Práva a povinnosti prenajímateľa pri prenájme: Komplexný sprievodca

Nájomná zmluva je základným právnym dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Občiansky zákonník obsahuje rozsiahlu právnu úpravu nájomnej zmluvy, ktorá sa v jednotlivých aspektoch líši od úpravy kúpnej zmluvy. Táto úprava, ktorá bola koncipovaná v minulom storočí, je do značnej miery nastavená v prospech nájomcu, pričom cieľom je zabezpečiť určitú mieru ochrany nájomcu. Avšak, táto ochrana by nemala prevyšovať záujmy prenajímateľa.

Tento článok sa zameriava na povinnosti prenajímateľa pri prenájme, pričom sa opiera o všeobecnú úpravu nájmu v Občianskom zákonníku, ktorá sa uplatňuje napríklad pri prenájme rodinného domu, jeho časti, záhrady alebo pozemku.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať určité základné náležitosti, aby bola platná a účinná. Medzi tieto náležitosti patria:

Označenie zmluvných strán

Zmluvnými stranami nájomnej zmluvy sú prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľ je osoba, ktorá prenecháva za odplatu vec alebo iný právny predmet do užívania inej osobe. V praxi je prenajímateľom spravidla vlastník veci, ale môže ním byť aj iná osoba, ktorá má k veci právo oprávňujúce ju na prenechanie veci do užívania, napríklad oprávnený z vecného bremena. Nájomca je osoba, ktorej sa vec alebo iný právny predmet prenecháva za odplatu do užívania. Obe strany môžu byť fyzické osoby (podnikatelia aj nepodnikatelia) alebo právnické osoby. Označenie zmluvných strán musí byť jednoznačné a presné, s uvedením mena, priezviska, rodného čísla alebo dátumu a miesta narodenia, trvalého pobytu a prípadne aj štátnej príslušnosti. Možno uviesť aj číslo bankového účtu prenajímateľa alebo nájomcu, ak sa naň má napríklad uhrádzať nájomné.

Predmet nájmu

Predmetom nájmu môže byť v zásade každý vhodný predmet, najmä vec. Vec musí byť vhodná na užívanie a individuálne určená. Môže ísť o hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité, pretože nájomca je povinný po skončení nájmu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi. Predmetom nájmu môže byť aj vec určená úhrnom alebo hromadná vec. Ak to povaha veci pripúšťa, môže byť predmetom nájmu aj len časť veci, ktorú je potrebné jednoznačne identifikovať. Pri nájme bytu je potrebné uviesť číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku, súpisné číslo stavby, register parcely s číslom parcely, číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, obec a okres. V prípade hnuteľnej veci je potrebné vymedziť ju čo najpresnejšie, popísaním jej vzhľadu a vlastností.

Prečítajte si tiež: Správa nebytových priestorov mandátnou zmluvou

Vymedzenie predmetu zmluvy

Predmet nájomnej zmluvy je definovaný v Občianskom zákonníku a zahŕňa prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania a brania úžitkov z nej, ako aj povinnosť nájomcu platiť za to prenajímateľovi nájomné.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Nájomná zmluva by mala obsahovať jasné vymedzenie práv a povinností oboch strán.

Vyhlásenia zmluvných strán

V nájomnej zmluve je vhodné uviesť vyhlásenia zmluvných strán, ktoré zvyšujú právnu istotu. Prenajímateľ by mal vyhlásiť, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Nájomca by mal potvrdiť, že pred odovzdaním predmetu nájmu vykonal jeho obhliadku, oboznámil sa s jeho právnym a technickým stavom a nemá voči nemu výhrady. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na spísaní odovzdávacieho a preberacieho protokolu pri odovzdaní a vrátení predmetu nájmu, pričom si môžu dohodnúť aj jeho obsah.

Výška nájomného

Podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy je určenie výšky odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov, teda nájomného. Nájomné sa spravidla dojednáva v peniazoch, ale môže byť aj v nepeňažnej forme. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na pravidelných platbách alebo jednorazovej úhrade nájomného za celú dobu trvania nájmu. Pri prenájme nehnuteľnosti je vhodné dohodnúť sa aj na úhrade nákladov spojených s užívaním bytu alebo domu.

Peňažná zábezpeka - depozit

V prípadoch prenájmu nehnuteľnosti si zmluvné strany často dojednávajú peňažnú zábezpeku (depozit), z ktorej sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom alebo na plneniach spojených s užívaním predmetu nájmu.

Prečítajte si tiež: Rozdiely a vzťahy v mandátnej zmluve

Doba trvania nájmu a podmienky ukončenia

Doba trvania nájmu a spôsoby a podmienky ukončenia nájomného vzťahu by mali byť jasne stanovené v zmluve. Zmluvné strany si môžu dohodnúť nájomnú zmluvu na dobu neurčitú alebo určitú. Dobu určitú je možné dohodnúť určením konkrétneho dátumu, počtu mesiacov alebo rokov, alebo určením skutočnosti, ktorá časom nastane. Zmluvné strany si môžu dohodnúť aj odlišnú výpovednú dobu, avšak v prípade nájmu bytu nemôže byť kratšia ako ustanovuje Občiansky zákonník.

Záverečné ustanovenia

V záverečných ustanoveniach by mali byť obsiahnuté informácie o spôsobe riešenia sporov, o platnosti zmluvy a o možnosti jej zmeny.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Právna úprava nájomnej zmluvy je rozsiahla a komplikovaná, a preto sa pri jej uzatváraní často robia chyby. Medzi najčastejšie chyby patria:

• Neznalosť osobitnej právnej úpravy nájmu: Rôzne zákony upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu v závislosti od predmetu nájmu. Napríklad, pri nájme bytu platí osobitná právna úprava, ktorá upravuje výpovednú dobu.
• Používanie nevhodných vzorov zmlúv: Zmluvné strany často používajú vzory nájomných zmlúv, ktoré sú vypracované pre iný predmet nájmu.
• Nedostatočne presné vymedzenie predmetu nájmu: Je dôležité presne vymedziť predmet nájmu, aby nedošlo k nejasnostiam a sporom.
• Nedostatočná úprava povinností nájomcu: Prenajímateľ by si mal v zmluve dohodnúť povinné poistenie nehnuteľnosti, termíny splatnosti nájomného a spôsob úhrady plnení spojených s užívaním domu alebo bytu.
• Nezohľadnenie doby trvania nájmu pri prenájme domu: Ak je predmetom nájmu rodinný dom a zmluvné strany uzavreli nájomnú zmluvu na určitú dobu, nájom sa zo zákona obnovuje, ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ nepodá proti tomu návrh na vypratanie nehnuteľnosti.

Povinnosti prenajímateľa

Okrem vyššie uvedených náležitostí nájomnej zmluvy má prenajímateľ aj určité povinnosti, ktoré musí dodržiavať. Medzi tieto povinnosti patria:

• Odovzdať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie: Prenajímateľ je povinný odovzdať predmet nájmu v stave, ktorý umožňuje jeho riadne užívanie na dohodnutý účel. Ak je predmet nájmu poškodený alebo nespôsobilý na užívanie, nájomca má právo na zľavu z nájomného alebo na odstúpenie od zmluvy.
• Zabezpečiť nerušené užívanie predmetu nájmu: Prenajímateľ je povinný zabezpečiť, aby nájomca mohol nerušene užívať predmet nájmu. Ak prenajímateľ zasahuje do užívania predmetu nájmu, nájomca má právo na ochranu svojich práv.
• Vykonávať opravy a údržbu predmetu nájmu: Prenajímateľ je povinný vykonávať opravy a údržbu predmetu nájmu, aby bol zachovaný jeho stav spôsobilý na dohodnuté užívanie. Ak prenajímateľ nevykonáva potrebné opravy, nájomca má právo na náhradu škody.
• Informovať nájomcu o zmenách vlastníctva: Ak prenajímateľ predá predmet nájmu, je povinný informovať o tom nájomcu. Nový vlastník vstupuje do práv a povinností prenajímateľa.

Mandátna zmluva a správa bytového domu

V praxi sa často stretávame s tým, že správu bytového domu vykonáva správcovská spoločnosť na základe mandátnej zmluvy so spoločenstvom vlastníkov bytov. Mandátna zmluva je upravená v Obchodnom zákonníku a zaväzuje mandatára (správcovskú spoločnosť) zariadiť pre mandanta (spoločenstvo vlastníkov bytov) určitú obchodnú záležitosť.

Prečítajte si tiež: Použitie mandátnej zmluvy v praxi

Práva a povinnosti mandatára

Mandatár je povinný vykonávať správu bytového domu s odbornou starostlivosťou a podľa pokynov mandanta. Mandatár je zodpovedný za evidenciu a vymáhanie pohľadávok za nezaplatené úhrady za služby spojené s užívaním bytov a úhrady do fondu opráv. Mandatár je oprávnený vykonávať zrážky z preplatkov pri ročnom vyúčtovaní platieb za služby spojené s užívaním bytu, ak je na to splnomocnený mandátnou zmluvou a uznesením zhromaždenia vlastníkov bytov.

Kontrola správcu bytového domu

Kontrolu správcu bytového domu vykonáva rada spoločenstva, ktorá má právo nahliadať do dokladov o hospodárení s finančnými prostriedkami fondu opráv a vyžadovať od správcu informácie o jeho činnosti.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností

Pri prenájme nehnuteľností je potrebné zohľadniť aj daňové aspekty, najmä daň z pridanej hodnoty (DPH). Nájom nehnuteľnosti je oslobodený od DPH, s výnimkou nájmu v ubytovacích zariadeniach, nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a nájmu bezpečnostných schránok. Platiteľ DPH, ktorý prenajíma nehnuteľnosť inému platiteľovi DPH alebo podnikateľovi, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane.

tags: #mandatar #povinnosti #pri #prenajme