Ústna Zmluva o Nájme Poľnohospodárskych Pozemkov: Práva a Povinnosti

Otázka nájmu poľnohospodárskej pôdy je v právnom poriadku Slovenskej republiky primárne riešená v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“). Uvedený Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov nepredstavuje komplexnú právnu úpravu nájmu poľnohospodárskych pozemkov, a tak otázky neupravené v tomto zákone sa riadia všeobecnými ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník.

Právny rámec nájmu poľnohospodárskej pôdy

Nájomná zmluva je prejavom slobodnej vôle prenajímateľa prenechať poľnohospodárky pozemok nájomcovi na dočasné užívanie a branie úžitkov za dohodnutú odplatu. Medze a rozsah práv a povinností v súvislosti s nájmom poľnohospodárskych pozemkov alebo poľnohospodárskych podnikov ustanovuje najmä zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, zákon č. 229/1991 Zb.

Ochrana nájomcu a stabilita užívacích vzťahov

Právna úprava nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely je na Slovensku jednoznačne nastavená v prospech nájomcu. Zvýšená miera ochrany nájomcu má svoje opodstatnenie, ktoré vychádza z povahy hospodárenia na pôde. Požiadavka dlhodobej stabilizácie užívacích vzťahov ale nemôže byť dôvodom na neprimerané povyšovanie záujmov nájomcu nad záujmami prenajímateľa. Spoločným záujmom prenajímateľa a nájomcu je prenajať poľnohospodársky pozemok na dostatočne dlhú dobu, aj s možnosťou predĺženia za vopred dojednaných podmienok.

Identifikácia prenajímaného pozemku

Pod prenajímanou vecou sa v ideálnom prípade rozumie poľnohospodársky pozemok, ktorého hranice sú zreteľne označené a sú registrované ako parcely katastra nehnuteľností. K nim sú evidované vlastnícke, užívacie a iné práva. Takéto poľnohospodárske pozemky reálne existujú. Pri väčšine prenajímaných pozemkov je stav iný. Prenajímateľ je spravidla podielovým spoluvlastníkom. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa môže uzavrieť aj na spoluvlastnícky podiel k pozemku. Teoreticky, ku každému spoluvlastníckemu podielu môže vzniknúť zmluvný vzťah medzi rôznym prenajímateľom a rôznym nájomcom.

Právo užívať pozemok

Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku tomu nájomcovi, ktorý má uzatvorené zmluvy s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel. Podmienka, ktorá priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe väčšinového spoluvlastníckeho podielu je dostatočne určitá a zrozumiteľná. V súlade so znením zákona je možné vytvoriť dojem, že právo užívať poľnohospodársky pozemok je „exkluzívnym právom“ nájomcu, ktorý má v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel k pozemku. Potom môže vzniknúť situácia, keď všetci nájomcovia uhrádzajú nájomné „svojim“ prenajímateľom, ale pozemok užíva len jeden z nich. To je zjavne v rozpore s účelom zákona o nájme, ktorý predsa umožnil uzatvárať nájomnú zmluvu na akýkoľvek spoluvlastnícky podiel. Ale ak nájomca nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely, nie je v príslušnom kalendárnom roku povinný platiť nájomné. Odstraňuje právo priznané nájomcovi, ktorý nemôže užívať prenajatý pozemok rozpor s účelom zákona?

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Vrátenie prenajatého pozemku a náhradné pozemky

Ak raz nájomná zmluva skončí, nájomca je povinný vrátiť prenajatý poľnohospodársky pozemok prenajímateľovi. Nie je teraz dôležité rozoberať, čo a ako musí prenajímateľ konať a aké podmienky musia byť splnené. V súvislosti s vrátením prenajatého pozemku sa posudzujú podmienky, či je pozemok prenajímateľa prístupný a či je ho možné racionálne užívať. Ak prenajímateľ prenajal pozemok, ktorý je prístupný a možno ho zmysluplne užívať, nájomca má vrátiť prenajímateľovi jeho vlastný pozemok, za predpokladu dodržania zákonných podmienok. S neprístupnosťou pozemku alebo ak pozemok nemožno racionálne užívať je spojené právo prenajímateľa na pridelenie iného poľnohospodárskeho pozemku na pozemkoch, ku ktorým má nájomca nejaký právny titul a ktoré užíva v ucelenom hospodárskom celku. Vrátenie a prevzatie iného ako vlastného pozemku sa však už netýka len prenajímateľa a nájomcu.

Ústna forma nájomnej zmluvy

Forma nájomnej zmluvy pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely (§1 až §6 zákona č.504/2003 Z. Nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Doklad o tom, že sa ústna zmluva o nájme bola uzavretá a nájomca vie preukázať právo užívania k pozemku je napríklad zápisnica o obsahu nájomnej zmluvy alebo protokol o odovzdaní a stave predmetu nájmu.

Písomná forma pri prevádzkovaní podniku

Forma nájomnej zmluvy pri nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (§ 7 až § 14 zákona č. 504/2003 Z. Písomná forma zmluvy je povinná. Aj úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená.

Obsah nájomnej zmluvy

Zmluva o nájme musí obsahovať určenie zmluvných strán. Obidve zmluvné strany musia byť pri uzatváraní kúpnej zmluvy spôsobilé na právne úkony. Zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného pozemku alebo vlastníckeho podielu k pozemku a je oprávnený s ním disponovať. Nájomca je osoba, ktorá si berie od prenajímateľa pozemok alebo spoluvlastnícky podiel v pozemku za účelom jej užívania a je oprávnený brať z nej aj úžitky.

Predmet nájmu

Predmetom nájmu sú poľnohospodárske nehnuteľnosti, spravidla pozemky. Poľnohospodársky pozemok je pozemok, ktorý slúži poľnohospodárskej výrobe bez ohľadu na to, v akom druhu pozemku a s akým spôsobom využívania je v katastri nehnuteľností vedený. Môže nastať situácia, že poľnohospodárskej výrobe slúži len časť prenajímaného pozemku.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Riziká a opatrenia

Pri nájme poľnohospodárskych pozemkov je dôležité minimalizovať riziká a zabezpečiť transparentnosť vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom. Medzi bežné riziká patrí nedostatočná informovanosť prenajímateľa o stave pozemku a obhospodarovanej výmere prenajímaných pozemkov. Na zmiernenie tohto rizika sa vyžaduje grafická identifikácia prenajatých pozemkov s poľnohospodárskymi pozemkami a vyhotovenie prílohy k nájomnej zmluve približne v štruktúre Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z.

Agrotechnické opatrenia

Každý vlastník alebo užívateľ poľnohospodárskej pôdy je povinný vykonávať agrotechnické opatrenia zamerané na ochranu a zachovanie kvalitatívnych vlastností a funkcií poľnohospodárskej pôdy a na ochranu pred jej poškodením a degradáciou.

Ukončenie nájmu a vrátenie pozemkov

Zmluva o nájme je doklad o tom, že zmluvný vzťah skončil, má skončiť alebo došlo k dohode o skončení nájomného vzťahu vzájomnou dohodou zmluvných strán. Prenajímateľ po skončení zmluvného nájmu a vrátení pozemkov, ktoré sú prístupné a možno ich racionálne užívať vstúpi do užívania. Ak sú prenajaté pozemky neprístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, náhradné podnájomné pozemky by mali byť prednostne vyčlenené na pozemkoch nájomcu prenajatých od Slovenského pozemkového fondu.

Nájomné a zálohy

Výška nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy vychádza zo zistenia obvyklej výšky nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy. Ak nájom skončil, pozemky prenajímateľa sú neprístupné alebo ich nemožno racionálne obhospodarovať, nájomca nemá prenajaté žiadne pozemky, ktoré by boli vhodné ako náhradné podnájomné pozemky má prenajímateľ nárok na zálohu v nezmenenej výške nájmu. Záloha sa platí napríklad mesiac dopredu alebo pozadu, k 1. dňu nasledujúceho mesiaca.

Doba trvania nájmu a výpovedná lehota

V zásade všetky zmluvy o nájme medzi známym vlastníkom a nájomcom nadobúdajú účinnosť už od okamihu ich uzavretia, sú účinné už podpisom zmluvy. Doba, na ktorú sa nájomcovi prenajíma pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je najmenej päť rokov. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, výpovedná lehota je päť rokov. Nájomné práva teda trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

tags: #zmluva #o #najme #poľnohospodárskych #pozemkov #ústne