Kúpna zmluva na obchodnú nehnuteľnosť: Vzor a dôležité aspekty

Kúpna zmluva je základným dokumentom pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo nebytový priestor. V tomto článku sa zameriame na kúpnu zmluvu na obchodnú nehnuteľnosť a rozoberieme si jej náležitosti, špecifiká a dôležité aspekty, ktoré je potrebné zohľadniť.

Úvod do kúpnej zmluvy na obchodnú nehnuteľnosť

Kúpna zmluva na obchodnú nehnuteľnosť je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim pri prevode vlastníctva obchodnej nehnuteľnosti. Ide o zložitý proces, pri ktorom je dôležité zabezpečiť, aby boli všetky právne náležitosti splnené a záujmy oboch strán chránené. Je dôležité si uvedomiť, že vzory zmlúv stiahnuté z internetu nemusia byť vždy aktuálne a nemusia zohľadňovať špecifiká Vašej konkrétnej situácie.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Náležitosti kúpnej zmluvy upravujú viaceré právne predpisy. Vo všetkých prípadoch prevodov nehnuteľností je však nevyhnutné, aby kúpna zmluva v zmysle § 42 ods. zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) obsahovala:

• Označenie zmluvných strán:
  • Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak je účastníkom konania fyzická osoba; ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku, doručuje okresný úrad písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu.
  • Názov, sídlo a identifikačné číslo, ak je účastníkom konania právnická osoba. Ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.
• Označenie nehnuteľnosti podľa § 42 ods. 2 písm. c) až f) katastrálneho zákona:
  • Okres, obec, katastrálne územie, list vlastníctva, parcelné číslo, druh pozemku, výmera pozemku, súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom je stavba postavená, ak ide o pozemok.
  • Číslo bytu alebo nebytového priestoru, poschodie, číslo vchodu a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, ak ide o byt alebo nebytový priestor.
• Právny dôvod nadobudnutia vlastníctva (kúpna zmluva)
• Prejav vôle previesť vlastnícke právo: Jasný a zrozumiteľný prejav vôle predávajúceho previesť vlastnícke právo na kupujúceho a kupujúceho toto právo nadobudnúť.
• Určenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Presne stanovená kúpna cena a spôsob, akým bude táto cena zaplatená (napr. v hotovosti, prevodom na účet, prostredníctvom hypotekárneho úveru).
• Ďalšie náležitosti:
  • g) číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.
  • Dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods.

Náležitosti kúpnej zmluvy na byt alebo nebytový priestor v dome sú ďalej špecifikované v § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku.

Dodatočné ustanovenia v kúpnej zmluve

Okrem povinných náležitostí uvedených v príslušných zákonoch by kúpna zmluva mala obsahovať aj ustanovenia na ochranu tej ktorej zmluvnej strany. Napr. by mal by správne nastavený spôsob a podmienky úhrady kúpnej ceny, právo odstúpenia od zmluvy, podmienky odovzdania nehnuteľnosti, vyhlásenia predávajúceho, ktorými deklaruje stav nehnuteľnosti - napr. že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená ani iné obmedzenia.

Prečítajte si tiež: Zmluva o budúcej zmluve pre kaviareň

Vklad do katastra nehnuteľností

Do katastra nehnuteľností je potrebné okrem zmluvy podať aj návrh na vklad. Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach.

Špecifiká kúpnej zmluvy na obchodnú nehnuteľnosť

Kúpna zmluva na obchodnú nehnuteľnosť má oproti kúpnej zmluve na byt alebo dom určité špecifiká. Je potrebné zohľadniť, či sa v nehnuteľnosti nachádza podnik, či sa prevádza aj podnik, prípadne jeho časť. Je tiež dôležité zistiť, či na nehnuteľnosti neviaznu žiadne obmedzenia, ktoré by mohli ovplyvniť budúce podnikanie kupujúceho.

Riziká pri použití vzorov z internetu

Na internete je možné nájsť veľké množstvo vzorov kúpnych zmlúv. Použitie týchto vzorov však môže byť rizikové z nasledujúcich dôvodov:

• Chýbajúce podstatné náležitosti: Internetové vzory nie sú spravidla spisované právnikmi, preto v týchto zmluvách chýbajú podstatné náležitosti, ktoré definuje príslušný zákon (napr. v prípade kúpnej zmluvy sú podstatnými náležitosťami predmet kúpy a kúpna cena). Absencia týchto náležitostí má za následok neplatnosť zmluvy.
• Neaktuálnosť zmluvných ustanovení: Zmluvy z internetu nebývajú pravidelne aktualizované, preto sa Vám môže stať, že takáto zmluva nebude obsahovať všetky náležitosti, ktoré vyžaduje zákon. Ak kupujete napríklad byt, tak pri jej príprave treba zohľadniť niekoľko zákonov - občiansky zákonník, katastrálny zákon, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Nevymožiteľnosť zmluvných ustanovení: Internetové vzory často obsahujú vágne, neurčité a nejasné ustanovenia. Pre neprávnika takéto ustanovenia nemusia vyzerať ako problém, avšak advokát sa na to pozerá inak.
• Všeobecnosť zmluvy: Zmluvy stiahnuté z internetu sú krátke a obsahuje len všeobecné ustanovenia. Takéto zmluvy nezohľadňujú špecifiká Vašej konkrétnej situácie a neobsahujú ustanovenia ošetrujúce riziká, ktoré by mohli nastať v budúcnosti. Vždy záleží od konkrétneho zmluvného typu - či ide napr. o kúpu nehnuteľnosti od developera, tak takáto kúpa a zmluvná dokumentácia majú svoje špecifiká.

Alternatívne zmluvné vzťahy

Okrem kúpnej zmluvy existujú aj iné zmluvné vzťahy, ktoré môžu byť využité pri nadobúdaní nehnuteľností. Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve, prípadne po jej uzatvorení dohodnúť na tom, že nájomca je oprávnený v stanovenom čase prenajatú vec kúpiť.

Ďalšie typy obchodných zmlúv

Okrem kúpnej zmluvy existuje množstvo ďalších typov obchodných zmlúv, ktoré môžu byť relevantné pre podnikateľov:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy na mobil

• Distribútorská zmluva: Upravuje vzťah medzi spoločnosťou a distribútorom a stanovuje všeobecné podmienky a pravidlá spolupráce.
• Zmluva o obchodnej spolupráci: Dve strany - ako distribútor a dealer dohodnú vzájomné podmienky spolupráce.
• Mandátna zmluva: Záväzok mandatára zariadiť pre mandanta určitú obchodnú záležitosť podľa dohodnutých podmienok.
• Zmluva o poskytnutí služby: Objednávateľ objednáva poskytnutie konkrétnej služby u vybranej firmy alebo jednotlivca ako u poskytovateľa.
• Zmluva o preprave veci: Obstarať prepravu veci alebo iného nákladu z miesta odoslania na miesto určenia.
• Komisionárska zmluva: Komisionár vo svojom mene pre vás a na váš účet zariadi obchodnú záležitosť.
• Zmluva o úschove: Predmetom ktorej je plnenie, ktoré nemôžete u seba skladovať a potrebujete ho dočasne uložiť.
• Zmluva o tichom spoločenstve: Podieľať sa na podnikaní v predmete podnikania v určitej obchodnej spoločnosti.
• Zmluva o bankovom inkase: Banka sa zaväzuje obstarať prijatie peňažného plnenia od dlžníka prípadne obstarať iný inkasný úkon pre príkazcu.

Riešenie problémov v obchodných vzťahoch

V obchodných vzťahoch môže dôjsť k rôznym problémom. Je preto dôležité mať v zmluve upravené podmienky odstúpenia od zmluvy a riešenia sporov. Ak ste prenajímateľ nebytového priestoru a nájomca využíva nebytové priestory v rozpore s nájomnou zmluvou, alebo ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom, máte právo nájomnú zmluvu vypovedať. Podobne, ak ste nájomca nebytových priestorov a stratili ste spôsobilosť na prevádzkovanie činnosti, na ktorú ste si nebytový priestor prenajali, máte právo nájomnú zmluvu vypovedať.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy

tags: #kupnopredajna #zmluva #na #obchodnu #nehnutelnost #vzor