- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Kúpna Zmluva na Predaj Zariadenia: Vzor a Podstatné Náležitosti
Kúpa alebo predaj zariadenia, či už ide o nehnuteľnosť, byt, alebo iný majetok, je významný právny úkon. Dôležité je, aby bola táto transakcia správne právne ošetrená, čím sa predíde možným budúcim problémom. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu, jej náležitosti a špecifiká, s dôrazom na slovenské právne predpisy.
Právny Základ Kúpnej Zmluvy
Kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľností, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Aj v prípade, že ide o kúpnu zmluvu medzi dvoma podnikateľmi, aplikuje sa Občiansky zákonník, a nie Obchodný zákonník, ktorý sa vo všeobecnosti aplikuje pri právnych vzťahoch medzi podnikateľmi.
Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy
Každá kúpna zmluva musí obsahovať určité náležitosti, aby bola platná. Pre kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť sú to tieto náležitosti:
- Písomná forma: Kúpna zmluva musí byť písomná. Ústna dohoda o predaji nehnuteľnosti je neplatná.
- Označenie zmluvných strán: Musí byť jasne uvedené, kto je predávajúci a kupujúci. Označenie musí obsahovať meno, priezvisko (vrátane rodného priezviska), dátum narodenia, rodné číslo a trvalý pobyt. Takéto presné označenie je potrebné pre potreby katastrálneho úradu. Ak je niektorá zo strán právnická osoba, uvádza sa jej názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).
- Označenie predmetu kúpy: Je potrebné presne špecifikovať, aká nehnuteľnosť sa predáva. Pri pozemku je potrebné uviesť katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva (LV). Pri budovách je potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.
- Uvedenie kúpnej ceny: Musí byť uvedená suma, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva. Cena by mala byť dohodnutá v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a Občianskeho zákonníka.
- Záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy: Predávajúci sa zaväzuje, že kupujúcemu odovzdá nehnuteľnosť.
- Záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň: Kupujúci sa zaväzuje, že nehnuteľnosť prevezme a zaplatí za ňu dohodnutú sumu.
V prípade, že niektorá z týchto náležitostí chýba, má to za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. To znamená, že sa na ňu hľadí, ako keby nebola nikdy uzatvorená.
Príklad Neplatnosti Kúpnej Zmluvy
Jozef sa s Petrom ústne dohodli, že mu Peter predá pozemok v dedine, ktorého je vlastníkom. Dohodli sa na kúpnej cene 10 000 eur. Túto sumu Jozef Petrovi zaplatil. Dohodli sa, že zmluvu podpíšu neskôr. Keďže kúpna zmluva na pozemok musí mať písomnú podobu, nedošlo k predaju nehnuteľnosti. Peter je tak stále vlastníkom predmetného pozemku. Za normálnych okolností je povinný vrátiť Jozefovi 10 000 eur, ktoré mu zaplatil za pozemok. Ak však Jozef nemá žiadny doklad o úhrade kúpnej ceny, bude veľmi problematické, ba až nemožné dostať sa spať k peniazom.
Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu
Odporúčané Doplnkové Náležitosti Kúpnej Zmluvy
Okrem povinných náležitostí je do zmluvy dobré uviesť aj nasledovné:
- Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob zaplatenia: V prípade, ak kúpna cena nebude zaplatená v celosti pri podpise kúpnej zmluvy, je dobré špecifikovať v kúpnej zmluve lehotu, do ktorej musí kupujúci zaplatiť zvyšnú časť kúpnej ceny. V prípade zaplatenia kúpnej ceny formou schválenia úveru je taktiež dobré to uviesť do zmluvy.
- Určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti: Teda určenie lehoty, do ktorej má predávajúci odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu.
- Uvedenie stavu meračov energií: Taktiež odporúčame v prípade predaja domu, bytu alebo inej budovy uviesť aj stav meračov. Predídete tak možným budúcim problémom, napr. ak sa následne dozviete, že predávajúci neuhradil faktúry za dodané energie.
- Prehlásenia predávajúceho: Že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnym právom inej osoby, že k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky.
Tieto náležitosti sú dobrovoľné a ich nezahrnutie nemá vplyv na platnosť kúpnej zmluvy.
Špecifiká Kúpnej Zmluvy na Byt
Predaj bytu má oproti inej nehnuteľnosti určité špecifiká. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov kladie zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je prevod (predaj alebo darovanie) bytu. V zmysle tohto zákona, kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj bytu, musí obsahovať okrem vyššie uvedených náležitosti aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Tieto náležitosti kúpnej zmluvy sú povinné, a ak nebudú uvedené v kúpnej zmluve na byt, táto zmluva bude absolútne neplatná.
Kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj bytu, musí preto obsahovať:
- Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu.
- Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
- Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
- Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
- Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
- Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
- Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
- Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada.
- Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
- Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
Prílohy Kúpnej Zmluvy na Byt
Prikladajú sa aj prílohy k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Ak sa prevádza byt alebo nebytový priestor, prílohou zmluvy je potvrdenie správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, že na byte alebo nebytovom priestore neviaznu nedoplatky.
Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním
Postup Po Podpísaní Kúpnej Zmluvy
Samotným uzatvorením kúpnej zmluvy sa kupujúci nestáva vlastníkom nehnuteľnosti. Na to, aby sa celý proces kúpy nehnuteľnosti dokončil, je potrebné podať tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a nie už samotným podpísaním kúpnej zmluvy.
Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné ešte:
- Overiť podpisy: Podpisy predávajúceho je možné overiť buď u notára, alebo na matričnom úrade.
- Podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra: Návrh môže podať buď predávajúci, alebo kupujúci. K návrhu je potrebné pripojiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach.
Poplatky Spojené s Vkladom do Katastra
Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva je spojené so zaplatením súdneho poplatku. Tento poplatok je spravidla vo výške 66 Eur. Ak chcete, aby kataster konal rýchlejšie (aby rozhodol do 15 dní), je potrebné zaplatiť poplatok vo výške 266 Eur. Ak chcete ušetriť, môžete podať návrh na vklad elektronicky, vtedy zaplatíte súdny poplatok 33 eur, resp. 133 eur, ak žiadate urýchlené rozhodnutie. Ak nemáte možnosť podať návrh elektronicky, môžete ešte pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva podať tzv. oznámenie o zamýšľanom návrh na vklad. Po tomto oznámení musíte do 90 dní podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. Ak podáte aj oznámenie o zamýšľanom návrhu, platí sa poplatok len vo výške 51 Eur.
Kataster by následne mal o návrhu na vklad rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu v prípade, ak návrh neobsahuje žiadne chyby. Ak je všetko v poriadku, kataster vydá rozhodnutie o vklade. Na základe tohto rozhodnutia kataster zapíše kupujúceho ako vlastníka predmetnej nehnuteľnosti do katastra. Týmto rozhodnutím sa celý proces predaja nehnuteľností končí. V prípade ak kataster nevydá rozhodnutie do 30 dní, môžete žiadať o vrátenie poplatku, ktorý ste zaplatili.
Ďalšie Dôležité Aspekty Kúpnej Zmluvy
- Kúpna Cena: Kúpna cena na nehnuteľnosť je v zásade na dohode účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“
- Záložné Právo: Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti.
- Podielové Spoluvlastníctvo: V prípade kúpy parkovacieho miesta, ktoré je súčasťou jedného nebytového priestoru, sa nadobúdateľ stáva podielovým spoluvlastníkom celého priestoru. V takom prípade je potrebné sa vyporiadať aj s predkupným právom ostatných spoluvlastníkov.
Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby