Kúpna zmluva pre dvoch kupujúcich: Vzor a dôležité aspekty

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje náležitú pozornosť. Najčastejším právnym titulom pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je kúpna zmluva. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu bytu, domu alebo pozemku s dôrazom na situáciu, keď sú kupujúci dvaja.

Všeobecne o kúpnej zmluve

Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon, ktorý pozostáva z návrhu a prijatia návrhu vzájomnými a obsahovo zhodnými prejavmi vôle oboch strán. Predávajúcemu vzniká povinnosť odovzdať predmet kúpy a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Kúpna zmluva vzniká dohodou zmluvných strán o predmete kúpy a kúpnej cene, pokiaľ zákon nevyžaduje aj ďalšie náležitosti.

Kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa alebo predaj nehnuteľnosti, sa riadi ustanoveniami § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Na tomto mieste je potrebné upozorniť, že podľa tých istých ustanovení sa bude riadiť aj kúpna zmluva uzatváraná medzi podnikateľmi.

Náležitosti kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka

Zmluva o kúpe alebo predaji nehnuteľnosti bude platná len v prípade, že bude obsahovať všetky nasledovné podstatné náležitosti:

• Kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná.
• Zmluvné strany musia byť riadne označené s uvedením mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu predávajúceho aj kupujúceho. Rovnako v prípade viacerých kupujúcich je potrebné uviesť podiel v akom nehnuteľnosť nadobúdajú.
• Riadne označenie predmetu kúpy - špecifikácia predávanej nehnuteľnosti - bytu, rodinného domu alebo inej nehnuteľnosti, pri ktorej je potrebné uviesť nasledovné údaje:
  • Názov a adresa katastrálneho úradu, v ktorom je nehnuteľnosť evidovaná.
  • Rozloha nehnuteľnosti.
  • Ulica, popisné číslo a mesto, kde sa byt nachádza.
  • Číslo poschodia a bytu.
  • Parcelné číslo pozemku.
  • Číslo listu vlastníctva.
  • Prípadné iné zákonom požadované údaje na jeho riadnu identifikáciu.
• Dohodnutú kúpnu cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva. Každá kúpna zmluva musí obsahovať aj výšku dohodnutej kúpnej ceny a spôsob jej úhrady. Spôsob vyplatenia kúpnej ceny sa odvíja od toho, či kupujúci financuje nehnuteľnosť v hotovosti v plnej výške (z vlastných prostriedkov) alebo prostredníctvom hypotekárneho úveru.
• Povinnosť predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu.
• Povinnosť kupujúceho prevziať predmet kúpy.

Absencia niektorej z podstatných náležitostí zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. To znamená, že takáto zmluva by nebola považovaná za uzatvorenú a bola by neplatná od začiatku.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Náležitosti kúpnej zmluvy podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v § 5 ods. 1 ustanovuje aj nasledovné podstatné náležitosti pre zmluvu o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v bytovom dome:

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu. Je potrebné uviesť o aký byt ide a aká je jeho presná výmera. Časťami bytu sú jeho jednotlivé miestnosti s uvedením najmä ich počtu a druhu.
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome. Vnútorným vybavením bytu treba rozumieť vybavenie určené na to, aby sa s bytom trvale užívalo.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e) tohto zákona.
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov. Spoločnými časťami domu treba rozumieť časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Spoločnými zariadeniami domu treba rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Slúžia výlučne konkrétnemu domu i v prípade, ak sú umiestnené mimo domu.
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je v zmysle zákona vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Takéto vyhlásenie nemusí zmluva obsahovať len vtedy, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

Podpisom kúpnej zmluvy sa proces nekončí

Na to, aby sa kupujúci stal vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti, je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Na kupujúceho prechádza vlastnícke právo ku kupovanej nehnuteľnosti vždy až povolením vkladu vlastníckeho práva v katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

S návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je potrebné predložiť dokumentáciu, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku.

Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci. Podpisy na predávajúceho a kupujúceho na kúpnej zmluvy musia byť úradne osvedčené notárom alebo matričnom úrade.

V závere ostáva podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Tento môže urobiť kupujúci alebo predávajúci. Poplatok za podanie je 100 Eur. V prípade zrýchleného konania (rozhodnutie katastra do 15 dní) je tento poplatok vo výške 300 Eur. Pri elektronickom podaní sa obe sumy znižujú na polovicu (50 eur a 150 eur). V súčasnosti možno ešte využiť možno tzv. oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad. Do 90 dní od tohto oznámenie je potom potrebné podať samotný návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pri tomto podaní sa znižuje suma 100 eur na 85 eur, takže možno niečo ušetriť. Ak nie sú v podaní žiadne chyby, kataster štandardne rozhodne do 30 dní o vklade. Ak podanie obsahuje chyby, vyzve k náprave chýb.

Špecifické aspekty kúpnej zmluvy pre dve osoby

Ak byt kupujú dve osoby, je potrebné v kúpnej zmluve venovať pozornosť nasledovným aspektom:

• Spoluvlastnícke podiely: Jasne definovať spoluvlastnícke podiely oboch kupujúcich (napr. každý 1/2, alebo iný pomer). Tieto podiely budú zapísané aj na liste vlastníctva.
• Spoločné rozhodovanie: Upraviť spôsob spoločného rozhodovania o byte (napr. v prípade rekonštrukcie, prenájmu).
• Zodpovednosť za záväzky: Dohodnúť sa na zodpovednosti za záväzky spojené s bytom (napr.
• Účel úveru: Uviesť, že úver je poskytnutý na účely kúpy bytu.
• Záložné právo: Súhlas predávajúceho so zriadením záložného práva v prospech banky poskytujúcej úver.
• Podmienky vyplatenia kúpnej ceny: Kúpna cena bude vyplatená až po splnení podmienok pre poskytnutie štátneho príspevku.

Odporúčania a dôležité upozornenia

• Právna pomoc: Odporúča sa poradiť s právnikom, ktorý vám pomôže zabezpečiť, aby zmluva chránila vaše záujmy a bola v súlade s platnou legislatívou.
• Overenie informácií: Pred podpísaním zmluvy si overte všetky údaje o byte a predávajúcom na liste vlastníctva a v katastri nehnuteľností.
• Znalecký posudok: Ak máte pochybnosti o cene bytu, dajte si vypracovať znalecký posudok.
• Podmienky financovania: Uistite sa, že máte zabezpečené financovanie kúpy bytu (napr.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

tags: #kupna #zmluva #pre #dvoch #kupujucich #vzor