Kúpna zmluva na viac pozemkov a predkupné právo: Všetko, čo potrebujete vedieť

Tento článok poskytuje komplexný prehľad problematiky kúpnej zmluvy na viac pozemkov a predkupného práva v slovenskom právnom systéme. Cieľom je zrozumiteľne vysvetliť práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj proces uplatňovania predkupného práva. Článok je určený širokej verejnosti, vrátane vlastníkov pozemkov, potenciálnych kupujúcich a všetkých, ktorí sa chcú dozvedieť viac o tejto téme.

Predaj alebo darovanie spoluvlastníckeho podielu a predkupné právo

Zákon chráni ostatných spoluvlastníkov pri prevode spoluvlastníckeho podielu. Ak sa spoluvlastník rozhodne svoj podiel previesť na tretiu osobu, Občiansky zákonník mu ukladá povinnosť ponúknuť ho najskôr na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom. Táto ponuka musí obsahovať rovnaké podmienky, za akých by podiel predal tretej osobe. Predkupné právo umožňuje spoluvlastníkom prednostne nadobudnúť podiel, ktorý chce iný spoluvlastník predať.

Ako postupovať pri ponuke spoluvlastníckeho podielu?

Spoluvlastník, ktorý chce predať svoj podiel na pozemku, musí osloviť všetkých ostatných spoluvlastníkov a ponúknuť im ho. Ponuka na uplatnenie predkupného práva musí obsahovať všetky podmienky prevodu vlastníctva.

1. Písomná ponuka: Spoluvlastník je povinný zaslať písomnú ponuku na prevod podielu ostatným spoluvlastníkom. Odporúča sa zaslať ponuku doporučeným listom, v ktorom spoluvlastník oznámi, že ponúka svoj podiel na predaj za cenu, ktorú ponúka iný prípadný záujemca.
2. Obsah ponuky: Ponuka musí obsahovať všetky podmienky prevodu spoluvlastníckeho podielu, vrátane kúpnej ceny, ktorá nesmie byť vyššia ako cena ponúknutá tretím osobám.
3. Lehota na uplatnenie predkupného práva: Ak nie je dohodnutá iná doba, platí zákonná dvojmesačná lehota. Ak spoluvlastníci na ponuku nezareagujú a nevyplatia sumu do dvoch mesiacov, spoluvlastník môže svoj podiel predať inej osobe.

Predkupné právo pri darovaní podielu na pozemku

Podobne ako pri predaji, aj pri darovaní podielu na pozemku majú spoluvlastníci predkupné právo. Spoluvlastník, ktorý chce darovať svoj podiel, im musí ponúknuť možnosť nadobudnúť ho za rovnakých podmienok, aké by platili pri predaji.

Vzor textu výzvy na uplatnenie predkupného práva

Príklad 1:

• Predávajúci: Katarína Poláková
• Adresa: Pekná cesta 831 52 Bratislava
• Predmet: Ponuka na využitie predkupného práva k pozemku parcela číslo XXX/X s výmerou XXX m2, druh pozemku - trvalé trávnaté porasty, nachádzajúceho sa v katastrálnom území Bratislava Petržalka, okres Bratislava V, zapísané na liste vlastníctva č. XXXX vedeného Katastrálnym úradom v Bratislave.
• Nadobudnutie: Na základe zmluvy o prevode vlastníctva uzavretej s vami ako predávajúcou dňa 1. 2. 2010.
• Podmienky: Predkladám písomnú ponuku na využitie predkupného práva, v ktorej uvádzam najvyššiu ponuku a lehotu splatnosti kúpnej ceny. V prípade, ak máte záujem o kúpu tejto nehnuteľnosti za sumu XXXXX eur (výška najvyššej ponuky), žiadam, aby do dvoch mesiacov od doručenia tejto ponuky uzavreli kúpnu zmluvu.

Príklad 2:

• Predávajúci: Peter Malý
• Predmet: Ponuka na využitie predkupného práva k pozemku - parcela č. XXXX vo výmere XXXX m2, zapísanej na liste vlastníctva č. XX vyhotoveným Katastrálnym úradom Bratislava v katastrálnom území Bratislava Petržalka, okres Bratislava V.
• Spoluvlastníctvo: Na základe listu vlastníctva sme obidvaja výlučnými spoluvlastníkmi pozemku. Uvedený pozemok sme získali na základe dedičského rozhodnutia č. XXX.
• Podmienky: Preto Vám v súlade s § 140 Občianskeho zákonníka predkladám písomnú ponuku na využitie predkupného práva, v ktorom uvádzam najvyššiu ponuku kúpnej ceny. Ak máte záujem o kúpu vyššie predmetnej nehnuteľnosti za sumu XX.XXX eur, rovnajúcu sa najvyššej ponuke, so splatnosťou kúpnej ceny pri podpise kúpnej zmluvy, žiadam, aby ste so mnou do dvoch mesiacov od doručenia tejto ponuky uzavreli kúpnu zmluvu.

Predkupné právo ako vedľajšie dojednanie v kúpnej zmluve

Predávate vec a chcete, aby vám ju kupujúci ponúkol na predaj, ak sa ju rozhodne predať? V kúpnej zmluve môžete upraviť predkupné právo ako vedľajšie dojednanie.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Vzor kúpnej zmluvy s predkupným právom

Kúpna zmluva

• Zmluvné strany:
  • Predávajúci: Jozef Novák
  • Kupujúci: Peter Novák

Článok I. Úvodné ustanovenie

Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, zapísanej v katastri nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, zapísanej na liste vlastníctva č. 1234, vydanom pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, a to pozemku - parcela registra KN-C č. 123/20 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 524 m2 (ďalej len „nehnuteľnosť“ alebo „predmet kúpy“).

Článok II. Predmet zmluvy

Touto zmluvou predávajúci predáva zo svojho výlučného vlastníctva kupujúcemu a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva nehnuteľnosť, špecifikovanú v čl. I. tejto zmluvy, a to za kúpnu cenu, ktorá je dohodnutá v čl. III. zmluvy.

Článok III. Kúpna cena

Dohodnutá kúpna cena za predaj nehnuteľnosti predstavuje sumu vo výške 10.000,- Eur (slovom: desaťtisíc Eur), ktorá bude zaplatená predávajúcemu v hotovosti pri podpise zmluvy. Zmluvné strany potvrdzujú, že kúpnu cenu uvedenú v bode 1. čl. III. dojednali v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok IV. Nadobudnutie vlastníckeho práva k predmetu zmluvy

Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho na základe zmluvy podajú príslušnému katastrálnemu odboru Okresného úradu v deň podpísania zmluvy obidvoma zmluvnými stranami. Zmluvné strany berú na vedomie, že podpísaním zmluvy sú svojimi zmluvnými prejavmi viazané až do rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení alebo zamietnutí vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho. Zmluvné strany berú na vedomie, že vlastnícke právo k predmetu kúpy nadobudne kupujúci až vkladom do katastra nehnuteľností vedeného príslušným katastrálnym odborom Okresného úradu a právne účinky vkladu do katastra nehnuteľností vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o jeho povolení.

Článok V. Zriadenie predkupného práva

Zmluvné strany sa dohodli, že kupujúci ako povinný z predkupného práva zriaďuje predkupné právo v prospech predávajúceho ako oprávneného z predkupného práva na nehnuteľnosť, ktorá je predmetom tejto zmluvy, a to na dobu určitú na desať (10) rokov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu predkupného práva k predmetu kúpy. Toto predkupné právo dojednávajú zmluvné strany ako vecné právo - in rem, ktoré pôsobí aj voči právnym nástupcom zmluvných strán. Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak kupujúci bude chcieť predmet kúpy v budúcnosti predať alebo inak scudziť v dobe uvedenej v bode 1. tohto článku, bude povinný ponúknuť predmet kúpy osobe oprávnenej z predkupného práva za maximálne kúpnu cenu, za ktorú predmet kúpy nadobudol od oprávneného z predkupného práva, v prípade, ak bude prevod uskutočňovať v dobe do piatich (5) rokov od právoplatnosti rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu predkupného práva k predmetu kúpy. Ponuka predaja alebo iného scudzenia musí byť písomná a musia v nej byť uvedené všetky podmienky, za ktorých má byť zmluva uzatvorená. Majetok nadobudnutý touto zmluvou alebo jej časť môže kupujúci v budúcnosti previesť na inú osobu len s predchádzajúcim písomným súhlasom predávajúceho. Predávajúci je povinný sa vyjadriť sa k ponuke viažucej sa k predkupnému právu a zaujať stanovisko podľa bodu 5. tohto článku v lehote do troch (3) mesiacov odo dňa doručenia písomnej ponuky na realizáciu predkupného práva a žiadosti o vydanie stanoviska.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Článok VI. Záverečné ustanovenia

Zmluvné strany podpisom zmluvy zároveň potvrdzujú, že sú oprávnené s nehnuteľnosťou disponovať, právny úkon je urobený v predpísanej forme, prejavy vôle sú hodnoverné, dostatočne zrozumiteľné a ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená. Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravuje Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov. Zmluva je vyhotovená v štyroch (4) rovnopisoch, a to dva (2) rovnopisy pre príslušný katastrálny odbor okresného úradu, jeden (1) rovnopis pre predávajúceho a jeden (1) rovnopis pre kupujúceho. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami. Účinky prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy podľa zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností v Slovenskej republike.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán.

• Fyzická osoba: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
• Právnická osoba: Názov, sídlo a identifikačné číslo.

Zmluva musí obsahovať označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Nadobudnutie vlastníctva

Po podpise kúpnej zmluvy má ktorákoľvek zmluvná strana oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Je vhodné doplniť do zmluvy aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci, ale môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu. Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.

Práva tretích osôb k nehnuteľnostiam

Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu . Predmet kúpy nesmie byť predmetom súdneho či rozhodcovského konania, konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Zmluva o zriadení predkupného práva ako vecného práva

Zmluva o zriadení predkupného práva ako vecného práva sa uzatvára v súlade s ustanoveniami § 602 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Občiansky zákonník“). Predkupné právo je upravené ako vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy v ustanovení § 602 - 606 Občianskeho zákonníka.

Predkupné právo si môžu dohodnúť predávajúci a kupujúci. Predávajúci ako osoba oprávnená z predkupného práva má právo, aby mu bola vec ponúknutá na predaj a právo túto vec aj kúpiť, ak sa kupujúci ako povinná osoba z predkupného práva rozhodne túto vec predať (alebo iným spôsobom scudziť, napr. darovaním, ak sa tak predkupné právo dohodne). Pri nehnuteľnostiach musí byť predkupné právo dohodnuté písomne. Ak sa predkupné právo k nehnuteľnosti dohodne ako vecné právo, zapisuje sa do katastra nehnuteľností návrhom na vklad, ktorého prílohu tvorí zmluva o zriadení predkupného práva. Predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zaväzuje aj právnych nástupcov kupujúceho ako povinného z predkupného práva, v súlade s § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Podpis povinného na zmluve o zriadení predkupného práva ako vecného práva musí byť úradne overený. Túto povinnosť ukladá ustanovenie § 42 ods. 3 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Katastrálny zákon“).

V zmysle judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej republiky možno dohodnúť predkupné právo aj medzi inými osoba ako predávajúci a kupujúci (teda možno dohodnúť predkupné právo aj v prípade, ak sa neuzatvára kúpna zmluva). V takom prípade však pôjde len o záväzkovo-právny vzťah, ktorý zaväzuje len tieto zmluvné strany, nemá vecno-právny charakter, nezaväzuje tretie osoby a nie je teda ani predmetom návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Keďže predkupné právo ako vecné právo k nehnuteľnosti sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností, je potrebné požiadať príslušný okresný úrad, katastrálny odbor o vklad zmluvy, ktorou sa zriaďuje predkupné právo, do katastra nehnuteľností. Náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania upravuje Katastrálny zákon v ustanovení § 24 a nasl. Katastrálneho zákona. Návrh na vklad musí obsahovať všetky povinné náležitosti, inak príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, katastrálne konanie preruší, alebo (ak by sa náležitosti nárvhu na vklad nedoplnili) konanie zastaví. Poplatok za návrh na vklad upravuje Položka 11 prvej časti Sadzobníka správnych poplatkov, ktorý tvorí prílohu zákona č. 145/1995 Z. z. Základný poplatok za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu je 66,- EUR, ak by sa návrh na vklad podal elektronicky, poplatok je znížený na 33,- EUR. Okrem podania návrhu na vklad elektronicky, ušetriť na poplatku je možné aj podaním oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad. Okresný úrad, katastrálny odbor vyberie poplatok znížený o 15,- EUR, ak bude vopred informovaný o návrhu na vklad, teda ak účastník konania o vklade práva podal oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad podľa § 30 ods.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu. Riadi sa ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka a musí byť vyhotovená v písomnej forme, inak je neplatná. Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať všetky dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva (napr. spôsob úhrady kúpnej ceny, termín uvoľnenia a odovzdania nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo nehnuteľnosti a pod.), prípadne je vhodné dať samotnú budúcu kúpnu zmluvu ako prílohu. Jej súčasťou by malo byť aj presné označenie a kúpna cena nehnuteľnosti, ktorú sa zmluvné strany dohodli predať/kúpiť. Je dôležité vedieť, že podpísaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, pretože túto zmluvu nie je možné predložiť ako súčasť Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Na uskutočnenie prevodu musia obe strany uzatvoriť ešte riadnu kúpnu zmluvu týkajúcu sa prevodu vlastníckeho práva nehnuteľnosti. Pokiaľ by jedna zo zmluvných strán odmietla splniť svoj záväzok, vyplývajúci zo zmluvy o budúcej zmluve, druhá strana sa môže domáhať na súde vydania rozsudku, ktorý „nahradí podpis“ strany, ktorá odmietla zmluvu podpísať.

Dôležité upozornenia

• Nepoužívajte vzor kúpnej zmluvy z internetu bez odbornej kontroly.
• Zmluvy (kúpno-predajné zmluvy) alebo vzory darovacích zmlúv sa neustále menia v dôsledku legislatívnych zmien.
• Pri uzatváraní zmluvy sa obráťte na advokáta alebo notára, aby ste predišli prípadným problémom a neočakávaným udalostiam.

tags: #kupna #zmluva #na #viac #pozemkov #predkupne