Odstúpenie od kúpnej zmluvy pri omeškaní predávajúceho: Podmienky a aspekty

Kúpna zmluva je základným právnym nástrojom pri prevode vlastníctva. Omeškanie jednej zo strán môže viesť k rôznym právnym následkom, vrátane možnosti odstúpenia od zmluvy. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty odstúpenia od kúpnej zmluvy, najmä v kontexte omeškania predávajúceho.

Právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon, ktorým sa zrušuje platná zmluva od počiatku. Možnosť odstúpenia od kúpnej zmluvy upravuje § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý stanovuje, že od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to ustanovené v tomto alebo inom zákone, alebo ak je to medzi účastníkmi dohodnuté.

Účastníci zmluvného vzťahu si môžu právo na odstúpenie od zmluvy dojednať priamo v uzavretej zmluve, v rámci iného zmluvného dojednania alebo v samostatnej dohode. Ak oprávnenie odstúpiť od zmluvy nie je založené zákonom, musia si ho zmluvné strany dohodnúť.

Omeškanie predávajúceho a odstúpenie od zmluvy

Ak sa predávajúci omešká s plnením svojich povinností, napríklad s odovzdaním tovaru v dohodnutej lehote, kupujúci má právo vyzvať ho na plnenie a poskytnúť mu dodatočnú primeranú lehotu. Ak predávajúci nesplní svoju povinnosť ani v tejto dodatočnej lehote, kupujúci môže od zmluvy odstúpiť.

Podľa § 613 Občianskeho zákonníka, ak sa veci predávajú na objednávku, predávajúci je povinný obstarať objednaný tovar v dohodnutej lehote, a ak lehota nie je dohodnutá, v lehote primeranej okolnostiam. Ak sa tak nestane, objednávateľ je oprávnený od zmluvy odstúpiť.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

V prípade, že predávajúci neoznámi kupujúcemu vadu, kupujúci má právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť (§ 597 ods. 1 a ods. 2 OZ).

Omeškanie kupujúceho a odstúpenie od zmluvy

Podľa § 517 Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak kupujúci neuhradí kúpnu cenu v dohodnutej lehote, predávajúci má právo vyzvať ho na zaplatenie a poskytnúť mu dodatočnú primeranú lehotu. Ak kupujúci nezaplatí ani v tejto lehote, predávajúci môže od zmluvy odstúpiť.

Právo predávajúceho na odstúpenie od kúpnej zmluvy pre nezaplatenie kúpnej ceny v dohodnutej lehote zaniká v momente, keď kupujúci uhradí predávajúcemu celú dohodnutú kúpnu cenu, a to aj v prípade, ak ju uhradí po uplynutí dohodnutej lehoty splatnosti, avšak v čase, keď ešte predávajúci od kúpnej zmluvy pre nezaplatenie kúpnej ceny neodstúpil.

Forma a účinnosť odstúpenia od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinný tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta (§ 45 Občianskeho zákonníka). Keďže kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť obligatórne písomná, aj odstúpenie od takejto zmluvy musí byť písomné (§ 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

Na preukázanie doručenia odstúpenia od zmluvy je dôležité presne identifikovať kúpnu zmluvu tak, aby nemohla byť zameniteľná s prípadnou inou zmluvou, ako aj vyjadriť jasný prejav vôle.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Dôsledky odstúpenia od kúpnej zmluvy

Odstúpením od zmluvy sa zmluva od počiatku zrušuje a vzniká povinnosť vrátiť si navzájom poskytnuté plnenia. Ak predávajúci odstúpil od zmluvy pre omeškanie kupujúceho s platbou, je povinný vrátiť kupujúcemu už zaplatenú časť kúpnej ceny a kupujúci je povinný vrátiť predávajúcemu tovar.

Zánik práva na odstúpenie od zmluvy

Právo odstúpiť od zmluvy môže zaniknúť uplynutím času, na ktorý bolo obmedzené, alebo splnením účelu, na ktorý bolo dojednané. Právo odstúpiť od zmluvy sa premlčí vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe (§ 100 ods. 2 a § 101 Občianskeho zákonníka), ktorá plynie od momentu, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz (keď nastala právna skutočnosť odôvodňujúca jeho uplatnenie).

Špecifické situácie a judikatúra

Symbolická kúpna cena

Všeobecný súd konal v medziach svojej právomoci a postupoval správne, keď kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod nehnuteľnosti, len vzhľadom na nízku dojednanú kúpnu cenu 1 Sk nepovažoval za simulovaný právny úkon, ktorým malo byť zastreté darovanie. Uzavretá kúpna zmluva obsahuje podstatné náležitosti (dohoda o predmete kúpy a dohoda o kúpnej cene) a, naopak, nemá náležitosti darovacej zmluvy, keďže v nej bola dohodnutá kúpna cena (aj keď nízka), keď podstatnou náležitosťou darovacej zmluvy je, naopak, bezodplatnosť. Ústavný súd sa stotožnil so záverom, že v symbolickej dohodnutej kúpnej cene za prevádzanú nehnuteľnosť bola rodičmi účastníkov zohľadnená dlhoročná a obetavá starostlivosť jedného z účastníkov konania o rodičov, čo je v súlade s dobrými mravmi a predmetnú kúpnu zmluvu, preto nie je možné považovať za bezodplatný právny úkon.

Preddavok na kúpnu cenu

Podľa ustanovenia § 498 Občianskeho zákonníka, na to, čo dal pred uzavretím zmluvy niektorý účastník, hľadí sa ako na preddavok. Pokiaľ nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, má ten, kto preddavok poskytol, právo na jeho vrátenie, inak by sa druhá strana bezdôvodne obohatila, lebo právny dôvod, na základe ktorého bola záloha na budúcu kúpu prijatá, odpadol.

Práva zo zodpovednosti za vady predanej veci

Podľa § 623 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla riadne užívať ako vec bez vady, má kupujúci právo na výmenu veci alebo má právo od zmluvy odstúpiť. Tie isté práva prislúchajú kupujúcemu, ak ide síce o odstrániteľné vady, ak však kupujúci nemôže pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád vec riadne užívať.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

tags: #kupna #zmluva #omeškanie #predávajúceho #odstúpenie #od