Kúpna zmluva na byt: Kompletný sprievodca

Prevody vlastníctva k bytom sú jednou z najbežnejších realitných transakcií na Slovensku. Kúpna zmluva je základným dokumentom pri kúpe alebo predaji bytu. Vzhľadom na neustále zmeny v legislatíve a špecifické požiadavky je dôležité, aby bola zmluva správne zostavená a chránila záujmy oboch strán. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o kúpnej zmluve na byt, jej náležitostiach a dôležitých aspektoch, ktoré by ste mali zvážiť.

Úvod

Pri zvažovaní kúpy, predaja alebo darovania nehnuteľnosti je kúpna zmluva kľúčovým dokumentom. Všetky zmluvy, ktorými sa prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti, musia mať podľa zákona písomnú formu. V tejto časti nájdete tiež vzory podaní na katastrálny odbor, a to ohľadom zápisu práv k nehnuteľnostiam, ale aj prešetrenia správnosti zápisov. Vzory nájomných zmlúv sú Vám takisto k dispozícií, a to v závislosti od predmetu nájmu. Právo nehnuteľností je našou špecializáciou.

Dôležitosť odbornej pomoci

Použitie vzoru kúpnej zmluvy z internetu sa neodporúča. Je dôležité vyhľadať právnu pomoc, nakoľko dochádza k neustálym zmenám legislatívy. Dôkladné preštudovanie zmluvy advokátom alebo notárom môže predísť prípadným problémom a neočakávaným udalostiam, ktoré by mohli byť vo Váš neprospech.

Základné právne predpisy

Kúpna zmluva sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) a zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tieto zákony upravujú vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán a špecifikujú náležitosti a spôsob označenia nehnuteľnosti.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy na byt sú:

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

  1. Označenie zmluvných strán: Presné označenie predávajúceho a kupujúceho. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.
  2. Označenie predmetu kúpy: Byt je potrebné riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres) a tiež:
    • súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený,
    • popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu.
    • vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,
    • určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov,
    • úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
  3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva. Predávajúci sa zaväzuje Predmet prevodu kupujúcemu odovzdať a kupujúci sa zaväzuje Predmet prevodu prevziať a zaplatiť predávajúcemu za Predmet prevodu kúpnu cenu podľa č.
  4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.
  5. Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov.

Ďalšie dôležité ustanovenia zmluvy

Okrem podstatných náležitostí je dobré, aby kúpna zmluva na byt obsahovala aj:

  • Veľkosť spoluvlastníckeho podielu
  • Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia
  • Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu
  • Určenie lehoty na odovzdanie bytu
  • Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva
  • Vyhlásenia predávajúceho
  • Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy
  • Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy
  • Uvedenie stavu meračov

Detailný pohľad na jednotlivé časti zmluvy

Označenie zmluvných strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie Zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Príklad:

  • Predávajúci: Jozef Novák, rod. Novák, Bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika, Dátum narodenia: 01.01.1990, Rodné číslo: 900101/1234, Štátna príslušnosť: SR
  • Kupujúci: Peter Novák, rod. Novák, Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika, Dátum narodenia: 01.01.1990, Rodné číslo: 900101/1234, Štátna príslušnosť: SR

Predmet zmluvy

Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá nie je predmetom nájomného vzťahu, a ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom , katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to: 3 -izbového bytu číslo: , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. , nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom bytového domu (ďalej aj ako „dom“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „byt“), spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele , spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, (ďalej aj ako „pozemok“), a to v podiele . Predávajúci je rovnako výlučný vlastník vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku II. ods. 3. tejto zmluvy. Predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva , nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy. Doplňte údaje podľa katastra nehnuteľností(dostupné zo stránky katasterportal.sk)

Príklad:

Predávajúci je výlučným vlastníkom bytu č. 13 vo vchode číslo 50, na 5. poschodí bytového domu, pod súpisným č. 4563, postavený na parcele registra KN/C č. 1234/5, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, o výmere 500 m2, zapísaného na liste vlastníctva č. 1234, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, katastrálne územie Púchov.

Opis bytu a príslušenstva

Uveďte popis konkrétneho bytu a jeho príslušenstva. (príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali). Výpis vybavenia bytu je podstatnou náležitosťou zmluvy. KuchyňaPredsieňKúpeľňaWCBalkónTerasaPivnicaIné Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je 0 m2, z toho podlahová plocha bytu je 0 m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je 0 m2. Podlahová plocha balkóna je 0 m2. Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami. Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

Príklad:

Byt pozostáva zo štyroch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je predsieň, chodba, kuchyňa, obývacia izba, spálňa, 2x detská izba, kúpeľňa, 2x WC, loggia a pivnica č. 13. Celková výmera podlahovej plochy bytu s príslušenstvom je 85 m2.

Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov

Príslušenstvom domu sú napr. kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu… (táto časť sa uvedie len v prípade, ak k domu prislúcha určité príslušenstvo). Spoločné časti bytového domu: Bývajú nimi najmä: základy domu, strecha, povaly, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie a iné časti nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí , spoločných zariadení a príslušenstva domu.

Príklad:

Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, zvislé, vodorovné, nosné a izolačné konštrukcie, ktoré sú nevyhnutné pre jeho podstatu a bezpečnosť.

Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Bezplatný vzor kúpno-predajnej zmluvy

Príklad:

Kupujúci vyhlasuje, že sa oboznámil s technickým a právnym stavom predmetu kúpy a v tomto stave ho kupuje.

Kúpna cena

Dohodnutá kúpna cena za predaj nehnuteľnosti predstavuje sumu vo výške 50.000,- Eur (slovom: päťdesiattisíc Eur), ktorá bude zaplatená predávajúcemu bezhotovostným prevodom na číslo účtu predávajúceho 12345678/0900 vedený ČSOB, a.s. Zmluvné strany potvrdzujú, že kúpnu cenu uvedenú v bode 1. čl. III. dojednali v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Príklad:

Dohodnutá kúpna cena nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy je 30.000 €, slovom: tridsaťtisíc eur. Kúpna cena nehnuteľností bude zaplatená zo strany kupujúceho v deň podpisu kúpnej zmluvy vložením kúpnej ceny na účet určený predávajúcimi číslo: 123456789/9999 vedený v Superextrabanke, a.

Nadobudnutie vlastníckeho práva

Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho na základe zmluvy podajú príslušnému katastrálnemu odboru Okresného úradu v deň podpísania zmluvy obidvoma zmluvnými stranami. Zmluvné strany berú na vedomie, že podpísaním zmluvy sú svojimi zmluvnými prejavmi viazané až do rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení alebo zamietnutí vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho. Zmluvné strany berú na vedomie, že vlastnícke právo k predmetu kúpy nadobudne kupujúci až vkladom do katastra nehnuteľností vedeného príslušným katastrálnym odborom Okresného úradu a právne účinky vkladu do katastra nehnuteľností vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o jeho povolení.

Príklad:

Účastníci zmluvy berú na vedomie, že táto kúpna zmluva sa stane platnou jej podpísaním a kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnostiam uvedeným v bode I. vkladom do katastra nehnuteľností.

Odovzdanie predmetu prevodu

Zmluvné strany si môžu dohodnúť presné podmienky odovzdania bytu. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami (ďalej len „preberací protokol“), a to . Kupujúci je povinný sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť. V prípade, ak sa kupujúci písomne ospravedlní a nezúčastní sa preberania, predávajúci určí jeden náhradný termín. Na prevzatie predmetu prevodu môžu kupujúci splnomocniť inú fyzickú osobu písomným splnomocnením s úradne overeným podpisom splnomocniteľa. V prípade, ak sa kupujúci, resp. splnomocniteľ kupujúceho nezúčastní ani náhradného termínu prevzatia predmetu prevodu, pričom kupujúci zaplatil úplne kúpnu cenu predmetu prevodu podľa čl. VI. zmluvy, zmluvné strany sa dohodli a sú uzrozumené s tým, že predmet prevodu sa považuje za prevzatý bez pripomienok. Náklady spojené s užívaním predmetu prevodu znášajú odo dňa márneho uplynutia lehoty na prevzatie predmetu prevodu kupujúci. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

Príklad:

Účastníci zmluvy sa dohodli, že kupujúci vstúpi do užívania nehnuteľnosti dňom 01. Zároveň sa účastníci zmluvy dohodli, že pred odovzdaním predmetu zmluvy sa prevedie odpočet všetkých meradiel (elektrická energia, plyn, voda, pomerové merače tepla) za účasti účastníkov zmluvy. Dňom odovzdania a prevzatia nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy prechádza na kupujúceho aj nebezpečenstvo škody na tomto majetku. Kupujúci preberie nehnuteľnosti v stave, v akom sa nachádzajú.

Vyhlásenie predávajúceho

Predávajúci ručí za právny stav predmetu kúpy a za svoje vlastnícke právo k predmetu kúpy. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu ku dňu podpísania tejto zmluvy žiadne dlhy, vecné bremená ani iné právne povinnosti. Predávajúci vyhlasuje, že pozná stav predmetu kúpy, pričom mu nie sú známe žiadne vady, na ktorého by kupujúceho mal osobitne upozorniť.

Príklad:

Predávajúci vyhlasuje, že voči správcovi nehnuteľností majú vysporiadané všetky záväzky.

Záverečné ustanovenia

Zmluvné strany podpisom zmluvy zároveň potvrdzujú, že sú oprávnené s nehnuteľnosťou disponovať, právny úkon je urobený v predpísanej forme, prejavy vôle sú hodnoverné, dostatočne zrozumiteľné a ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená. Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravuje Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov. Zmluva je vyhotovená v štyroch (4) rovnopisoch, a to dva (2) rovnopisy pre príslušný katastrálny odbor Okresného úradu, jeden (1) rovnopis pre predávajúceho a jeden (1) rovnopis pre kupujúceho. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami. Účinky prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy podľa zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností v Slovenskej republike.

Poplatky a náklady

Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.

Prílohy k zmluve

Dôležitou prílohou kúpnej zmluvy je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu (predávajúci) nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Čo robiť, ak v zmluve chýbajú povinné náležitosti?

Ak Vám v kúpnej zmluve chýbajú povinné náležitosti, príslušná správa katastra môže vklad prerušiť alebo i zamietnuť. Preto je dôležité, aby ste sa poradili s právnikom alebo notárom.

tags: #kúpna #zmluva #vzor #byt

Ďalšie články