Kúpna zmluva s viacerými predávajúcimi: Kompletný sprievodca

Kúpna zmluva je základným dokumentom pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Ak do predaja vstupuje viac predávajúcich, je dôležité zabezpečiť, aby zmluva obsahovala všetky potrebné náležitosti a chránila záujmy všetkých strán. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu s viacerými predávajúcimi, jej náležitosti a špecifiká.

Úvod

Kúpna zmluva s viacerými predávajúcimi predstavuje právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcimi a kupujúcim pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. V prípade viacerých predávajúcich je nevyhnutné, aby boli v zmluve jasne definované ich práva a povinnosti, ako aj spôsob rozhodovania o predaji.

Právny rámec

Kúpna zmluva sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) a zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy

Každá kúpna zmluva, vrátane tej s viacerými predávajúcimi, musí obsahovať určité základné náležitosti, aby bola platná a právne záväzná. Medzi tieto náležitosti patria:

Označenie zmluvných strán

  • Predávajúci: Ak ide o fyzickú osobu, je potrebné uviesť meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak vystupuje viacero predávajúcich, je potrebné identifikovať každého z nich. Dôležité je uviesť, či ide o manželov, živnostníkov alebo spoločnosť.
  • Kupujúci: Rovnaké identifikačné údaje ako pri predávajúcich sa uvádzajú aj pre kupujúceho.

Predmet zmluvy

Presná špecifikácia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom predaja, je kľúčová. Zmluva musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

  • Identifikáciu nehnuteľnosti podľa katastra nehnuteľností: okres, obec, katastrálne územie, číslo listu vlastníctva, parcelné číslo a druh pozemku. Doplňte údaje podľa katastra nehnuteľností(dostupné zo stránky katasterportal.sk)
  • Popis bytu alebo nebytového priestoru: číslo bytu, poschodie, vchod, ulica, súpisné číslo bytového domu.
  • Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu a pozemku.
  • Vybavenie bytu, ktoré je súčasťou predaja (kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica, atď.). Výpis vybavenia bytu je podstatnou náležitosťou zmluvy.

Kúpna cena

  • Dohodnutá suma, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva.
  • Spôsob a termín zaplatenia kúpnej ceny. Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame zaplatenie kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k pozemku do katastra nehnuteľností.

Prehlásenia predávajúceho

  • Potvrdenie, že predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti a má právo s ňou disponovať.
  • Informácie o prípadných ťarchách, vecných bremenách alebo iných obmedzeniach viaznucich na nehnuteľnosti. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva.
  • Garantovanie, že nehnuteľnosť nie je predmetom súdnych sporov alebo exekúcií.
  • Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.

Ďalšie dôležité ustanovenia

  • Technický stav nehnuteľnosti: Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.
  • Odovzdanie nehnuteľnosti: Zmluvné strany si môžu dohodnúť presné podmienky odovzdania bytu. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami (ďalej len „preberací protokol“), a to . Kupujúci je povinný sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť.
  • Záverečné ustanovenia: Upravujú náklady spojené s osvedčením podpisov a katastrálnym konaním. Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.

Špecifiká kúpnej zmluvy s viacerými predávajúcimi

Pri kúpnej zmluve s viacerými predávajúcimi je potrebné venovať pozornosť nasledujúcim špecifikám:

Určenie podielov

Ak nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, je potrebné v zmluve presne určiť ich spoluvlastnícke podiely. Ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.

Súhlas všetkých predávajúcich

Na platnosť kúpnej zmluvy je potrebný súhlas všetkých predávajúcich. Všetci predávajúci musia zmluvu podpísať a vyjadriť tak svoj súhlas s predajom nehnuteľnosti.

Spôsob rozhodovania

Zmluva by mala upravovať spôsob, akým sa predávajúci rozhodujú o otázkach súvisiacich s predajom, napríklad o výške kúpnej ceny alebo o podmienkach odovzdania nehnuteľnosti.

Zodpovednosť za vady

Je potrebné upraviť, ako sa predávajúci podieľajú na zodpovednosti za prípadné vady nehnuteľnosti. Zmluvné strany sa môžu tiež dohodnúť, za aké nedostatky predmetu kúpy predávajúci kupujúcemu zodpovedá a aké má v takom prípade kupujúci práva.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Zmluva o budúcej zmluve

V prípade, že predávajúci nie sú pripravení uzavrieť kúpnu zmluvu okamžite, je možné uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve. Táto zmluva zaväzuje strany k uzavretiu kúpnej zmluvy v budúcnosti. Zmluva o budúcej zmluve je upravená aj v Občianskom zákonníku.

  • Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve:
    • Písomná forma.
    • Určenie strán (budúcich predávajúcich a kupujúcich).
    • Dostatočná špecifikácia nehnuteľnosti, ktorá má byť predmetom kúpy.
    • Záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu v určitej dobe.
    • Podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy.

Vzor kúpnej zmluvy s viacerými predávajúcimi

Pre uľahčenie práce pri vytváraní kúpno-predajnej zmluvy, ktorá je pre Vás veľmi dôležitým dokumentom, uvádzame vzor:

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a podľa § 588 a násl. ust. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

Článok I.Zmluvné strany

  1. Predávajúci:
    • Meno a priezvisko:
    • Rodné priezvisko:
    • Dátum narodenia:
    • Rodné číslo:
    • Trvalý pobyt:
    • Štátna príslušnosť: slovenská
    • IBAN:
    • Fyzická osoba/Manželia/Živnostník/Spoločnosť (ďalej aj ako „predávajúci")
    • (Uveďte údaje pre každého predávajúceho samostatne)
  2. Kupujúci:
    • Meno a priezvisko:
    • Rodné priezvisko:
    • Dátum narodenia:
    • Rodné číslo:
    • Trvalý pobyt:
    • Fyzická osoba/Manželia/Živnostník/Spoločnosť (ďalej aj ako „kupujúci")

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Článok II.Predmet zmluvy

  1. Predávajúci sú výlučnými vlastníkmi nehnuteľnosti, ktorá nie je predmetom nájomného vzťahu, a ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom , katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to:
    • 3 -izbového bytu číslo: , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. , nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom bytového domu (ďalej aj ako „dom“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „byt“),
    • spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele ,
    • spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, (ďalej aj ako „pozemok“), a to v podiele .
  2. Predávajúci sú rovnako výluční vlastníci vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku II. ods. 3. tejto zmluvy.
  3. Predávajúci predávajú a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva , nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.

Článok III.Popis bytu a príslušenstva bytu

  1. Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica.
  2. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je 0 m2, z toho podlahová plocha bytu je 0 m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je 0 m2. Podlahová plocha balkóna je 0 m2.
  3. Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové.
  4. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami. Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…
  5. Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Článok IV.Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

  1. Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie
  2. Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov
  3. Príslušenstvom domu sú napr. kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu… (táto časť sa uvedie len v prípade, ak k domu prislúcha určité príslušenstvo).

Článok V.Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Článok VI.Kúpna cena a platobné podmienky

(Uveďte výšku kúpnej ceny a spôsob jej zaplatenia)

Článok VII.Odovzdanie predmetu prevodu

(Uveďte podmienky odovzdania bytu a preberací protokol)

Článok VIII.Osobitné dojednania

Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva. Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.

Článok IX.Záverečné ustanovenia

(Upravte náklady spojené s osvedčením podpisov a katastrálnym konaním, platnosť a účinnosť zmluvy, a ďalšie relevantné skutočnosti)

V , dňa ……………………………………….. ………………………………………..Podpisy zmluvných strán

Prílohy:

(Uveďte zoznam príloh, napr. kópia listu vlastníctva, pôdorys bytu, atď.)

tags: #kupna #zmluva #vzor #viac #predávajúcich

Ďalšie články