Záložné Právo na Nehnuteľnosť: Komplexný Prehľad Právnej Úpravy

Úvod

Záložné právo predstavuje významný inštitút súkromného práva, ktorého právna úprava prešla v nedávnej minulosti zásadnými zmenami. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o súčasnej právnej úprave záložného práva na nehnuteľnosti, s dôrazom na jeho vznik, trvanie, zánik a výkon.

Podstata a Účel Záložného Práva

Záložné právo je definované ako právo k cudzej veci, prípadne k právu alebo inej majetkovej hodnote, slúžiace na zabezpečenie pohľadávky záložného veriteľa. Jeho akcesorická povaha znamená, že nemôže existovať samostatne, ale je závislé od existencie a trvania zabezpečovanej pohľadávky. Účelom záložného práva je umožniť záložnému veriteľovi uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia z predmetu záložného práva (zálohu) v prípade, ak dlžník nesplní svoj záväzok riadne a včas.

Subjekty Záložného Právneho Vzťahu

V záložnom právnom vzťahu vystupujú dve hlavné strany:

• Záložný veriteľ: Osoba, ktorá má zabezpečenú pohľadávku.
• Záložca: Osoba, ktorá poskytuje záloh na zabezpečenie cudzej alebo vlastnej pohľadávky.

Osoba záložcu a dlžníka z obligačného právneho vzťahu nemusia byť totožné.

Zabezpečená Pohľadávka

Zabezpečenou pohľadávkou rozumieme peňažnú alebo nepeňažnú pohľadávku zabezpečenú záložným právom, ktorá musí byť dostatočne určená. V prípade peňažnej pohľadávky to zvyčajne znamená jej vyčíslenie, resp. uvedenie konkrétnej sumy. Pri nepeňažnej sume musí byť jej hodnota určitá alebo kedykoľvek počas trvania záložného práva určiteľná (§151c ods. 1 OZ).

Prečítajte si tiež: Dopad pandémie na čakacie lehoty v domovoch dôchodcov

Predmet Záložného Práva (Záloh)

Zálohom môže byť všetko, čo môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov, za predpokladu, že je scudziteľný. V zmysle § 151d ods. 1 OZ zálohom môže byť vec hnuteľná i nehnuteľná, právo, iná majetková hodnota, byt a nebytový priestor, ktoré sú prevoditeľné. Zálohom môže byť aj súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, alebo iná hromadná vec. Zálohom môže byť aj spoluvlastnícky podiel, prípadne aj len ideálny podiel vyčlenený z celej veci jej vlastníkom.

Vznik Záložného Práva

Záložné právo môže vzniknúť na základe:

• Zmluvy: Písomná zmluva medzi záložcom a záložným veriteľom.
• Schválenej dohody dedičov o vyporiadaní dedičstva.
• Rozhodnutia súdu alebo správneho orgánu.
• Zákona: Právne skutočnosti, s ktorými sa viaže vznik, resp. zriadenie záložného práva.

Pre vznik záložného práva k nehnuteľnosti je nevyhnutný jeho zápis do katastra nehnuteľností (hypotéka).

Zmluva o Zriadení Záložného Práva

Zmluva o zriadení záložného práva musí byť zásadne uzatvorená v písomnej forme medzi záložcom a záložným veriteľom. Výnimkou z písomnej formy je prípad, keď sa zriaďuje záložné právo zmluvou k hnuteľnej veci a záložné právo vzniká odovzdaním zálohu záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy, kedy sa písomná forma nevyžaduje. V prípade nedodržania písomnej formy, v tých prípadoch, kedy je podľa OZ potrebná, pôjde o absolútnu neplatnosť právneho úkonu. Zmluva o zriadení záložného práva môže obsahovať aj ďalšie náležitosti. Môže sa v nej napríklad určiť súčinnosť potrebná na výkon záložného práva. V záložnej zmluve sa účastníci môžu dohodnúť, že záložný veriteľ je oprávnený predať záloh iným spôsobom ako na dražbe. V takomto prípade však musia účastníci tento spôsob podrobne rozviesť priamo v zmluve.

Registrácia Záložného Práva

Na vznik záložného práva sa vyžaduje jeho registrácia:

Prečítajte si tiež: Výpovedná lehota a PN: Čo potrebujete vedieť

• registrácia záložného práva v Notárskom centrálnom registri záložných práv (ďalej len register záložných práv) alebo
• v osobitnom registri, ak sa pre jeho vznik vyžaduje registrácia v osobitnom registri (napríklad podľa zákona č. 55/1997 Z. z. o ochranných známkach, prípadne podľa patentového zákona č. 435/2001 Z. z., registrácia v obchodnom registri podľa zákona č. 530/2003 Z. z. a pod.).

Výnimka z požiadavky registrácie platí v prípade, keď záložné právo vzniká odovzdaním hnuteľnej veci záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy. No aj takto vzniknuté záložné právo možno registrovať v registri záložných práv.

Do registra záložných práv sa nezapisuje záložné právo k nehnuteľnostiam. Záložné právo k nehnuteľnostiam (hypotéka) vzniká v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. až jeho zápisom do katastra nehnuteľností. Rovnako sa do registra záložných práv nezapisuje ani záložné právo k niektorým veciam, právam alebo iným majetkovým hodnotám ustanoveným osobitným zákonom, keďže vzniká jeho registráciou v osobitnom registri (pozri vyššie).

V prípade, že záložné právo vzniká na základe písomnej zmluvy (zmluvné záložné právo), žiadosť o registráciu záložného práva v registri záložného práva, ako aj v osobitnom registri podáva záložca. V ostatných prípadoch žiadosť o registráciu záložného práva podáva záložný veriteľ, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak[2]. Na prijatie žiadosti o registráciu záložného práva v registri záložných práv je v zmysle § 7 ods. 3 vyhlášky č. 607/2002 Z. z. príslušný ktorýkoľvek notár. Žiadateľ zodpovedá za obsah tejto žiadosti, za skutkový stav, ako aj za to, že žiadosť obsahuje všetky údaje ustanovené zákonom. Ak je osôb povinných podať takúto žiadosť viac, môže túto povinnosť splniť hociktorý z nich, okrem prípadov, keď zákon ustanovuje, že sú povinné podať žiadosť spoločne. Osoba, ktorá je povinná požiadať o registráciu na základe vzniknutých zmien údajov týkajúcich sa záložného práva, musí tak urobiť bez zbytočného odkladu. V prípade porušenia týchto povinností zodpovedá za vzniknutú škodu.

Práva a Povinnosti Záložcu a Záložného Veriteľa

Práva a Povinnosti Záložcu

• Záložca má zásadne právo predmet záložného práva obvyklým spôsobom používať, privlastňovať si jeho plody a úžitky a disponovať s ním, pokiaľ zákon neustanovuje inak.
• Pri prevode zálohu prechádzajú povinnosti vyplývajúce zo záložného práva na nadobúdateľa.
• Záložca je povinný strpieť výkon záložného práva v prípade, ak dlžník nesplní zabezpečenú pohľadávku.

Práva a Povinnosti Záložného Veriteľa

• Ak bol záložnému veriteľovi záloh odovzdaný, má právo mať ho u seba po dobu trvania záložného práva a je povinný ho starostlivo opatrovať.
• V prípade vzniku nákladov v dôsledku opatrovania a chránenia zálohu, má záložný veriteľ právo na ich úhradu, ak boli nevyhnutne a účelne vynaložené.
• Záložný veriteľ je oprávnený začať s výkonom záložného práva, pokiaľ nebola jeho záložným právom zabezpečená pohľadávka riadne a včas splnená.

Výkon Záložného Práva

Záložný veriteľ je oprávnený začať s výkonom záložného práva, ak nebola jeho záložným právom zabezpečená pohľadávka riadne a včas splnená. Spôsob výkonu záložného práva je určený zákonom alebo zmluvou. Záložný veriteľ má možnosť uspokojiť sa:

• Predajom zálohu na dražbe
• Súdnym predajom
• Iným spôsobom dohodnutým v zmluve

Záložný veriteľ sa môže uspokojiť, resp. domáhať sa uspokojenia zo zálohu, jeho súčastí, plodov a úžitkov a príslušenstva, ak zmluva o zriadení záložného práva alebo zákon neustanovujú inak. Na plody a úžitky sa záložné právo vzťahuje až dovtedy, pokiaľ nie sú oddelené od zálohu, t. j.

Prečítajte si tiež: Aktuálne zmeny v Sociálnej Poisťovni: Dôchodky a invalidita

Spôsoby Uspokojenia Záložného Veriteľa

• Dražba: Najbežnejší spôsob predaja zálohu, ktorý vykonáva dražobník.
• Súdny predaj: Realizovaný v rámci exekučného konania.
• Iný spôsob: Musí byť podrobne rozvedený v zmluve o zriadení záložného práva.

Poradie Uspokojenia Záložných Práv

Ak na zálohu vzniklo viac záložných práv, na ich uspokojenie je rozhodujúce časové poradie ich registrácie v registri záložných práv alebo ich registrácia v osobitnom registri. Veriteľ, ktorého záložné právo bolo skôr (najskôr) registrované, sa uspokojí zo zálohu skôr a v celom rozsahu ako veriteľ, ktorého záložné právo bolo registrované neskôr, pokiaľ zákon neustanovuje alebo dohoda záložných veriteľov neurčuje niečo iné. Doba registrácie záložného práva je tu rozhodujúca pre poradie, v akom majú byť veritelia uspokojení zo zálohu, pravda, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje, že toto poradie sa bude počítať inak, resp. že sa poradie vôbec nezohľadní, napríklad, že určité záložné právo (prípadne retenčné právo alebo iné) sa uprednostní pred ostatnými, hoci aj skôr registrovanými záložnými právami. To však bude zákonom ustanovená výnimka zo všeobecne platnej zásady[4].

Záložní veritelia sa môžu dohodnúť na inom poradí záložných práv, ktoré bude rozhodujúce na ich uspokojenie. Dohoda nadobúda účinnosť registráciou dohodnutého poradia v registri záložných práv alebo v osobitnom registri, a to na základe žiadosti všetkých záložných veriteľov, ktorí dohodu uzavreli. Voči tým záložným veriteľom, ktorí sa na dohode nezúčastnili, resp. s ňou nesúhlasili, je takáto dohoda neúčinná, pokiaľ by sa im na základe takejto dohody mohla zhoršiť vymožiteľnosť pohľadávky pri výkone záložného práva.

Zánik Záložného Práva

Záložné právo zaniká:

• Zánikom zabezpečenej pohľadávky.
• Vzdaním sa záložného práva záložným veriteľom.
• Zánikom zálohu.
• Uplynutím času, na ktorý bolo záložné právo zriadené.
• Inými spôsobmi stanovenými zákonom.

tags: #lehoty #zriadenia #záložného #práva #na #nehnuteľnosť