Odpočet DPH pri Kúpnej Zmluve: Komplexný Prehľad

Konsolidačný zákon priniesol viaceré zmeny do zákona o dani z pridanej hodnoty (DPH). Tento článok poskytuje komplexný prehľad o odpočte DPH pri kúpnych zmluvách, s dôrazom na zmeny platné od 1. januára 2025 a ich dopad na podnikateľov.

Finančný Lízing: Zmena v DPH od 1.1.2025

Zmena ohľadne posúdenia schémy finančného lízingu sa dá zhrnúť do konštatovania, že od 1. januára 2025 je finančný lízing z pohľadu zákona o DPH dodaním tovaru. Táto zmena sa transponovala do zákona o DPH prostredníctvom doplnenia § 8 ods. 1 písm. c) zákona o DPH.

Dôsledky pre Dodávateľa a Nájomcu

Pre dodávateľa, ktorým je subjekt poskytujúci finančný prenájom, znamená zmena legislatívy podstatný rozdiel v čase, kedy odvedie DPH. Finančný lízing v roku 2025 je tak postavený na úroveň dodania tovaru, kedy sa celá daň odvedie v čase dodania. V roku 2025 môže nájomca celú daň odpočítať na začiatku. Avšak je potrebné skúmať, či nájomca platí jednotlivé mesačné splátky, pretože ak by sa so splátkou oneskoril a tá by bola 101 dní po splatnosti, potom musí nájomca riešiť vo väzbe na ustanovenie § 53b zákona o DPH povinnosť vrátiť pomernú časť odpočítanej dane.

Prechodné Ustanovenia

Dodaním tovaru bude poskytnutie predmetu finančného lízingu na základe zmlúv uzatvorených počnúc 1. januárom 2025. Zmluvy o finančnom lízingu uzatvorené do 31. decembra 2024 budú posudzované starým systémom.

Európska Legislatíva

„Zmena vychádza z judikatúry Európskeho súdneho dvora (ESD), konkrétne z rozsudkov C-164/16 Mercedes-Benz Financial Services a C-118/11 Eon Aset Menidjmunt, ktoré potvrdili, že ak má finančný lízing povahu prevodu vlastníctva, nejde o službu, ale o dodanie tovaru. V rozsudku C-164/16 Mercedes-Benz Financial Services Európsky súdny dvor rozhodol, že ak je na konci lízingu dohodnutá opcia kúpy vozidla za zanedbateľnú alebo symbolickú sumu, je ekonomicky iracionálne, aby nájomca auto neodkúpil. Preto sa už na začiatku transakcie musí považovať za dodanie tovaru,“ vysvetľuje Juraj Ďuratný, predseda Výboru pre dane a účtovníctvo Asociácie leasingových spoločností SR.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Zjednodušený Doklad a Nový Hodnotový Prah od 1.1.2025

S účinnosťou od 1. januára 2025 by mali byť platitelia dane obozretní pri nákupoch nad 400 eur. To je nový hodnotový prah pre zjednodušený doklad. Ak platiteľ nebude mať faktúru, správca dane mu nebude akceptovať právo na odpočítanie dane, pretože nemá k dispozícii relevantný hmotnoprávny podklad, ktorým je faktúra. Legislatívne je zmena definovaná v § 74 ods. 3 písm. b) zákona o DPH.

Definícia Zjednodušenej Faktúry

Zjednodušenou faktúrou je doklad vyhotovený pokladnicou e-kasa klient podľa osobitného predpisu, ak cena tovaru alebo služby vrátane dane nie je viac ako 400 eur, a doklad vyhotovený tankovacím automatom pre bezobslužné čerpanie pohonných látok, ak cena tovaru vrátane dane uhradená elektronickým platobným prostriedkom nie je viac ako 400 eur.

Základ Dane pri Bezodplatnom Dodaní

V roku 2025 tak pri odvedení dane pri bezodplatnom dodaní podľa § 8 ods. 3 zákona o DPH je potrebné vychádzať z trhovej ceny.

Odpočet DPH pri Kúpe Automobilu

Je možné v prípade podnikateľa uplatniť pri kúpe automobilu či pri jeho prevádzke odpočet DPH a v akej výške? Právo na odpočet DPH pri kúpe automobilu vzniklo a v akej miere? Uvedené upravujú ustanovenia § 49 až § 51 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty.

Financovanie Automobilu

Odpočet DPH sa líši v závislosti od spôsobu obstarania automobilu, t. j. z vlastných finančných prostriedkov, resp. prostredníctvom finančného lízingu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Finančný Lízing s Dohodnutou Povinnosťou Kúpy

V prípade obstarania automobilu prostredníctvom finančného lízingu, kedy zároveň platí zmluvne dohodnuté právo podnikateľa kúpiť a právo (prenajímateľa) predať automobil, právo na odpočet DPH podnikateľovi, platiteľovi DPH vzniká v prípade poskytnutej akontácie dňom prijatia platby (akontácie) a následne dňom dodania služby v jednotlivých mesiacoch trvania lízingu. Podnikateľ si tak uplatňuje právo na odpočet DPH podľa vydaného splátkového kalendára každý mesiac, a to najneskôr v posledný deň príslušného kalendárneho mesiaca, na ktorý sa mesačná splátka lízingu vzťahuje. Finančný lízing má tak za takýchto podmienok charakter opakovaného dodania služby.

Príklad: Podnikateľ (nájomca) sa s prenajímateľom v zmluve o finančnom lízingu s dojednanou povinnosťou kúpy a predaja dohodli na akontácii v sume 5 000 eur bez DPH. Celková výška splátok, ktoré má ešte nájomca zaplatiť prenajímateľovi, je 10 000 eur bez DPH (suma pozostáva z istiny a úroku). Základ dane je v tomto prípade vo výške 15 000 eur (5 000 + 10 000), výška DPH je 3 000 eur. Za predpokladu splnenia podmienok podľa § 49 až § 51 zákona o DPH, vzniká podnikateľovi právo na odpočet DPH v plnej výške dňom odovzdania automobilu prenajímateľom.

Finančný Lízing s Dohodnutým Právom Kúpy

V prípade obstarania automobilu prostredníctvom finančného lízingu, kedy zároveň platí zmluvne dohodnuté právo podnikateľa kúpiť a právo (prenajímateľa) predať automobil, právo na odpočet DPH podnikateľovi, platiteľovi DPH vzniká v prípade poskytnutej akontácie dňom prijatia platby (akontácie) a následne dňom dodania služby v jednotlivých mesiacoch trvania lízingu.

Príklad: Podnikateľ (nájomca) sa s prenajímateľom v zmluve o finančnom lízingu s dojednaným právom kúpy a predaja dohodli na akontácii v sume 5 000 eur bez DPH. Podnikateľ bude ďalej platiť prenajímateľovi mesačné splátky vo výške 210 eur bez DPH. V tomto prípade je potrebné rozlíšiť právo na odpočet DPH z akontácie a právo na odpočet z jednotlivých mesačných splátok, pretože akontácia sa za týchto podmienok považuje za prijatie platby pred dodaním služby, pričom právo na odpočítanie DPH u podnikateľa vzniká dňom prijatia platby prenajímateľom. Výška DPH je 1 000 eur (5 000 x 20 %). Daňová povinnosť pri mesačných splátkach takto dohodnutého finančného lízingu, ako aj právo na odpočet DPH u podnikateľa vzniká dňom dodania služby, ktorým je najneskôr posledný deň príslušného kalendárneho mesiaca, na ktorý sa mesačná lízingová platba vzťahuje. Výška DPH z jednej mesačnej splátky je 42 eur (210 x 0,20).

Operatívny Prenájom

V prípade obstarania automobilu do podnikania formou operatívneho prenájmu, fyzická alebo právnická osoba si môže uplatniť odpočet DPH z nájomného (ak je jeho súčasťou), ako aj odpočet pri iných výdavkoch, ktoré súvisia s týmto prenájom (napr. vozidla, alebo tú časť DPH, ktorá sa viaže na súkromnú spotrebu, neodpočíta.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Náklady Súvisiace s Prevádzkou Automobilu

V prípade ostatných nákladov súvisiacich s prevádzkou automobilu, ako aj v prípade nákupu pohonných hmôt, ak je automobil využívaný aj na súkromné účely, však už podnikateľ nemá na výber medzi neodpočítaním časti DPH viažucej sa na súkromné účely alebo odvádzaním DPH na výstupe podľa súkromného použitia. V takomto prípade, ak je teda automobil využívaný aj na súkromnú spotrebu, DPH, ktorá pripadá na súkromnú spotrebu, nie je možné odpočítať.

Nákup PHL a Odpočet DPH

Podnikateľ si tak skutočne nemôže odpočítať DPH-čku zo všetkých možných nákupov. V legislatívne existuje slušné množstvo obmedzení, kedy podnikateľ DPH-čku buď nemôže odpočítať vôbec alebo ju musí upraviť.

Obmedzenia pri Odpočte DPH

DPH-čku nie je možné odpočítať z plnení poskytnutých zamestnancom - napr. DPH-čku nie je možné odpočítať z plnení, ktoré vynaložil samotný zamestnanec - napr. teda z nákupov pohonných hmôt do jeho súkromného auta na pracovnej ceste či nákupov, ktoré uskutočnil zamestnanec alebo napr. spoločník/konateľ firmy z vlastnej karty (napr. aj omylom). DPH-čku nie je možné odpočítať z nákupov, ktoré boli použité na dodávky oslobodené od DPH bez možnosti odpočítania DPH - napr. a občas podnikateľ použije daný vstup na predaje oslobodené od DPH ako aj predaje neoslobodené - vtedy musí vstupnú DPH upraviť, presnejšie: znížiť o pomer zodpovedajúci jeho dodávkam oslobodených od DPH.

Samozdanenie

Pozor, existujú aj dodávky, pri ktorých podnikateľ nefakturuje DPH-čku odberateľovi, ale povinnosť vykazovať či platiť DPH-čku sa prenáša práve na odberateľa. Vtedy však podnikateľ z príslušných vstupov na tieto obchody právo na odpočítanie má. Stáva sa to najmä pri nákupoch služieb, digitálnych produktov či tovaru zo zahraničia: ak slovenský podnikateľ oznámi pri kúpe svoje slovenské IČ DPH, dodávateľ mu daný produkt vyfakturuje rovno za cenu bez DPH. V takomto prípade podnikateľ nakupuje skutočne bez DPH a suma DPH tak neprejde jeho „vreckom“. Tento režim vykázania výstupnej aj vstupnej DPH z nákupu sa v praxi nazýva „samozdanenie“.

Kto Môže Nakupovať Bez DPH?

Právo na nákup bez DPH však majú len platitelia DPH, t. j. podnikatelia registrovaní podľa § 4 zákona o DPH.

Povinná Registrácia za Platiteľa DPH

V podstate každý podnikateľ povinne po dosiahnutí obratu - ak obrat daného podnikateľa za 12 prípadne menej kalendárnych po sebe idúcich mesiacov dosiahne sumu 49 790 EUR, je daný podnikateľ/firma povinný požiadať o registráciu za platiteľa DPH.

Dobrovoľná Registrácia za Platiteľa DPH

Dobrovoľne bez ohľadu na obrat - možnosť nakupovať tovar za cenu bez DPH, a, samozrejme, následne uplatňovať DPH-čku na výstupe pri predaji má rovnako každý podnikateľ.

Registrácia za Platiteľa DPH zo Zákona

Zo zákona - ide napr. o situáciu, keď podnikateľ dodá stavbu či napr. na základe zmluvy o predaji podniku nadobudne iný podnik a v rámci neho hmotný či nehmotný majetok.

Predaj Nehnuteľností a DPH

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Oslobodenie od Dane pri Predaji Stavby

Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome.

Predaj Samostatného Pozemku

Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH).

Prenájom Nehnuteľnosti

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Príklady z Praxe

Nasledujúce príklady ilustrujú rôzne situácie a ich dopad na odpočet DPH.

Príklad 1: Predaj Priemyselnej Budovy

Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015. Táto budova bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí priemyselnej budovy si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane. V uvedenom prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, to znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň.

Príklad 2: Predaj Nehnuteľnosti Pred Uplynutím 5 Rokov od Kolaudácie

Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan).

Príklad 3: Predaj Nehnuteľnosti Neplatiteľovi Dane

Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie, uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).

Príklad 4: Technické Zhodnotenie Prenajatej Nehnuteľnosti

Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil (vykonali rekonštrukciu) a technické zhodnotenie odpisoval. Z rekonštrukcie boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s prenajímateľom dohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. Ak v danom prípade platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH.

Príklad 5: Predaj Stavebného Pozemku s Výrobnou Halou

Platiteľ dane - predávajúci nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH. Na stavebnom pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho podnikania. Po 8-ich rokoch od jej kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. j) zákona o DPH).

Príklad 6: Predaj Bytov v Bytovom Dome po Rekonštrukcii

Platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná v roku 1998. Následne v roku 2019 nehnuteľnosť zrekonštruoval a zmenil účel využitia tejto nehnuteľnosti na bytový dom, v ktorom vzniklo niekoľko nových bytov, ktoré boli aj skolaudované. Ak platiteľ dane predáva jednotlivé byty (časti stavby), ktorých prvá kolaudácia (začatie prvého užívania) je pred menej ako 5 rokmi, potom predaj jednotlivých bytov podlieha DPH, pretože ich predaj je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej kolaudácie (§ 38 ods. 1 zákona o DPH).

Príklad 7: Predaj Stavebného Pozemku Občanovi

Živnostník - platiteľ dane ide predať samostatný stavebný pozemok občanovi v tuzemsku. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku.

Príklad 8: Predaj Stavebného Pozemku s Oplotením

Platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a na základe znaleckého posudku stavebný pozemok. Súčasťou stavebného pozemku je oplotenie. Vzhľadom k tomu, že podľa zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a podľa znaleckých posudkov je podstatou dodania nehnuteľnosti stavebný pozemok a nie stavba, nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. V zmysle uvedeného dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Časté Otázky a Odpovede

Nasledujúce otázky a odpovede objasňujú niektoré bežné nejasnosti týkajúce sa DPH.

Otázka 1: Prenos Daňovej Povinnosti pri Predaji Bytu

Môže s. r. o., platiteľ DPH fakturovať inej s. r. o., platiteľovi DPH, predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti (namiesto s 20 % DPH)? Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Otázka 2: Prenájom Nebytových Priestorov Zahraničnej Firme

Prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby miesto, kde má zdaniteľná osoba, ktorej sa služba dodáva, sídlo alebo miesto podnikania, a ak sa služba dodáva prevádzkarni zdaniteľnej osoby, miestom dodania služby je miesto, kde sa prevádzkareň nachádza.

Otázka 3: Prenájom Rodinného Domu Občanovi

Podnikateľ, platiteľ dane, na základe uzavretej zmluvy na 3 roky prenajíma rodinný dom občanovi. Paušálnu sumu mesačného nájomného, v ktorom sú zahrnuté aj energie požaduje od nájomcu zaplatiť do konca predchádzajúceho mesiaca . Je povinný k prenájmu rodinného domu uplatňovať daň z pridanej hodnoty? Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH. Podľa § 49 ods. 3 zákona o DPH platiteľ dane nemôže odpočítať daň, ak je nehnuteľnosť využívaná výlučne na účely, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až 42 zákona o DPH.

Otázka 4: Nájom Parkovacích Miest Spolu s Kancelárskymi Priestormi

Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. oslobodenie od dane.

#

tags: #kupna #zmluva #odpocet #DPH