Kúpna zmluva na pozemok: Všetko, čo potrebujete vedieť

Kúpa alebo predaj pozemku je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť platnej legislatívy. Kľúčovým dokumentom pri tomto procese je kúpna zmluva, ktorá upravuje práva a povinnosti oboch strán. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na pozemok, jej náležitosti a dôležité aspekty, ktoré by ste mali zvážiť.

Čo je kúpna zmluva na pozemok?

Kúpna zmluva na pozemok, niekedy označovaná aj ako kúpno-predajná zmluva, je právny dokument, ktorým sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu pozemok a previesť na neho vlastnícke právo k tomuto pozemku. Kupujúci sa zároveň zaväzuje pozemok prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu. Podstata kúpnej zmluvy teda spočíva v prevode vlastníckeho práva k pozemku za odplatu. Kúpa a predaj nehnuteľnosti sú nevyhnutne spojené s uzatvorením kúpno-predajnej zmluvy.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy

Podľa Občianskeho zákonníka musí mať zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti písomnú formu a všetky podpisy na nej musia byť osvedčené. Ak v kúpnej zmluve chýbajú povinné náležitosti, príslušná správa katastra môže vklad prerušiť alebo i zamietnuť. Kúpna zmluva na pozemok musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

  1. Identifikácia zmluvných strán: Je potrebné uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba.

    • Fyzická osoba: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
    • Právnická osoba: Názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).

    Ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom. V prípade, ak by bol predmetom prevodu len podiel jedného alebo viacerých spoluvlastníkov (ale nie všetkých spoluvlastníkov), je potrebné najprv ponúknuť podiely na predaj ostatným spoluvlastníkom, ktorí si môžu uplatniť svoje zákonné predkupné právo. Toto neplatí, ak sa spoluvlastnícky podiel na pozemku prevádza na blízku osobu.

    Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

  2. Označenie predmetu kúpy: Predmet kúpy (pozemok) je potrebné v zmluve identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným pozemkom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, odlíšenie pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druh pozemku a výmera pozemku. Pokiaľ je pozemok zapísaný na liste vlastníctva, zvyčajne uvádzame aj číslo listu vlastníctva.

  3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva

  4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu

Ďalšie dôležité ustanovenia v kúpnej zmluve

Zmluvné strany si v kúpnej zmluve na pozemok môžu tiež dohodnúť:

  • Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame zaplatenie kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k pozemku do katastra nehnuteľností.

    Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

  • Určenie lehoty na odovzdanie predmetu kúpy: Vhodné je tiež uviesť, dokedy a v akom stave má predávajúci predmet kúpy kupujúcemu odovzdať. Pokiaľ sa na pozemku nachádza niečo, čo tam kupujúci nechce (napríklad nelegálna skládka), je dobré, ak je v zmluve zachytená povinnosť predávajúceho pozemok vypratať na vlastné náklady ešte pred odovzdaním, prípadne aj pod hrozbou zmluvnej pokuty.

  • Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva: V kúpnej zmluve sa často uvádza aj moment prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy. Odporúčame ho do zmluvy zaradiť, hoci v prípade nehnuteľností takáto dohoda nie je podstatná, nakoľko zmluvné strany sa na inom ako zákonom určenom okamihu prevodu vlastníckeho práva dohodnúť nemôžu. Podľa zákona platí, že kupujúci sa stáva vlastníkom kúpenej nehnuteľnosti až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podpisom zmluvy sú zmluvné strany viazané, vlastnícke právo však prechádza na majiteľa až odo dňa rozhodnutia príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.

  • Vyhlásenia predávajúceho: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia predávajúceho:

    • že, je oprávnený s pozemkom nakladať v plnom rozsahu,
    • že pozemok nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
    • že na pozemku neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

  • Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy: Odporúčame do zmluvy zaradiť aj ustanovenie určujúce, odkedy zodpovedá za náhodné poškodenie predanej veci kupujúci (zvyčajne od momentu prevzatia pozemku kupujúcim).

  • Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy: Zmluvné strany sa môžu tiež dohodnúť, za aké nedostatky predmetu kúpy predávajúci kupujúcemu zodpovedá a aké má v takom prípade kupujúci práva.

    Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Vzor kúpnej zmluvy

Pre uľahčenie práce pri vytváraní kúpno-predajnej zmluvy, ktorá je pre Vás veľmi dôležitým dokumentom, je možné použiť vzory zmlúv. Nižšie uvádzame vzor kúpnej zmluvy, ktorý si môžete prispôsobiť vašim potrebám. Je však dôležité si uvedomiť, že tento vzor je len orientačný a pre bližšiu špecifikáciu je potrebné poradiť sa s právnikom alebo notárom.

Kúpna zmluva

uzatvorená v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov, medzi nasledovnými zmluvnými stranami:

Predávajúci:

Meno a priezvisko: , rod.:Trvalý pobyt:Štátna príslušnosť: slovenskáIBAN:

(ďalej aj ako „predávajúci")

Kupujúci:

Meno a priezvisko: , rod.:Trvalý pobyt:Štátna príslušnosť: slovenskáIBAN:

(ďalej aj ako „kupujúci")

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok I.Predmet zmluvy

  1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nasledovnej nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v katastrálnom území , obec , okres zapísanej na liste vlastníctva č.:

    • parcela KN- C č. , s výmerou m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria

    (pozemky uvedené vyššie ďalej spoločne len ako „pozemky“ alebo „predmet kúpy“).

  2. Predávajúci touto zmluvou predáva kupujúcemu a kupujúci touto zmluvou kupuje od predávajúceho do svojho výlučného vlastníctva predmet kúpy uvedený v čl. I. bod 1 tejto zmluvy.

  3. Predávajúci sa zaväzuje, že predmet kúpy odovzdá kupujúcemu do držby v lehote uvedenej v čl. IV. tejto zmluvy a kupujúci sa zaväzuje, že predmet kúpy od predávajúceho prevezme a zaplatí mu zaň kúpnu cenu uvedenú v čl. III. tejto zmluvy.

Článok II.Kúpna cena

  1. Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene za predmet kúpy vo výške EUR (slovom: eur).
  2. Kúpnu cenu zaplatí kupujúci predávajúcemu najneskôr do odo dňa uzavretia tejto zmluvy, a to .
  3. Zmluvné strany potvrdzujú, že kúpnu cenu dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok III.Odovzdanie a prevzatie predmetu kúpy

  1. Predávajúci odovzdá kupujúcemu predmet kúpy do držby do dní odo dňa úplného zaplatenia kúpnej ceny, a to bez ohľadu na okamih povolenia vkladu vlastníckeho práva kupujúceho do katastra nehnuteľností.
  2. Od okamihu odovzdania predmetu kúpy má kupujúci právo bezodplatne držať a užívať predmet kúpy tak, akoby bol jeho vlastník.

Článok IV.Nadobudnutie vlastníctva

  1. Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva bude podpísaný a podaný oboma účastníkmi tejto zmluvy bezodkladne po jej uzavretí.
  2. Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.

Článok V.Vyhlásenia predávajúceho

  1. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená, záložné práva ani iné právne obmedzenia, ktoré by obmedzovali kupujúceho v riadnom užívaní a nakladaní s predmetom kúpy.
  2. Predávajúci vyhlasuje, že predmet kúpy je v stave, ktorý zodpovedá jeho veku a bežnému opotrebeniu.

Článok VI.Záverečné ustanovenia

  1. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky prevodu vlastníckeho práva na základe tejto zmluvy nastanú spôsobom podľa čl. IV. tejto zmluvy.
  2. Akékoľvek zmeny a doplnenia tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami.
  3. Zmluvné strany vyhlasujú a potvrdzujú, že súhlasia s obsahom zmluvy, že táto zmluva vyjadruje ich skutočnú, vážnu a slobodnú vôľu a že túto zmluvu neuzavreli ani v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok.

V …………………………… dňa ……………………………

………………………………………. ………………………………………..Podpis predávajúceho Podpis kupujúceho

Katastrálne konanie

Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.

Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v zmysle tejto zmluvy podpíšu v deň podpisu tejto zmluvy a jeho podanie, resp. doručenie na Okresný úrad __, katastrálny odbor (ďalej len „úrad“) spolu s dvoma rovnopismi tejto zmluvy a príslušným správnym poplatkom zabezpečí kupujúci. Obidve zmluvné strany sa zaväzujú, že za účelom riadneho prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho uzatvoria prípadne ešte ďalšie potrebné dohody alebo dodatky tejto zmluvy a poskytnú si všetku potrebnú súčinnosť.

Zmluvné strany sa ďalej zaväzujú, že ak dôjde k prerušeniu alebo zastaveniu konania o povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností vykonajú všetky právne a iné úkony, ktoré sú potrebné na povolenie vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností a vykonanie ktorých možno od nich spravodlivo požadovať.

Zmluvné strany sa dohodli, že ak úrad preruší alebo zastaví konanie o návrhu na vklad, alebo zamietne vklad z dôvodu na strane jednej zmluvnej strany, bude táto zmluvná strana povinná odstrániť vadu v lehote uvedenej vo výzve úradu alebo podať opravný prostriedok a vyvinúť všetko úsilie smerujúce k tomu, aby úrad mohol vydať rozhodnutie, ktorým vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúcej povolí, v opačnom prípade vznikne druhej zmluvnej strane právo odstúpiť od tejto zmluvy a tiež nárok na zmluvnú pokutu vo výške % kúpnej ceny. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Práva tretích osôb k nehnuteľnostiam a stav nehnuteľností

Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho budú pravdivé nasledovné skutočnosti: na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu ; predmet kúpy nie je predmetom súdneho či rozhodcovského konania; predmet kúpy ani akákoľvek ich časť nie sú a ani sa nestanú predmetom konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania. Pokiaľ by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho uvedené v bode 1 tohto článku ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu vo výške % z kúpnej ceny. Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Kupujúci podpisom na tejto zmluve potvrdzuje, že predmet kúpy prevzal od predávajúceho v deň podpísania tejto zmluvy. Kupujúci je oprávnený s predmetom kúpy nakladať a znáša akékoľvek náklady na jeho údržbu a správu ako aj riziko jeho poškodenia alebo zničenia dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho, ak nebude zmluvnými stranami dohodnuté inak.

Doručovanie písomností

Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane akýmkoľvek z nasledovných spôsobov: osobným doručením zmluvnej strane, ktorá je adresátom; zaslaním doporučenej zásielky zmluvnej strane, ktorá je adresátom; zaslaním kuriérskou službou zmluvnej strane, ktorá je adresátom. Pokiaľ sa nepreukáže, že písomnosť bola riadne doručená skôr, akákoľvek písomnosť, ktorú je potrebnú podľa zmluvy doručiť, bude považovaná za doručenú v siedmy (7.) pracovný deň odo dňa uvedeného na podacom lístku, a to bez ohľadu na úspešnosť doručenia. Písomnosti budú doručované na adresy uvedené v záhlaví zmluvy a v prípade, že zmluvná strana písomne oznámi druhej zmluvnej strane inú adresu, na takúto inú adresu.

Záverečné ustanovenia

Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej. Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami. Ak by sa jednotlivé ustanovenia tejto zmluvy celkom alebo čiastočne stali neúčinnými alebo ak v tejto zmluve niektoré ustanovenie celkom chýba, nie je tým dotknutá účinnosť ostatných ustanovení. Namiesto neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia dohodnú zmluvné strany také účinné ustanovenie, ktoré čo najviac zodpovedá zmyslu a účelu neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia.

Táto zmluva obsahuje úplnú a konečnú dohodu zmluvných strán o záležitostiach tvoriacich predmet zmluvy a zmluvné strany nebudú viazané žiadnymi vyjadreniami, podmienkami, vyhláseniami, motívmi alebo zárukami, ústnymi alebo písomnými, ktoré nie sú obsiahnuté v zmluve. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.

Zmluvné strany vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nebola žiadnym spôsobom obmedzená, že táto zmluva nebola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a ani v omyle. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú plne spôsobilí k právnym úkonom, že text tejto zmluvy je určitým a zrozumiteľným vyjadrením ich vážnej a slobodnej vôle byť ňou viazaní, a že si zmluvu pred jej podpisom prečítali, tejto v celom rozsahu porozumeli a na znak súhlasu s jej obsahom k nej pripájajú svoje vlastnoručné podpisy.

Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

#

tags: #kupna #zmluva #na #pozemok #vzor

Ďalšie články