Nájomná zmluva poľnohospodárskej pôdy: Kompletný prehľad

Nájom poľnohospodárskej pôdy je dôležitý pre sektor agropodnikania a predstavuje prenájom poľnohospodárskeho pozemku prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania a brania úžitkov za dohodnutú odplatu. Právna úprava upravuje vzťahy medzi prenajímateľmi a nájomcami. Nájomná zmluva na poľnohospodársku pôdu si vyžaduje dôkladné zváženie a správne nastavenie, aby chránila obe strany - vlastníka pozemku aj nájomcu.

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy

Každá nájomná zmluva na poľnohospodársku pôdu musí mať písomnú formu a obsahovať predpísané náležitosti. Advokát Róbert Bános upozorňuje, že písomná forma je nevyhnutná. Zmluva musí obsahovať:

• Určenie zmluvných strán: Jasné identifikovanie prenajímateľa a nájomcu. Obidve strany musia byť pri uzatváraní kúpnej zmluvy spôsobilé na právne úkony. Prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného pozemku alebo vlastníckeho podielu k pozemku a je oprávnený s ním disponovať. Nájomca je osoba, ktorá si berie od prenajímateľa pozemok alebo spoluvlastnícky podiel v pozemku za účelom jej užívania a je oprávnený brať z nej aj úžitky.
• Špecifikácia predmetu nájmu: Presné vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku, ktorý je predmetom nájmu. Predmetom nájmu sú poľnohospodárske nehnuteľnosti, spravidla pozemky. Poľnohospodársky pozemok je pozemok, ktorý slúži poľnohospodárskej výrobe bez ohľadu na to, v akom druhu pozemku a s akým spôsobom využívania je v katastri nehnuteľností vedený. Môže nastať situácia, že poľnohospodárskej výrobe slúži len časť prenajímaného pozemku.
• Výška nájomného: Dohoda o výške nájomného alebo spôsobe jej určenia. Ak prenajatý pozemok slúži na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, tak sa na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku vyžaduje aj dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia.
• Doba nájmu: Určenie, na akú dobu sa zmluva uzatvára. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak je zmluva uzavretá na určitý čas, čas nájmu môže byť najviac 15 rokov.

Doba trvania nájmu a výpovedné lehoty

Čas trvania nájmu je dôležitou súčasťou zmluvy. Pozemok sa prenajíma najmenej na päť rokov, ak je určený na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. Maximálna doba nájmu je 15 rokov.

Výpovedné lehoty sú upravené zákonom. Pri nájme pôdy na poľnohospodárske účely je výpovedná lehota jeden rok, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak. V prípade zmluvy na neurčitý čas pri prevádzkovaní podniku je výpovedná lehota päť rokov. Výpoveď musí byť písomná.

Ukončenie nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva môže zaniknúť niekoľkými spôsobmi:

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

• Dohodou zmluvných strán: Prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť na ukončení zmluvy.
• Uplynutím času: Pri zmluve na dobu určitú sa zmluva končí uplynutím dohodnutého času.
• Výpoveďou: Pri zmluve na dobu neurčitú je možné zmluvu vypovedať s dodržaním výpovednej lehoty.
• Odstúpením od zmluvy: Prenajímateľ môže odstúpiť od zmluvy, ak nájomca porušuje podmienky zmluvy, napríklad ak užíva prenajatú vec spôsobom, ktorý spôsobuje škodu.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov

Od 1. mája 2018 nadobudla účinnosť novela zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Táto novela priniesla niekoľko významných zmien:

• Písomná forma zmluvy: Zaviedla povinnú písomnú formu nájomnej zmluvy.
• Obmedzenie dĺžky nájmu: Skrátila maximálnu dĺžku nájmu z 25 na 15 rokov.
• Zrušenie automatického predĺženia: Zrušila automatické predĺženie nájomnej zmluvy po uplynutí dohodnutej doby.

Zrušenie automatického predĺženia nájomných zmlúv sa týka aj tých zmlúv, ktoré boli uzavreté ešte pred účinnosťou tejto novely - teda zmlúv, ktoré boli uzavreté do 30.04.2018.

Dôvod je ten, že menší poľnohospodári a bežní občania mali ťažkosti dostať sa k vlastnej pôde, aby ju mohli sami využívať. Taktiež vznikali problémy pri poskytovaní priamych platieb zo štátneho rozpočtu. Nárok na podporu si jednak uplatňoval doterajší nájomca (na základe automatického predĺženia nájomnej zmluvy), ale aj tretia osoba, s ktorou prenajímateľ uzatvoril novú nájomnú zmluvu.

V dôsledku zrušenia automatického predĺženia nájomnej zmluvy tak prenajímateľ a nájomca budú musieť uzatvoriť novú písomnú nájomnú zmluvy vždy, keď uplynie doba nájmu dohodnutá v predchádzajúcej nájomnej zmluve.

Ak neuzavrú novú nájomnú zmluvu, nájomca bude povinný vydať prenajímateľovi poľnohospodársky pozemok najneskôr do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Novela zákona však myslí na zodpovedných nájomcov a ponecháva im prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy za nájomné v obvyklej výške. Podmienkou je, aby si nájomca riadne a včas plnil svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Prednostné právo však neplatí úplne bez výhrad. Neuplatní sa napr. vtedy, ak novým nájomcom má byť blízka osoba prenajímateľovi, ak došlo k zmene vlastníka poľnohospodárskeho pozemku alebo ak prenajímateľ sám podniká v oblasti poľnohospodárstva.

Príklady aplikácie novely

Príklad na automatické predlžovanie nájmu poľnohospodárskej pôdy pri zmluve uzatvorenej pred 1.5. 2018

Ján ako prenajímateľ poľnohospodárskeho pozemku a Tomáš ako nájomca uzavreli nájomnú zmluvu dňa 01.01.2005 na dobu 10 rokov, teda do 31.12.2015. Tomáš však pokračoval v užívaní poľnohospodárskych pozemkov. Došlo tak k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Novela však automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila, a teda Tomáš od 01.05.2018 užíva poľnohospodárske pozemky neoprávnene.

Tomáš je preto povinný buď uzatvoriť novú nájomnú zmluvu s Jánom, alebo vrátiť prenajaté poľnohospodárske pozemky do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Príklad na prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy na poľnohospodársku pôdu

Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30.04.2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Patrí mu prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť nájomnú zmluvu. Ján však dostal lepšiu ponuku od Petra, ktorý má taktiež záujem užívať tieto poľnohospodárske pozemky. Ján je však povinný uzatvoriť nájomnú zmluvu s Tomášom a nie s Petrom. V prípade, že Ján uzatvorí nájomnú zmluvu aj napriek tomu s Petrom, Tomáš sa môže domáhať súdnou cestou zrušenia nájomnej zmluvy s Petrom a uzatvorenia nájomnej zmluvy s ním.

Príklad na porušovanie povinností pri uzatvorenej nájomnej zmluve a prednostné právo na nájom pôdy

Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30.04.2018. Tomáš si však neplnil riadne svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Často meškal s platením nájomného. Napriek tomu má však záujem uzatvoriť novú nájomnú zmluvu. Aj v tomto prípade má však Ján lepšiu ponuku od Petra. Keďže si Tomáš neplnil riadne svoje povinnosti, nemá prednostné právo a Ján môže uzatvoriť novú nájomnú zmluvu aj s Petrom.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Príklad na nájom pôdy, ktorá zmenila vlastníka vo vzťahu k prednostnému právu na prenájom

Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30.04.2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť nájomnú zmluvu. Ján však predal poľnohospodárske pozemky Petrovi. V katastri nehnuteľnosti je už ako vlastník pozemkov uvedený Peter. Keďže došlo k zmene vlastníka predmetných pozemkov, Tomáš, aj keď si riadne splnil svoje povinnosti, nemá prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Peter môže poľnohospodárske pozemky využívať sám, prípadne môže uzatvoriť nájomnú zmluvu s niekým iným. Môže uzatvoriť nájomnú zmluvu aj s Tomášom.

Poľnohospodársky pozemok - definícia

Novela zákona priniesla aj bližšiu špecifikáciu pojmu poľnohospodársky pozemok. Od 01.05.2018 sa za poľnohospodársky pozemok považuje:

• poľnohospodárska pôda, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávnatý porast,
• pozemok, ktorý je síce v katastri nehnuteľností, registri “C”, evidovaný ako zastavaná plocha a nádvorie, ale v skutočnosti tento pozemok slúži na poľnohospodárske účely,
• iný pozemok ako v bode 1 alebo 2, ale je ponechaný na poľnohospodárske účely.

Bližšia špecifikácia poľnohospodárskeho pozemku bola prijatá s cieľom zabrániť špekulantom získať poľnohospodársku pôdu a následne ju využívať na nepoľnohospodárske účely.

Výška nájmu poľnohospodárskych pozemkov

Novela zákona upravila aj spôsob určenia výšky nájomného za užívanie pozemkov, evidovaných v katastri ako zastavané plochy a nádvoria na poľnohospodárske účely (druh poľnohospodárskeho pozemku uvedený vyššie pod písm. b). Tento spôsob sa uplatní iba v prípade, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na výške nájomného. Zákon v takomto prípade určuje minimálnu výšku nájomného, ktorá je dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Cieľom zavedenia tohto spôsobu určenia nájomného je snaha zabrániť sporom, keď prenajímatelia žiadali vysoké nájomné s odôvodnením, že ide o stavebné pozemky. A to aj napriek tomu, že tieto pozemky mali byť využívané na poľnohospodárske účely.

Povinnosti nájomcu

Agropodnik, družstvo alebo roľník, ktorý si prenajal pozemky od vlastníka, je povinný viesť evidenciu o prenajatých pozemkoch, ako aj evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.

Riziká a ich zmierňovanie

Pri nájomnej zmluve je dôležité minimalizovať riziká. Jedným z rizík je nedostatočná informovanosť prenajímateľa o stave pozemku a obhospodarovanej výmere prenajímaných pozemkov. Na zmiernenie tohto rizika sa vyžaduje grafická identifikácia prenajatých pozemkov s poľnohospodárskymi pozemkami a vyhotovenie prílohy k nájomnej zmluve približne v štruktúre Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z.

Ďalším rizikom môže byť, že viacerí nájomcovia preukazujú zákonný alebo zmluvný vzťah k tým istým pozemkom,. Opatrenia na zmiernenie nejednoznačnosti práv a povinností zmluvných strán a aplikácia postupov vrátenia a prevzatia pozemkov po skončení nájmu do nájomných zmlúv umožňuje prenajímateľov a nájomcovi tento verejný záujem naplniť.

Vrátenie pozemku po skončení nájmu

Splnenie povinnosti nájomcu vrátiť po skončení nájmu prenajímateľovi pozemky však nie je ani nemožné. Ak nájom skončil, pozemky prenajímateľa sú neprístupné alebo ich nemožno racionálne obhospodarovať, nájomca nemá prenajaté žiadne pozemky, ktoré by boli vhodné ako náhradné podnájomné pozemky má prenajímateľ nárok na zálohu v nezmenenej výške nájmu. Záloha sa platí napríklad mesiac dopredu alebo pozadu, k 1. dňu nasledujúceho mesiaca.

Forma nájomnej zmluvy

• Nájom pozemku na poľnohospodárske účely (§1 až §6 zákona č.504/2003 Z. z.): Spravuje sa ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Doklad o tom, že sa ústna zmluva o nájme bola uzavretá a nájomca vie preukázať právo užívania k pozemku je napríklad zápisnica o obsahu nájomnej zmluvy alebo protokol o odovzdaní a stave predmetu nájmu.
• Nájom pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (§ 7 až § 14 zákona č. 504/2003 Z. z.): Písomná forma zmluvy je povinná. Aj úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená.

tags: #nájomná #zmluva #poľnohospodárska #pôda #vzor