Kúpna Zmluva Nehnuteľnosti: Ochrana Osobných Údajov a Dôležité Aspekty

Predaj a kúpa nehnuteľnosti predstavuje významný životný a právny krok, ktorému je potrebné venovať náležitú pozornosť. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Je to dvojstranný právny úkon, kedy vzniká predávajúcemu povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Zákon ustanovuje pri každej zmluve určité povinné náležitosti, ktoré musí táto zmluva obsahovať na to, aby vstúpila do platnosti.

Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť vždy uzavretá v písomnej forme, inak je absolútne neplatná od svojho počiatku. Medzi povinné náležitosti patrí:

Predmet Kúpy

Zákon ustanovuje, že predmetom kúpy môžu byť akékoľvek veci, ktoré sú vecami v právnom zmysle, pokiaľ nie sú osobitným zákonom vylúčené z voľného občianskoprávneho obratu alebo inak obmedzené v dispozícii, ako aj iné majetkové hodnoty. Vzhľadom na to, že podstata kúpnej zmluvy spočíva v prevode vlastníckeho práva, predpokladá sa, že predávajúci je vlastníkom predmetu kúpy. Riadne označený predmet kúpy v prípade, kedy je ním nehnuteľnosť, musí obsahovať pri pozemku identifikáciu katastrálneho územia, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Samostatným predmetom kúpnej zmluvy tak napríklad nemôže byť príslušenstvo hlavnej veci.

Dohoda o Cene

Zmluvné strany kúpnej zmluvy majú povinnosť dojednať si kúpnu cenu za nehnuteľnosť, ktorú si stanovujú dohodou. Zároveň je však pritom dôležité, aby cena vždy bola primeraná, a to v súlade so všeobecne záväznými cenovými predpismi.

Identifikácia Zmluvných Strán

Pri kúpnej zmluve je nevyhnutné riadne identifikovať obidve zmluvné strany - predávajúceho a kupujúceho. Obe zmluvné strany musia byť identifikované tak, aby bolo zrejmé, o aké osoby alebo subjekty ide a aby tieto osoby neboli zameniteľné s inými. Zákon nevylučuje ani to, aby boli na ktorejkoľvek alebo oboch stranách aj viacerí kupujúci alebo predávajúci.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, ktorou je byt alebo nebytový priestor, musí kúpna zmluva obsahovať aj náležitosti ustanovené zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ochrana Osobných Údajov v Kúpnej Zmluve

Spracúvanie osobných údajov v kúpnej zmluve sa riadi podľa zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov (ďalej len „Zákon“) a podľa Nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2016/679 z 27. apríla 2016 o ochrane fyzických osôb pri spracúvaní osobných údajov a o voľnom pohybe takýchto údajov (ďalej len „Nariadenie“).

Dotknutou osobou je identifikovaná alebo identifikovateľná fyzická osoba, t. j. osobnými údajmi sú akékoľvek informácie týkajúce sa dotknutej osoby. Osobné údaje sa získavajú a spracúvajú len v rozsahu, ktorý je primeraný účelu ich spracúvania.

Prevádzkovateľ vzhľadom na rozsah a predmet svojej činnosti nemá povinnosť v zmysle § 44 zákona č.18/2018 Z.z. o ochrane osobných údajov stanoviť zodpovednú osobu.

Kategórie Spracúvaných Osobných Údajov

Medzi kategórie spracúvaných osobných údajov patria:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

• Identifikačné údaje: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (ak nebolo pridelené, tak dátum narodenia), adresa trvalého pobytu alebo iného pobytu, druh a číslo preukazu totožnosti.
• Kontaktné údaje: telefónne číslo, e-mailová adresa.
• Národnostné údaje: štátna príslušnosť, štátne občianstvo.
• Údaje SZČO alebo PO: IČO, DIČ, IČ DPH.
• Rodinný stav: rodinný stav, údaje o manželskom partnerovi a rodinných príslušníkoch.
• AML údaje: údaje vyplývajúce zo zákona č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a financovaním terorizmu.
• Komunikačné údaje: informácie o návšteve web stránky, informácie o IP adrese pripojenia, typ prehliadača, operačného systému, informácie o aktivite na stránke, dátum, čas prístupu a miesto.

Účely Spracúvania Osobných Údajov

Medzi účely spracúvania osobných údajov patria:

• Plnenie zmluvy: Realizácia kúpnej zmluvy, sprostredkovanie predaja, kúpy alebo nájmu nehnuteľnosti.
• Evidencia ponúk: Evidencia ponúk predávajúcich a prenajímateľov, ktoré sú voľne prístupné na inzertných internetových portáloch za účelom sprostredkovania záujemcov o kúpu alebo nájom v rozsahu zverejnených informácií.
• Kontaktovanie záujemcov: Kontaktovanie priamo oslovených záujemcov s ponukami nehnuteľností, ktoré spĺňajú ich požiadavky.
• Hypotekárny špecialista: Zabezpečenie služieb hypotekárneho špecialistu, ktorý je zmluvným partnerom, pri ktorom je poskytovaná zmluvná garancia vrátenia 50% z výšky rezervačného depozitu, v prípade, že nevyjde financovanie.
• Vypracovanie záznamu o obhliadke: Záznam o obhliadke, ktorého účelom je riadny a nerušený výkon podnikateľskej činnosti.
• Povinná identifikácia klienta: Povinná identifikácia a overenie identifikácie klienta v zmysle § 7, 8 a 10 zákona č. 297/2008 Z.z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a financovaním terorizmu.
• Realizácia inzercie: Spracúvanie osobných údajov za účelom realizácie inzercie cez internetové realitné portály v realitných CRM softvéroch, t.j. ponuka nehnuteľností za účelom ich predaja, resp. prenájmu.
• Účtovníctvo a evidencia: Plnenie zákonných povinností podľa osobitných predpisov - najmä zákona č. 431/2002 Z.z. o účtovníctve a zákona č. 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty.
• Evidencia pošty a správa registratúry: Plnenie zákonných povinností podľa osobitných predpisov - najmä podľa zákona o účtovníctve a zákona č.395/2002 Z. z. o archívoch a registratúrach.
• Marketing: Priamy marketing, zasielanie newslettrov a ponúk.

Právny Základ Spracúvania Osobných Údajov

Právny základ spracúvania osobných údajov závisí od účelu spracúvania:

• Plnenie zmluvy: čl. 6 ods. 1 písm. b) Nariadenia.
• Oprávnený záujem: čl. 6 ods. 1 písm. f) Nariadenia (napr. evidencia ponúk, kontaktovanie záujemcov, vypracovanie záznamu o obhliadke).
• Súhlas dotknutej osoby: čl. 6 ods. 1 písm. a) Nariadenia (napr. zabezpečenie služieb hypotekárneho špecialistu, marketing).
• Splnenie zákonnej povinnosti: čl. 6 ods. 1 písm. c) Nariadenia (napr. povinná identifikácia klienta, účtovníctvo a evidencia, evidencia pošty a správa registratúry).

Doba Uchovávania Osobných Údajov

Osobné údaje budú uchovávané po dobu nevyhnutnú na splnenie vymedzených účelov spracovania osobných údajov, najviac však po dobu trvania príslušnej zmluvy, resp. vysporiadania vzájomných záväzkov z nej vyplývajúcich a uplynutia premlčacej doby.

Podľa zákona o legalizácii príjmov z trestnej činnosti je prevádzkovateľ povinný uchovávať všetky doklady vyžadujúce právnymi predpismi počas piatich rokov od skončenia zmluvného vzťahu s klientov a od vykonania obchodu všetky údaje a písomné doklady o ňom. Faktúry, ako aj ďalšie daňové a účtovné doklady uchováva v súlade s príslušnými právnymi predpismi po dobu 10 rokov po roku, ktorého sa týkajú. Osobné údaje spracúvané na účely reklamy a marketingu uchováva po dobu 10 rokov od ich poskytnutia. Po uplynutí tejto doby budú osobné údaje vymazané.

Poskytovanie Osobných Údajov

Osobné údaje budú ukladané v interných systémoch prevádzkovateľa a budú poskytované rôznym spolupracujúcim subjektom (sprostredkovateľom) a zmluvným partnerom, ktorí pre prevádzkovateľa poskytujú služby a/alebo plnenia týkajúce sa služby, ktorými sú najmä záujemcovia o predaj/kúpu/nájom nehnuteľností, audítori, externé advokátske kancelárie alebo spolupracujúci právnici, notári, znalci a odhadcovia hodnoty nehnuteľností, daňoví, účtovní a finanční sprostredkovatelia, banky, poisťovne, subjekty verejnej správy a štátne orgány, osoby vykonávajúce reklamnú a marketingovú činnosť pre prevádzkovateľa, za účelom inzercie a tiež prevádzkovatelia internetových realitných portálov v realitných CRM softvéroch, spoločnosti poskytujúce serverové alebo IT služby a to v rozsahu, ktorý je nevyhnutne potrebný pre výkon ich práce alebo práv, a ktoré zároveň vo vzťahu k poskytnutým alebo sprístupneným informáciám budú mať v rozsahu a za podmienok dojednaných v písomnej zmluve, ktorú s nimi uzatvárajú alebo ustanovenej všeobecne záväznými právnymi predpismi povinnosť zachovávať o takýchto informáciách mlčanlivosť.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Práva Dotknutej Osoby

Dotknutá osoba má v súvislosti so spracúvaním jej osobných údajov nasledujúce práva:

• Právo na informácie: Právo byť informovaný o spracúvaní svojich osobných údajov.
• Právo na prístup k osobným údajom: Právo získať potvrdenie o tom, či sa spracúvajú osobné údaje, ktoré sa jej týkajú, a ak áno, má právo získať prístup k týmto osobným údajom a informácie o ich spracúvaní.
• Právo na opravu osobných údajov: Právo na opravu nesprávnych osobných údajov, ktoré sa jej týkajú.
• Právo na výmaz osobných údajov (právo „byť zabudnutý“): Právo na výmaz osobných údajov, ak sú splnené podmienky stanovené v čl. 17 Nariadenia.
• Právo na obmedzenie spracúvania osobných údajov: Právo na obmedzenie spracúvania osobných údajov, ak sú splnené podmienky stanovené v čl. 18 Nariadenia.
• Právo na prenosnosť osobných údajov: Právo získať osobné údaje, ktoré poskytla prevádzkovateľovi, v štruktúrovanom, bežne používanom a strojovo čitateľnom formáte a právo preniesť tieto osobné údaje ďalšiemu prevádzkovateľovi, ak je to technicky možné a ak sa spracúvanie vykonáva automatizovanými prostriedkami.
• Právo namietať spracúvanie osobných údajov: Právo namietať spracúvanie osobných údajov z dôvodov týkajúcich sa konkrétnej situácie dotknutej osoby.
• Právo na neúčinnosť automatizovaného individuálneho rozhodovania vrátane profilovania: Právo nebyť predmetom rozhodnutia, ktoré je založené výlučne na automatizovanom spracúvaní, vrátane profilovania, a ktoré má právne účinky, ktoré sa jej týkajú alebo ju významne ovplyvňujú.
• Právo podať návrh na začatie konania o ochrane osobných údajov: Právo podať návrh na začatie konania o ochrane osobných údajov na Úrad na ochranu osobných údajov Slovenskej republiky.

Dôležité Aspekty Kúpnej Zmluvy Nehnuteľnosti

Kúpna zmluva nehnuteľnosti zohráva kľúčovú úlohu pri každej kúpe bytu, domu alebo pozemku. Tento právny dokument zabezpečuje prevod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho. Keďže ide o zmluvu s významným finančným dopadom, každý detail zohráva dôležitú úlohu. Kúpna zmluva nehnuteľnosti predstavuje právny základ, ktorým kupujúci nadobúda vlastníctvo nehnuteľnosti. Bez nej nie je možné uskutočniť zápis vlastníctva do katastra. Zmluvné strany v nej určia aj presnú kúpnu cenu nehnuteľnosti a spôsob jej úhrady. Okrem toho definuje termín a podmienky odovzdania bytu, domu či pozemku.

Kontrola Pred Podpisom Zmluvy

1. List vlastníctva: Kupujúci by si mal pred podpisom zmluvy vyžiadať aktuálny list vlastníctva. Ten poskytuje informácie o tom, kto vlastní danú nehnuteľnosť a či na nej neexistujú záložné práva, vecné bremená, exekúcie alebo iné právne obmedzenia.
2. Údaje v zmluve: Každý údaj v zmluve by mal zodpovedať skutočnosti. Odporúča sa skontrolovať identifikačné údaje predávajúceho aj kupujúceho, presný opis nehnuteľnosti, čísla parciel, výmery a súpisné číslo.
3. Cena nehnuteľnosti: Cena nehnuteľnosti by mala zodpovedať trhovým podmienkam. Zmluva musí obsahovať výšku kúpnej ceny, lehotu splatnosti a spôsob platby. Ideálne je využiť notársku alebo advokátsku úschovu, ktorá chráni predávajúceho aj kupujúceho.

Po Podpise Zmluvy

Správne vypracovaná zmluva zahŕňa všetky povinné prvky podľa katastrálneho zákona. Hneď po podpise kúpnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva. Tento krok zabezpečuje zápis nového majiteľa do katastra nehnuteľností. Kupujúci môže podať návrh osobne alebo prostredníctvom právneho zástupcu. Zápis do katastra znamená právoplatný prevod vlastníctva.

Právne Poradenstvo

Právnik alebo notár s praxou v oblasti prevodu nehnuteľností pomôže vytvoriť alebo skontrolovať kúpnu zmluvu nehnuteľnosti. Vďaka ich zásahom sa predchádza mnohým chybám a nedorozumeniam.

Špecifické Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Náležitosti kúpnej zmluvy upravujú viaceré právne predpisy. Vo všetkých prípadoch prevodov nehnuteľností je však nevyhnutné, aby kúpna zmluva v zmysle § 42 ods. 1 Katastrálneho zákona obsahovala:

• označenie právneho úkonu, t. j. že ide o kúpnu zmluvu,
• označenie účastníkov právneho úkonu, t. j. predávajúceho a kupujúceho,
• označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. c) Katastrálneho zákona,
• označenie práv, ktoré sa vkladom zapisujú do katastra,
• cenu nehnuteľnosti,
• miesto a dátum právneho úkonu,
• podpisy účastníkov právneho úkonu.

Náležitosti kúpnej zmluvy na byt alebo nebytový priestor v dome sú ďalej špecifikované v § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Do katastra nehnuteľností je potrebné okrem zmluvy podať aj návrh na vklad. Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach.

Ďalšie Prílohy k Návrhu na Vklad

• dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3 Katastrálneho zákona,
• k prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku.

Podľa § 42 ods. 3 Katastrálneho zákona, ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Kúpna Zmluva Podľa Občianskeho a Obchodného Zákonníka

Kúpna zmluva je právne záväzný dokument, ktorý dáva obidvom stranám zmluvy určité práva a povinnosti. Právna úprava kúpnej zmluvy je zakotvená v Obchodnom aj Občianskom zákonníku. Rozdiel spočíva najmä v tom, že kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka uzatvárajú spravidla aspoň dvaja podnikatelia medzi sebou, kým pri kúpnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka vystupujú jeden alebo viacerí nepodnikatelia.

Sú prípady, kedy je pre predávajúceho vhodnejšie uzatvorenie kúpnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka a to vzhľadom na to, že v takomto prípade môže niesť zodpovednosť iba za vady, ktoré má vec pri prevzatí a nie za vady, ktoré sa vyskytnú neskôr (pokiaľ nejde o vady spôsobené porušením povinnosti predávajúceho). Samozrejme nesmie však ísť o spotrebiteľský vzťah a teda, ak jedna strana koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti (podnikateľ) a druhá strana nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti (spotrebiteľ). Takýto spotrebiteľský vzťah sa vždy riadi predpismi občianskeho práva a to aj v prípade, ak by si zmluvné strany v zmluve výslovne dohodli použitie Obchodného zákonníka.

V obidvoch prípadoch však pri kúpnej zmluve rozoznávame dve zmluvné strany, ktorými sú predávajúci a kupujúci. Základnou povinnosťou predávajúceho je odovzdať kupujúcemu predmet zmluvy, pričom kupujúci je následne povinný daný predmet prevziať a zaplatiť za neho kúpnu cenu. Predmetom zmluvy môže byť napríklad nehnuteľnosť, automobil, pozemok, alebo iný hnuteľný majetok, pričom musí byť v zmluve jasne vymedzený, aby nebolo možné ho zameniť.

V prípade, že dôjde k porušeniu kúpnej zmluvy zo strany jednej alebo obidvoch strán, môže druhá strana požadovať sankcie: náhradu škody, zmluvnú pokutu, atď. Je dôležité, aby boli podmienky kúpnej zmluvy jasne stanovené, a aby boli obidve strany s nimi oboznámené. Spory vyplývajúce z nejednoznačných, nepresných či nesprávnych ustanovení kúpnej zmluvy bývajú totižto medzi zmluvnými stranami pomerne časté. Preto Vám odporúčame ponechať vypracovanie kúpnych zmlúv na odborníkov alebo minimálne sa s nimi pri vypracovávaní zmluvy poradiť.

Praktické Tipy a Upozornenia

Kúpa nehnuteľnosti je pomerne zložitý proces. Je dôležité venovať pozornosť preštudovaniu kúpnej zmluvy. Ak zmluva obsahuje gramatické chyby a pod., tak to napovie veľa o kvalite zmluvy. Je vhodné vyžiadať si taktiež znenie kúpnej zmluvy pred podpisom zmluvy o budúcej zmluve.

Je dôležité vyhnúť sa nepríjemnostiam či strate peňazí. Ak sa právnik venuje úplne inej agende, nie je to vhodný kandidát na kontrolu zmluvy. Skúsený právnik dokáže posúdiť riziká a navrhnúť lepšie riešenie. Je dôležité skontrolovať, či zmluva obsahuje všetky náležitosti, ktoré musí zmluva obsahovať.

Pre vyššiu bezpečnosť transakcie je vhodné dohodnúť si podmienky úhrady kúpnej ceny (napr. notársku/advokátsku úschovu alebo vinkulovaný účet). Kupujúci si pred podpisom môže vyžiadať k nahliadnutiu jeho doklad totožnosti.

Je dôležité pozrieť sa na to, kto platí poplatky (napr. za vklad do katastra a pod.). Obvykle poplatky platí kupujúci, ale nie je to pravidlo.

Mimoriadna Situácia a Dištančné Riešenia

Mimoriadna situácia a ochrana zdravia vyžaduje, aby sme sa všetci správali rozumne a obmedzili osobný kontakt na nevyhnutné minimum. Osobné stretnutie s advokátom, môžete nahradiť dištančným stretnutím telefonickým alebo elektronickým. Dištančné stretnutia s klientom na telefóne, alebo prostredníctvom niektorej z elektronických platforiem ako napr. SKYPE, Viber, Whatsup. Možnosť elektronického prevzatia a prípravy zastúpenia.

Akékoľvek podanie na súd alebo iný orgán verejnej moci sa realizujú výlučne elektronicky, prostredníctvom zabezpečenej dátovej schránky.

tags: #kupna #zmluva #nehnutelnost #osobne #udaje #ochrana