Kúpna zmluva, geometrický plán a ich náležitosti v procese prevodu nehnuteľností

Kúpna zmluva je základným dokumentom pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. V prípade, že súčasťou prevodu je aj geometrický plán, napríklad pri odčleňovaní častí pozemkov, je potrebné venovať zvýšenú pozornosť náležitostiam kúpnej zmluvy a celému procesu zápisu zmien do katastra nehnuteľností. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku, od identifikácie zmluvných strán a predmetu prevodu až po zápis geometrického plánu a zriadenie vecného bremena.

Identifikácia zmluvných strán

V kúpnej zmluve musia byť presne špecifikované zmluvné strany, teda predávajúci a kupujúci. Ak je predávajúcich viacero, napríklad dvaja vlastníci odčleňujúci časť svojich pozemkov, je potrebné ich v zmluve jasne rozlíšiť. V prípade, že nehnuteľnosť kupujú manželia, musia byť na kúpnej zmluve uvedení obidvaja, alebo musia predložiť notársku zápisnicu o zrušení alebo zúžení bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Údaje o zmluvných stranách musia obsahovať:

• Mená a priezviská predávajúcich aj kupujúcich
• Ich priezviská za slobodna
• Trvalé bydliská
• Rodné čísla
• Dátumy narodenia
• Rodinný stav
• Štátne občianstvo

V prípade právnickej osoby sa uvádza obchodné meno, IČO a sídlo.

Špecifikovanie predmetu prevodu

Predmetom prevodu je nehnuteľnosť, ktorá musí byť v kúpnej zmluve presne označená. Ak ide o odčlenenie časti pozemku, je potrebné odkázať na geometrický plán, ktorý túto zmenu definuje.

Označenie nehnuteľnosti musí obsahovať:

• Označenie nehnuteľnosti (byt, rodinný dom, pozemok …)
• Pri bytoch označenie čísla bytu, ulicu, popisné číslo, druh stavby, súpisné číslo a parcelné číslo
• Druh a výmera pozemku
• Čísla listu vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť a pozemok zapísaný
• Označenie katastrálneho územia, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza
• Označenie príslušnej správy katastra

Ak je predmetom prevodu len časť pozemku, je potrebné uviesť, že predávajúci prevádzajú na kupujúceho svoje vlastnícke právo k časti parcely špecifikovanej geometrickým plánom s číslom, dátumom vyhotovenia a údajmi o autorizácii.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Geometrický plán a jeho zápis do katastra

Geometrický plán je neoddeliteľnou súčasťou kúpnej zmluvy, ak dochádza k zmene hraníc pozemkov, rozdeleniu pozemku alebo vytvoreniu novej parcely. Je dôležité, aby bol geometrický plán autorizačne overený geodetom a úradne overený správou katastra.

Postup zápisu geometrického plánu do katastra závisí od účelu jeho vyhotovenia:

• Ak pozemky v novom stave ostávajú vo vlastníctve doterajšieho vlastníka: Postačí doručiť katastrálnemu odboru žiadosť o zápis geometrického plánu.
• Ak pozemky v novom stave nadobúdajú ďalší vlastníci: Geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom a katastrálnemu odboru treba doručiť návrh na vklad.

Je dôležité si uvedomiť, že samotné vyhotovenie geometrického plánu nestačí. Je potrebné zabezpečiť jeho zápis do katastra nehnuteľností, inak zmena nebude právne účinná.

Zriadenie vecného bremena

Ak je súčasťou kúpnej zmluvy aj zriadenie vecného bremena, napríklad práva prechodu cez pozemok, je potrebné túto skutočnosť v zmluve jasne definovať. Vecné bremeno sa zriaďuje v prospech určitej osoby alebo nehnuteľnosti a obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech tejto osoby alebo nehnuteľnosti.

V zmluve je potrebné presne špecifikovať rozsah a obsah vecného bremena, ako aj nehnuteľnosť, ktorá je vecným bremenom zaťažená, a nehnuteľnosť, v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje.

V prípade, že vecné bremeno prechádza z pôvodnej parcely na novovzniknutú parcelu, je potrebné túto skutočnosť v zmluve uviesť a odkázať na geometrický plán, ktorý túto zmenu zobrazuje.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Ďalšie náležitosti kúpnej zmluvy

Okrem vyššie uvedených náležitostí by kúpna zmluva mala obsahovať aj:

• Dohodnutú kúpnu cenu za nehnuteľnosť a spôsob jej úhrady.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k účelovým objektom civilnej ochrany obyvateľstva, ak sú také objekty v dome.
• Prejav vôle previesť vlastníctvo.
• Prehlásenie predávajúcich, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená, a že nehnuteľnosť nie je zaťažená právami tretích osôb.
• Špecifikovaný moment, v ktorom prechádza vlastníctvo na kupujúceho (vlastníctvo nehnuteľnosti nadobúdajú kupujúci vkladom do katastra nehnuteľností).
• Ostatné všeobecné ustanovenia, na ktorých sa zmluvné strany dohodli, najmä termín uvoľnenia a odovzdania predmetu prevodu, ustanovenia o odhlásení sa z trvalého pobytu v nehnuteľnosti, ustanovenia o prepise energií na nových majiteľov a podobne, kto platí správny poplatok na katastri a podobne.
• Uvedené, v koľkých rovnopisoch sa zmluva vyhotovuje.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Po podpise kúpnej zmluvy s notársky overenými podpismi predávajúcich je potrebné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu.

K návrhu na vklad sa prikladajú:

• Zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov konania a jej tri ďalšie vyhotovenia; na zmluvách musia byť notársky overené podpisy prevádzajúcich.
• Vyhlásenie správcu (ak ide o byt alebo nebytový priestor).
• Správny poplatok v kolkových známkach alebo potvrdenie o jeho zaplatení.
• Výpis z obchodného registra alebo z iného registra, ak je účastníkom konania právnická osoba.
• Dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený podľa osobitných predpisov.
• Geometrický plán (ak ide o zápis nových parciel, alebo rozdelenie nehnuteľnosti a pod.).
• Verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva.
• Identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva.
• Potvrdenie o zaplatení odvodu, ak nadobúdateľ má povinnosť zaplatiť odvod podľa osobitného predpisu.

Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. V prípade, že návrh na vklad, zmluva alebo prílohy nemajú zákonom predpísané náležitosti, úrad konanie preruší a vyzve účastníka, aby v určenej lehote odstránil dané nedostatky.

Novela Katastrálneho zákona

Novela Katastrálneho zákona účinná od 1. októbra 2018 priniesla niekoľko zmien v katastrálnom konaní. Jednou z hlavných zmien je úprava procesu zápisu práv k nehnuteľnostiam do katastra, vrátane úpravy možnosti podávania návrhov prostredníctvom osobitného portálu Úradu geodézie, kartografie a katastra.

Ďalšou zmenou je, že pri návrhu na vklad už nie je potrebné prikladať geometrický plán, postačuje už len uviesť číslo úradného overenia geometrického plánu.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

tags: #kúpna #zmluva #geometrický #plán #náležitosti