Kúpna zmluva na časť pozemku: Kompletný sprievodca

Kúpa a predaj nehnuteľností, vrátane pozemkov, sú významné právne úkony, ktoré si vyžadujú precíznosť a dodržiavanie platnej legislatívy. Kľúčovým dokumentom pri prevode vlastníckeho práva je kúpna zmluva. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na časť pozemku, jej náležitosti a praktické aspekty uzatvárania.

Úvod

Kúpna zmluva je základným dokumentom pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, definuje predmet kúpy, kúpnu cenu a ďalšie dôležité podmienky. V prípade kúpy časti pozemku je dôležité venovať zvýšenú pozornosť presnému označeniu predmetu kúpy, aby sa predišlo budúcim nejasnostiam a sporom.

Základné právne východiská

Kúpna zmluva sa uzatvára v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. Tento zákon definuje základné náležitosti kúpnej zmluvy a upravuje práva a povinnosti zmluvných strán.

Povinné náležitosti kúpnej zmluvy

Podľa Občianskeho zákonníka musí mať zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti písomnú formu a všetky podpisy na nej musia byť osvedčené. Ak Vám v kúpnej zmluve chýbajú povinné náležitosti, príslušná správa katastra môže vklad prerušiť alebo i zamietnuť.

Účastníci kúpnej zmluvy

Účastníkmi kúpnej zmluvy sú predávajúci a kupujúci. V prípade, ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, vystupujú všetci na jednej strane ako účastníci zmluvy.

Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

Zmluva musí obsahovať presné označenie Zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Článok I: Predmet zmluvy

Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností - pozemkov , nachádzajúcich sa v katastrálnom území , obec , okres , ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom , odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. ako: parcela KN- C č. , s výmerou m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoriazastavané plochy a nádvoria; (pozemky uvedené vyššie ďalej spoločne len ako „pozemky“ alebo „predmet kúpy“).

Predávajúci touto zmluvou predáva a kupujúci kupuje pozemky do svojho výlučného vlastníctva za kúpnu cenu uvedenú v článku II. tejto zmluvy. Na základe tejto zmluvy sa kupujúci po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, stane výlučným vlastníkom predmetu kúpy.

Zmluva musí obsahovať označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Presná identifikácia pozemku

Predmet kúpy (v tomto prípade pozemok) je potrebné v zmluve identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným pozemkom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, odlíšenie pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druh pozemku a výmera pozemku. Pokiaľ je pozemok zapísaný na liste vlastníctva, zvyčajne uvádzame aj číslo listu vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

Kúpna cena a spôsob platby

Kúpna cena je vecou dohody zmluvných strán. Jedinou podmienkou je, aby nebola v rozpore s dobrými mravmi. Je všeobecne známe, že trhová cena sa od úradnej ceny určovanej vyhláškou č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov značne odlišuje. Dojednaná kúpna cena môže byť nižšia alebo vyššia ako úradná hodnota nehnuteľnosti, avšak všetky poplatky a daň z prevodu nehnuteľnosti sa budú rátať z tej vyššej hodnoty (t.

Spôsob zaplatenia kúpnej ceny je taktiež ponechaný na dohode zmluvných strán. Pri predaji nehnuteľnosti si však treba uvedomiť, že vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.

Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame zaplatenie kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k pozemku do katastra nehnuteľností.

Článok II: Nadobudnutie vlastníctva

Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.

Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v zmysle tejto zmluvy podpíšu v deň podpisu tejto zmluvy a jeho podanie, resp. doručenie na Okresný úrad __, katastrálny odbor (ďalej len „úrad“) spolu s dvoma rovnopismi tejto zmluvy a príslušným správnym poplatkom zabezpečí kupujúci.

Obidve zmluvné strany sa zaväzujú, že za účelom riadneho prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho uzatvoria prípadne ešte ďalšie potrebné dohody alebo dodatky tejto zmluvy a poskytnú si všetku potrebnú súčinnosť.

Zmluvné strany sa ďalej zaväzujú, že ak dôjde k prerušeniu alebo zastaveniu konania o povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností vykonajú všetky právne a iné úkony, ktoré sú potrebné na povolenie vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností a vykonanie ktorých možno od nich spravodlivo požadovať.

Zmluvné strany sa dohodli, že ak úrad preruší alebo zastaví konanie o návrhu na vklad, alebo zamietne vklad z dôvodu na strane jednej zmluvnej strany, bude táto zmluvná strana povinná odstrániť vadu v lehote uvedenej vo výzve úradu alebo podať opravný prostriedok a vyvinúť všetko úsilie smerujúce k tomu, aby úrad mohol vydať rozhodnutie, ktorým vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúcej povolí, v opačnom prípade vznikne druhej zmluvnej strane právo odstúpiť od tejto zmluvy a tiež nárok na zmluvnú pokutu vo výške % kúpnej ceny. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Návrh na vklad vlastníckeho práva

Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vkladom do katastra nehnuteľností vedeného príslušným katastrálnym odborom Okresného úradu a právne účinky vkladu do katastra nehnuteľností vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o jeho povolení.

Po podpísaní kúpnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. K návrhu je potrebné priložiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach a doklad o zaplatení správneho poplatku.

Článok III: Práva tretích osôb k nehnuteľnostiam, stav nehnuteľností

Možnosť zmluvnej pokuty a jej výšky je na dohode zmluvných strán. Nie je podstatnou náležitosťou zmluvy. Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho budú pravdivé nasledovné skutočnosti: na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu ; predmet kúpy nie je predmetom súdneho či rozhodcovského konania; predmet kúpy ani akákoľvek ich časť nie sú a ani sa nestanú predmetom konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania.

Pokiaľ by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho uvedené v bode 1 tohto článku ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu vo výške % z kúpnej ceny.

Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Kupujúci podpisom na tejto zmluve potvrdzuje, že predmet kúpy prevzal od predávajúceho v deň podpísania tejto zmluvy. Kupujúci je oprávnený s predmetom kúpy nakladať a znáša akékoľvek náklady na jeho údržbu a správu ako aj riziko jeho poškodenia alebo zničenia dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho, ak nebude zmluvnými stranami dohodnuté inak.

Vyhlásenia predávajúceho

V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia predávajúceho:

• že je oprávnený s pozemkom nakladať v plnom rozsahu,
• že pozemok nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
• že na pozemku neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

Technický stav nehnuteľností

Technický stav nehnuteľností je zvyčajne podrobne popísaný a ohodnotený v znaleckom posudku. Je však vhodné, ak zmluvné strany spoločne technický stav odsúhlasia, prípadne do zmluvy uvedú tie nedostatky, s ktorými kupujúci nehnuteľnosť preberá. Taktiež odporúčame preskúmať časť C listu vlastníctva, kde sa zapisujú ťarchy viaznuce na nehnuteľnosti, napr. vecné bremená, záložné práva a pod.

Článok IV: Doručovanie

Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane akýmkoľvek z nasledovných spôsobov: osobným doručením zmluvnej strane, ktorá je adresátom;zaslaním doporučenej zásielky zmluvnej strane, ktorá je adresátom;zaslaním kuriérskou službou zmluvnej strane, ktorá je adresátom.

Pokiaľ sa nepreukáže, že písomnosť bola riadne doručená skôr, akákoľvek písomnosť, ktorú je potrebnú podľa zmluvy doručiť, bude považovaná za doručenú v siedmy (7.) pracovný deň odo dňa uvedeného na podacom lístku, a to bez ohľadu na úspešnosť doručenia.

Písomnosti budú doručované na adresy uvedené v záhlaví zmluvy a v prípade, že zmluvná strana písomne oznámi druhej zmluvnej strane inú adresu, na takúto inú adresu.

Článok V: Záverečné ustanovenia

Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej.

Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami.

Ak by sa jednotlivé ustanovenia tejto zmluvy celkom alebo čiastočne stali neúčinnými alebo ak v tejto zmluve niektoré ustanovenie celkom chýba, nie je tým dotknutá účinnosť ostatných ustanovení. Namiesto neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia dohodnú zmluvné strany také účinné ustanovenie, ktoré čo najviac zodpovedá zmyslu a účelu neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia.

Táto zmluva obsahuje úplnú a konečnú dohodu zmluvných strán o záležitostiach tvoriacich predmet zmluvy a zmluvné strany nebudú viazané žiadnymi vyjadreniami, podmienkami, vyhláseniami, motívmi alebo zárukami, ústnymi alebo písomnými, ktoré nie sú obsiahnuté v zmluve.

Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.

Zmluvné strany vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nebola žiadnym spôsobom obmedzená, že táto zmluva nebola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a ani v omyle.

Zmluvné strany vyhlasujú, že sú plne spôsobilí k právnym úkonom, že text tejto zmluvy je určitým a zrozumiteľným vyjadrením ich vážnej a slobodnej vôle byť ňou viazaní, a že si zmluvu pred jej podpisom prečítali, tejto v celom rozsahu porozumeli a na znak súhlasu s jej obsahom k nej pripájajú svoje vlastnoručné podpisy.

Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody.

Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

Záverečné ustanovenia

Záverečné ustanovenia obsahujú všeobecné náležitosti a vyhlásenia zmluvných strán. Dôležitý pri prevode nehnuteľnosti je počet vyhotovení zmluvy - katastrálny úrad pre vykonanie vkladu vyžaduje tri vyhotovenia určené pre kataster a navyše toľko vyhotovení, koľko je účastníkov. Na všetkých týchto vyhotoveniach musí byť úradne overený podpis prevodcu (pri kúpnej zmluvy predávajúceho, pri darovacej zmluve darcu, pri ostatných druhoch zmlúv podpisy všetkých účastníkov). Odporúčame preto, v prípade, že si počas konania na katastrálnom úrade chcete ponechať nejaké vyhotovenie zmluvy, vypracovať viac vyhotovení.

Konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva začne katastrálny úrad na základe návrhu podaného účastníkmi zmluvy, prípade niektorým z nich.

Osvedčenie podpisov

Podpisy predávajúceho na kúpnej zmluve musia byť úradne osvedčené. Osvedčenie je možné vykonať u notára alebo na matrike.

Dane a poplatky

Účastníci kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, to znamená, že z pohľadu daní z príjmov na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok. Pokiaľ ide o daňovú oblasť, sú odlišnosti pri zdanení fyzických a právnických osôb z pohľadu vlastníckych vzťahov k predmetným nehnuteľnostiam. Pritom právne predaj a prevod vlastníckych vzťahov nehnuteľností sa riadi podľa Občianskeho zákonníka nezávisle, či ide o podnikateľské subjekty alebo nepodnikateľov.

Daň z príjmu

Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov.

Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností

Výdavkom môže byť aj zaplatená daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, ktorá v tomto prípade bude vypočítaná nasledovne:Základom dane z prevodu nehnuteľností bude suma 4 000 000 Sk, lebo táto daň sa platí najmenej z ceny určenej znaleckým posudkom v čase zápisu práv do katastra nehnuteľností.

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Predávajúci uskutoční zdaniteľné plnenie v zmysle ustanovenia § 2 ods. 1 písm. c) zákona č. 289/1995 Z. z. V prípade, ak je predávajúcim fyzická osoba - podnikateľ, nemusí v každom prípade dôjsť k uskutočneniu zdaniteľného plnenia pri prevode nehnuteľnosti (budovy). V takom prípade je potrebné skúmať splnenie podmienky, či ide o plnenie v rámci podnikania alebo v rámci činnosti, ktorá súvisí s podnikaním.

Špecifické prípady

Predaj podielového spoluvlastníctva

Pri predaji nehnuteľnosti môže ísť aj o podielové spoluvlastníctvo. Ak sa predáva spoluvlastnícky podiel na pozemku, je potrebné najprv ponúknuť podiely na predaj ostatným spoluvlastníkom, ktorí si môžu uplatniť svoje zákonné predkupné právo. Toto neplatí, ak sa spoluvlastnícky podiel na pozemku prevádza na blízku osobu.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

Iný prípad bude bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, kde je spoluvlastníctvo manželov (bezpodielové), potom sa príjem nedelí na manželov, ale sa zdaňuje u jedného z nich celý. Vyplýva to z § 5 ods. 6 zákona o daniach z príjmov. Je na dobrej vôli manželov, ktorý z nich podá daňové priznanie na príjmy z predaja spoločného majetku.

Predaj nehnuteľnosti právnickou osobou

Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú podľa § 18 ods. l príjmy (výnosy) okrem iných aj z nakladania s majetkom z titulu jeho predaja. Medzi majetok patrí aj nehnuteľnosť, ktorá sa využíva na podnikateľskú činnosť. U právnických osôb, ktoré nie sú založené ani zriadené na podnikanie, je rovnako príjem z predaja majetku predmetom dane z príjmov.

Praktické rady a odporúčania

• Konzultácia s odborníkom: Pred uzatvorením kúpnej zmluvy sa odporúča konzultovať s právnikom alebo notárom, aby sa predišlo možným problémom a zabezpečilo, že zmluva bude v súlade s platnou legislatívou.
• Dôkladná prehliadka pozemku: Pred podpisom zmluvy je dôležité dôkladne si prezrieť pozemok a overiť si jeho stav, prípadné obmedzenia a ťarchy.
• Overenie údajov v katastri nehnuteľností: Odporúča sa overiť si údaje o pozemku v katastri nehnuteľností, aby sa predišlo prípadným nezhodám a sporom.
• Ujasnenie si podmienok platby: Je dôležité jasne si dohodnúť podmienky platby kúpnej ceny, vrátane termínov a spôsobu platby.
• Dohoda o preberacom protokole: Pri odovzdávaní pozemku je vhodné spísať preberací protokol, v ktorom sa zaznamená stav pozemku a prípadné nedostatky.

tags: #kupna #zmluva #na #časť #pozemku #vzor