Kúpna zmluva na rozostavanú stavbu a možnosti financovania

Kúpa nehnuteľnosti, najmä ak ide o rozostavanú stavbu, predstavuje komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie a informovanosť. Tento článok sa zameriava na kúpnu zmluvu rozostavanej stavby, najmä rodinných domov, a možnosti jej financovania, vrátane hypoték.

Rozostavaná stavba: Definícia a špecifiká

Rozostavaný rodinný dom alebo dvojdom je každá stavba bez vydaného právoplatného kolaudačného rozhodnutia, bez ohľadu na jej stav. Dôležitým aspektom je, že developeri alebo stavebníci ponúkajú tieto domy už v rannom štádiu výstavby, keď stavby ešte len dokončujú a nemajú vydané kolaudačné rozhodnutie. Práve prívlastok "rozostavaný" hrá dôležitú rolu, pretože banky vnímajú tieto stavby špecificky a k plánovaniu hypotéky treba pristupovať obozretne.

Postup pri kúpe rozostavanej novostavby

Ak ste si vybrali rozostavaný rodinný dom alebo dvojdom v holodome, či v prevedení štandard, ktorý pre Vás developer dokončí, je vysoká pravdepodobnosť, že Vás vyzvú na uzatvorenie rezervačnej zmluvy, respektíve zmluvy o budúcej zmluve.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Jadrom tejto zmluvy je záväzok predávajúceho (developera) stavbu pre Vás dokončiť podľa zadania do dohodnutého termínu (vybraného štandardu alebo len do fázy holodomu) a záväzok Vás ako záujemcu dom kúpiť a zabezpečiť si financovanie. Je dôležité správne špecifikovať, čo znamená stavbu dokončiť, a vtedy by ste sa mali predávajúceho pýtať nasledovné:

• Bude do konca rezervácie stavba stavebno-technicky dokončená na 100% a riadne pripojená na inžinierske siete s funkčným vykurovaním, vodou a odvodom odpadových vôd?
• Bude pre stavbu vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie?
• Bude stavba riadne zapísaná ako skolaudovaná na liste vlastníctva ako skolaudovaná?

Práve posledný bod, určuje výber banky, keďže napríklad 365.bank vyžaduje na čerpanie hypotéky na novostavbu, zapísanú stavbu na liste vlastníctva. Tomu treba prispôsobiť aj nastavenie lehoty na zaplatenie časti kúpnej ceny hradenej z hypotéky, nakoľko na zápis stavby má kataster až 60 dní. Napríklad, ak by predávajúci pre Vás stavbu skolaudoval, ale podmienkou na podpis kúpnej zmluvy by nebol zápis stavby, v prípade SLSP alebo VÚB môžete zapísať stavbu spolu s vkladom záložných zmlúv a rovno čerpať.

Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

Znalecký posudok na rozostavaný dom

Po podpise zmluvnej dokumentácie nasleduje objednanie znaleckého posudku. Je dôležité, aby ste posudok objednali v čase, keď stavba dosahuje rozostavanosť na úrovni 80%, respektíve ideálne 90%. V tomto štádiu by na dome malo byť hotové skoro všetko, po exteriérovej stránke je dom zateplený, má osadené okná aj dvere a hotovú strechu. Interiér by mal byť už so zavretými stropmi, vyomietaný, zatiaľ aj bez maľovky. Pozor, malo by byť osadené tepelné vykurovacie teleso a funkčné inžinierske rozvody (ukončené základnou sanitou). Ak budete mať posudok s nižším stupňom rozostavanosti ako je 80% (ideálne teda aspoň 90%), banka nemusí posudok prijať. Ak by ste do banky predložili ako predmet financovania skolaudovaný dom, tak nemáte žiadny problém. Banka úver schváli pomerne rýchlo na základe posudku, pričom čerpanie spraví jednorazovo v požadovanej výške z aktuálnej hodnoty stavby.

Aktuálna a budúca hodnota stavby

Posudok, ktorý Vám spracuje znalec obsahuje v prípade rozostavaných (neskolaudovaných) stavieb takzvanú aktuálnu hodnotu a budúcu hodnotu. Budúca hodnota je hodnota stavby po dokončení, pričom aktuálnu hodnotu zodpovedá hodnote stavby v čase obhliadnutia znalcom, teda keď na stavbe ešte po stavebnotechnickej stránke nie sú hotové niektoré veci, alebo pre stavbu ešte nestihli vydať kolaudačné rozhodnutie. Je dôležité aby práve budúca hodnota po dokončení bola rovná alebo vyššia ako kúpna zmluva. Podľa nej bude banka schvaľovať požadované LTV, teda výšku financovania k hodnote založenej nehnuteľnosti (80%, 90% financovanie alebo iné).

Výber banky a možnosti financovania

Pri výbere banky je potrebné riadiť sa parametrami, ako je schopnosť banky schváliť hypotéku na základe posudku s budúcou hodnotou a či banka čerpať hypotéku ešte pred zápisom stavby do katastra nehnuteľností.

Čerpanie hypotéky na rozostavanú stavbu majú banky nastavené rôzne. Niektoré banky vedia rozdeliť čerpanie na tranže, napríklad 70% a 30% po predložení kolaudačného rozhodnutia. Iné banky poskytnú 50% z výšky úveru po podpise KZ, ďalších 40% po fotodokumentácii a posledných 10% po kolaudácii. SLSP napríklad počíta sumu vždy ako 70% z aktuálnej hodnoty alebo výšky hypotéky, podľa toho čo je nižšie.

Hotová stavba bez kolaudačného rozhodnutia

Vo väčšine prípadov, keď máme technicky dokončený dom / dvojdom pripravený na odovzdanie ale ešte k nemu nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie, čerpáme práve spomínanú SLSP alebo VÚB banku. V prípade SLSP načerpáme rovno 70% aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti a 30% dočerpáme po predložení kolaudačného rozhodnutia. VÚB to má trochu výhodnejšie, tá nám rovno pustí 50% + 40% (keďže stavbu máme hotovú, dokladuje sa fotkami) a ponechá si v zálohe len 10% na predloženie kolaudačného (pre vlastníka výhodnejšie).

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

Hotová stavby s vydaným kolaudačným rozhodnutím

V tomto prípade máme na výber okrem hore uvedených dvoch bánk už širšie spektrum. Ide o situáciu kedy akonáhle je stavba hotová, tak stavebník / predávajúci požiada o vydanie kolaudačného rozhodnutia a počká na jeho vydanie. Obratom, keď ho dostane do rúk, Vám ako kupujúcemu posiela výzvu na uzavretie kúpnej zmluvy s povinnosťou platby. Nakoľko v tomto štádiu nemáme ešte na katastri zapísanú skolaudovanú stavbu, kolaudačné rozhodnutie (respektíve oznámenie o určení súpisného čísla, nechcem ísť do detailov) prikladáme k záložnej zmluvy a zápis stavby spojíme v jednom konaní so zápisom záložného práva, pričom banka čerpá 100% schválenej výšky hypotéky. Takto to funguje pri VÚB a SLSP (ktoré môžete čerpať aj podľa situácie 5A vyššie), pričom ich dopĺňajú už aj ČSOB, UniCredit a Tatra banka.

Dokladovanie na čerpanie pri skolaudovanej a rozostavanej stavbe

V prípade ak financujete nadobudnutie neskolaudovanej stavby v pokročilom štádiu dokončenia, banka vyžaduje na čerpanie splnenie štandardných podmienok ako:

• úhrada vlastných prostriedkov, t. j. rozdielu kúpnej ceny nehnuteľnosti a poskytnutého úveru
• podpísanú a riadne uzatvorenú kúpnu zmluvu medzi vlastníkom nehnuteľnosti a kupujúcim
• poistenie predmetu kúpy
• vydokladovanie vkladu záložného práva

V prípade neskolaudovaných stavieb banka žiada dodatočné predloženie:

• predloženie právoplatného kolaudačného rozhodnutia ku kupovanej nehnuteľnosti

výnimkou je teda SLSP a VÚB, ktorá dokáže čerpanie rozdeliť.

Riziká a na čo si dať pozor v zmluvách na neskolaudované stavby

• Prístupová komunikácia: Cesta musí spĺňať dve základné podmienky. Podmienka jeden - máte právo prechodu (cesta je buď verejná vo vlastníctve obce alebo štátu, alebo k nej máte zriadené vecné bremeno práva prechodu, alebo sa na Vás bude prevádzať kúpou aj spoluvlastnícky podiel na prístupovej ceste) a podmienka dva - musí byť skolaudovaná, bez skolaudovanej cesty neskolaudujete stavbu.
• Inžinierske siete: Inžinierske siete musia byť rovnako skolaudované. Povinnou prílohou žiadosti o kolaudáciu stavby je predloženie kolaudačného rozhodnutia na inžinierske siete.
• Záväzok skolaudovať stavbu: Je potrebné, aby sa do zmluvy zakomponoval záväzok stavbu pre Vás skolaudovať, že kolaudácii nebránia žiadne prekážky a stavba je vyhotovená v zmysle platného stavebného povolenia a odsúhlasenej projektovej dokumentácie, bez zmien alebo nedorobkov.

Hypotéka na dom: Podmienky a postup

Podmienky schválenia hypotéky

Na schválenie hypotéky je potrebné splniť určité podmienky. Banka posudzuje:

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

• Príjem: Dostatočná výška príjmu, doba a forma pracovnej zmluvy, resp. počet rokov podnikania. Banka posudzuje príjem za posledných 6 mesiacov až rok zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo dobu podnikateľskej činnosti.
• Vek: Vekové kritériá.
• Bonita: Schopnosť splácať úver na základe Centrálneho registra dlžníkov Slovenskej republiky.

Postup pri vybavovaní hypotéky

1. Zhodnotenie finančných možností: Zváženie finančných možností a ponuky bánk na trhu s hypotékami.
2. Zbieranie podkladov: Zbieranie potrebných podkladov k žiadosti.
3. Podanie žiadosti: Podanie žiadosti o hypotéku.
4. Úverová dokumentácia: Príprava úverovej dokumentácie bankou (úverová zmluva, záložná zmluva, návrh na vklad do katastra a tlačivá k poisteniu nehnuteľnosti do poisťovne).
5. Poistenie nehnuteľnosti: Zabezpečenie poistenia nehnuteľnosti vrátane poistenia úveru.
6. Čerpanie hypotéky: Čerpanie hypotéky na základe návrhu na vklad záložného práva.

Poplatky spojené s hypotékou

• Rezervačný poplatok: Poplatok pre predávajúceho nehnuteľnosti.
• Znalecký posudok: Poplatok za získanie znaleckého posudku.

Financovanie bytu v developerskom projekte

Kúpa bytu v developerskom projekte má niekoľko krokov:

1. Rezervačná zmluva: Rezervácia konkrétneho bytu zaplatením rezervačného poplatku.
2. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Spresnenie všetkých potrebných náležitostí (termíny, forma úhrady kúpnej ceny a pod.).
3. Kúpna zmluva: Podpisuje sa už v čase, keď je nehnuteľnosť skolaudovaná (dokončená) a zapísaná na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností.

Hypotéka pri kúpe bytu v developerskom projekte

Ak má potenciálny klient záujem o rozostavaný byt v developerskom projekte, možnosti financovania závisia od toho, či je daný projekt v banke zazmluvnený alebo nie je zazmluvnený.

1. Bankou zazmluvnený developerský projekt: Táto možnosť je jednoduchšia pre klienta.
2. Bankou nezazmluvnený developerský projekt: Klient sa tak vystavuje riziku, že podpíše rezervačnú zmluvu napr. v roku 2017, byt bude zapísaný v katastri ako rozostavaný až v roku 2018, a medzitým sa zmenia podmienky poskytovania hypoték.

tags: #kúpna #zmluva #rozostavaná #stavba #financovanie