Kúpna zmluva na nehnuteľnosť: Kompletný sprievodca

Kúpa nehnuteľnosti (pozemku alebo budovy) je významným okamihom v živote každého človeka. Kúpe nehnuteľnosti by sa mala preto venovať náležitá pozornosť. Aj napriek tomu, že celý proces nie je zložitý, v prípade neznalosti je lepšie obrátiť sa na odborne zdatnú osobu, aby sa predišlo možným problémom. Mať dobre napísanú kúpnu zmluvu je základ. Preto napísanie kúpnej zmluvy nepodceňujte. Ak však nechcete mať pochybnosti o tom, či ste urobili všetko správne, obráťte sa radšej na právne vzdelanú osobu, ktorá vám môže v konečnom dôsledku ušetriť nemalé množstvo peňazí, problémov a predíde možnej neplatnosti kúpnej zmluvy len kvôli tomu, že táto zmluva neobsahuje niečo, čo podľa zákona musí obsahovať.

Právny základ kúpnej zmluvy

Každá kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Aj v prípade, že ide o kúpnu zmluvu medzi dvoma podnikateľmi, aplikuje sa Občiansky zákonník. Napriek tomu, že pri právnych vzťahoch medzi podnikateľmi sa vo všeobecnosti aplikuje Obchodný zákonník.

Náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť

Každá zmluva má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná. Pre kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť sú to tieto náležitosti:

• Kúpna zmluva musí byť písomná.
• Označenie zmluvných strán - kto je predávajúci a kupujúci, a to označením ich mena, priezviska, vrátane rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu (takéto označenie je potrebné pre potreby katastrálneho úradu).
• Označenie predmetu kúpy - samozrejme, je potrebné presne špecifikovať, aká nehnuteľnosť sa predáva. Pri pozemku je potrebné označiť katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo LV. Pri budovách je potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.
• Uvedenie kúpnej ceny - teda za akú sumu sa predáva nehnuteľnosť. Dohodnutá kúpna cena za predaj nehnuteľnosti predstavuje sumu vo výške 100.000,- Eur (slovom: stotisíc Eur), ktorá bude zaplatená predávajúcemu bezhotovostným prevodom na číslo účtu predávajúceho 12345678/0900 vedený ČSOB, a.s. Zmluvné strany potvrdzujú, že kúpnu cenu uvedenú v bode 1. čl. III. dojednali v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.
• Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy.
• Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

Dôsledky nesplnenia náležitostí

V prípade, že niektorá náležitosť nebude splnená, má to za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. Má sa teda za to, že zmluva ani nebola uzatvorená. Preto je potrebné všetky tieto povinné náležitosti zahrnúť do kúpnej zmluvy.

Príklad neplatnosti kúpnej zmluvy

Jozef sa s Petrom ústne dohodli, že mu Peter predá pozemok v dedine, ktorého je vlastníkom. Dohodli sa na kúpnej cene 10 000 eur. Túto sumu Jozef Petrovi zaplatil. Dohodli sa, že zmluvu podpíšu neskôr. Potom však k uzatvoreniu písomnej zmluvy nedošlo z rôznych dôvodov na strane Petra. Keďže kúpna zmluva na pozemok musí mať písomnú podobu, nedošlo k predaju nehnuteľnosti. Peter je tak stále vlastníkom predmetného pozemku. Za normálnych okolností je povinný vrátiť Jozefovi 10 000 eur, ktoré mu zaplatil za pozemok. Ak však Jozef nemá žiadny doklad o úhrade kúpnej ceny, bude veľmi problematické, ba až nemožné dostať sa spať k peniazom.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Odporúčané doplnkové náležitosti kúpnej zmluvy

Okrem týchto náležitostí, je do zmluvy ešte dobré uviesť:

• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob zaplatenia - v prípade ak kúpna zmluva nebude zaplatená v celosti pri podpise kúpnej zmluvy, je dobré špecifikovať v kúpnej zmluvy lehotu, do ktorej musí kupujúci zaplatiť zvyšnú časť kúpnej ceny. V prípade zaplatenia kúpnej ceny formou schválenia úveru je taktiež dobré to uviesť do zmluvy.
• Určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti - teda určenie lehoty, do ktorej má predávajúci odovzdať dom kupujúcemu.
• Uvedenie stavu meračov energií - taktiež odporúčam v prípade predaja domu, bytu alebo inej budovy uviesť aj stav meračov. Predídete tak možným budúcim problémom, napr. Ak sa následne dozviete, že predávajúci neuhradil faktúry za dodané energie.
• Prehlásenia predávajúceho, že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnym právom inej osoby, že k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky. Predávajúci ručí za právny stav predmetu kúpy a za svoje vlastnícke právo k predmetu kúpy. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu ku dňu podpísania tejto zmluvy žiadne dlhy, vecné bremená ani iné právne povinnosti. Predávajúci vyhlasuje, že pozná stav predmetu kúpy, pričom mu nie sú známe žiadne vady, na ktorého by kupujúceho mal osobitne upozorniť. Kupujúci vyhlasuje, že pred uzatvorením tejto zmluvy sa oboznámil s technickým a právnym stavom predmetu kúpy a v tomto stave ho kupuje.

Avšak ako som vyššie uviedol, ide o dobrovoľné náležitosti kúpnej zmluvy, ktoré môžete do zmluvy zahrnúť, ale nemusíte. Ak ich nezahrnutie, nebude to mať dopad na platnosť kúpnej zmluvy.

Špecifické náležitosti kúpnej zmluvy pri predaji bytu

Predaj bytu má oproti inej nehnuteľnosti určité špecifiká. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov totižto kladie zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je prevod (predaj alebo darovanie) bytu. V zmysle tohto zákona, kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj bytu, musí obsahovať okrem vyššie uvedených náležitosti aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Tieto náležitosti kúpnej zmluvy sú povinné. To znamená, že ak nebudú uvedené v kúpnej zmluve na byt, táto zmluva bude absolútne neplatná, čiže bude sa na ňu hľadieť, ako keby neexistovala.

Kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj bytu, musí preto obsahovať:

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu,
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru,
• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
• Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada,
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Postup po podpísaní kúpnej zmluvy

Kúpnu zmluvu by ste už mali podpísanú. Je to už všetko, alebo je potrebné ešte niečo urobiť? Čo je potrebné ďalej vykonať, aby sa proces predaja nehnuteľnosti dokončil?

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Právne neznalé osoby sa mýlia, keď si myslia, že už samotným uzatvorením kúpnej zmluvy sa kupujúci stáva vlastníkom nehnuteľnosti. Na to aby sa celý proces kúpy nehnuteľnosti dokončil, je potrebné podať ešte tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a nie už samotným podpísaním kúpnej zmluvy.

Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné ešte:

• Overiť podpisy.
• Podať tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho na základe zmluvy podajú príslušnému katastrálnemu odboru Okresného úradu v deň podpísania zmluvy obidvoma zmluvnými stranami. Zmluvné strany berú na vedomie, že podpísaním zmluvy sú svojimi zmluvnými prejavmi viazané až do rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení alebo zamietnutí vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho. Zmluvné strany berú na vedomie, že vlastnícke právo k predmetu kúpy nadobudne kupujúci až vkladom do katastra nehnuteľností vedeného príslušným katastrálnym odborom Okresného úradu a právne účinky vkladu do katastra nehnuteľností vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o jeho povolení.

Overenie podpisov

Overiť podpisy predávajúceho je možné buď u notára, alebo na matričnom úrade. Notár má výhodu v tom, že je dostupnejší, keďže existuje veľa notárov na území celej SR. Je však o trochu drahší (pár centov za každý podpis). Taktiež niektorý notári nemajú problém dôjsť aj k vám domov, ak sa nemôžete vy dostaviť k notárovi, napr. pre zdravotné problémy. Matričný úrad je oproti notárovi o trochu lacnejší. V prípade, ak chcete ušetriť, stačí overiť podpis predávajúceho na kúpnej zmluve (na dvoch rovnopisoch, ktoré predkladáte katastru). Podpis kupujúceho nemusíte nevyhnutne úradne overiť.

Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra

Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Návrh môže podať buď predávajúci, alebo kupujúci. Nie je potrebné aby ho podali obe strany súčasne. K návrhu je potrebné pripojiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach.

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva je spojené so zaplatením súdneho poplatku. Tento poplatok je spravidla vo výške 66 Eur. Ak chcete, aby kataster konal rýchlejšie (aby rozhodol do 15 dní), je potrebné zaplatiť poplatok vo výške 266 Eur. Ak chcete ušetriť, môžete podať návrh na vklad elektronicky, vtedy zaplatíte súdny poplatok 33 eur, resp. 133 eur, ak žiadate urýchlené rozhodnutie. Ak nemáte možnosť podať návrh elektronicky, môžete ešte pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva podať tzv. oznámenie o zamýšľanom návrh na vklad. Po tomto oznámení musíte do 90 dní podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. Podstatou oznámenia je, že kataster upozorníte na podanie návrhu na vklad. Ak podáte aj oznámenie o zamýšľanom návrhu, platí sa poplatok len vo výške 51 Eur.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Kataster by následne mal o návrhu na vklad rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu v prípade, ak návrh neobsahuje žiadne chyby. Ak je všetko v poriadku, kataster vydá rozhodnutie o vklade. Na základe tohto rozhodnutia kataster zapíše kupujúceho ako vlastníka predmetnej nehnuteľnosti do katastra. Týmto rozhodnutím sa celý proces predaja nehnuteľností končí. V prípade ak kataster nevydá rozhodnutie do 30 dní (v súčasnosti je to bežný jav, nakoľko katastre nehnuteľností sú zahltené), môžete žiadať o vrátenie poplatku, ktorý ste zaplatili.

Kúpna zmluva na dom - vzor

Kúpna zmluva

Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. Novák

Bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika

Dátum narodenia: 01.01.1990

Rodné číslo: 900101/1234

Štátna príslušnosť: SR

(ďalej len „predávajúci“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. Novák

Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika

Dátum narodenia: 01.01.1990

Rodné číslo: 900101/1234

Štátna príslušnosť: SR

(ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Kúpnej zmluvy (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Úvodné ustanovenia

1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - rodinného domu so súpisným č. 120, ktorý je postavený na pozemku s parcelou KN-C č. 123, zastavané plochy a nádvoria o výmere 700 m2, zapísaný na liste vlastníctva č. 1234, vydaný pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, vedený Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom (ďalej len „rodinný dom“).
2. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, zapísanej v katastri nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, zapísanej na liste vlastníctva č. 4321, vydanom pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, a to pozemku - parcela registra KN-C č. 123/20 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 524 m2, na ktorom je postavený rodinný dom uvedený v bode 1 tohto článku (ďalej len „pozemok“),(rodinný dom a pozemok spolu aj ako „predmet kúpy“).

Článok II. Predmet zmluvy

Touto zmluvou predávajúci predáva zo svojho výlučného vlastníctva kupujúcemu a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva predmet kúpy, ktorý je bližšie špecifikovaný v čl. I. tejto zmluvy, a to za kúpnu cenu, ktorá je dohodnutá v čl. III. zmluvy.

Článok III. Kúpna cena

1. Dohodnutá kúpna cena za predaj nehnuteľnosti predstavuje sumu vo výške 100.000,- Eur (slovom: stotisíc Eur), ktorá bude zaplatená predávajúcemu bezhotovostným prevodom na číslo účtu predávajúceho 12345678/0900 vedený ČSOB, a.s.
2. Zmluvné strany potvrdzujú, že kúpnu cenu uvedenú v bode 1. čl. III. dojednali v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok IV. Opis rodinného domu

Rodinný dom pozostáva z 5 izieb a príslušenstva, ktoré tvorí suterén, kuchyňa, kúpeľňa s WC, predsieň, chodba, pivnica. Podlahová plocha rodinného domu je 120 m2.

Článok V. Vyhlásenie predávajúceho a kupujúceho

1. Predávajúci ručí za právny stav predmetu kúpy a za svoje vlastnícke právo k predmetu kúpy.
2. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu ku dňu podpísania tejto zmluvy žiadne dlhy, vecné bremená ani iné právne povinnosti.
3. Predávajúci vyhlasuje, že pozná stav predmetu kúpy, pričom mu nie sú známe žiadne vady, na ktorého by kupujúceho mal osobitne upozorniť.
4. Kupujúci vyhlasuje, že pred uzatvorením tejto zmluvy sa oboznámil s technickým a právnym stavom predmetu kúpy a v tomto stave ho kupuje.

Článok VI. Nadobudnutie vlastníckeho práva k predmetu zmluvy

1. Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho na základe zmluvy podajú príslušnému katastrálnemu odboru Okresného úradu v deň podpísania zmluvy obidvoma zmluvnými stranami.
2. Zmluvné strany berú na vedomie, že podpísaním zmluvy sú svojimi zmluvnými prejavmi viazané až do rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení alebo zamietnutí vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho.
3. Zmluvné strany berú na vedomie, že vlastnícke právo k predmetu kúpy nadobudne kupujúci až vkladom do katastra nehnuteľností vedeného príslušným katastrálnym odborom Okresného úradu a právne účinky vkladu do katastra nehnuteľností vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o jeho povolení.

Článok VII. Záverečné ustanovenia

1. Zmluvné strany podpisom zmluvy zároveň potvrdzujú, že sú oprávnené s predmetom kúpy disponovať, právny úkon je urobený v predpísanej forme, prejavy vôle sú hodnoverné, dostatočne zrozumiteľné a ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená.
2. Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravuje Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov.
3. Zmluva je vyhotovená v štyroch (2) rovnopisoch, a to dva (2) rovnopisy pre príslušný katastrálny odbor Okresného úradu, jeden (1) rovnopis pre predávajúceho a jeden (1) rovnopis pre kupujúceho.
4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami.
5. Účinky prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy podľa zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností v Slovenskej republike.

Čo je to kúpna zmluva na dom?

Kúpnou zmluvou na dom sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu predmet kúpy (v tomto prípade dom) a previesť naňho vlastnícke právo k domu a kupujúci sa zaväzuje predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.

Podstata každej kúpnej zmluvy tak spočíva v odplatnom prevode vlastníckeho práva k určitej veci.

Aké sú náležitosti kúpnej zmluvy na dom?

Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy na dom sú:

1. Identifikácia zmluvných strán (t.j. označenie kto je predávajúci a kto kupujúci) - ak ide o fyzickú osobu, treba uviesť meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, je potrebné uviesť názov, sídlo a identifikačné číslo,
2. Označenie predmetu kúpy (v tomto prípade to bude dom - predmet kúpy je potrebné v zmluve riadne identifikovať, tak aby nebol zameniteľný s iným predmetom) - nehnuteľnosti vo všeobecnosti treba opísať podľa katastrálneho územia, pri pozemku podľa parcelného čísla pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, pri stavbe podľa súpisného čísla stavby, druhu stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená,
3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu dom do vlastníctva
4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.

tags: #kupna #zmluva #na #nehnutelnost #vzor