Kúpna Zmluva: Teória Podstatných Náležitostí

Kúpna zmluva je základným kameňom obchodných vzťahov. Slúži na formálne zachytenie dohody medzi predávajúcim a kupujúcim pri kúpe a predaji tovaru alebo nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na teoretické aspekty kúpnej zmluvy, s dôrazom na jej podstatné náležitosti.

Úvod

Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý chráni záujmy oboch strán a definuje ich vzájomné povinnosti a práva. Je dôležité, aby boli všetky podmienky a ustanovenia jasné a dohodnuté pred podpisom zmluvy, aby sa minimalizovali možné konflikty a nezhody. Pred podpisom kúpnej zmluvy by ste mali zvážiť konzultáciu s právnym odborníkom, aby ste sa uistili, že vaše záujmy sú správne chránené.

Podstatné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Podľa advokáta Milana Ficeka, ak by zmluva neobsahovala čo i len jednu z podstatných náležitostí, nešlo by o kúpnu zmluvu. Medzi tieto náležitosti patria:

1. Identifikácia Zmluvných Strán

Zmluvné strany sa v úvodnej časti označujú plným názvom. Je nevyhnutné presné určenie zmluvných strán, pretože bez toho by zmluva logicky nemohla byť určitým právnym úkonom, pretože by nebolo jasné, kto je zaviazaný na plnenie povinností zo zmluvy vyplývajúcich. Kto teda môže byť zmluvnou stranou?

• Podnikatelia: Osoby zapísané v obchodnom registri (obchodné spoločnosti, družstvá, zahraničné osoby s organizačnou zložkou na Slovensku) alebo podnikajúce na základe živnostenského či iného oprávnenia (advokáti, lekári). Pri uzatváraní právnych úkonov je nutné, aby podnikateľ vystupoval pod svojím obchodným menom, a to tak, ako ho má uvedené v obchodnom registri.
• Štát, samosprávne územné celky a iné verejné inštitúcie: Môžu sa zúčastňovať na obchodoch podľa Obchodného zákonníka, ak zabezpečujú verejnú potrebu.
• Fyzické alebo právnické osoby: Bez ohľadu na to, či sú podnikateľmi, ak si písomne zvolili Obchodný zákonník za právny predpis, ktorému podriaďujú svoj záväzkovo-právny vzťah.

S presným označením zmluvných strán úzko súvisí aj označenie osoby, ktorá za zmluvnú stranu koná. Považujeme za žiaduce, aby bol konajúci jasne definovaný, nech sa dá jednoznačne overiť, či má oprávnenie zaväzovať podnikateľa teda či je členom štatutárneho orgánu podnikateľa alebo prokuristom.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

2. Vymedzenie Predmetu Kúpy

Predmetom kúpnej zmluvy môže byť hnuteľná alebo nehnuteľná vec. Ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, musí byť podľa advokáta vymedzená: katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza, rovnako musí byť v kúpnej zmluve vymedzená aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu k celku. Ak ide o pozemok, tak zmluva musí obsahovať aj parcelné číslo s vyznačením registra parciel, v ktorom je parcela evidovaná, druh pozemku, výmeru pozemku. Ak ide o stavbu, zmluva musí obsahovať aj súpisné číslo stavby, číslo parcely, na ktorom je stavba postavená. Ak ide o byt, tak predmet kúpnej zmluvy musí byť vymedzený aj číslom bytu alebo nebytového priestoru, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla, na ktorom je bytový dom postavený.

V Obchodnom zákonníku je vymedzenie predmetu kúpy jednoznačné - môže ním byť len hnuteľná vec určená jednotlivo čo do množstva a druhu (tovar). Hnuteľné veci, ktoré sú predmetom kúpnej zmluvy, môžu mať povahu hmotných a pevných predmetov (ako napríklad auto alebo stroje a podobne) tekutých predmetov, plynných. Predmetom prevodu môžu byť aj prírodné sily ovládateľné človekom (elektrická energia). Ďalej môžeme hnuteľné veci rozdeliť na veci zastupiteľné a nezastupiteľné, spotrebiteľné a nespotrebiteľné, deliteľné a nedeliteľné, jednoduché, zložené a hromadné; veci určené jednotlivo a podľa druhu; veci existujúce a veci budúce.

Tovar ako taký nemusí v čase uzavretia kúpnej zmluvy ešte reálne existovať. Môže byť vyrobený neskôr a to až po uzavretí zmluvy. Je preto dôležité stanoviť hraničné kritériá medzi kúpnou zmluvou a zmluvou o dielo.

3. Kúpna Cena

Uvedenie peňažnej sumy, ktorú kupujúci zaplatí predávajúcemu, spolu s podrobnosťami o spôsobe platby. Napríklad či ide o jednorazovú platbu alebo splátkový plán. Pri nehnuteľnostiach môžu byť platobné podmienky rôzne. Zmluvné strany sa totiž môžu podľa vyjadrení advokáta dohodnúť na tom, že kúpna cena bude splatená vo viacerých častiach, napríklad časť v hotovosti pri podpise kúpnej zmluvy, časť z hypotéky, časť prevodom z účtu z vlastných prostriedkov a podobne, pričom sa zmluvné strany dohodnú aj na konkrétnych podmienkach splatnosti tej ktorej časti kúpnej ceny.

Kúpna cena je pritom úhrada kupujúceho za získaný predmet kúpy a musí byť vyjadrená v peniazoch, pretože ak by bol na úhradu použitý iný prostriedok ako peniaze, nemohli by sme už hovoriť o kúpnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Obchodný zákonník je v smere ceny výnimkou medzi právnymi poriadkami, ako aj v porovnaní s Občianskym zákonníkom u nás, pretože podľa § 409 ods.2 Obchodného zákonníka„V zmluve musí byť kúpna cena dohodnutá alebo musí v nej byť aspoň určený spôsob jej dodatočného určenia, ibaže strany v zmluve prejavia vôľu ju uzavrieť aj bez určenia spôsobu kúpnej ceny. Základnou podmienkou pre platnosť takejto zmluvy je jasné prejavenie vôle uzavrieť za takýchto podmienok kúpnu zmluvu, pretože inak by zmluva bola neplatná. Z tohto jednoznačne vyplýva, že bez akéhokoľvek odkazu na kúpnu cenu nie je možné platnú zmluvu uzavrieť. Zákon musí minimálne sám stanoviť minimálne kritérium výpočtu kúpnej ceny, pretože inak by pre nedostatok náležitosti nemohla kúpna zmluva vôbec vzniknúť. Z tohto dôvodu je teda v Obchodnom zákonníku dispozitívne vymedzený inštitút takzvanej obvyklej ceny. Za takúto sa považuje cena, za ktorú sa predával obvykle alebo minimálne porovnateľný tovar v čase uzatvorenia zmluvy, a to za zmluvných podmienok obdobných v obsahu tejto zmluvy.

Ďalšie Dôležité Ustanovenia Kúpnej Zmluvy

Okrem podstatných náležitostí, kúpna zmluva môže obsahovať aj ďalšie ustanovenia, ktoré upravujú práva a povinnosti zmluvných strán. Medzi tieto ustanovenia patria:

• Podmienky dodania: Informácie o dátume, mieste a spôsobe dodania tovaru alebo prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
• Záruky a reklamácie: Ak je to relevantné, zmluva môže obsahovať ustanovenia týkajúce sa záruk na tovar alebo právo na reklamáciu v prípade nedostatkov.
• Doba platnosti zmluvy: Určuje, kedy začína a končí platnosť zmluvy.
• Právne ustanovenia: Obsahuje dôležité právne ustanovenia, vrátane jurisdikcie, ktorá bude rozhodovať o prípadných sporoch a ďalších podrobností týkajúcich sa práv a povinností strán.
• Podpisy: Zmluva musí byť podpísaná oboma stranami, aby bola platná.

Ústna Dohoda vs. Písomná Zmluva

Ústna dohoda môže byť platnou zmluvou len v niektorých prípadoch. Niektoré druhy zmlúv sú totiž povinné vo forme písomnej zmluvy podľa zákona. To znamená, že ústna dohoda nie je dostatočná. Napríklad sa to týka nehnuteľností, zmlúv o pozemkoch a dlhodobé zmluvy často vyžadujú písomnú formu. Ústne dohody môžu byť ťažko preukázateľné v prípade sporu. Je často ťažké dokázať, čo presne bolo dohodnuté, keď neexistuje písomný záznam. Bez písomnej zmluvy môžu vzniknúť nejednoznačnosti týkajúce sa podmienok a povinností strán. Preto je v mnohých prípadoch odporúčané uzatvoriť písomnú zmluvu, lebo poskytuje jasné a právne záväzné podmienky.

Chyby Pri Uzatváraní Kúpnych Zmlúv

Z aplikačnej praxe vyplýva, že čím ide o komplikovanejšiu kúpnu zmluvu, tým častejšie sa ľudia dopúšťajú pri jej koncipovaní chýb. O komplikovanejšie kúpne zmluvy ide pritom najmä v tých prípadoch, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, a to obzvlášť byt alebo nebytový priestor, keďže v týchto prípadoch ustanovujú podstatné obsahové náležitosti týchto zmlúv aj osobitné zákony, ktorými je najmä katastrálny zákon a zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Konkrétne možno uviesť príklady, keď kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa bytu neobsahuje označenie vchodu, alebo ak zmluvné strany zamenia poschodie s podlažím. Rovnako zmluvné strany v prípadoch, ak je jednou zo zmluvných strán muž, opomínajú uviesť aj pri ňom jeho rodné priezvisko, nakoľko sa v praxi len výnimočne vyskytujú prípady, keď má muž iné priezvisko, ako bolo jeho rodné priezvisko.

Bez ohľadu na to, či je predmetom kúpy nehnuteľná alebo hnuteľná vec, je osobitne dôležitá správna formulácia platobných podmienok kúpnej ceny. Stáva sa totiž najmä v prípadoch, keď je kúpna cena rozdelená na viacero častí a v procese rokovania o kúpnej zmluve dôjde k zmene celkovej kúpnej ceny alebo jej jednotlivých častí, to, že zmluvné strany už neupravia zvyšné časti kúpnej ceny a potom napríklad výsledná kúpna cena nezodpovedá súčtu jej jednotlivých častí, na ktoré bola na účely jej splatnosti rozdelená.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Rovnako v súčasnosti častou chybou zmluvných strán pri ústne aj písomne uzatvorených kúpnych zmluvách je to, že zmluvné strany aj pri sume vyššej ako 15.000 € (resp. 5.000 € ak je jednou zo zmluvných strán podnikateľ) dohodnú spôsob jej úhrady v hotovosti. Takýmto konaním sa ale zmluvné strany dopúšťajú priestupku, resp. správneho deliktu v zmysle zákona č. 394/2012 Z.z. o obmedzení platieb v hotovosti.

Platnosť a Účinnosť Kúpnej Zmluvy

Platnosť kúpnej zmluvy nastáva len čo dôjde k zhodnému prejavu vôle (konsenzu) zmluvných strán o podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy - o predmete kúpy a o kúpnej cene. Pri kúpnych zmluvách účinnosť zmluvy nastáva spravidla súčasne so vznikom platnej zmluvy. Výnimkou je len prípad, ak zákon ustanoví alebo sa zmluvné strany dohodnú na tom, že platne uzavretá kúpna zmluva ich bude zaväzovať až neskôr.

Na Čo Si Dať Pozor v Kúpnej Zmluve

Ak je predmetom kúpy hnuteľná vec a zmluvné strany sa v kúpnej zmluve výslovne nedohodnú na tom, že kupujúci nadobudne vlastnícke právo až zaplatením celej kúpnej ceny, použije sa úprava obsiahnutá v OZ, podľa ktorej kupujúci nadobudne vlastnícke právo už odovzdaním hnuteľnej veci. Ak je predmetom kúpy vec určená úhrnom tak „ako stojí a leží“ (teda bez presného určenia počtu, váhy, akosti a pod.) predávajúci nezodpovedá za vady predmetu kúpy. V takýchto prípadoch je preto potrebné, aby kupujúci kúpu takto určenej veci dôkladne zvážil. Ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, je v záujme ochrany kupujúceho dôležité uviesť, že ak v kúpnej zmluvy nevyhlási predávajúci, že na nehnuteľnosti neviazne žiadna ťarcha (vecné bremeno, záložné právo, predkupné právo s vecnoprávnymi účinkami a pod.), predávajúci za takúto (právnu) vadu nezodpovedá. V tomto smere totiž právna úprava vychádza z toho, že kataster nehnuteľností, z ktorého možno tieto obmedzenia vlastníckeho práva zistiť je verejne prístupný.

tags: #kupna #zmluva #teoria #podstatne #náležitosti