Kúpna Zmluva o Prevod Spoluvlastníckeho Podielu: Komplexný Sprievodca

Kúpna zmluva o prevode spoluvlastníckeho podielu je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu na byte alebo inej nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje podrobný prehľad o kúpnej zmluve, jej náležitostiach a dôležitých aspektoch, ktoré by mali byť zohľadnené pri jej uzatváraní. Cieľom je poskytnúť čitateľom komplexné informácie, ktoré im pomôžu pri orientácii v tejto zložitej oblasti práva.

Úvod

Kúpna zmluva o prevode spoluvlastníckeho podielu je dôležitý právny dokument, ktorý upravuje práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho. Je nevyhnutné, aby bola zmluva vypracovaná s náležitou starostlivosťou a obsahovala všetky potrebné náležitosti, aby sa predišlo prípadným sporom v budúcnosti. Tento článok sa zameriava na podrobné vysvetlenie jednotlivých častí kúpnej zmluvy, aby čitatelia mali jasnú predstavu o tom, čo by mala obsahovať a na čo si dať pozor.

Právny Rámec

Kúpna zmluva o prevode spoluvlastníckeho podielu sa riadi viacerými právnymi predpismi, najmä:

  • Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (§ 588 a nasl.)
  • Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

Tieto zákony upravujú práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj náležitosti kúpnej zmluvy.

Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva o prevode spoluvlastníckeho podielu musí obsahovať nasledovné podstatné náležitosti:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

  1. Označenie Zmluvných Strán:
    • Ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
    • Ak ide o právnickú osobu: názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO), ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.
    • Je dôležité uviesť, či ide o fyzickú osobu, manželov, živnostníka alebo spoločnosť.
  2. Označenie Predmetu Kúpy:
    • Presná identifikácia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu.
    • Uvedenie katastrálneho územia, obce a okresu.
    • Súpisné číslo bytového domu, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený.
    • Popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu.
    • Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
    • Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov.
    • Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
    • Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.
  3. Záväzok Predávajúceho Odovzdať Kupujúcemu Predmetný Byt do Vlastníctva:
    • Jasné vyjadrenie, že predávajúci sa zaväzuje previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na kupujúceho.
  4. Záväzok Kupujúceho Prevziať od Predávajúceho Predmetný Byt a Zaplatiť Mu zaň Dohodnutú Kúpnu Cenu:
    • Kupujúci sa zaväzuje prevziať nehnuteľnosť a zaplatiť za ňu dohodnutú kúpnu cenu.
  5. Vyhlásenie Kupujúceho o Pristúpení k Zmluve o Výkone Správy Bytového Domu alebo k Zmluve o Spoločenstve Vlastníkov:
    • Kupujúci vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov, v závislosti od toho, kto vykonáva správu bytového domu.

Odporúčané Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Okrem podstatných náležitostí je vhodné, aby kúpna zmluva obsahovala aj nasledovné:

  1. Veľkosť Spoluvlastníckeho Podielu:
    • Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich.
    • V prípade, že sú kupujúci manželia, ktorí nemajú rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), nadobudnú nehnuteľnosť ako celok do BSM, a nie do podielového spoluvlastníctva.
  2. Určenie Lehoty na Zaplatenie Kúpnej Ceny a Spôsobu Jej Zaplatenia:
    • Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť.
    • Odporúča sa otázku zaplatenia kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.
  3. Vyhlásenie Zmluvných Strán o Technickom Stave Bytu:
    • Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať.
    • V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu.
    • Odporúča sa podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).
  4. Určenie Lehoty na Odovzdanie Bytu:
    • Stanovenie presného dátumu, kedy predávajúci odovzdá byt kupujúcemu.
  5. Určenie Okamihu Prechodu Vlastníckeho Práva:
    • Stanovenie, kedy prechádza vlastnícke právo z predávajúceho na kupujúceho.
  6. Vyhlásenia Predávajúceho:
    • Predávajúci by mal vyhlásiť, že na predmete prevodu neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená ani iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu.
    • Predávajúci by mal tiež vyhlásiť, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.
  7. Určenie Okamihu Prechodu Nebezpečenstva Škody na Predmete Kúpy:
    • Stanovenie, kedy prechádza nebezpečenstvo škody na byte z predávajúceho na kupujúceho.
  8. Úprava Zodpovednosti za Vady Predmetu Kúpy:
    • Stanovenie, ako sa budú riešiť prípadné vady bytu.
  9. Uvedenie Stavov Meračov:
    • Uvedenie stavov meračov energií (elektrina, plyn, voda) pri odovzdaní bytu.

Spoluvlastnícky Podiel a Predkupné Právo

Pri prevode spoluvlastníckeho podielu je dôležité zohľadniť predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Postup Pri Prevod Spoluvlastníckeho Podielu

  1. Ponuka Spoluvlastníkom:
    • Predávajúci je povinný ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom.
    • Ponuka by mala obsahovať všetky podmienky predaja, najmä kúpnu cenu.
  2. Lehota na Vyjadrenie:
    • Spoluvlastníci majú lehotu na vyjadrenie, či majú záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu.
    • Ak sa spoluvlastníci v lehote nevyjadria, predávajúci môže predať svoj podiel tretej osobe za rovnakých podmienok.
  3. Prevod na Blízku Osobu:
    • Ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na blízku osobu, predkupné právo sa neuplatňuje.
  4. Kúpna Zmluva:
    • Po dohode s kupujúcim sa uzatvorí kúpna zmluva, ktorá musí obsahovať všetky podstatné náležitosti.
  5. Návrh na Vklad do Katastra Nehnuteľností:
    • Po podpise kúpnej zmluvy sa podá návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  6. Rozhodnutie Katastra:
    • Katastrálny odbor rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva.
    • Ak sú splnené všetky podmienky, kataster povolí vklad a kupujúci sa stáva vlastníkom spoluvlastníckeho podielu.

Osobitné Dojednania

V kúpnej zmluve je možné dohodnúť si aj osobitné dojednania, ktoré upravujú špecifické situácie. Napríklad:

  • Záložné Právo: Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu.
  • Technický Stav: Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Záverečné Ustanovenia

V záverečných ustanoveniach kúpnej zmluvy sa upravujú nasledovné záležitosti:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

  • Náklady Spojené s Prevodom: Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.
  • Účinnosť Zmluvy: Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.
  • Zmeny a Doplnenia: Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
  • Počet Vyhotovení: Zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy, 2 rovnopisy budú predložené Okresnému úradu, katastrálnemu odboru.
  • Rozhodné Právo: Zmluvné strany sa dohodli, že vzťahy týkajúce sa tejto zmluvy sa budú spravovať prednostne podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ďalej podľa Občianskeho zákonníka a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi Slovenskej republiky, bez použitia kolíznych noriem.

Prílohy Kúpnej Zmluvy

Prílohou kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu v bytovom dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Vzor Kúpnej Zmluvy o Prevod Spoluvlastníckeho Podielu

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a podľa § 588 a násl. ust. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

Článok I.Zmluvné Strany

  1. Predávajúci:

    • Meno a priezvisko:
    • Rod.:
    • Trvalý pobyt:
    • Štátna príslušnosť: slovenská
    • IBAN:
    • Fyzická osoba / Manželia / Živnostník / Spoločnosť
    • (ďalej aj ako „predávajúci")

  2. Kupujúci:

    Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

    • Meno a priezvisko:
    • Rod.:
    • Trvalý pobyt:
    • Štátna príslušnosť: slovenská
    • IBAN:
    • Fyzická osoba / Manželia / Živnostník / Spoločnosť
    • (ďalej aj ako „kupujúci")

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok II.Predmet Zmluvy

  1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá nie je predmetom nájomného vzťahu, a ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. __, pre okres __, obec __, katastrálne územie __, a to:

    • 3-izbového bytu číslo: __, umiestneného na poschodí č. __, bytového domu, vchod č. __, nachádzajúceho sa na ulici __ v __, so súpisným číslom __ bytového domu (ďalej aj ako „dom“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. __, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera __ m2 (ďalej len „byt“),
    • spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele __,
    • spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, (ďalej aj ako „pozemok“), a to v podiele __.

  2. Predávajúci je rovnako výlučný vlastník vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku III. ods. 3. tejto zmluvy.

  3. Predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva, nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.

Článok III.Popis Bytu a Príslušenstva Bytu

  1. Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica.
  2. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je m2, z toho podlahová plocha bytu je m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je m2. Podlahová plocha balkóna je m2.
  3. Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové.
  4. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami.
  5. Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…
  6. Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Článok IV.Určenie a Popis Spoločných Častí, Zariadení a Príslušenstva Domu

  1. Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie
  2. Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov
  3. Príslušenstvom domu sú napr. kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu… (táto časť sa uvedie len v prípade, ak k domu prislúcha určité príslušenstvo).

Článok V.Technický Stav Predmetu Prevodu

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Článok VI.Úprava Práv k Pozemku

Pozemok parcely registra „C“ s parc. č. __, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera __ m2, zapísaný v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. __, pre okres __, obec __, katastrálne územie __, sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome na ulici __ v __, súpisné číslo __, určené podielom celkovej podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytových a nebytových priestorov v dome, o veľkosti __.

Článok VII.Kúpna Cena a Platobné Podmienky

  1. Kúpna cena za predmet prevodu sa stanovuje dohodou zmluvných strán vo výške EUR (slovom: eur).
  2. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu predávajúcemu nasledovne:
    • __ EUR pri podpise tejto zmluvy.
    • Zvyšok kúpnej ceny vo výške EUR bude zaplatený do dní od právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.

Článok VIII.Odovzdanie Predmetu Prevodu

  1. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami (ďalej len „preberací protokol“), a to do __.
  2. Kupujúci je povinný sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť. V prípade, ak sa kupujúci písomne ospravedlní a nezúčastní sa preberania, predávajúci určí jeden náhradný termín.
  3. Na prevzatie predmetu prevodu môžu kupujúci splnomocniť inú fyzickú osobu písomným splnomocnením s úradne overeným podpisom splnomocniteľa.
  4. V prípade, ak sa kupujúci, resp. splnomocniteľ kupujúceho nezúčastní ani náhradného termínu prevzatia predmetu prevodu, pričom kupujúci zaplatil úplne kúpnu cenu predmetu prevodu podľa čl. VI. zmluvy, zmluvné strany sa dohodli a sú uzrozumené s tým, že predmet prevodu sa považuje za prevzatý bez pripomienok.
  5. Náklady spojené s užívaním predmetu prevodu znášajú odo dňa márneho uplynutia lehoty na prevzatie predmetu prevodu kupujúci.
  6. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

Článok IX.Osobitné Dojednania

Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva.

Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.

Článok X.Záverečné Ustanovenia

  1. Náklady spojené s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.
  2. Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.
  3. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú si vedomé všetkých následkov vyplývajúcich z tejto zmluvy, že ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená, a že im nie sú známe okolnosti, ktoré by im bránili uzavrieť túto zmluvu. V prípade, že taká okolnosť existuje, zodpovedajú za škodu, ktorá vznikne účastníkovi tejto zmluvy na základe tohto vyhlásenia.
  4. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu túto podpisujú ako prejav svojej slobodnej, vážnej a určitej vôle.
  6. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
  7. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy, 2 rovnopisy budú predložené Okresnému úradu __, katastrálnemu odboru.
  8. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody.
  9. Zmluvné strany sa dohodli, že vzťahy týkajúce sa tejto zmluvy sa budú spravovať prednostne podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ďalej podľa Občianskeho zákonníka a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi Slovenskej republiky, bez použitia kolíznych noriem.

V dňa

………………………………………..

Predávajúci

………………………………………..

Kupujúci

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu v bytovom dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

tags: #kúpna #zmluva #prevod #spoluvlastníckeho #podielu #vzor

Ďalšie články