Mandátna zmluva a povinnosti pri prenájme nebytových priestorov

Mandátna zmluva je obľúbený zmluvný typ, ktorý sa často využíva v rôznych obchodných situáciách. V tomto článku sa pozrieme na to, čo je to mandátna zmluva, aké sú jej podstatné náležitosti, práva a povinnosti zmluvných strán a ako sa mandátna zmluva ukončuje. Ďalej sa zameriame na nájomné zmluvy a ich špecifiká, najmä v kontexte prenájmu nebytových priestorov.

Čo je mandátna zmluva?

Mandátna zmluva je upravená v Obchodnom zákonníku v ustanoveniach § 566 až § 576. Jej podstatou je záväzok jednej osoby (mandatára) obstarať určitú obchodnú záležitosť pre druhú osobu (mandanta) v jej mene a na jej účet. Obchodnou záležitosťou môže byť napríklad vedenie účtovníctva, uzatváranie poistných zmlúv, predaj podniku a podobne. Okruh, čo je obchodnou záležitosťou, je široký a možno do toho zahrnúť každú činnosť, ktorá má obchodný charakter, teda vykonáva sa v súvislosti s činnosťou obchodnej spoločnosti.

Náležitosti mandátnej zmluvy

Ako každá zmluva, aj mandátna má svoje podstatné náležitosti, ktoré musia byť v nej upravené. Bez splnenia týchto podstatných náležitostí by mandátna zmluva nebola platná. Medzi tieto náležitosti patria:

• Určenie zmluvných strán: Zmluvnými stranami sú mandant (osoba, ktorá má záujem obstarať obchodnú záležitosť) a mandatár (osoba, ktorá v mene a na účet mandanta vykoná obchodnú záležitosť). Tieto osoby musia byť v zmluve presne definované.
• Vymedzenie obchodnej záležitosti a spôsob zariadenia obchodnej záležitosti: Ide o gro mandátnej zmluvy. Obchodná záležitosť, ktorú má mandatár v mene mandanta vykonať, musí byť určitá a presne špecifikovaná.
• Odplata: Mandatár má za vykonanie obchodnej záležitosti pre mandanta nárok na odmenu. Nemôže vykonávať obchodnú záležitosť bezodplatne. Na splnenie tejto náležitosti postačuje, aby bolo v zmluve uvedené, že mandatárovi sa poskytuje odplata, bez toho, aby bola určená výška odplaty. V takomto prípade má mandatár nárok na odplatu vo výške obvyklej, ktorá sa poskytuje za podobnú obchodnú záležitosť v čase uzatvorenia zmluvy. Odporúčame presne určiť výšku odplaty do zmluvy. Zároveň v zmluve môžete upraviť aj splatnosť odmeny. Tá je spravidla splatná v okamihu vykonania obchodnej záležitosti, ak sa nedohodnete inak. Môžete si však dohodnúť inú splatnosť, prípadne aj platenie odmeny v splátkach, alebo pravidelne každé obdobie (napr. každý mesiac).

V mandátnej zmluve možno ďalej upraviť práva a povinnosti zmluvných strán, prípadne spôsoby zániku zmluvy. Tieto náležitosti však nemusia byť výslovne uvedené v zmluve, pretože sú upravené aj v Obchodnom zákonníku, ktorý však pripúšťa, aby si zmluvné strany niektoré záležitosti upravili odlišne. Stačí, ak sa mandant s mandatárom dohodnú o podstatných náležitostiach aj ústne, odporúčame písomnú formu mandátnej zmluvy kvôli minimalizácii sporov v budúcnosti.

Práva a povinnosti zmluvných strán mandátnej zmluvy

Ako pri každej zmluve, aj mandátna zmluva znamená pre zmluvné strany určité práva a povinnosti.

Prečítajte si tiež: Rozdiely a vzťahy v mandátnej zmluve

Práva a povinnosti mandanta

Medzi práva a povinnosti mandanta patrí:

• Právo, aby mandatár vykonal obchodnú záležitosť podľa jeho pokynov a záujmov, za dohodnutých podmienok.
• Povinnosť odovzdať mandatárovi informácie a veci, ktoré sú potrebné na vykonanie obchodnej záležitosti.
• Povinnosť vystaviť mandatárovi plnomocenstvo, ak je to potrebné na zariadenie obchodnej záležitosti.
• Povinnosť vyplatiť mandatárovi dohodnutú odmenu, inak odmenu obvyklú.
• Povinnosť uhradiť mandatárovi náklady, ktoré nevyhnutne alebo účelne vynaložil pri vykonávaní obchodnej záležitosti, okrem prípadov, ak tieto náklady sú už zahrnuté v dohodnutej odmene.

Práva a povinnosti mandatára

Medzi práva a povinnosti mandatára patrí:

• Povinnosť vykonať obchodnú záležitosť.
• Povinnosť postupovať pri výkone obchodnej záležitosti s odbornou starostlivosťou.
• Povinnosť vykonávať obchodnú záležitosť podľa pokynov mandanta a v súlade s jeho záujmami. Od pokynov mandanta sa môže mandatár odchýliť, ak je to nevyhnutné v záujme mandanta. Ak to zakazuje zmluva, nemôže sa ani v takomto prípade odchýliť od pokynov, aj keby to bolo naliehavo nevyhnutné.
• Povinnosť oznámiť mandantovi všetky okolnosti, ktoré zistil pri výkone obchodnej záležitosti a môžu mať vplyv na zmenu pokynov mandanta.
• Povinnosť postupovať pri výkone obchodnej záležitosti osobne, ak to určuje zmluva. Ak v zmluve nie je nič určené, môže obchodnú záležitosť vykonať aj prostredníctvom inej osoby.
• Povinnosť odovzdať mandantovi veci, ktoré od neho prevzal za účelom vykonania obchodnej záležitosti, vrátane povinnosti nahradiť škodu, ktorú spôsobil na týchto veciach.
• Ak to určuje zmluva alebo o to požiada mandant, je mandatár povinný poistiť veci, ktoré prevzal od mandanta na vykonanie obchodnej záležitosti.
• Právo na dohodnutú alebo obvyklú odmenu, a to aj v prípade, ak sa nedostaví očakávaný výsledok.
• Právo na úhradu nákladov, ktoré vynaložil pri výkone obchodnej záležitosti, ak tieto náklady už nie je zahrnuté v dohodnutej odmene.
• Právo na preddavok odmeny, ak je možné očakávať, že pri výkone obchodnej záležitosti vzniknú značné náklady.

Kedy vzniká mandatárovi nárok na odmenu?

Mandatár má nárok na odmenu aj v prípade, ak sa nedostaví očakávaný výsledok. Dôležité pre posúdenie, či mandatár má nárok na vyplatenie odmeny je, či riadne vykonal dohodnutú obchodnú záležitosť.

Príklad A: Mandatár s mandantom sa dohodli na tom, že mandatár obstará pre mandanta obchodnú záležitosť - predaj obchodných priestorov. Mandatár nájde kupujúceho, ktorý kúpi dané obchodné priestory. Nárok na odmenu mu v tomto prípade vzniká až predajom obchodných priestorov.

Príklad B: Mandatár s mandantom sa dohodli na tom, že mandatár obstará pre mandanta obchodnú záležitosť - nájdenie kupujúceho, ktorý kúpi obchodné priestory. Mandatár nájde kupca, ktorý má záujem o kúpu obchodných priestorov. Avšak kupujúci si na poslednú chvíľu rozmyslí kúpu obchodných priestorov a predaj sa nezrealizuje. Mandatár má v tomto prípade nárok na odmenu, pretože riadne vykonal dohodnutú obchodnú záležitosť - našiel kupujúceho, hoci sa na poslednú chvíľu nedostavil očakávaný výsledok - predaj obchodných priestorov.

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre prenajímateľov

Mandatár nezodpovedá za porušenie záväzku osoby, s ktorou uzavrel zmluvu pri zariaďovaní záležitosti. Za porušenie povinnosti mandatár zodpovedá iba v prípade, ak sa na to v mandátnej zmluve zaručil.

Príklad: Mandatár zariadi obchodnú záležitosť - predaj obchodných priestorov. K zaplateniu obchodných priestorov má dôjsť v pravidelných mesačných splátkach. Kupujúci týchto obchodných priestorov však prestane riadne splácať dohodnuté splátky. Mandatár nezodpovedá za porušenie povinnosti zo strany kupujúceho.

Zánik mandátnej zmluvy

Obchodný zákonník upravuje medzi spôsobmi zániku mandátnej zmluvy primárne výpoveď. Určuje aj moment, kedy výpoveď nadobúda účinnosť. Táto účinnosť nastáva pri výpovedi zo strany mandanta v okamihu, keď sa mandatár dozvie alebo mohol dozvedieť o výpovedi. Pri výpovedi zo strany mandatára nastáva účinnosť výpovede koncom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená mandantovi. Teda ak mandatár doručí výpoveď v mesiaci jún, mandátna zmluva zaniká koncom júla. V zmluve však možno dohodnúť inú výpovednú lehotu.

Okamihom účinnosti výpovede mandatár nesmie pokračovať vo vykonávaní obchodnej záležitosti. Navyše, je povinný upozorniť mandanta na opatrenia potrebné na to, aby sa zabránilo vzniku hroziacej škody, ktorá by mohla vzniknúť z dôvodu skončenia vykonávania obchodnej záležitosti. Napr. mandatár (účtovník), ktorý dostal výpoveď k 1.3.2018, je povinný upozorniť mandanta, že do konca marca je potrebné podať daňové priznanie.

Aj napriek tomu, že bola daná výpoveď, mandatár má nárok na odmenu za vykonávanie svojej činnosti až do účinnosti výpovede. Ak teda mandant dá mandatárovi výpoveď dňa 1.1.2018 ku dňu 1.3.2018, má mandatár nárok na odmenu až do dňa 1.3.2018.

Prečítajte si tiež: Správa nebytových priestorov mandátnou zmluvou

Medzi ďalšie spôsoby ukončenia mandátnej zmluvy patrí vzájomná dohoda oboch zmluvných strán. Zo samotného účelu a povahy zmluvy vyplýva, že zmluva zaniká aj vykonaním obchodnej záležitosti, ak predmetom zmluvy bola určitá jednorazová obchodná záležitosť (napr. predaj podniku), a nie pravidelne opakujúca sa (napr. vedenie účtovníctva). Zmluva zaniká taktiež smrťou mandatára, resp. zánikom, ak mandatárom bola právnická osoba.

Nájomná zmluva a prenájom nebytových priestorov

Nájomná zmluva je upravená v Občianskom zákonníku (§ 663 a nasl.). Pri nájme prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral úžitky. Pri bezplatnom prenechaní veci nejde o nájom, ale napr. o výpožičku.

V súvislosti s nehnuteľnosťami prenajímateľ prenecháva vo forme nájmu nehnuteľnosť inej osobe. Prenajímateľom je spravidla vlastník nehnuteľnosti, môže to však byť aj iná osoba, ktorá má k nehnuteľnosti právo oprávňujúce ju na prenechanie veci do užívania. Nájomné môže byť dohodnuté v peniazoch, ale aj v naturáliách, prípadne v inom plnení. Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.

Odlišnosť medzi nájmom a podnájmom spočíva v účastníkoch vzťahu. Pri nájme nehnuteľnosti je miestom jeho dodania podľa § 16 ods. 1 ZDPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Samotný nájom nehnuteľnosti je upravený v § 38 ZDPH.

Oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby), nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a nájmu bezpečnostných schránok. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (inému platiteľovi alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Z hľadiska uplatňovania dane sa rovnako ako prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti posudzuje aj podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Právna úprava nájomnej zmluvy je oveľa komplikovanejšia než je tomu napr. pri kúpnej zmluve. Táto komplikovanosť spočíva najmä v tom, že jednotlivé zákony rôzne upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou, a to v závislosti od toho, o aký predmet nájmu ide. Napríklad: ak chcú zmluvné strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt a nevedia o osobitnej právnej úprave nájomného vzťahu, uzatvoria si nájomnú zmluvu, v ktorej si napríklad dohodnú výpovednú dobu 2 mesiace, v tej časti by bola nájomná zmluva neplatná, pretože pri nájme bytu nemôže byť zo zákona výpovedná doba v prípade výpovede danej prenajímateľom nájomcovi kratšia, ako 3 mesiace.

Medzi podstatné náležitosti nájomnej zmluvy patria:

• Označenie zmluvných strán: Zmluvnými stranami nájomnej zmluvy je prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľom je osoba, ktorá prenecháva dočasne za odplatu vec alebo iný právny predmet do užívania alebo brania úžitkov z nej inej osobe. Je dôležité taktiež uviesť, že prenajímateľom býva v praxi spravidla vlastník veci (keďže jedno z vlastníckych oprávnení je aj vecou disponovať), ale nemusí to tak byť vždy. Prenajímateľom totiž môže byť okrem vlastníka aj iná osoba, ktorá má k veci právo oprávňujúce ju na prenechanie veci do užívania (brania úžitkov) - takouto osobou môže byť napr. oprávnený z vecného bremena. Nájomcom je potom osoba, ktorej sa vec alebo iný právny predmet prenecháva dočasne za odplatu do užívania a brania úžitkov z nej. Prenajímateľ, ako aj nájomca môžu byť tak fyzické osoby (podnikatelia aj nepodnikatelia) ako aj právnické osoby. Označenie zmluvných strán musí byť jednoznačné a presné, odporúčame napr. uvedenie mena, priezviska, rodného priezviska, rodného čísla alebo dátumu a miesta narodenia, trvalého pobytu, osobného stavu, príp. aj štátnu príslušnosť. V tejto časti zmluvy možno taktiež uviesť napr. aj číslo bankového účtu prenajímateľa, či nájomcu, ak má naň byť napr.
• Predmet nájmu: Predmetom nájmu môže byť v zásade každý, na to vhodný, predmet, a to najmä vec. Vec, ktorá má byť predmetom nájmu, musí spĺňať určité podmienky na to, aby ju bolo možné považovať za spôsobilý predmet nájmu. o (1.) vec musí byť vhodná na užívanie, resp. o (2.) vec musí byť individuálne určená - predmetom nájmu môže byť tak hnuteľná vec, ako aj nehnuteľná vec. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité najmä z dôvodu, že povinnosťou nájomcu je po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi. Predmetom nájmu ďalej môže byť aj vec určená úhrnom (keď sa prenajíma vec tak, ako stojí a leží) alebo hromadná vec. Ako príklad na predmet nájmu určený úhrnom sa v právnej teórii sa najčastejšie uvádza prípad, keď sa prenajíma napr. súbor náradia, ktoré sú určené individuálne podľa kusov, pričom sa po skončení nájomného vzťahu musí vrátiť rovnaký súbor. Špecifikum prenájmu hromadne určenej veci zasa spočíva v tom, že po skončení nájomného vzťahu musí nájomca vrátiť kvantitatívne a kvalitatívne tú istú hromadnú vec a nie všetky pôvodné jednotlivé kusy, ktoré v súhrne vytvárali hromadnú vec (ako príklad prenájmu hromadnej veci možno uviesť prenájom stáda oviec, pričom je nájomca po skončení nájmu povinný vrátiť tú istú hromadnú vec - teda napr. uhynuté kusy oviec by musel nahradiť kvalitatívne podobnými kusmi - ovcami, aké mu boli prenajaté). Opätovne je potrebné upozorniť, že v prípade ak je predmetom nájmu obytná miestnosť v zariadení určenom na trvalé bývanie, nebytový priestor, podnikateľský nájom hnuteľných vecí, právo užívať budovu alebo jej časť v časových úsekoch (time-sharing), poľnohospodárske pozemky, poľnohospodársky podnik, lesný pozemok, či hrobové miesto, nájomná zmluva musí obsahovať aj ďalšie náležitosti stanovené tými právnymi predpismi, ktoré upravujú nájomný vzťah s príslušným predmetom nájmu (napr. o (3.) v prípade ak to povaha veci pripúšťa, môže byť predmetom nájmu aj len časť veci, v takomto prípade je ale potrebné, jednoznačne túto časť veci identifikovať, teda tak, aby nemohlo prísť k zámene s inou vecou (napr. v prípade, ak je predmetom nájmu len časť bytu - napr. len jedna obytná izba, je potrebné ju presne vymedziť, a to napr. V záujme právnej istoty a ochrany oboch zmluvných strán je osobitné dôležité venovať náležitú pozornosť práve jednoznačnému určeniu predmetu nájmu, a to tak, aby bol určený jednoznačne, nezameniteľne s inou vecou. V prípade nájmu bytu je potrebné, aby bol byt označený číslom bytu, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, príp. priľahlom pozemku, súpisným číslom stavby, v ktorom sa byt nachádza, registrom parcely spolu s číslom parcely, na ktorom je dom, v ktorom sa byt nachádza postavený, ďalej označením čísla listu vlastníctva, na ktorom je evidovaný, označením katastrálneho územia, obce a okresu. V prípade, ak je predmetom nájmu hnuteľná vec, je potrebné vymedziť ju, čo najpresnejšie, popísaním jej vzhľadu, resp. určitých vlastností, ktoré ju robia odlišnou od iných vecí rovnakého druhu.
• Vymedzenie predmetu (nájomnej) zmluvy: Je potrebné rozlišovať predmet nájmu - ktorým je prenajatá vec a predmetom nájomnej zmluvy - ktorý je determinovaný pojmovými znakmi nájomnej zmluvy ustanovenými v Občianskom zákonníku. Znenie tohto článku každej nájomnej zmluvy je predurčené tým, že predmet nájomnej zmluvy je definovaný priamo v rámci všeobecnej právnej úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku. Ide o článok obsahujúci základné vymedzenie nájomnej zmluvy, v ktorom musia byť obsiahnuté všetky pojmové znaky nájomnej zmluvy, keďže inak by nešlo o nájomnú zmluvu. Týmito pojmovými znakmi pri nájomnej zmluve je: 1. prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania veci (dočasným užívaním sa rozumie užívanie v dohodnutej dobe, pričom nič nebráni zmluvným stranám uzavrieť zmluvu aj na dobu neurčitú, keďže je možné zmluvu neskôr vypovedať) a brania úžitkov z nej a 2. Rozdiel medzi užívaním veci a braním úžitkov z nej spočíva v tom, že samotné užívanie prenajatej veci spravidla nevyžaduje osobitnú činnosť alebo starostlivosť nájomcu o prenajatú vec.
• Práva a povinnosti zmluvných strán: V nájomnej zmluve je vhodné uviesť práva a povinnosti zmluvných strán.
• Vyhlásenia zmluvných strán: Zmluvným stranám možno odporučiť, aby v nájomnej zmluve v samostatnom článku nazvanom vyhlásenia zmluvných strán, uviedli určité vyhlásenia, ktoré zvyšujú právnu istotu tak predávajúceho ako aj kupujúceho. Súčasne je ale potrebné uviesť, že tento článok možno odporučiť, avšak aj v prípade jeho absencie by išlo o platne uzavretú nájomnú zmluvu (o tú by nešlo len v prípade, ak by neboli naplnené vyššie uvedené pojmové znaky). Vo vyhláseniach sa spravidla nachádza vyhlásenie prenajímateľa o tom, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Rovnako sa v tomto článku uvádza napríklad skutočnosť, že nájomca pred odovzdaním predmetu nájmu vykonal jeho obhliadku, oboznámil sa s právnym aj technickým stavom predmetu nájmu a nemá voči nemu výhrady. Do tohto článku napokon možno uviesť napríklad aj dohodu zmluvných strán na tom, že pri odovzdaní predmetu nájmu, ako aj pri jeho vrátení po skončení nájmu spíšu odovzdávací, resp. preberací protokol a súčasne si môžu dohodnúť, čo musí takýto protokol obsahovať.
• Výška nájomného: Podstatnou náležitosťou každej nájomnej zmluvy je ďalej určenie výšky odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov, ktorú Občiansky zákonník označuje pojmom nájomné. Nájomné je totiž aj jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Nájomné si zmluvné strany spravidla dojednávajú v peniazoch, avšak nie je vylúčené ani to, aby sa zmluvné strany dohodli na nájomnom v nepeňažnej forme (vo forme naturálií - napríklad v prípade prenájmu pozemku s ovocnými stromami môže nájomné predstavovať určitý podiel na úrode a pod.). Zmluvné strany sa taktiež môžu dohodnúť, či nájomné predstavujú určité pravidelne opakujúce sa platby alebo bude uhradené nájomné jednorazovo za celú dobu trvania nájmu. V tomto smere právne predpisy neustanovujú žiadne osobitné obmedzenia zmluvným stranám. Rovnako je vhodné, ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť (napr. dom), aby si zmluvné strany v rámci tohto článku dohodli napríklad aj to, či a v akej výške bude uhrádzať nájomca náklady spojené s užívaním bytu či domu (napr. úhrady za dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody).
• Peňažná zábezpeka - depozit: Z aplikačnej praxe vyplýva, že najmä v prípadoch, ak je predmetom prenájmu nehnuteľnosť, si zmluvné strany často dojednávajú určitú peňažnú zábezpeku -depozit, z ktorého sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom, či na nedoplatkoch za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.
• Doba trvania nájmu a podmienky ukončenia: V ďalšom článku by mala byť obsiahnutá dohoda zmluvných strán o dobe trvania nájmu a prípadne aj spôsoboch a podmienkach ukončenia nájomného vzťahu (zmluvy o nájme). To, že pojmovým znakom nájomnej zmluvy je dočasnosť nájmu nevylučuje, aby si zmluvné strany nemohli dohodnúť, že nájomnú zmluvu uzatvárajú na dobu neurčitú. Dobu určitú si zmluvné strany môžu dohodnúť buď určením konkrétneho dátumu, ku ktorému sa nájom skončí, alebo určením počtu mesiacov, príp. rokov ale aj tak, že si stanovia, že nájom skončí vtedy, keď nastane určitá skutočnosť - podmienkou však je, že musí byť isté, že táto skutočnosť časom nastane. Zmluvné strany si v tomto bode môžu bližšie dohodnúť aj niektoré spôsoby, resp. podmienky skončenia nájomnej zmluvy - napr. môžu si upraviť výpovednú dobu v prípade výpovede v inej dĺžke, ako ustanovuje Občiansky zákonník. Je ale nutné upozorniť na to, že napr. v prípade nájmu bytu si zmluvné strany nemôžu dohodnúť napr. kratšiu výpovednú dobu, ako je ustanovená Občianskym zákonníkom - v tomto smere sa od zákonnej úpravy môžu odchýliť len tak, že výpovednú dobu možno určiť dlhšiu než je zákonná; právna úprava nájmu bytu má totiž v tomto smere výrazne ochranný charakter vo vzťahu k nájomcovi.
• Záverečné ustanovenia: V poslednom článku každej nájomnej zmluvy by mali byť obsiahnuté záverečné ustanovenia.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Ako sme už v úvode uviedli, právna úprava nájomnej zmluvy je oveľa komplikovanejšia než je tomu napr. pri kúpnej zmluve. Táto komplikovanosť spočíva najmä v tom, že jednotlivé zákony rôzne upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou, a to v závislosti od toho, o aký predmet nájmu ide.

Medzi najčastejšie chyby patria:

• Nedostatočná znalosť právnej úpravy: Ak chcú zmluvné strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt a nevedia o osobitnej právnej úprave nájomného vzťahu, uzatvoria si nájomnú zmluvu, v ktorej si napríklad dohodnú výpovednú dobu 2 mesiace, v tej časti by bola nájomná zmluva neplatná, pretože pri nájme bytu nemôže byť zo zákona výpovedná doba v prípade výpovede danej prenajímateľom nájomcovi kratšia, ako 3 mesiace. Takto dohodnuté ustanovenia nájomnej zmluvy tak v praxi následne spôsobujú vznik ďalších právnych problémov, ktoré môžu napr. spočívať v tom, že nájomca sa odmietne vysťahovať po dvoch mesiacoch s odôvodnením, že má za to, že táto dohoda o výpovednej dobe je pre rozpor s právnou úpravou Občianskeho zákonníka neplatná. Z týchto sporov je často jediným východiskom ich riešenie súdnou cestou, s čím je okrem iného spojený aj vznik ďalších nákladov. V takýchto prípadoch sú náklady zmluvných strán v konečnom dôsledku oveľa vyššie než náklady za poskytnutie kvalitnej právnej pomoci pri koncipovaní zmluvy.
• Používanie nevhodných vzorov zmlúv: V praxi si zmluvné strany chcú uzatvoriť často nájomnú zmluvu podľa určitého vzoru (nájdeného napr. na internete a pod.), avšak nerozlišujú, na aký predmet nájmu bol daný vzor vypracovaný (napr. vzor je vypracovaný na prenájom bytu, ale zmluvné strany si dojednávajú prenájom nebytového priestoru).
• Nedostatočné vymedzenie predmetu nájmu: Do tretice možno uviesť v praxi taktiež častý prípad, keď zmluvné strany nedostatočne presne vymedzia predmet nájmu (napr. pri prenájme motorového vozidla by zmluvné strany uviedli len to, že predmetom prenájme je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa).
• Nejasná úprava povinností: Z pohľadu prenajímateľa je napríklad vhodné, aby si v nájomnej zmluve s nájomcom dohodol povinné poistenie nehnuteľnosti (s presným vymedzením, či povinnosť poistiť predmet nájmu zahŕňa len poistenie stavby alebo poistenie vybavenia domácností, príp. obidve - najmä v prípade rodinných domov) s určením subjektu, ktorý bude poistné hradiť - spravidla nájomca.
• Nedostatočná úprava nájomného: Veľký význam pre prenajímateľa má aj zmluvná úprava nájomného, a to nielen jeho výšky, ale aj termínov splatnosti. V zmluve by malo byť jednoznačne určené, či sa nájomné platí opakovane každý mesiac, alebo len jednorazovo, rovnako aj termín splatnosti - napríklad, či sa má nájomné platiť mesačne dopredu, alebo spätne a pod. Vhodné je uviesť aj konkrétny spôsob, ako má byť nájomné uhrádzané - napr. prevodom na účet prenajímateľa alebo v hotovosti. Ak sa nájomné uhrádza v hotovosti, je dôležité pre nájomcu, aby bolo v nájomnej zmluve napríklad dohodnuté, že nájomca nie je povinný zaplatiť nájomné v hotovosti prenajímateľovi v prípade, ak mu prenajímateľ odmietne vystaviť potvrdenie o prijatí platby.
• Nejasná úprava plnení spojených s užívaním: Pri prenájme bytu a domu je dôležité najmä pre prenajímateľa výslovne v nájomnej zmluve upraviť, že nájomca je povinný uhrádzať plnenia spojené s užívaním domu alebo bytu, ako aj stanoviť spôsob tejto úhrady.
• Podnájom: Nájomca by si mal dať taktiež pozor na to, či zmluva určuje, že nájomca nie je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu. Ak takéto ustanovenie v nájomnej zmluve nie je, nájomca je oprávnený uzatvoriť zmluvu o podnájme s treťou osobou a napr.
• Doba trvania nájmu: Zmluvné strany by mali byť taktiež veľmi obozretné napríklad aj pri určovaní doby trvania nájmu, a to v závislosti od toho, či je predmetom nájmu dom alebo byt. Ak je predmetom nájmu rodinný dom a zmluvné strany uzavreli nájomnú zmluvu na určitú dobu a nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ nepodá proti tomu návrh na vypratanie nehnuteľností, podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa zo zákona obnovuje nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednan…

tags: #mandatár #povinnosti #prenájom #nebytové #priestory