Manželia a Podielové Spoluvlastníctvo: Kompletný Sprievodca

Náš právny poriadok pripúšťa, aby jedna vec mohla byť vo vlastníctve viacerých osôb. Takýto stav, kedy môže byť vec súčasne vo vlastníctve viacerých subjektov, nazývame spoluvlastníctvo. Tento článok sa komplexne venuje problematike podielového spoluvlastníctva, jeho vzniku, právam a povinnostiam spoluvlastníkov, možnostiam vyporiadania a ďalším dôležitým aspektom.

Čo je Podielové Spoluvlastníctvo?

Spoluvlastníctvo je stav, keď jednu vec vlastní súčasne viac osôb. Najbežnejšou formou je podielové spoluvlastníctvo, pri ktorom má každý spoluvlastník určitý podiel, ktorý určuje jeho práva aj povinnosti. Nejde pritom o konkrétnu fyzickú časť veci - podiel je ideálny. Z právneho hľadiska teda neplatí rozdelenie typu „moja je ľavá polovica a tvoja pravá“.

Subjektom podielového spoluvlastníctva sú fyzické osoby, právnické osoby a štát, a to aj v kombinácii. Pojmovým znakom spoluvlastníckeho vzťahu je vyjadrenie vzťahu medzi jednotlivými vlastníkmi, ktorý je vyjadrený podielom na veci. Tento podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ale treba ho chápať ako podiel na veci, ktorý vyjadruje spoluvlastníctvo tak, že všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadný vlastník nemá určený podiel na veci konkrétne. Hovoríme tomu ideálny podiel na veci.

Vznik Podielového Spoluvlastníctva

Pri vzniku spoluvlastníckeho práva musí byť zrejmé, že vlastnícky podiel nadobúda viac subjektov. Podiel musí byť vyjadrený, pokiaľ nie je vyjadrený, platí zákonná domnienka o rovnosti všetkých podielov. Podiely môžu byť určené dedením, rozhodnutím súdu, zmluvou a iné.

Najčastejším spôsobom vzniku spoluvlastníctva je dedičstvo - typicky keď po poručiteľovi dedí viac osôb naraz. Ďalšou obvyklou situáciou je spoločná kúpa majetku, napríklad keď si dvaja súrodenci kúpia chatu alebo partneri investujú do bytu.

Prečítajte si tiež: Komplexný prehľad: Podielové spoluvlastníctvo a exekúcie

Práva a Povinnosti Spoluvlastníkov

Ak má nehnuteľnosť viac spoluvlastníkov, každý z nich má právo k celej nehnuteľnosti, nie len ku konkrétnej časti (napr. k jednej izbe alebo polovici pozemku). Nehnuteľnosť môže držať, užívať, previesť a má nárok na podiel z výnosov a úžitkov (napr. z prenájmu), a to v rozsahu zodpovedajúcom jeho spoluvlastníckemu podielu. Nikto teda nesmie svojvoľne zabrať časť nehnuteľnosti a obmedziť ostatných.

Právo vec užívať, držať, disponovať, brať z neho plody a úžitky. Každý spoluvlastník má právo ochrany vlastníckeho práva proti ostatným spoluvlastníkom, ako aj voči tretím osobám. Má právo podať žalobu o určenie spoluvlastníckeho podielu, zdržovaciu žalobu, žalobu o odstránenie zásahu do užívania veci, žalobu o vydanie úžitkov z veci, žalobu o odstránenie trvajúcich následkov zásahu. Pokiaľ sa spoluvlastníci nemôžu dohodnúť na spôsobe úžívania má právo spoluvlastník žiadať náhradu škody, ktorá mu z toho titulu vznikla.

Navonok musia spoluvlastníci pôsobiť jednotne. Zo právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú totiž oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

Rozhodovanie o Spoločnej Veci

1. Spoluvlastníci pri uplatňovaní práv a povinnosti pri hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú na základe väčšinového princípu počítanou podľa veľkosti podielov. Za hospodárenie so spoločnou vecou možno považovať aj užívanie spoločnej veci, údržbu, opravu, úpravu veci, jej zmenu, popr. jej odstránenie. O hospodárení so spoločnou vecou sa musia spoluvlastníci dohodnúť. Ak nastane nezhoda spoluvlastníkov pri rozhodovaní o zmene veci a nedosiahne sa väčšina počítaná podľa veľkosti podielov, alebo rovnosť hlasov, alebo nedôjde k dohode, súd je povinný o tom rozhodnúť. Pokiaľ menšinový spoluvlastník bude pri hlasovaní o hospodáreni so spoločnou vecou prehlasovaný, nemôže sa domáhať na súde právnej ochrany, keď nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou, musí sa podriadiť väčšine spoluvlastníkov.

   • Podstatná zmena na veci: Za také zmeny treba považovať najmä zmenu podstaty, alebo funkcie spoločnej veci, ktoré nie nepatrne zmenia vec ako predmet spoluvlastníctva a ktoré nie sú výsledkom oprávy a údržby, (napr. prestavba domu, prístavba domu, veľké investície.) Každú podstatnú zmenu na veci je treba posudzovať individuálne podľa konkretných okolností prípadu. O zmene podstaty veci sa môžu podielový spoluvlastníci dohodnúť aj dodatočne. Nesúhlas spoluvlastníka nemožno nahradiť rozhodnutím súdu. Takto zákon chráni každého menšinového podielového spoluvlastníka, proti zásahu zo strany druhých spoluvlastníkov, ktorý bez súhlasu menšinového spoluvlastníka zmenili podstatu spoločnej veci.

2. Vo vzťahu k tretím osobám majú postavenie solidárnych veriteľov a dlžníkov, sú oprávnení spoločne a nerozdielne. Každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať od tretích osôb celé plnenie, ktoré sa týka spoločnej veci, pričom dlžník sa týmto splnením zbaví svojho záväzku voči všetkým ostatným spoluvlastníkom. Solidárna zodpovednosť spoluvlastníkov naopak znamená, že poškodený môže požadovať celú náhradu plnenia od jedného spoluvlastníka.

   Prečítajte si tiež: Legislatívne zmeny vdovského dôchodku

Predkupné Právo

Zákon chráni ostatných spoluvlastníkov v tom, že vyhradzuje právo ostatných vlastníkov na prevádzaný podiel. To znamená, že pokiaľ jeden spoluvlastník bude prevádzať svoj spoluvlastnícky podiel na tretie osoby, je povinný ho ponúknuť na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých chce odpredať tretej osobe. To neplatí v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe. Toto obmedzenie sa nazýva zákonné predkupné právo.

Ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Ten kto je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Za cenu ponúknutú niekým iným treba považovať cenu, ktorú určí povinný spoluvlastník z predkupného práva. Po uskutočnení písomnej ponuky, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov . Ak táto doba uplynie márne, právo na uplatnenie predkupného práva zanikne.

Ochrana Predkupného Práva

V prípade porušenia predkupného práva sa môže dotknutý spoluvlastník brániť podaním žaloby na súde o relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Právo na uplatnenie žalobného návrhu plynie vo všeobecnej trojročnej premlčacej doby, ktorá začína plynúť odo dňa, kedy sa malo právo prvýkrát uplatniť, t.j. nasledujúci deň po tom, čo bol urobený úkon porušujúci prekupné právo. Relatívnej nepatnosti sa musí dotknutý vlastník dovolať voči povinnému spoluvlastníkovi, aj voči nadobúdateľovi.

Žalobca - dotknutý spoluvlastník musí preukázať, že bolo porušené jeho zákoné predkupné právo, t.j. že mu nebol povinným spoluvlastníkom ponúknutý na odpredaj jeho spoluvlastnícky podiel za nasledovných podmienok:

1. nebola dodržaná cena, povinný spoluvlastník predal vec nadobúdateľovi za výhodnejších podmienok, než aké ponúkal oprávnenému spoluvlastníkovi.
2. môže sa domáhať na súde voči nadobúdateľovi, aby im tento podiel ponúkol na odpredaj. Na základe výzvy oprávneného spoluvlastníka je nadobúdateľ povinný ponúknúť vec spätne na odpredaj oprávnenému spoluvlastníkovi za rovnakých podmienok, za akých ju nadobudol. Výzva musí byť adresovaná nadobúdateľovi a obsahovať náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy o prevode podielu.

Zrušenie a Vyporiadanie Podielového Spoluvlastníctva

1. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Nemôžu uzavrieť takú dohodu, ktorou by sa spoluvlastník vyhlásil za výlučného vlastníka na úkor vlastníctva ostaných spoluvlastníkov. Dohoda o zrušení spoluvlastníctva musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti, vyporiadanie vzájomných záväzkov. Musí obsahovať ustanovenia o tom, akým spôsobom sa ruší podielové spoluvlastníctvo, a ako sa medzi sebou spoluvlastníci navzájom vyporiadajú. Dohoda, ktorej predmetnom je nehnuteľnosť musí spĺňať všetky zákonom stanovené náležitosti a musí byť urobená v písomnej forme a vkladovaná na kataster nehnuteľností. Ak je predmetom hnuteľná vec, nevyžaduje sa písomná dohoda, postačí predloženie potvrdenia o tom, ako sa spoluvlastníci vyporiadali.

   Prečítajte si tiež: Manželské páry a domovy pre seniorov

   Ak spoluvlastníci nechcú alebo nemôžu nehnuteľnosť ďalej vlastniť spoločne, najčastejším riešením býva, že si ju ponechá jeden z nich a ostatných vyplatí podľa výšky ich podielov. Prvým krokom v takejto situácii býva ocenenie nehnuteľnosti, najčastejšie odhad trhovej ceny (realitný maklér alebo súdny znalec).

2. Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd. Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov, účelné využitie veci.

   • Kritériá pre rozhodovanie súdu:
     • Stavebnotechnické hľadisko: Za nedeliteľnú stavbu treba považovať takú, ktorú by nebolo možné rozdeliť zo stavebnotechnického hľadiska.
     • Kritérium deliteľnosti: Je potrebné skúmať, či doterajší vlastník, alebo ostatní spoluvlastníci sú ochotní hradiť náklady na rozdelenie stavby.
     • Kritérium - nákladné stavebné úpravy: Ak nemožno reálne rozdelenie vykonať bez nákladných stavebných úprav, treba považovať vec za reálne nedeliteľnú.

   Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením vecí môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.

   Súd nemôže prikázať vec spoluvlastníkovi proti jeho vôli a to aj v prípade, ak by boli predpoklady na účelné využitie veci. Výška primeranej náhrady je hodnotný ekvivalent vyjadrený v peniazoch. Zákon nemôže nútiť spoluvlastníkov, aby zostali v spoluvlastníckom vzťahu. Ďalším hodnotiacim kritériom pri rozhodovaní súdu o dôvodoch hodných osobitého zreteľa je hodnotenie záujmov oboch strán.

Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM)

Popri podielovom spoluvlastníctve existuje aj bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), ktoré predstavuje osobitný majetkový režim manželov. Nejde o podielové spoluvlastníctvo - majetok v tomto režime nepatrí ani jednému z manželov osobitne, ale tvorí nedeliteľný celok, s ktorým môžu nakladať len spoločne. Medzi manželmi však nie vždy musí vzniknúť BSM.

Na rozdiel od BSM, ktoré zaniká rozvodom, podielové spoluvlastníctvo po rozvode trvá ďalej.

Predmet BSM

V BSM je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah BSM. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Manželia sa môžu dohodnúť, že vyhradia vznik bezpodielového spoluvlastníctva ku dňu zániku manželstva. Vyššie uvedené dohody pritom vyžadujú formu notárskej zápisnice.

Nakladanie s Majetkom v BSM

Právo užívať veci v BSM prislúcha obom manželom, pričom spôsob ich užívania závisí od povahy spoločných vecí a dohode manželov. Rovnako obaja manželia uhrádzajú spoločné náklady vynaložené na veci patriace do BSM, ako aj náklady spojené s ich užívaním a udržiavaním.

Pokiaľ ide o majetkovoprávne dispozície manželov so spoločnými vecami, právna úprava rozlišuje, či ide o „bežné záležitosti“ alebo o „ostatné veci“. Na zariaďovanie „ostatných vecí“ sa vyžaduje súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný.

Dlhy a BSM

Počas trvania manželstva môžu manželom vzniknúť spoločné dlhy, z ktorých sú zaviazaní obaja spoločne a nerozdielne, no môžu vzniknúť aj samostatné dlhy niektorého z nich. Ak však jednému z manželov vznikne za trvania manželstva samostatný dlh, druhý z manželov nie je osobne zodpovedný za splnenie takéhoto dlhu a nie je povinný takýto dlh splniť.

Ale na druhej strane, vzhľadom na existenciu BSM zákon pripúšťa, aby pohľadávka veriteľa len jedného z manželov bola uspokojená aj z majetku patriaceho do BSM.

Zánik a Vyporiadanie BSM

Zánikom manželstva, teda aj rozvodom, zaniká BSM. Po jeho zániku je potrebné ho vyporiadať. S majetkom v BSM je potrebné vyporiadať aj dlhy, ako sú úvery a hypotéky. Vyporiadanie môže prebehnúť:

• Dohodou bývalých manželov: Dohodou si môžu bývalí manželia vyporiadať majetok z BSM tak, ako im najviac vyhovuje.
• Súdnym rozhodnutím: Ak sa vyporiadanie nevykoná dohodou, vykoná ho na návrh niektorého z manželov súd.
• Zo zákona: Ak po troch rokoch od zániku manželstva nedošlo k vyporiadaniu dohodou alebo súdom.

tags: #manzelia #podielove #spoluvlastnictvo #zakon