Ružena Malá, rod. Javorníková, nar. 01. 03. 1944, r. č.
    • Kupujúci: Rovnako ako pri predávajúcom, je potrebné uviesť identifikačné údaje kupujúceho (kupujúcich).
    • Príklad: RNDr. Ján Novák, nar. 09. 02. 1978, r. č.

  2. Označenie predmetu kúpy:

    Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

    • Pozemok musí byť v zmluve identifikovaný jednoznačne, aby nedošlo k zámene s iným pozemkom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené:
      • Katastrálne územie
      • Parcelné číslo pozemku
      • Odlíšenie pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“
      • Druh pozemku
      • Výmera pozemku
      • Číslo listu vlastníctva (ak je pozemok zapísaný na liste vlastníctva)
    • Príklad: parc. č. 723/8 zastavané plochy a nádvoria vo výmere 642m2, parc. č. 723/9 záhrady vo výmere 2061m2, katastrálne územie Horné Orešany, list vlastníctva číslo 140.

  3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva.

  4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú kúpnu cenu.

Ďalšie dôležité dojednania v kúpnej zmluve

Okrem vyššie uvedených podstatných náležitostí, si zmluvné strany môžu v kúpnej zmluve na pozemok dohodnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré upravujú ich vzájomné práva a povinnosti. Medzi najčastejšie patria:

  1. Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné presne stanoviť, dokedy a akým spôsobom má kupujúci kúpnu cenu zaplatiť. Odporúča sa, aby k úhrade došlo pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
    • Príklad: Časť kúpnej ceny vo výške 20.000 €, bude zaplatená zo strany kupujúceho predávajúcim z úveru, ktorý poskytne kupujúcemu Superbanka, a. s.
  2. Určenie lehoty na odovzdanie predmetu kúpy: Je vhodné uviesť, dokedy a v akom stave má predávajúci pozemok kupujúcemu odovzdať.
    • Príklad: Účastníci zmluvy sa dohodli, že kupujúci vstúpi do užívania nehnuteľnosti dňom 1. mája.
  3. Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva: V kúpnej zmluve sa často uvádza aj moment prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy. Podľa zákona platí, že kupujúci sa stáva vlastníkom kúpenej nehnuteľnosti až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  4. Vyhlásenia predávajúceho: V záujme právnej istoty sa odporúča uviesť vyhlásenia predávajúceho, že je oprávnený s pozemkom nakladať, že pozemok nie je predmetom žiadnych sporov a že na ňom neviaznu žiadne ťarchy.
  5. Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy: Odporúča sa do zmluvy zaradiť aj ustanovenie určujúce, odkedy zodpovedá za náhodné poškodenie predanej veci kupujúci (zvyčajne od momentu prevzatia pozemku kupujúcim).
  6. Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, za aké nedostatky pozemku predávajúci kupujúcemu zodpovedá a aké má kupujúci v takom prípade práva.

Osobitosti kúpnej zmluvy, ak sú účastníkmi manželia

Ak sú predávajúcimi manželia, je dôležité správne identifikovať ich vlastnícky vzťah k pozemku. Pozemok môže byť v:

  • Bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM): V tomto prípade sú obaja manželia vlastníkmi pozemku spoločne a nerozdielne. Kúpnu zmluvu musia podpísať obaja manželia.
  • Podielovom spoluvlastníctve: V tomto prípade má každý z manželov určený podiel na pozemku. Kúpnu zmluvu musia podpísať obaja manželia, ak predávajú celý pozemok. Ak predáva len jeden z manželov svoj podiel, musí ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom (ak nejde o blízku osobu).
  • Výlučnom vlastníctve jedného z manželov: V tomto prípade je vlastníkom pozemku len jeden z manželov a len on podpisuje kúpnu zmluvu.

Ak sú kupujúcimi manželia a pozemok nadobúdajú do BSM, je potrebné to v zmluve výslovne uviesť.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Forma kúpnej zmluvy a katastrálne konanie

Kúpna zmluva na pozemok musí mať písomnú formu. Podpisy predávajúcich (prevodcov) na kúpnej zmluve musia byť úradne overené. Po podpise zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vlastnícke právo prechádza na kupujúceho až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Daňové aspekty kúpnej zmluvy

Predaj pozemku môže mať daňové dôsledky pre predávajúceho. Príjem z predaja pozemku je predmetom dane z príjmov, pokiaľ nie je oslobodený od dane. Oslobodenie od dane sa vzťahuje na prípady, ak predávajúci vlastnil pozemok dlhšie ako päť rokov (pri iných nehnuteľnostiach) a nerealizoval ho v rámci podnikateľskej činnosti.

Príklad kúpnej zmluvy s manželmi ako predávajúcimi

Nasledujúci príklad ilustruje kúpnu zmluvu, kde manželia Dušan Javorník a Ružena Malá a ďalší spoluvlastníci predávajú pozemok RNDr. Jánovi Novákovi:

Kúpna zmluva

uzatvorená podľa § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

I. Zmluvné strany## Predávajúci:

  • Dušan Javorník, rod. Javorník, nar. 10. 03. 1951, r. č.
  • Ružena Malá, rod. Javorníková, nar. 01. 03. 1944, r. č.
  • Ludmila Balážová, rod. Javorníková, nar. 11. 04. 1946, r. č.
  • Jozefína Solčanská, rod. Javorníková, nar. 02. 06. 1957, r. č.

(ďalej len „predávajúci“)

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Kupujúci:

  • RNDr. Ján Novák, nar. 09. 02. 1978, r. č.

(ďalej len „kupujúci“)

II. Predmet zmluvy

  1. Predávajúci sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností v katastrálnom území Horné Orešany, zapísaných na liste vlastníctva číslo 140:

    • parc. č. 723/8 zastavané plochy a nádvoria vo výmere 642m2
    • parc. č. 723/9 záhrady vo výmere 2061m2
    • rodinný dom súpisné číslo 100 na parcele číslo 723/8

  2. Predávajúci predávajú kupujúcemu nehnuteľnosti uvedené v bode II. 1 tejto zmluvy.

III. Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Dohodnutá kúpna cena nehnuteľností uvedených v bode II. 1 je 30.000 €.
  2. Časť kúpnej ceny vo výške 20.000 € bude zaplatená zo strany kupujúceho predávajúcim z úveru, ktorý poskytne kupujúcemu Superbanka, a. s.
  3. Časť kúpnej ceny vo výške 10.000 € bude zaplatená zo strany kupujúceho bezhotovostným prevodom predávajúcej Jozefíne Solčanskej rod. Javorníkovej.

IV. Nadobudnutie vlastníctva a odovzdanie nehnuteľnosti

  1. Účastníci zmluvy berú na vedomie, že táto kúpna zmluva sa stane platnou jej podpísaním a kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnostiam uvedeným v bode II. 1 povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  2. Účastníci zmluvy sa dohodli, že kupujúci vstúpi do užívania nehnuteľnosti dňom 1. mája.

V. Záverečné ustanovenia

  1. Táto zmluva je vyhotovená v štyroch rovnopisoch, z ktorých každá strana obdrží jeden rovnopis a dva rovnopisy sú určené pre katastrálny úrad.
  2. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpisujú.

V Žiline dňa 1. januára

……………………………………….

Dušan Javorník, predávajúci

……………………………………….

Ružena Malá, predávajúca

……………………………………….

Ludmila Balážová, predávajúca

……………………………………….

Jozefína Solčanská, predávajúca

……………………………………….

RNDr. Ján Novák, kupujúci

tags: #kupna #zmluva #na #pozemok #vzor #manzelia

Ďalšie články