Kupujúci pristupuje k spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Pri kúpe bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome vstupuje kupujúci do právneho vzťahu so spoločenstvom vlastníkov alebo so správcom bytového domu. Tento článok podrobne rozoberá proces, práva a povinnosti spojené s týmto vstupom.

Úvod do problematiky správy bytových domov

Vlastníctvo bytu v bytovom dome so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Medzi tie najdôležitejšie patrí úhrada nákladov spojených so správou, údržbou a opravami spoločných častí domu. Správa domu je zabezpečená buď spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo externým správcom. Kupujúci by si mal byť vedomý, ktorá forma správy je v jeho prípade relevantná a aké z toho vyplývajú povinnosti.

Formy správy bytových domov

Správu domu môže vykonávať:

1. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo“): Je právnická osoba založená podľa zákona o vlastníctve bytov, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome.
2. Správca: Iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“).

Dôležité je, že na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu.

Pristúpenie kupujúceho k zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy

Pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome, kupujúci (nový vlastník) pristupuje k existujúcej zmluve o spoločenstve alebo k zmluve o výkone správy. Táto skutočnosť sa zvyčajne uvádza priamo v kúpnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Čo treba vedieť pri kúpe pozemku

Zápis v kúpnej zmluve

V kúpnej zmluve sa zvyčajne nachádza formulácia, ktorá vyjadruje, že kupujúci pristupuje k zmluve o spoločenstve alebo k zmluve o výkone správy. Napríklad:

Kupujúci v súlade s § 5 ods. 1 písm. g) Zákona o vlastníctve bytov vyhlasuje, že pristupuje k Zmluve o výkone správy uzatvorenej s vyššie v tomto bode uvedeným správcom Domu / Zmluve o spoločenstve vlastníkov.

Práva a povinnosti prechádzajúce na kupujúceho

S prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve, alebo zo zmluvy o výkone správy. To znamená, že nový vlastník je povinný dodržiavať pravidlá a povinnosti stanovené v týchto zmluvách.

Informovanie o forme správy

Predávajúci by mal kupujúceho informovať o tom, či má bytový dom zriadené spoločenstvo alebo správcu. Túto informáciu je možné overiť aj u správcu alebo predsedu spoločenstva.

Povinnosti predávajúceho

Predávajúci je povinný zabezpečiť, aby boli usporiadané všetky záväzky vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve alebo zmluvy o výkone správy do dňa prevodu vlastníctva. To znamená, že predávajúci by nemal mať žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Prečítajte si tiež: Kúpa Nehnuteľnosti Cudzincami

Vyhlásenie o nedoplatkoch

Predávajúci zvyčajne v kúpnej zmluve vyhlasuje, že nemá žiadne nedoplatky. Toto vyhlásenie môže byť potvrdené aj vyhlásením správcu domu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, ktoré tvorí prílohu kúpnej zmluvy.

Práva a povinnosti spoločenstva

Spoločenstvo má právo vykonávať len činnosti vymedzené zákonom. Hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru okrem úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou. Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome. Spoločenstvo nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok.

Spoločenstvo uzatvára v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa tohto zákona, najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme. Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný predpis. Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.

Práva a povinnosti správcu

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Prečítajte si tiež: Obrana pred online podvodmi

Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.

Dôležité dokumenty

Pri kúpe bytu je dôležité získať nasledujúce dokumenty:

• Kúpna zmluva: Obsahuje vyhlásenie o pristúpení k zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy.
• Zmluva o spoločenstve alebo Zmluva o výkone správy: Upravuje práva a povinnosti vlastníkov a spoločenstva/správcu.
• Situačné plány jednotlivých poschodí domu: S vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku.
• Vyhlásenie správcu Domu/ Vyhlásenie predsedu spoločenstva vlastníkov: Potvrdzuje, že predávajúci nemá žiadne nedoplatky.

Riešenie sporov

Ak ako vlastník bytu nesúhlasíte s vyúčtovaním, ktoré vám správca predložil, skúste sa s ním najprv dohodnúť. Dôležitá je komunikácia medzi správcom a vlastníkom, ktorá nemusí prebiehať len po vyúčtovaní, ale aj počas roka. Ak si myslíte, že správca vám vyrubil neprimerane vysokú sumu a komunikácia s ním zlyhá, môžete sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu alebo priamo na súd.

tags: #kupujúci #pristupuje #k #spoločenstvu #vlastníkov #bytov