Majetkovoprávne Vysporiadanie: Komplexný Prievodca

Majetkovoprávne vysporiadanie je rozsiahly proces, ktorý zahŕňa rôzne právne úkony a zmluvné vzťahy s cieľom usporiadať vlastnícke práva k nehnuteľnostiam. Tento proces je kľúčový pri príprave a realizácii stavebných projektov, pri riešení majetkových vzťahov v rodinnom práve a pri zabezpečení súladu medzi skutočným stavom nehnuteľností a údajmi v katastri nehnuteľností.

Význam Majetkovoprávneho Vysporiadania v Stavebníctve

V oblasti stavebníctva je majetkovoprávne vysporiadanie nevyhnutné na zabezpečenie právneho vzťahu stavebníka k pozemkom potrebným na realizáciu stavby. Bez tohto usporiadania nemôže stavebný úrad vydať stavebné povolenie. Základným aktom je prevod vlastníctva kúpnou zmluvou, ktorý umožňuje trvalý záber stavby, alebo nájom pozemkov pre dočasný záber stavby. Kúpna zmluva má svoje zákonom stanovené náležitosti a vlastníctvo sa prevádza na kupujúceho vkladom do katastra.

Zmluva o Budúcej Zmluve

V prípadoch, keď nie je možné okamžite uzavrieť kúpnu zmluvu z rôznych dôvodov (napríklad prekážky na strane katastra, obmedzenia nakladania s nehnuteľnosťou, úmrtie vlastníka, sporné vlastníctvo), je vhodné zabezpečiť práva stavebníka k pozemku uzavretím tzv. zmluvy o budúcej zmluve. Takúto zmluvu možno uzatvoriť s vlastníkom zapísaným na liste vlastníctva, s dedičmi prichádzajúcimi do úvahy alebo so všetkými stranami prípadného sporu. V zmluve sa dohodne, že definitívnu kúpnu zmluvu stavebník uzavrie po odpadnutí prekážky obmedzujúcej zaobchádzanie s nehnuteľnosťou s tou osobou, ktorá bude na liste vlastníctva zapísaná ako vlastník bez obmedzenia.

Všetci potenciálni vlastníci v zmluve o budúcej zmluve dajú súhlas na to, aby stavebník mohol vybaviť stavebné povolenie a všetky ostatné dokumenty potrebné na stavbu a začal aj uskutočňovať príslušnú stavbu na danom pozemku. Platný stavebný zákon považuje takúto zmluvu za iné právo k pozemku oprávňujúce stavebníka na uskutočnenie stavby.

Uzatváranie zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách má pre stavebníka význam aj v prípadoch, keď sa stavba pripravuje v dostatočnom predstihu a nie je ešte úplne presne definovaný záber stavby, čas zahájenia prác alebo financovanie stavby. Predíde sa tak zbytočnému nákupu pozemkov, ktoré sa napokon ukážu ako nepotrebné. Zároveň ide o vhodný spôsob zabezpečenia vzťahu k pozemkom v prípade, ak je veľmi málo času na uzatváranie kúpnych zmlúv, pretože v prípade zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách odpadne niekedy náročné konanie o povolení vkladu na katastri.

Prečítajte si tiež: Možnosti vysporiadania nehnuteľností

Nájomná Zmluva

Ďalším druhom zmluvy je nájomná zmluva, ktorou sa zabezpečuje právny vzťah k pozemkom potrebným na dočasný záber stavby. Podľa súčasne platného znenia stavebného zákona už nie je možné uzatvoriť tzv. zmluvu o budúcej nájomnej zmluve. Uzatváranie riadnych nájomných zmlúv v predstihu a v rozsahu poznania skutočnej potreby dočasných záberov môže byť nelogické.

Dočasný Záber do Jedného Roka

Jedným z druhov dočasného záberu stavby je tzv. dočasný záber do jedného roka, ktorý sa používa na právo vstupu na pozemok za účelom prekládky existujúcich inžinierskych sietí alebo výstavby nových inžinierskych sietí. Tieto zábery sa môžu zabezpečiť napríklad nájomnou zmluvou, ktorá oprávňuje uložiť do zeme príslušnú sieť, a odkazuje v zmluve na ďalšiu zmluvu, ktorou je zmluva o zriadení vecného bremena. Tá sa uzavrie až po vybudovaní siete podľa geometrického plánu skutočného vyhotovenia stavby. Ďalšou alternatívnou možnosťou je zmluva o budúcej zmluve o vecnom bremene, v ktorej je zapracovaná aj nájomná zmluva oprávňujúca na vstup na pozemok a zriadenie inžinierskej siete. Následne sa po vybudovaní siete uzavrie zmluva o vecnom bremene.

V právnom poriadku môže vzniknúť vecné bremeno aj zo zákona, a to napríklad na výstavbu verejného vodovodu a stokovej siete verejnej kanalizácie mimo zastavaného územia obce. Vlastníkom patrí za takéto použitie ich pozemku náhrada, ktorú im následne poskytne stavebník. Obdobné oprávnenia existujú aj v zákone o energetike.

Zabezpečenie zmluvných vzťahov k pozemkom na účely prekládky alebo zriadenia inžinierskych sietí je často komplikovaná záležitosť, najmä v oblasti mimo zastavaného územia obce, kde je veľa poľnohospodárskej pôdy združenej do pozemkových spoločenstiev. Zmluvné zriadenie vecného bremena je veľmi náročný proces, lebo na zápis vlastníckeho práva do katastra treba podať všetky zmluvy a listiny so všetkými spoluvlastníkmi naraz v jednom podaní. Z uvedených dôvodov by bolo vhodné zriadiť možnosť vzniku práva vecného bremena na inžinierske siete mimo zastavaného územia obce zo zákona aj pri iných líniových stavbách, ako sú cesty, dráhy a pod.

Vyvlastnenie

Ďalším spôsobom majetkovoprávneho usporiadania je vyvlastnenie, ktorým sa rozumie autoritatívny zásah do vlastníckeho práva spočívajúci v odňatí vlastníctva alebo v obmedzení vlastníckeho práva za primeranú náhradu vo verejnom záujme. Vyvlastnenie je možné iba vtedy, ak sú súčasne splnené podmienky, že vyvlastnenie sa koná vo verejnom záujme, v nevyhnutnej miere, na základe zákona a za primeranú náhradu a ak cieľ vyvlastnenia nie je možné dosiahnuť inak. Navrhovateľ musí preukázať, že k nadobudnutiu práv k nehnuteľnosti nedošlo dohodou.

Prečítajte si tiež: Sprievodca žiadosťou o majetkovoprávne vysporiadanie

V samotnom vyvlastňovacom konaní sa môže rozhodovať o výške náhrady, čase jej vyplatenia alebo o oprávnení vlastníka požadovať vyvlastnenie aj tzv. zvyškového pozemku. Stavebný úrad môže rozšíriť vyvlastnenie aj na zostávajúcu časť pozemku, ak to vyvlastňovaný uplatnil ako námietku.

Použitie vyvlastnenia v procese majetkovoprávneho usporiadania líniových stavieb vo verejnom záujme má svoju nezastupiteľnú funkciu. Existuje viac situácií, keď nie je iná možnosť, ako zabezpečiť prechod vlastníckeho práva na stavebníka iba vyvlastnením. Na právny titul na vyvlastnenie sa viažu aj niektoré iné právne predpisy oprávňujúce nakladať s nehnuteľnosťami. Ide najmä o oprávnenie Slovenského pozemkového fondu prevádzať vlastníctvo na stavebníka na účely stavby, kde je prípustné vyvlastnenie za tzv. nezistených vlastníkov alebo o zjednodušené nakladanie správcu majetku štátu s majetkom, ktorý síce nie je prebytočný, ale možno ho pre danú stavbu vyvlastniť. Samotný inštitút vyvlastnenia treba často použiť aj v prípadoch, keď vlastník nie je známy alebo zomrel a dedičia nie sú známi alebo nezabezpečujú prerokovanie dedičstva, prípadne ak dedičstvo po zomretom vlastníkovi prerokované bolo, ale nezahŕňalo všetok jeho majetok.

Majetkovoprávne Vysporiadanie v Rodinnom Práve

V rodinnom práve sa majetkovoprávne vysporiadanie týka najmä zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Uzavretím manželstva vzniká BSM, ktoré môže vzniknúť iba medzi manželmi. Najčastejším dôvodom zániku BSM je zánik manželstva. V prípade zániku BSM je potrebné vykonať jeho vyporiadanie, ktoré sa riadi zásadami zakotvenými v Občianskom zákonníku. Vo všeobecnosti platí, že podiely bývalých manželov na majetku, ktorý patril do BSM, sú rovnaké.

Vyporiadanie BSM

K vyporiadaniu BSM môže dôjsť dohodou bývalých manželov. Ak však v lehote do troch rokov od zániku BSM nedošlo k prijatiu dohody a ani nebola podaná žaloba, platí, že pokiaľ ide o hnuteľné veci, že sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník užíva. O ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.

Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí. Súdna prax pripúšťa odklon od princípu rovnosti podielov len výnimočne.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty rozchodu na Slovensku

Manžel môže nakladať len so svojím výlučným majetkom (nepatriacim do bezpodielového spoluvlastníctva manželov). Aj mzda manžela patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (pokiaľ nie je BSM zúžené). Veci v bezpodielovom spoluvlastníctve užívajú obaja manželia spoločne; spoločne uhradzujú aj náklady vynaložené na veci alebo spojené s ich užívaním a udržiavaním. Bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný. Ak sa daruje spoločný majetok patriaci do BSM inej osobe a nejde o dar nepatrnej hodnoty, je potrebný súhlas oboch manželov. Právny úkon, ktorý je vykonaný bez súhlasu druhého manžela, je neplatný.

Majetkovoprávne Vysporiadanie a Kataster Nehnuteľností

Cieľom majetkovoprávneho vysporiadania je dosiahnuť súlad evidovaných a neevidovaných nehnuteľností na liste vlastníctva. Ak nie sú niektoré nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností, môžu vzniknúť problémy pri predaji, darovaní či dedení a zároveň nie je možné oceniť predmetné nehnuteľnosti súdnym znalcom, napríklad za účelom získania hypotekárneho úveru.

Riešenie Nesúladu v Katastri

V prípade, ak vlastníte starší rodinný dom s pozemkom, na ktorom sú postavené stavby (hospodárska budova a garáž), a zistíte, že uvedené stavby nie sú zapísané do katastra nehnuteľností, je potrebné stavbu zapísať na list vlastníctva. K tomu je nutné stavebnému úradu predložiť potrebné dokumenty.

Medzi prvými úkonmi je analýza daného pozemku, kde sa zistia prvotné informácie o pozemku z katastra nehnuteľnosti, alebo merania za pomoci geodeta. Vďaka tomu je možné zistiť skutočný stav daného pozemku - čo všetko má a načo môže slúžiť a čo zase nie.

Rozdelenie Pozemkov a Bytov

Ďalšie prípady majetkovoprávneho vysporiadania sa týkajú rozdelenia pozemkov s dvoma alebo viacerými podielovými spoluvlastníkmi na samostatné vlastníctvo, rozdelenia rodinného domu na dve bytové jednotky (napríklad po dedičskom konaní) alebo rozdelenia rozľahlého pozemku na podielové vlastníctvo za účelom stavby.

Znalecká Činnosť a Majetkovoprávne Vysporiadanie

Znalecká činnosť je špecializovaná odborná činnosť vykonávaná za podmienok ustanovených v Zákone č. 382 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, znalcom pre zadávateľa. Úkonmi znaleckej činnosti sú najmä znalecký posudok a jeho doplnenie, odborné stanovisko alebo potvrdenie a odborné vyjadrenie a vysvetlenie. Znalecké posudky v obore stavebníctvo (odvetvie geotechnika) sú dôležité pri riešení sporov, oceňovaní nehnuteľností a pri zabezpečovaní kvality a bezpečnosti stavieb.

tags: #majetkovopravne #vysporiadanie #definicia