Nadobudnutie výlučného vlastníctva kupujúcim: Definícia a aspekty

Tento článok sa zameriava na definíciu a aspekty nadobudnutia výlučného vlastníctva kupujúcim v kontexte slovenskej legislatívy, najmä v súvislosti s kúpnymi zmluvami nehnuteľností. Dôraz sa kladie na zákonné náležitosti, práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj na praktické aspekty prevodu vlastníctva.

Kúpna zmluva a jej základné náležitosti

Kúpna zmluva je základným právnym dokumentom, ktorý upravuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho. Je uzatvorená podľa § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. Ak sa jedná o prevod bytu, aplikuje sa aj zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Označenie zmluvných strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. V prípade právnickej osoby je potrebné uviesť názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje. Príkladom je:

Predávajúci: Meno a priezvisko, rodné číslo, trvalý pobyt, štátna príslušnosť, IBAN, a označenie, či ide o fyzickú osobu, manželov, živnostníka alebo spoločnosť.Kupujúci: Rovnaké údaje ako pri predávajúcom.

Predmet zmluvy

Predmetom zmluvy je nehnuteľnosť, ktorú predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva. Nehnuteľnosť musí byť presne špecifikovaná podľa údajov z katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Čo treba vedieť pri kúpe pozemku

Príklad:

Predávajúci je výlučným vlastníkom 3-izbového bytu číslo X, umiestneného na poschodí Y bytového domu, vchod Z, nachádzajúceho sa na ulici A v meste B, so súpisným číslom bytového domu C, postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. D, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera E m2. Ďalej zahŕňa spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu v podiele F, a spoluvlastnícky podiel k pozemku v podiele G.

Je dôležité uviesť, že predávajúci predáva a kupujúci kupuje nehnuteľnosť spolu s vybavením bytu za kúpnu cenu dohodnutú v zmluve.

Popis bytu a jeho príslušenstva

Zmluva musí obsahovať podrobný popis bytu a jeho príslušenstva. Príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali. Výpis vybavenia bytu je podstatnou náležitosťou zmluvy.

Príklad:

Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón a pivnica. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je X m2, z toho podlahová plocha bytu je Y m2 a podlahová plocha pivnice je Z m2. Podlahová plocha balkóna je W m2. Ďalej sa popisuje vybavenie jednotlivých miestností (dlažba, obklady, sanita, parkety, okná, atď.) a vybavenie bytu (rozvody vody, kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT, káblová televízia, internet, telefónne služby).

Vlastníctvo bytu je ohraničené vstupnými dverami a hlavnými uzavieracími ventilmi.

Prečítajte si tiež: Kúpa Nehnuteľnosti Cudzincami

Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie (základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie). Spoločnými zariadeniami domu sú ventilačné komíny a šachty, prípojky, rozvody, osvetlenia, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik. Príslušenstvom domu môžu byť napríklad kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu.

Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci by mal vyhlásiť, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu, ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom zmluvy, a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Úprava práv k pozemku

Pozemok, na ktorom sa bytový dom nachádza, je zvyčajne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome. Veľkosť podielu je určená podielom celkovej podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytových a nebytových priestorov v dome.

Kúpna cena a platobné podmienky

Kúpna cena je dohodnutá suma, za ktorú predávajúci predáva a kupujúci kupuje nehnuteľnosť. Zmluva musí obsahovať presné platobné podmienky, vrátane spôsobu úhrady, termínov splatnosti a prípadných sankcií za omeškanie.

Odovzdanie predmetu prevodu

Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu v okamihu jeho odovzdania a prevzatia. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu. Náklady spojené s užívaním predmetu prevodu znáša odo dňa prevzatia kupujúci.

Prečítajte si tiež: Obrana pred online podvodmi

Osobitné dojednania

Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytov obytného domu, ktoré vzniká zo zákona na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva. Predávajúci tiež vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.

Záverečné ustanovenia

Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.

Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu v bytovom dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Nadobudnutie vlastníctva a katastrálne konanie

Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.

Zmluvné strany sa zaväzujú, že za účelom riadneho prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho uzatvoria prípadne ešte ďalšie potrebné dohody alebo dodatky tejto zmluvy a poskytnú si všetku potrebnú súčinnosť.

Práva tretích osôb a stav nehnuteľností

Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho, na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu.

Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Doručovanie písomností

Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane osobným doručením, zaslaním doporučenej zásielky alebo zaslaním kuriérskou službou.

Zmluvná pokuta

Možnosť zmluvnej pokuty a jej výšky je na dohode zmluvných strán. Nie je podstatnou náležitosťou zmluvy. Ak by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu vo výške percenta z kúpnej ceny.

tags: #kupujúci #kupuje #do #svojho #výlučného #vlastníctva