- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Kvalitná nájomná zmluva: Kompletný sprievodca
Nájomná zmluva je základný dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Správne vypracovaná zmluva poskytuje obom stranám právnu istotu a pomáha predísť potenciálnym problémom. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na nájomnú zmluvu, jej náležitosti a dôležité aspekty, ktoré by ste mali zvážiť.
Čo je to nájomná zmluva na byt?
Nájomná zmluva na byt je dvojstranný právny úkon, ktorý vytvára nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Prenajímateľ na základe zmluvy prenecháva nájomcovi byt na dočasné užívanie a nájomca sa zaväzuje platiť za to nájomné v dohodnutej výške.
Bežný nájom vs. krátkodobý nájom bytu
Bežný nájom bytu, ktorý vzniká na základe nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka, má zo zákona charakter "chráneného" nájmu. V tomto prípade je nájomca ako "slabšia" zmluvná strana chránený vo viacerých ohľadoch. Medzi najdôležitejšie ochranné prvky patria ustanovenia o bytových náhradách (§ 712 a nasl. Občianskeho zákonníka), ktoré nájomcovi zaručujú právo na bytovú náhradu pri výpovedi nájomnej zmluvy po splnení určitých podmienok.
Krátkodobý nájom bytu, upravený zákonom č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu, je osobitný druh nájomnej zmluvy. Pri krátkodobom nájme je ochrana nájomcu oproti bežnej nájomnej zmluve výrazne zúžená. Pre prenajímateľa je preto výhodnejšie uzavrieť zmluvu o krátkodobom nájme bytu.
Trvanie krátkodobého nájmu
Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt alebo jeho časť do užívania za nájomné na dobu určitú, najviac na dva roky. Krátkodobý nájom je možné predĺžiť za rovnakých podmienok najviac dvakrát, vždy o ďalšie dva roky. Celkovo teda môže krátkodobý nájom trvať maximálne šesť rokov.
Prečítajte si tiež: Definícia, aspekty a význam ošetrovateľskej starostlivosti
Práva a povinnosti pri krátkodobom nájme
Pri krátkodobom nájme nájomca nie je oprávnený dať prenajatý byt do podnájmu tretej osobe. Výpovedná lehota je minimálne jeden mesiac, v prípadoch stanovených zákonom (napr. pri neplatičoch) je možné uplatniť aj 15-dňovú výpovednú lehotu. Vysťahovanie nájomníka po vypovedaní krátkodobého nájmu nie je viazané na bytové náhrady ani iné kompenzácie.
Náležitosti nájomnej zmluvy na byt
Nájomná zmluva na byt by mala obsahovať nasledujúce náležitosti:
Identifikácia zmluvných strán: Označenie prenajímateľa a nájomcu. Identifikácia musí obsahovať minimálne meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa alebo obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.
Označenie predmetu nájmu: Byt treba dostatočne identifikovať, aby ho nebolo možné zameniť s iným. Preto je potrebné uviesť katastrálne územie (odporúčame uviesť aj obec a okres), číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo bytového domu a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený, počet obytných miestností, príslušenstvo bytu, obytná plocha. Je dôležité špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, aby bolo jednoznačné, čo sa prenajíma.
Rozsah užívania: Na základe zmluvy o nájme bytu sa môže prenajímať len jedna izba v byte, alebo sa môže prenajímať každá izba inému nájomcovi. Zahŕňa vymedzenie častí bytu a príslušenstva, ktoré je nájomca oprávnený užívať.
Prečítajte si tiež: Zdravotná starostlivosť: Kontext Slovenska
Výška nájomného a úhrad za služby: Uveďte výšku nájomného a úhrad za služby spojené s užívaním bytu, alebo spôsob ich výpočtu. Nie je potrebné uviesť konkrétnu výšku nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu, avšak spôsob ich výpočtu musí byť uvedený jasne a zrozumiteľne tak, aby bolo možné určiť ich konkrétnu výšku. Možno uviesť pevnú sumu, ktorou je stanovené mesačné nájomné alebo jednoznačný spôsob jeho výpočtu. Súčasne tu treba vymedziť spôsob úhrady nájomného, ďalšie poplatky spojené s užívaním bytu, ako sú preddavky na energie, internet, satelitnú televíziu a i., termíny splatnosti a spôsob úhrady prípadných nedoplatkov za energie.
Opis príslušenstva a stavu bytu: Prenajímateľ by mal uviesť, či byt, jeho príslušenstvo a vybavenie majú v čase uzavretia nájomnej zmluvy vady, ktoré sú prenajímateľovi známe. Uvádza sa aj podlahová plocha bytu, počet obytných miestností, príslušenstvo (napr. kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, pivničná kobka atď.), vybavenie bytu (napr. kuchynská linka, spotrebiče, vstavané skrine a i.) a opis stavu bytu. Potrebné je pomenovať aj prípadné závady a poškodenia.
Stav meračov energií: Nie je nevyhnutné, aby bol stav meračov uvedený v nájomnej zmluve, pokiaľ sa pri odovzdaní bytu nájomcovi bude podpisovať preberací protokol, v ktorom budú tieto údaje uvedené. V protokole o odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu bude zároveň zachytený stav meračov energií a vody.
Doba nájmu, začatie a skončenie nájmu: Časové vymedzenie začiatku a ukončenia nájmu. V prípade nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu nesmie toto obdobie prekročiť 2 roky.
Ďalšie dôležité ustanovenia v nájomnej zmluve
Okrem základných náležitostí je vhodné do nájomnej zmluvy zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré upravujú práva a povinnosti zmluvných strán a predchádzajú prípadným sporom. Medzi takéto ustanovenia patria:
Prečítajte si tiež: Kritériá psychiatrickej starostlivosti
Práva a povinnosti zmluvných strán: Podrobne uviesť všetky zásadné skutočnosti, podmienky nájomného vzťahu ako aj práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Prenajímateľ sa zaväzuje udržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi nerušený výkon práv spojených s užívaním. Nájomca je povinný užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania a oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv.
Podmienky zániku nájmu: Nájomná zmluva zaniká písomnou dohodou, výpoveďou, odstúpením od zmluvy alebo zničením predmetu nájmu. Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom uplynutím výpovednej lehoty. Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.
Osobitné dojednania: Napríklad, či je nájomca oprávnený chovať v byte domáce zvieratá, fajčiť, vykonávať stavebné úpravy a pod.
Ako si overiť nehnuteľnosť pred podpisom zmluvy?
Ešte pred uzatvorením zmluvy odporúčame budúcemu nájomcovi overiť, či je prenajímateľ vlastníkom nehnuteľnosti, alebo v prípade podnájmu, či je nájomca oprávnený dať nehnuteľnosť do podnájmu. Vlastníctvo nehnuteľnosti si jednoducho overíte na webovej stránke katastra.
Písomná forma zmluvy
Pri nájomnej zmluve na byt sa písomná zmluva nevyžaduje. O obsahu ústnej zmluvy sa má vyhotoviť zápisnica, ktorá je dokladom o tom, že sa nájomná zmluva uzatvorila. Avšak ani nevyhotovenie zápisnice nespôsobuje neplatnosť ústnej nájomnej zmluvy na byt. V každom prípade však odporúčame uzatvoriť zmluvu písomne, nakoľko v prípade sporu bude možné použiť zmluvu ako dôkaz o konkrétnych podmienkach, ktoré obsahovala nájomná zmluva.
Na čo si dať pozor pri hľadaní vzoru nájomnej zmluvy online?
Ak si na webe vyhľadáte vzor nájomnej zmluvy na stiahnutie, dôsledne si skontrolujte, či dokument obsahuje všetky nevyhnutné obsahové náležitosti. V zmysle akého zákona sa zmluva uzatvára. Na takéto voľne dostupné šablóny sa však nespoliehajte. V prípade, ak by nájomná zmluva neobsahovala všetko potrebné, mohli by ste sa dostať do právnych problémov alebo nevýhodnej situácie pri prenájme nehnuteľností. Vypracovanie nájomnej zmluvy patrí do rúk právnikovi.