Kúpna Zmluva pre Manželov: Vzor a Dôležité Aspekty

Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníctva medzi predávajúcim a kupujúcim. Na Slovensku sa kúpna zmluva uzatvára podľa Občianskeho zákonníka, prípadne podľa Obchodného zákonníka, ak sú stranami podnikateľské subjekty. Pre manželov existujú špecifické aspekty, ktoré je potrebné zohľadniť pri uzatváraní takejto zmluvy. Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Zmluva musí obsahovať presný popis predmetu zmluvy. V prípade nehnuteľnosti je potrebné uviesť katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. Ak ide o byt alebo nebytový priestor, uvádza sa aj číslo bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku. V zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku, aj by bola nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve.

Príklad Kúpnej Zmluvy pre Manželov (Vzor)

KÚPNA ZMLUVAuzatvorená v zmysle § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka medzi zmluvnými stranami:

Predávajúci:

• Meno a priezvisko: Ján Novák
• Bydlisko: Dlhá ulica 123, Bratislava
• Rodné číslo: 123456/7890
• Dátum narodenia: 1.1.1970

(ďalej len „predávajúci“)

a

• Meno a priezvisko: Elena Nováková
• Bydlisko: Dlhá ulica 123, Bratislava
• Rodné číslo: 987654/3210
• Dátum narodenia: 2.2.1972

(ďalej len „predávajúca“)

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Kupujúci:

• Meno a priezvisko: Ladislav Polák
• Bydlisko: Krátka ulica 456, Košice
• Rodné číslo: 098765/4321
• Dátum narodenia: 3.3.1980

(ďalej len „kupujúci“)

a

• Meno a priezvisko: Petra Poláková
• Bydlisko: Krátka ulica 456, Košice
• Rodné číslo: 213456/6543
• Dátum narodenia: 4.4.1982

(ďalej len „kupujúca“)

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok I## Predmet zmluvy

1. Predávajúci sú bezpodielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom Bratislava, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. 1234, pre okres Bratislava, obec Bratislava, katastrálne územie Ružinov, a to:

   • 3-izbového bytu číslo 10, umiestneného na 2. poschodí bytového domu, vchod č. 5, nachádzajúceho sa na ulici Ružová v Bratislave, so súpisným číslom bytového domu 123 (ďalej aj ako „dom“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. 567, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera 500 m2 (ďalej len „byt“),
   • spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele 100/1000,
   • spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, (ďalej aj ako „pozemok“), a to v podiele 100/1000.

2. Predávajúci sú rovnako výluční vlastníci vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku II. ods. 3. tejto zmluvy.

   Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

3. Predávajúci predávajú a kupujúci kupujú do svojho výlučného vlastníctva, nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.

Článok II## Popis bytu a príslušenstva bytu

1. Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica.
2. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je 75 m2, z toho podlahová plocha bytu je 70 m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je 5 m2. Podlahová plocha balkóna je 3 m2.
3. Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami.
4. Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…
5. Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Článok III## Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

1. Príslušenstvom domu sú napr. kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu… (táto časť sa uvedie len v prípade, ak k domu prislúcha určité príslušenstvo).
2. Spoločné časti bytového domu: Bývajú nimi najmä: základy domu, strecha, povaly, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie a iné časti nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu.
3. Príslušenstvom domu sú: kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu
4. Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie
5. Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov

Článok IV## Technický stav predmetu prevodu

1. Kupujúci vyhlasujú, že im je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonali pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberajú a kupujú do svojho výlučného vlastníctva.

Článok V## Úprava práv k pozemku

1. Pozemok parcely registra „C“ s parc. č. 567, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera 500 m2, zapísaný v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom Bratislava, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. 1234, pre okres Bratislava, obec Bratislava, katastrálne územie Ružinov, sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome na ulici Ružová v Bratislave, súpisné číslo 123, určené podielom celkovej podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytových a nebytových priestorov v dome, o veľkosti 100/1000.

Článok VI## Kúpna cena

1. Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene za predmet prevodu vo výške 150.000,- EUR (slovom: stosedemdesiat tisíc eur).

2. Kupujúci sa zaväzujú zaplatiť kúpnu cenu nasledovne:

   • 50.000,- EUR (slovom: päťdesiat tisíc eur) pri podpise tejto zmluvy,
   • 100.000,- EUR (slovom: sto tisíc eur) do 30 dní od podpisu tejto zmluvy.

Článok VII## Nadobudnutie vlastníctva

1. Vlastnícke právo k predmetu prevodu nadobúdajú kupujúci vkladom do katastra nehnuteľností.

Článok VIII## Odovzdanie predmetu prevodu

1. Predávajúci odovzdajú predmet prevodu kupujúcim písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami (ďalej len „preberací protokol“), a to do 15 dní od zaplatenia celej kúpnej ceny.
2. Kupujúci sú povinní sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť. V prípade, ak sa kupujúci písomne ospravedlnia a nezúčastnia sa preberania, predávajúci určia jeden náhradný termín. Na prevzatie predmetu prevodu môžu kupujúci splnomocniť inú fyzickú osobu písomným splnomocnením s úradne overeným podpisom splnomocniteľa.
3. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

Článok IX## Osobitné dojednania

1. Predávajúci vyhlasujú, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúcich neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva.
2. Predávajúci vyhlasujú, že im nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcim v riadnom užívaní predmetu prevodu.

Článok X## Záverečné ustanovenia

1. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znášajú náklady spojené s katastrálnym konaním.
2. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu túto podpisujú ako prejav svojej slobodnej, vážnej a určitej vôle.
3. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
4. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy, 2 rovnopisy budú predložené Okresnému úradu Bratislava, katastrálnemu odboru.
5. Zmluvné strany sa dohodli, že vzťahy týkajúce sa tejto zmluvy sa budú spravovať prednostne podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ďalej podľa Občianskeho zákonníka a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi Slovenskej republiky, bez použitia kolíznych noriem.
6. Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu v bytovom dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

V Bratislave, dňa 1. januára 2024

……………………………………….Predávajúci (Ján Novák)

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

……………………………………….Predávajúca (Elena Nováková)

……………………………………….Kupujúci (Ladislav Polák)

……………………………………….Kupujúca (Petra Poláková)

Dôležité poznámky k vzoru

• Tento vzor je len orientačný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnej situácii.
• Odporúča sa konzultovať kúpnu zmluvu s právnikom, aby sa predišlo prípadným problémom.
• V prípade, že sú manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia zmluvu podpísať obaja.

Špecifické Aspekty Kúpnej Zmluvy pre Manželov

Pri uzatváraní kúpnej zmluvy manželmi je potrebné zohľadniť niekoľko špecifických aspektov:

• Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM): Ak manželia nadobúdajú nehnuteľnosť počas trvania manželstva, táto sa stáva súčasťou ich BSM. V kúpnej zmluve je potrebné uviesť oboch manželov ako kupujúcich a uviesť, že nehnuteľnosť nadobúdajú do BSM.
• Výlučné vlastníctvo jedného z manželov: Ak jeden z manželov nadobúda nehnuteľnosť z prostriedkov, ktoré patria do jeho výlučného vlastníctva (napr. dedičstvo, dar), nehnuteľnosť sa nestáva súčasťou BSM, ale je vo výlučnom vlastníctve tohto manžela. V kúpnej zmluve je potrebné uviesť, že nehnuteľnosť nadobúda len jeden z manželov a uviesť dôvod, prečo sa nestáva súčasťou BSM.
• Súhlas oboch manželov: Ak manželia predávajú nehnuteľnosť, ktorá je súčasťou ich BSM, je potrebný súhlas oboch manželov. V kúpnej zmluve musia byť obaja manželia uvedení ako predávajúci a zmluvu musia podpísať obaja.
• Záložné právo: Ak je na nehnuteľnosti viazané záložné právo (napr. hypotéka), je potrebné v kúpnej zmluve uviesť, ako bude záložné právo vyriešené (napr. vyplatenie hypotéky, prevzatie hypotéky kupujúcim).

Kúpa Garáže

Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná. Podrobnosti špecifikácie sú uvedené v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona.

Kúpa Parkovacieho Miesta

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. Čiže jedno parkovacie miesto nebude mať samostatné číslo nebytového priestoru, ale pri konkrétnom vlastníkovi bude uvedený len jeho podiel na jednom priestore, ktorým je napríklad celá plocha poschodia, kde sú parkovacie miesta. Jednotlivý vlastník sa potom stáva podielovým spoluvlastníkom celého priestoru. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupných právom ostatných spoluvlastníkom. V prípade takýchto prevodov sa nadobúdateľ zaväzuje, že si neuplatní predkupné právo k ostatným prevádzaným spoluvlastníckym podielom.

Proces Prevodu Vlastníctva

K nadobudnutiu vlastníckeho práva je nevyhnutné zmluvu zaslať na okresný úrad, katastrálny odbor, spolu s návrhom na vklad a prílohami. Vyššie spomínaný zákon vymenúva aj prílohy, ktoré sa spolu so zmluvou prikladajú k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie. Pri návrhu na vklad katastrálny zákon uvádza, že účastník konania sa musí označiť údajmi uvedenými v § 24 ods.

Náležitosti Návrhu na Vklad

1. identifikačné údaje navrhovateľa v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti, ak ide o fyzickú osobu,
2. názov, identifikačné číslo, sídlo, adresu na doručovanie, ak je odlišná od sídla, ak ide o právnickú osobu,
3. názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný,
4. uvedenie predmetu návrhu,
5. označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, ak ide o návrh na vklad,
6. označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku,
7. číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.

Cena Nehnuteľnosti

Kúpna cena na nehnuteľnosť je v zásade na dohode účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“ Cenový predpisom, ktorý má na mysli Občiansky zákonník je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z.

S účinnosťou od 1.10.2018 obsahuje kataster nehnuteľností aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť (kúpnej cene za byt, kúpnej cene za nebytový priestor, kúpnej cene za rozostavaný byt aj rozostavaný nebytový priestor). Vyplýva to z § 7 písm. b) katastrálneho zákona. Do účinnosti novely sa v katastri evidovala len cena poľnohospodárskych a cena lesných pozemkov.

Kúpna Zmluva a Hypotéka

Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Podmienkou je stanoviť zostatok úveru pôvodného vlastníka ku dňu vyplácania a nastaviť tak deň, keď sa bude úver vyplácať. Pokiaľ sa úver vyplatí, financujúca banka pôvodného majiteľa vydá tzv. kvitanciu, na základe ktorej sa vymaže záložné právo viaznuce na kupovanej nehnuteľnosti. Ďalšou možnosťou je aj prevzatie pôvodného úveru prevodcu s tým, že v splácaní úveru bude pokračovať nadobúdateľ.

tags: #kupna #zmluva #vzor #pre #manželov