Kupujúci a Vyššia Cena na Zmluve pre Banku: Dôvody, Riziká a Alternatívy

Kúpa nehnuteľnosti je významný finančný krok, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie a obozretnosť. Jednou z praktík, s ktorou sa kupujúci môžu stretnúť, je požiadavka predávajúceho na uvedenie vyššej ceny v kúpnej zmluve pre potreby banky. Tento článok sa venuje dôvodom, rizikám a možným alternatívam spojeným s touto situáciou.

Úvod do Problematiky

V súčasnosti je bežné, že predávané nehnuteľnosti sú zaťažené záložným právom v prospech hypotekárnej banky. Samotná existencia záložného práva nie je problém, keďže úver sa dá vyplatiť aj novým úverom. Problém nastáva vtedy, keď predávajúci žiada od kupujúceho, aby na kúpnej zmluve bola uvedená vyššia suma, ako je skutočná dohodnutá cena.

Dôvody Predávajúcich na Vyššiu Cenu na Zmluve

Predávajúci môžu mať rôzne dôvody na to, aby žiadali vyššiu cenu na kúpnej zmluve. Najčastejším dôvodom je snaha získať vyšší hypotekárny úver od banky. Vyššia cena na zmluve môže predávajúcemu umožniť:

• Získanie vyššieho úveru: Ak predávajúci potrebuje viac finančných prostriedkov, môže sa snažiť získať vyšší úver od banky na základe vyššej ceny nehnuteľnosti.
• Vyplatenie existujúcich dlhov: Predávajúci môže chcieť použiť peniaze z vyššieho úveru na vyplatenie iných dlhov, nielen hypotéky.
• Investície: Získané peniaze navyše môže predávajúci použiť na investície do iných projektov.

Riziká pre Kupujúceho pri Súhlase s Vyššou Cenou

Súhlas s vyššou cenou na kúpnej zmluve predstavuje pre kupujúceho značné riziká. Medzi najvýznamnejšie patria:

• Daňové dôsledky: Vyššia cena na zmluve môže znamenať vyššie dane pre kupujúceho, napríklad daň z nehnuteľnosti alebo daň z prevodu nehnuteľnosti.
• Problémy s hypotékou: Ak banka zistí, že skutočná cena nehnuteľnosti je nižšia ako tá uvedená na zmluve, môže to viesť k problémom so schválením hypotéky alebo k jej zrušeniu.
• Právne riziká: Uvedenie nepravdivej ceny v zmluve môže byť považované za podvod, čo môže mať vážne právne následky pre obe strany.
• Problémy pri odstúpení od zmluvy: Ak kupujúci odstúpi od zmluvy, môže mať problém získať späť celú sumu, ktorú zaplatil, ak je na zmluve uvedená vyššia cena. Súdy môžu akceptovať zmluvnú pokutu len do výšky 10-20% z hodnoty hlavného plnenia.
• Riziko neodôvodneného obohatenia: Právnik tvrdil, že poznal prípad, keď vyhral predávajúci vyhral súd. Vraj išlo o neodôvodnené obohatenie (presne si to nepamätám, nie som právnik). Kupujúci dostal len 80% peňazí, lebo toľko bolo na zmluve a tých 20% - akože pokuta - súd zamietol.

Alternatívy k Uvádzaniu Vyššej Ceny na Zmluve

Existujú alternatívne riešenia, ktoré môžu predávajúcemu pomôcť dosiahnuť jeho ciele bez toho, aby kupujúci musel súhlasiť s uvedením vyššej ceny na zmluve:

Prečítajte si tiež: Čo treba vedieť pri kúpe pozemku

• Zmluvná pokuta: Ak chcú mať na kúpno predajnej zmluve nižšiu cenu, neviem, kvôli čomu inému by to malo byť, ak nie kvôli "daniam" … Ak sa to aj robí kvôli daniam, tak sa robia u právnikov špeciálne zmluvy. Napríklad, dom stojí 100 tis. Eur. Na zmluve chcú aby bolo uvedených 50 tis. Eur. OK ale v tom prípade sa do zmluvy pridávajú klauzuly, že v prípade odstúpenia od zmluvy z dôvodov, ktoré zmluva umožnuje žiadate vyplatiťkúpnu sumu (50 tis. Eur) ale aj zmluvnú pokutu vo výške kúpnej sumy, tj ďalších 50 tis. Eur. Tým sa právne ochránite, že ak by predaj po vyplatení sumy "zlyhal" tak Vám budú musieť vrátiť celú čiastku.
• Navýšenie hypotéky: Predávajúci môže požiadať banku o navýšenie hypotéky na základe reálnej hodnoty nehnuteľnosti.
• Osobný úver: Ak predávajúci potrebuje viac finančných prostriedkov, môže si vziať osobný úver.
• Predaj hnuteľného majetku: Najčistejšie je napísať síce 2 zmluvy s tým, že jedna je na byt a druhá napr. na hnuteľný majetok. Nech nechajú v byte nejakú skriňu a kuchynskú linku a to sa bude predávať ako hnuteľný majetok.

Ako Sa Chrániť pri Kúpe Nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité dodržiavať niekoľko zásad, ktoré pomôžu kupujúcemu minimalizovať riziká:

• Dôkladne si preverte predávajúceho: Zistite si o predávajúcom čo najviac informácií, napríklad cez internet alebo od známych.
• Nechajte si poradiť od odborníka: Oslovte právnika alebo realitného makléra, ktorý vám pomôže s celým procesom kúpy nehnuteľnosti.
• Dôkladne si prečítajte kúpnu zmluvu: Uistite sa, že rozumiete všetkým podmienkam uvedeným v zmluve.
• Overte si hodnotu nehnuteľnosti: Nechajte si urobiť znalecký posudok, aby ste mali istotu, že cena nehnuteľnosti zodpovedá jej reálnej hodnote.
• Použite notársku alebo advokátsku úschovu: Peniaze na kúpu nehnuteľnosti zložte do notárskej alebo advokátskej úschovy, aby ste mali istotu, že budú v bezpečí.
• Vyhnite sa platbám v hotovosti: Ak je to možné, vyhnite sa platbám v hotovosti a uprednostnite prevod peňazí cez bankový účet.

Riešenie Problémov s Hypotekárnymi Bankami

Pri predaji nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou sa často stretávame s nepružnosťou bánk pri vystavovaní potvrdenia o výmaze záložného práva. Banky často vyžadujú dlhú dobu (10 až 30 dní) na vydanie tohto potvrdenia, čo môže spôsobiť komplikácie pre kupujúceho, ktorý čaká s vkladom kúpnych zmlúv do katastra.

Riziká Spojené s Čakaním na Potvrdenie o Výmaze

• Vstup exekútora do konania: Kupujúci riskuje vstup exekútora do konania o nehnuteľnosti, aj keď už kúpnu cenu uhradil.
• Zapísaný list vlastníctva s ťarchou: Ak kupujúci podá kúpne zmluvy do katastra pred vydaním potvrdenia o výmaze, môže mať v rukách list vlastníctva na svoje meno, ale s ťarchou predchádzajúceho majiteľa.

Dôvody Nepružnosti Bánk

Banky často uvádzajú ako dôvod nepružnosti to, že oddelenia, ktoré vydávajú tieto potvrdenia, sa nachádzajú v iných mestách a nikto z ústredia nie je schopný urýchliť vydanie potvrdenia.

Riešenia a Možnosti

Je potrebné apelovať na banky, aby boli pružnejšie a vydávali potvrdenia o výmaze záložného práva v kratšom čase, napríklad do 3 dní od uhradenia. Klient, ktorý uhradil úver a zaplatil aj sankcie za predčasné splatenie úveru, by mal mať nárok na rýchle vybavenie.

Financovanie Kúpy Nehnuteľnosti cez Developerské Projekty

Pri kúpe nehnuteľnosti v developerskom projekte je dôležité zvážiť niekoľko faktorov:

Prečítajte si tiež: Kúpa Nehnuteľnosti Cudzincami

• Financovanie výstavby vs. kúpy: Zistite, či banka financuje aj výstavbu nehnuteľnosti alebo len kúpu po kolaudácii.
• Lehota na čerpanie hypotéky: Overte si, či banka má v úverovej zmluve podmienku na čerpanie hypotéky do určitej lehoty (napr. 2-3 roky).
• Cenník v banke: Uistite sa, že banka má aktuálny cenník bytov v developerskom projekte, aby ste predišli problémom s percentom financovania (LTV).
• Začiatok fixácie: Zistite, kedy banka spúšťa začiatok fixácie úrokovej sadzby (pri podpise úverovej zmluvy alebo pri uvoľnení prvej tranže).

Doživotné Užívanie Nehnuteľnosti

Doživotné užívanie je vecné právo, ktoré oprávňuje konkrétnu osobu užívať cudziu nehnuteľnosť až do svojej smrti. Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti s doživotným užívaním je dôležité:

• Overiť si vek a zdravotný stav oprávnenej osoby: Požadujte lekársku správu a zistite rodinnú anamnézu.
• Presne vymedziť rozsah užívania: Ujasnite si, či má oprávnená osoba právo prenajímať byt, robiť stavebné úpravy alebo prijímať návštevy na dlhšie obdobie.
• Dohodnúť rozdelenie nákladov: Presne zapíšte do zmluvy, kto platí energie, fond opráv a iné náklady.
• Poraďte sa s právnikom: Doživotné užívanie je komplikované právne a zmluva musí byť precízna.

Bezpečnosť Prevodu Peňazí pri Kúpe Nehnuteľnosti

Bezpečnosť vyplatenia kúpnej ceny je jedným z hlavných problémov, ktorým musí čeliť každý kupujúci pri kúpe nehnuteľnosti. Je dôležité vybrať si správny spôsob vyplatenia kúpnej ceny:

• Platba v hotovosti: Je potrebné si pred vyplatením kúpnej ceny vybrať z katastra nehnuteľností overený list vlastníctva na právne účely a vypýtať si od predávajúceho potvrdenie o prijatí kúpnej ceny.
• Prevod na účet predávajúceho: Bezpečnosť prevodu peňazí zvýšite jednoduchými úkonmi. Je dôležité, aby ste v banke skontrolovali, že bankový účet je účtom predávajúceho a rovnako ako v prvom prípade katastrom potvrdený list vlastníctva na právne účely.
• Úschova peňazí v realitnej kancelárii: Aj napriek tomu, že som realitný maklér, Vám neodporúčam vyplácať touto formou kúpnu cenu.
• Úschova peňazí u advokáta: Na rozdiel od úschovy v realitnej kancelárii, môžeme úschovu u advokáta považovať za bezpečnejší spôsob. Rovnako bezpečný ako v prípade notárskej úschovy.
• Úschova peňazí v banke formou viazaného účtu (vinkulácia): Patrí medzi najrozšírenejšie a bezpečnejšie spôsoby vyplatenia peňazí.
• Notárska úschova: Spolu s advokátskou úschovou, je najbezpečnejší spôsob vyplatenia kúpnej ceny, ktorý je momentálne na Slovensku možný.

Prečítajte si tiež: Obrana pred online podvodmi

tags: #kupujúci #chcú #vyššiu #cenu #na #zmluve