Kúpna zmluva na pozemok s viacerými predávajúcimi: Kompletný sprievodca

Kúpna zmluva na pozemok je kľúčový dokument pri prevode vlastníckeho práva. Ak je predávajúcich viac, je nevyhnutné venovať zvýšenú pozornosť určitým aspektom, aby bol prevod úspešný a právne bezpečný. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na pozemok s viacerými predávajúcimi, pričom sa opiera o platnú legislatívu a praktické rady.

Úvod

Kúpna zmluva na pozemok predstavuje najdôležitejší dokument v procese prevodu vlastníckeho práva k nemu v prospech kupujúceho. Okrem obligatórnych náležitostí vyžadovaných zákonom môže kúpna zmluva obsahovať aj ďalšie, tzv. vedľajšie náležitosti.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy na pozemok

Podľa ustanovenia § 46 ods. Občianskeho zákonníka, zmluva o prevode nehnuteľnosti musí mať písomnú formu. V prípade zmluvy o prevode vlastníctva pozemku, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine. Z uvedeného vyplýva, že všetky listiny, ktoré tvoria zmluvu, musia byť pevne spojené/zviazané. Podľa ustanovenia § 42 ods. Katastrálneho zákona, podpisy predávajúceho ako prevodcu na kúpnej zmluve na pozemok musia byť úradne overené.

Písomná forma a jej dôležitosť

Z vyššie uvedených ustanovení je jednoznačne zrejmé, že kúpna zmluva na pozemok musí byť uzatvorená v písomnej forme.

Úradné overenie podpisov

Podľa ustanovenia § 23 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z., podpisy predávajúceho musia byť úradne overené.

Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

Identifikácia zmluvných strán pri viacerých predávajúcich

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Presné údaje predávajúcich

Ak pozemok vlastnia brat so sestrou, v zmluve sa uvedú obaja ako predávajúci, napr. "Predávajúci 1: Meno a priezvisko brata, údaje…" a "Predávajúci 2: Meno a priezvisko sestry, údaje…". Je dôležité uviesť ich podiely, ak sú rozdielne.

Príklad označenia predávajúcich

Napríklad:

• Predávajúci 1: Meno a priezvisko, rodné číslo, trvalý pobyt.
• Predávajúci 2: Meno a priezvisko, rodné číslo, trvalý pobyt.

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Predmet zmluvy: Označenie pozemku

Predávajúci sú výlučnými vlastníkmi nehnuteľností - pozemkov, nachádzajúcich sa v katastrálnom území, obec, okres, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. ako: parcela KN-C č., s výmerou m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoriazastavané plochy a nádvoria; (pozemky uvedené vyššie ďalej spoločne len ako „pozemky“ alebo „predmet kúpy“).

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

Presná identifikácia pozemku

Zmluva musí obsahovať označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Dôležitosť listu vlastníctva

Všetky údaje, ktoré budete vypĺňať, musia presne sedieť s údajmi zapísanými na liste vlastníctva. K listu vlastníctva sa viete jednoducho dostať cez portál katastra nehnuteľností.

Kúpna cena a platobné podmienky

Predávajúci touto zmluvou predáva a kupujúci kupuje pozemky do svojho výlučného vlastníctva za kúpnu cenu uvedenú v článku II. tejto zmluvy. Na základe tejto zmluvy sa kupujúci po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, stane výlučným vlastníkom predmetu kúpy.

Dohoda o kúpnej cene

Kúpna cena je vecou dohody zmluvných strán. Jedinou podmienkou je, aby nebola v rozpore s dobrými mravmi.

Spôsob zaplatenia

Spôsob zaplatenia kúpnej ceny je taktiež ponechaný na dohode zmluvných strán. Pri predaji nehnuteľnosti si však treba uvedomiť, že vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

Nadobudnutie vlastníctva a katastrálne konanie

Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci.

Návrh na vklad

Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci.

Vlastnícke právo

Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.

Práva tretích osôb a stav nehnuteľností

Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho budú pravdivé nasledovné skutočnosti: na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu ; predmet kúpy nie je predmetom súdneho či rozhodcovského konania; predmet kúpy ani akákoľvek ich časť nie sú a ani sa nestanú predmetom konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania.

Vyhlásenia predávajúceho

V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia predávajúceho:

• že, je oprávnený s pozemkom nakladať v plnom rozsahu,
• že pozemok nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
• že na pozemku neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

Zmluvná pokuta

Pokiaľ by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho uvedené v bode 1 tohto článku ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu vo výške % z kúpnej ceny.

Doručovanie písomností

Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane akýmkoľvek z nasledovných spôsobov: osobným doručením zmluvnej strane, ktorá je adresátom; zaslaním doporučenej zásielky zmluvnej strane, ktorá je adresátom; zaslaním kuriérskou službou zmluvnej strane, ktorá je adresátom.

Adresy pre doručovanie

Písomnosti budú doručované na adresy uvedené v záhlaví zmluvy a v prípade, že zmluvná strana písomne oznámi druhej zmluvnej strane inú adresu, na takúto inú adresu.

Záverečné ustanovenia

Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej.

Zmeny a dodatky

Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami.

Počet vyhotovení

Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

Daňové aspekty kúpnej zmluvy

Účastníkmi kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, to znamená, že z pohľadu daní z príjmov na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok.

Daň z príjmu fyzických osôb

Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov.

Daň z príjmu právnických osôb

Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú podľa § 18 ods. l príjmy (výnosy) okrem iných aj z nakladania s majetkom z titulu jeho predaja.

Časté chyby a ako sa im vyhnúť

• Použitie vzoru z internetu: Vyhnite sa používaniu všeobecných vzorov kúpnych zmlúv z internetu.
• Nedostatočná identifikácia pozemku: Uistite sa, že pozemok je v zmluve riadne identifikovaný.
• Chýbajúce vyhlásenia predávajúcich: Nezabudnite uviesť vyhlásenia predávajúcich o právnom stave pozemku.

Odporúčania na záver

• Konzultácia s advokátom: Pred podpisom zmluvy sa poraďte s advokátom.
• Overenie údajov na liste vlastníctva: Skontrolujte všetky údaje na liste vlastníctva.
• Dôkladné prečítanie zmluvy: Pred podpisom si zmluvu dôkladne prečítajte.

tags: #kupna #zmluva #pozemok #viacerí #predávajúci #vzor