Kúpna zmluva na prevod spoluvlastníckych podielov: Podrobný sprievodca

Predaj alebo kúpa bytu predstavuje významný krok v živote každého človeka. Často je spojený s riešením bytovej otázky alebo so získaním finančných prostriedkov na kúpu inej nehnuteľnosti. Kvalitne pripravená zmluva o prevode vlastníctva bytu je preto pri predaji a kúpe bytu kľúčová.

Základné náležitosti procesu predaja a kúpy

Pri predaji a kúpe bytu je nevyhnutné mať na pamäti niekoľko dôležitých faktorov.

• Písomná forma: Zmluva o prevode nehnuteľnosti, vrátane zmluvy o prevode vlastníctva bytu, musí mať písomnú formu. Túto požiadavku stanovuje § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Úradné osvedčenie podpisu predávajúceho: Podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený notárom alebo na matrike. Požiadavka na osvedčenie podpisu vyplýva z ustanovenia § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov predstavuje špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku, ktorý upravuje kúpnu zmluvu vo všeobecnosti a vytvára právny základ pre peňažnú formu výmeny vecí za peniaze.

Podstatné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu

Zákonodarca špecifikuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:

• Popis bytu a príslušenstva: Zmluva musí obsahovať popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu. Je potrebné vymedziť polohu bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru. Dôležité je aj určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• Vymedzenie spoluvlastníckeho podielu: Zmluva musí obsahovať vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e).
• Určenie a popis spoločných častí domu: Zmluva musí obsahovať určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
• Úprava práv k pozemku: Zmluva musí obsahovať úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
• Vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku: Zmluva musí obsahovať vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Vyhlásenie nadobúdateľa: Zmluva musí obsahovať vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takéhoto vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. Kupujúci by sa mal s obsahom zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve oboznámiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
• Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany: Zmluva musí obsahovať úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Prílohy zmluvy o prevode vlastníctva bytu

Zákonodarca špecifikuje prílohy zmluvy o prevode vlastníctva bytu v § 5 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

• Potvrdenie od správcu: Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. S ohľadom na aktuálnosť údajov zachytených v tomto potvrdení odporúčame, aby predávajúci vyžiadal takéto potvrdenie od správcu v kalendárnom mesiaci, v ktorom predávajúci a kupujúci predložia príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru kúpnu zmluvu spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva z tejto zmluvy.

Označenie predávajúceho a kupujúceho

Zmluvné strany, teda predávajúci a kupujúci, musia byť v zmluve náležite označené. Pri fyzických osobách je potrebné uviesť meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a štátnu príslušnosť. Ak je účastníkom kúpnej zmluvy právnická osoba, uvedie sa jej obchodné meno/názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).

Opis bytu a jeho príslušenstva

Popis bytu a jeho príslušenstva zahŕňa:

• číslo bytu
• poschodie, na ktorom sa byt nachádza
• súpisné číslo bytového domu s určením čísla vchodu
• pozemok, na ktorom je bytový dom postavený

Pri oboch nehnuteľnostiach - bytovom dome a pozemku - je potrebné uviesť aj ich katastrálne územie. Rozsah podlahovej plochy bytu musí byť uvedený v m². Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava podlahová plocha loggií a balkónov. Taktiež je potrebné uviesť vybavenie bytu.

Pri popise bytu a jeho vybavenia sa žiada uviesť počet jeho obytných miestností a príslušenstva (najmä WC, kuchyňa, predsieň, pivnica a pod.). Pri vybavení bytu uveďte napríklad vybavenie kúpeľne, WC, interiérové dvere, typ vykurovacích telies, kuchynskej linky a pod. Kataster tieto náležitostí neoveruje, avšak pre presnosť zachytenia stavu bytu by ste ho mali opísať čo najvernejšie.

Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku

Nedielnou súčasťou kúpnej zmluvy je aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

• spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu
• príslušenstve
• pozemku zastavanom bytovým domom
• prípadne na priľahlom pozemku

Tento údaj možno vyčítať z príslušného listu vlastníctva, na ktorom sú byt a pozemok evidované. Špecifikácia pozemku musí byť uvedená s ohľadom na jeho parcelné číslo, výmeru v m², druh pozemku, typ evidencie v katastri nehnuteľností.

Pri definícii (popise) spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstve sa v praxi používajú v obsahu zmlúv zákonné definície, ktoré zákon uvádza v ustanovení § 2 ods. 4, ods. 5 a ods. 6 a pre bezvadnosť zmluvy z pohľadu katastra nehnuteľností sú zjavne postačujúce. Odporúčaním aj v tejto parciálnej úprave zmluvy je vždy najlepšie uviesť v tomto smere opis, ktorý zodpovedá skutočnosti.

Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku

V zmluve o prevode vlastníctva bytu musíte uviesť, či spolu s bytom prevádzate aj pozemok zastavaný bytovým domom, resp. priľahlý pozemok. Nie vždy totiž tieto pozemky budú predmetom prevodu spolu s bytom, napríklad v situácii, keď ohľadne týchto pozemkov ešte nedošlo k ich odkúpeniu vlastníkmi bytov z vlastníctva obcí a miest. Prípadne nie každý vlastník bytu v bytovom dome je aj podielovým spoluvlastníkom pozemku zastavanom bytovým domom. Špecifikáciu takto prevádzaných spoluvlastníckych podielov k týmto pozemkom sme opísali v predchádzajúcom odseku.

Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany

V praxi môže nastať situácia, že súčasťou bytového domu je aj zariadenie civilnej ochrany, najmä v starších bytových domoch. Požiadavku na úpravu práv v kúpnej zmluve treba v prvom rade chápať ako zmienku o existencii takého objektu a zároveň vymedzenie ako sa takéto zariadenie týka kupujúceho. Úprava práv k takýmto zariadeniam môže mať napríklad povahu vecného bremena alebo spoluvlastníckeho práva.

Uhradenie kúpnej ceny

Kúpna zmluva predpokladá povinnosť kupujúceho zaplatiť za nadobudnutie vlastníckeho práva k bytu predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu a povinnosť predávajúceho odovzdať byt kupujúcemu do užívania.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Spôsob zaplatenia kúpnej ceny závisí od konkrétnych okolností, napríklad ak má predávajúci byt zaťažený záložným právom v prospech banky alebo ak kupujúci uhrádza časť alebo celú kúpnu cenu z hypotekárneho úveru. V takýchto prípadoch je dôležité konzultovať spôsob zaplatenia s dotknutou bankou a zohľadniť výšku nesplateného zostatku úveru, dĺžku lehôt na spracovanie úveru a moment vzniku prípadného záložného práva.

Obmedzenie platieb v hotovosti

Zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti zakazuje platbu v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15.000,- EUR, ak sa takáto platba uskutočňuje medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi. Porušenie tohto zákazu sa síce nedotýka platnosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu, avšak účastníci zmluvy sa takým konaním dopúšťajú priestupku, za ktorý môže colný alebo daňový úrad uložiť pokutu až do výšky 10.000,- EUR.

Hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu. To znamená, že ani len časť kúpnej ceny (aj keď v hodnote neprevyšujúcej 15.000,- EUR) nesmie byť uhrádzaná v hotovosti, ak celková kúpna cena prevyšuje hodnotu 15.000,- EUR.

Ďalšie dojednania v zmluve

Okrem podstatných náležitostí zmluvy je vhodné zohľadniť aj ďalšie skutočnosti, ktoré by ste v zmluve o prevode nehnuteľnosti mali priam nevyhnutne zohľadniť, ako napríklad:

• termín odovzdania bytu kupujúcemu
• povinnosť spísať spotreby jednotlivých energií
• spôsob a termín podania návrhu na vklad zo zmluvy
• termín odhlásenia sa od dodávateľov energií

Daňové aspekty predaja a kúpy nehnuteľností

Účastníci kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, čo znamená, že z pohľadu daní z príjmov na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok. Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov.

Oslobodenie od dane z príjmov

Existujú prípady, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov. Medzi najčastejšie patria:

1. Vlastník bytu odpredá byt, prípadne obytný dom s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak mal v ňom trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov.
2. Iné nehnuteľnosti okrem bytov a obytného domu s najviac dvoma bytmi boli nadobudnuté päť rokov pred ich predajom s podmienkami podľa § 4 ods. l písm. podľa § 9 zákona o daniach z príjmov.

Príjem z predaja nehnuteľnosti využívanej na podnikanie

Ak sa nehnuteľnosť využívala na podnikateľskú činnosť, prenájom alebo inú zárobkovú činnosť, na ktorú sa nehnuteľnosť využívala, resp. z nej plynuli zdaniteľné príjmy, do základu dane na zdanenie vstupuje len pomerná časť príjmu z jeho odpredaja podľa pomeru, v akom sa využívala nehnuteľnosť na dosahovanie príjmov.

Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností

Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností sa platí najmenej z ceny určenej znaleckým posudkom v čase zápisu práv do katastra nehnuteľností.

Predaj nehnuteľnosti v podielovom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, kde je spoluvlastníctvo manželov (bezpodielové), potom sa príjem nedelí na manželov, ale sa zdaňuje u jedného z nich celý. Vyplýva to z § 5 ods. 6 zákona o daniach z príjmov.

Predmet dane z príjmov právnickej osoby

Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú podľa § 18 ods. l príjmy (výnosy) okrem iných aj z nakladania s majetkom z titulu jeho predaja. Medzi majetok patrí aj nehnuteľnosť, ktorá sa využíva na podnikateľskú činnosť.

Oslobodenie od dane z príjmov právnickej osoby

Oslobodené od dane sú príjmy pri predaji majetku, ktorý sa využíval na výkon hlavnej činnosti, pričom platí limit celkom 300 000 Sk za zdaňovacie obdobie vrátane zisku z predaja majetku. Ak sa z predaja dosiahol príjem nad uvedený limit, zdaní sa len suma nad uvedenú hranicu - § 19 ods. l písm. c).

Predaj nehnuteľnosti osobou so sídlom v zahraničí

Vo všeobecnosti pri predaji nehnuteľnosti umiestnenej na území Slovenskej republiky osobou so sídlom v zahraničí, čiže ide o predávajúceho nerezidenta Slovenskej republiky, sa príjem z predaja považuje za príjem zo zdroja na území Slovenskej republiky podľa § 22 ods. 1 písm. d) bod 11 ZDP.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri predaji nehnuteľností

Predávajúci uskutoční zdaniteľné plnenie v zmysle ustanovenia § 2 ods. 1 písm. c) zákona č. 289/1995 Z. z. V prípade, ak je predávajúcim fyzická osoba - podnikateľ, nemusí v každom prípade dôjsť k uskutočneniu zdaniteľného plnenia pri prevode nehnuteľnosti (budovy). V takom prípade je potrebné skúmať splnenie podmienky, či ide o plnenie v rámci podnikania alebo v rámci činnosti, ktorá súvisí s podnikaním.

V prípade prevodu nehnuteľnosti je to dňom nadobudnutia vlastníctva, t. j. dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva. V prípade bezodplatného prevodu bude základom dane obvyklá cena bez dane (vyplýva to z § 7 ods. 3 zákona o DPH).

Oslobodenie od dane z pridanej hodnoty

Oslobodenie od dane všeobecne znamená, že platiteľ pri uskutočnení zdaniteľného plnenia neuplatní daň na výstupe. Zákon o DPH pozná dva druhy oslobodenia. zákaz odpočtu vyplýva z § 20 ods. 4), resp. mu vznikne nárok len na pomernú časť odpočtu, ak okrem oslobodených zdaniteľných plnení uskutoční i také, ktoré sú zaťažené daňou (§ 21 ods. 1 zákona o DPH).

Konkrétne podmienky oslobodenia vyplývajú z ustanovenia § 35 zákona o DPH. Všeobecne platí, že prenájom nehnuteľnosti, alebo jej časti je oslobodený od dane (§ 35 ods. 3 citovaného zákona), okrem: prenájmu pozemku na parkovanie pre motorové vozidlá, prenájmu trvale inštalov…

Zmluva o prevode vlastníctva k bytu a realitný trh

V oblasti slovenského realitného trhu je prevod vlastníctva k bytu v podstate najfrekventovanejšou realitnou transakciou. Špeciálne požiadavky stanovené zákonom však z predaja bytu robia pomerne komplikovanú realitnú operáciu.

Pri vypĺňaní vzoru majte na zreteli, že spolu s vlastníctvom bytu je vždy predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach (príslušenstve) bytového domu. Zákonnou požiadavkou pri prevode bytu býva tiež popis spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva bytového domu. Napriek tomu, že zákon tieto pojmy definuje, špecifikácia každého bytového domu býva mierne odlišná. Nápomocnou v takom prípade býva zmluva, ktorou predávajúci predmetný byt v minulosti nadobudol. V každom prípade je potrebné bytový dom, resp. jeho spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo popísať tak, ako je uvedené v nadobúdacej zmluve.

Pokiaľ predmet zmluvy kupuje jedna osoba, nadobúda ho do svojho výlučného vlastníctva. V prípade predaja predmetu zmluvy viacerým osobám dochádza k prevodu spoluvlastníckych podielov na predmete zmluvy. Čo sa týka kúpnej ceny (odplaty), táto je primárne určená dohodou zmluvných strán, avšak je potrebné výšku odplaty určiť tak, aby bolo zrejmé, že sa kúpnou zmluvou nesimuluje úkon iný, napr. darovanie.

tags: #kupna #zmluva #na #prevod #spoluvlastnickych #podielov