Mandátny Prenájom Nebytových Priestorov: Povinnosti, Zmluvy a Správa

V ostatnom období sa objavilo viacero otázok a nejasností spojených s mandátnymi zmluvami, ich výpoveďami a s tým súvisiacimi povinnosťami. Tento článok sa zameriava na rozbor mandátnych zmlúv v kontexte prenájmu nebytových priestorov, najmä v spoločenstvách vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku, objasniť povinnosti mandatára a mandanta, ako aj poukázať na dôležité aspekty súvisiace s uzatváraním a ukončovaním týchto zmlúv.

Úvod do Mandátnych Zmlúv

Mnohé spoločenstvá vlastníkov využívajú mandátne zmluvy na zabezpečenie rôznych služieb pre bytový dom. Umožňuje im to § 7b ods. 2 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý spoločenstvám umožňuje uzatvárať zmluvy v rozsahu ich činnosti. Tieto zmluvy sa týkajú najmä dodávky plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, poistenia domu alebo prenájmu spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.

Mandátna Zmluva: Čo to je a na čo slúži?

Mandátna zmluva je upravená v Obchodnom zákonníku (§ 566 až § 576 zákona 513/1991 Zb.). Jej podstatou je záväzok jednej osoby (mandatára) obstarať určitú obchodnú záležitosť pre druhú osobu (mandanta) v jej mene a na jej účet. Obchodnou záležitosťou môže byť napríklad vedenie účtovníctva, uzatváranie poistných zmlúv, predaj podniku a podobne.

Podstatné Náležitosti Mandátnej Zmluvy

Ako každá zmluva, aj mandátna má svoje podstatné náležitosti, ktoré musia byť v nej upravené, aby bola platná:

1. Určenie zmluvných strán: Mandant (osoba, ktorá má záujem obstarať obchodnú záležitosť) a mandatár (osoba, ktorá v mene a na účet mandanta vykoná obchodnú záležitosť) musia byť v zmluve presne definovaní.
2. Vymedzenie obchodnej záležitosti a spôsob zariadenia: Obchodná záležitosť, ktorú má mandatár v mene mandanta vykonať, musí byť určitá a presne špecifikovaná.
3. Odplata: Mandatár má za vykonanie obchodnej záležitosti pre mandanta nárok na odmenu. V zmluve by malo byť uvedené, že mandatárovi sa poskytuje odplata, pričom výška odplaty by mala byť presne určená. Ak výška nie je určená, mandatár má nárok na odplatu vo výške obvyklej, ktorá sa poskytuje za podobnú obchodnú záležitosť v čase uzatvorenia zmluvy.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Práva a povinnosti mandanta:

• Právo, aby mandatár vykonal obchodnú záležitosť podľa jeho pokynov a záujmov, za dohodnutých podmienok.
• Povinnosť odovzdať mandatárovi informácie a veci, ktoré sú potrebné na vykonanie obchodnej záležitosti.
• Povinnosť vystaviť mandatárovi plnomocenstvo, ak je to potrebné na zariadenie obchodnej záležitosti.
• Povinnosť vyplatiť mandatárovi dohodnutú odmenu, inak odmenu obvyklú.
• Povinnosť uhradiť mandatárovi náklady, ktoré nevyhnutne alebo účelne vynaložil pri vykonávaní obchodnej záležitosti, okrem prípadov, ak tieto náklady sú už zahrnuté v dohodnutej odmene.

Práva a povinnosti mandatára:

• Povinnosť vykonať obchodnú záležitosť.
• Povinnosť postupovať pri výkone obchodnej záležitosti s odbornou starostlivosťou.
• Povinnosť vykonávať obchodnú záležitosť podľa pokynov mandanta a v súlade s jeho záujmami.
• Povinnosť oznámiť mandantovi všetky okolnosti, ktoré zistil pri výkone obchodnej záležitosti a môžu mať vplyv na zmenu pokynov mandanta.
• Povinnosť postupovať pri výkone obchodnej záležitosti osobne, ak to určuje zmluva. Ak v zmluve nie je nič určené, môže obchodnú záležitosť vykonať aj prostredníctvom inej osoby.
• Povinnosť odovzdať mandantovi veci, ktoré od neho prevzal za účelom vykonania obchodnej záležitosti, vrátane povinnosti nahradiť škodu, ktorú spôsobil na týchto veciach.
• Právo na dohodnutú alebo obvyklú odmenu, a to aj v prípade, ak sa nedostaví očakávaný výsledok.
• Právo na úhradu nákladov, ktoré vynaložil pri výkone obchodnej záležitosti, ak tieto náklady už nie sú zahrnuté v dohodnutej odmene.
• Právo na preddavok odmeny, ak je možné očakávať, že pri výkone obchodnej záležitosti vzniknú značné náklady.

Kedy Vzniká Mandatárovi Nárok na Odmenu?

Dôležité pre posúdenie, či mandatár má nárok na vyplatenie odmeny je, či riadne vykonal dohodnutú obchodnú záležitosť. Mandatár má nárok na odmenu aj v prípade, ak sa nedostaví očakávaný výsledok.

Prečítajte si tiež: Rozdiely a vzťahy v mandátnej zmluve

Príklad A: Mandatár s mandantom sa dohodli na tom, že mandatár obstará pre mandanta obchodnú záležitosť - predaj obchodných priestorov. Mandatár nájde kupujúceho, ktorý kúpi dané obchodné priestory. Nárok na odmenu mu v tomto prípade vzniká až predajom obchodných priestorov.

Príklad B: Mandatár s mandantom sa dohodli na tom, že mandatár obstará pre mandanta obchodnú záležitosť - nájdenie kupujúceho, ktorý kúpi obchodné priestory. Mandatár nájde kupca, ktorý má záujem o kúpu obchodných priestorov. Avšak kupujúci si na poslednú chvíľu rozmyslí kúpu obchodných priestorov a predaj sa nezrealizuje. Mandatár má v tomto prípade nárok na odmenu, pretože riadne vykonal dohodnutú obchodnú záležitosť - našiel kupujúceho, hoci sa na poslednú chvíľu nedostavil očakávaný výsledok - predaj obchodných priestorov.

Mandatár nezodpovedá za porušenie záväzku osoby, s ktorou uzavrel zmluvu pri zariaďovaní záležitosti. Za porušenie povinnosti mandatár zodpovedá iba v prípade, ak sa na to v mandátnej zmluve zaručil.

Príklad: Mandatár zariadi obchodnú záležitosť - predaj obchodných priestorov. K zaplateniu obchodných priestorov má dôjsť v pravidelných mesačných splátkach. Kupujúci týchto obchodných priestorov však prestane riadne splácať dohodnuté splátky. Mandatár nezodpovedá za porušenie povinnosti zo strany kupujúceho.

Zánik Mandátnej Zmluvy

Obchodný zákonník upravuje ako primárny spôsob zániku mandátnej zmluvy výpoveď. Účinnosť výpovede nastáva pri výpovedi zo strany mandanta v okamihu, keď sa mandatár dozvie alebo mohol dozvedieť o výpovedi. Pri výpovedi zo strany mandatára nastáva účinnosť výpovede koncom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená mandantovi. V zmluve však možno dohodnúť inú výpovednú lehotu.

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre prenajímateľov

Okamihom účinnosti výpovede mandatár nesmie pokračovať vo vykonávaní obchodnej záležitosti. Navyše, je povinný upozorniť mandanta na opatrenia potrebné na to, aby sa zabránilo vzniku hroziacej škody, ktorá by mohla vzniknúť z dôvodu skončenia vykonávania obchodnej záležitosti.

Aj napriek tomu, že bola daná výpoveď, mandatár má nárok na odmenu za vykonávanie svojej činnosti až do účinnosti výpovede.

Medzi ďalšie spôsoby ukončenia mandátnej zmluvy patrí vzájomná dohoda oboch zmluvných strán. Zo samotného účelu a povahy zmluvy vyplýva, že zmluva zaniká aj vykonaním obchodnej záležitosti, ak predmetom zmluvy bola určitá jednorazová obchodná záležitosť (napr. predaj podniku), a nie pravidelne opakujúca sa (napr. vedenie účtovníctva). Zmluva zaniká taktiež smrťou mandatára, resp. zánikom, ak mandatárom bola právnická osoba.

Mandátna Zmluva a Spoločenstvo Vlastníkov

V kontexte spoločenstiev vlastníkov je dôležité rozlišovať medzi mandátnou zmluvou a zmluvou o výkone správy. Mandátna zmluva sa uzatvára v zmysle Obchodného zákonníka medzi zmluvnými stranami, ktoré musia byť podnikateľmi. Ak spoločenstvo uzatvára mandátnu zmluvu ako "nepodnikateľ", uplatňuje sa ustanovenie § 262 Obchodného zákonníka, ktoré umožňuje stranám dohodnúť sa, že ich záväzkový vzťah sa spravuje podľa Obchodného zákonníka.

Pri posudzovaní mandátnej zmluvy nemožno použiť zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a vyžadovať od mandatára povinnosti vyplývajúce z tohto zákona pre správcu. Mandatár nie je správcom.

Prečítajte si tiež: Použitie mandátnej zmluvy v praxi

Na schválenie podania výpovede z mandátnej zmluvy možno využiť ustanovenie § 14 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, teda táto výpoveď sa môže schváliť nadpolovičnou väčšinou zúčastnených, keďže predmet schvaľovania nie je vo výnimkách, na ktoré sa ustanovenie nevzťahuje.

Zmena Formy Správy: Mandatár vs. Správca

Mandatár nie je správca. Podanie výpovede mandatárovi nie je zmenou formy správy v zmysle § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. Zmenou formy správy je, ak sa vlastníci rozhodnú zriadiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, kde bola zabezpečovaná správa na základe zmluvy o výkone správy v zmysle § 8a ods. 1, a zabezpečiť správu bytového domu na základe zmluvy o spoločenstve, alebo ak sa vlastníci rozhodnú zrušiť spoločenstvo podľa § 7d a po jeho výmaze z registra spoločenstiev uzatvoriť zmluvu o výkone správy so správcom.

Formy správy definuje § 6 zákona, a to spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako právnickú osobu, zriadenú na základe zmluvy o spoločenstve, alebo správu zabezpečovanú na základe zmluvy o výkone správy uzatvorenú s jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome, kde nie je zriadené spoločenstvo.

Prenájom Nebytových Priestorov v Bytovom Dome

Vlastníci združení v spoločenstve vlastníkov bytov majú spoluvlastnícky podiel na dome, na spoločnom zariadení a podobne. Práčovňa a sušiareň ani iné miestnosti v bytovom dome nie sú nebytovými priestormi. Sú to spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov. Tí vlastníci, ktorí do nich majú výhradný prístup, tieto priestory nevlastnia, ale iba užívajú - majú v prenájme.

Ak sa majú spoločné priestory použiť na iný účel, alebo ich má používať iba jeden vlastník, majú právo o tom rozhodnúť všetci vlastníci hlasovaním (či už na zhromaždení vlastníkov, alebo písomným hlasovaním), pretože patria všetkým vlastníkom. Rovnako vlastníci určujú cenu za užívanie týchto priestorov.

Na určenie ceny za užívanie - prenájom spoločných priestorov - neexistuje cenník. Cena sa odvíja od účelu, na aký sa miestnosti využívajú - skladovanie nepotrebných vecí, podnikanie a podobne, od lokality bytového domu, a zároveň aj od toho, koľkí vlastníci majú záujem o tú istú miestnosť. Tí vlastníci, ktorí spoločné priestory využívajú na úkor ostatných, musia za užívanie platiť. Zvyčajne sa uzatvára nájomná zmluva, ktorá zahrnuje podmienky a trvanie nájmu, ako aj finančnú náhradu. Ak sa tieto miestnosti vykurujú, pripočíta sa do ceny nájmu aj náklad na teplo na vykurovanie tak, ako sa účtuje vlastníkom v bytoch.

Finančné prostriedky získané z prenájmu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a spoločných priestorov sú príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv a podliehajú daňovej odvodovej povinnosti zrážkou v zmysle § 43 zákona NR SR č. 595/2003 Z. z. Príjem za prenájom spoločných častí domu a spoločných zariadení domu na účely podnikania a na reklamu podlieha dani z príjmu zrážkou v zmysle § 43 zákona NR SR 595/2003 Z. z. Ak má spoločenstvo uvedené príjmy, je povinné ich zdaniť sadzbou 19 %. Daň sa odvádza najneskôr do 15. januára nasledujúceho roku od prijatia na účet. Tento odvod dane sa v účtovníctve vedie ako výdaj fondu prevádzky, údržby a opráv.

Cena Nájmu za Prenajatý Priestor

Cena nájmu za prenajatý priestor v bytovom dome (pivnica, sušiareň, ostatné časti nebytového priestoru) je vecou dohody dvoch zmluvných strán. Odvíja sa od lokality, účelu využívania priestorov - či sa využívajú na podnikanie, alebo iba na úschovu predmetov vlastníkov, alebo iný účel. Konkrétnu sumu nemožno uviesť, pretože je vecou dohody a rozhodnutia vlastníkov.

Funkcie v Spoločenstve: Predseda, Ekonóm a Pokladník

V menších bytových domoch môže predseda spoločenstva vykonávať aj funkciu ekonóma alebo pokladníka, najmä ak má ekonomické vzdelanie alebo ovláda vedenie účtovníctva. Podmienky vedenia účtovníctva, ktoré sa musia dodržať, určuje zákon o účtovníctve. Odmenu za výkon funkcie schvaľujú vlastníci ústnym hlasovaním na zhromaždení alebo písomným hlasovaní. To isté platí aj o odmene za vedenie účtovníctva.

Finančná Dispozícia Predsedu Spoločenstva

Finančnú čiastku, ktorou je predseda spoločenstva oprávnený disponovať, schvaľuje zhromaždenie vlastníkov a jej výška je zakotvená v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Jej výška nie je obmedzená žiadnym limitom, je to na vôli vlastníkov, a zároveň to závisí od objemu finančných prostriedkov, ktoré sa v bytovom dome tvoria. Predseda má zvyčajne schválený zvlášť limit na čerpanie prostriedkov z fondu prevádzky, údržby a opráv a zvlášť z majetku spoločenstva. Úhrady faktúr za plnenia, teda služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov, predseda uhrádza v zmysle zmlúv uzatvorených s dodávateľmi a na základe predložených faktúr.

tags: #mandatar #prenajom #nebytovych #priestorov #povinnosti