Môže prenajímateľ vyhodiť invalidného dôchodcu z bytu? Práva nájomcu a ochrana podľa slovenského práva

Prenajímanie bytu je bežnou praxou, no občas môže priniesť nejasnosti a otázky, najmä ak sa týkajú špecifických situácií, ako je napríklad nájom bytu invalidným dôchodcom. Tento článok sa zameriava na práva nájomcov, najmä invalidných dôchodcov, a na ochranu, ktorú im poskytuje slovenská legislatíva v prípade, že prenajímateľ chce ukončiť nájomný vzťah.

Ukončenie nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa

Nájomnú zmluvu na dobu neurčitú je možné ukončiť písomnou výpoveďou doručenou nájomcovi. Občiansky zákonník upravuje viacero dôležitých aspektov, ktoré musí prenajímateľ dodržať, aby mohol platne ukončiť nájomný vzťah. Možnosť ukončiť nájomný vzťah výpoveďou upravujú ustanovenia § 710 Občianskeho zákonníka.

Výpovedná lehota

V ods. 3 tohto paragrafu Občiansky zákonník upravuje výpovednú lehotu, ktorá je trojmesačná. Prenajímateľ vám však môže vo výpovedi určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu. Podľa právnej doktríny, ak nájomná zmluva upravuje kratšiu výpovednú lehotu, tak je táto časť (toto ustanovenie) nájomnej zmluvy neplatné. Tzn. Podľa ustanovenia § 710 ods. (3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu.

Vo výpovedi je v zmysle právnej doktríny vhodné uviesť presný dátum, ku ktorému skončí nájom (t.j.

Dôvody výpovede

Ďalej je veľmi dôležité uviesť, že prenajímateľ nemôže bezdôvodne alebo z akéhokoľvek dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu. Tzn. že prenajímateľ jednak môže nájomnú zmluvu vypovedať iba z dôvodov upravených v ustanovení § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka a na druhej strane musí tento dôvod výpovede uviesť priamo vo výpovedi, ktorý Vám doručil. Podľa ustanovenia § 711 ods. V prípade, že jeho výpoveď neobsahuje žiadny dôvod, je neplatný. Neplatnosť výpovede však musíte v lehote troch mesiacov od jej doručenia napadnúť na súde, inak sa neplatnosť konvaliduje a výpoveď sa bude považovať za platnú. Podľa ustanovenia § 711 ods. Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Bytová náhrada

Výpoveďou nájomnej zmluvy však povinnosti prenajímateľa nekončia. Nakoľko nájomný vzťah ukončil výpoveďou prenajímateľ, musí Vám v súlade s ustanovením § 712a Občianskeho zákonníka zabezpečiť bytovú náhradu.

Podľa ustanovenia § 712a ods. (1) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. a), e) alebo písm. f)alebo z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b) nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov,nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na úhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním. V iných prípadoch skončenia vykonávania práce, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, nemá nájomca, ktorému bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. (2) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c), nájomca nemá právo na bytovú náhradu. Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. (3) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. (4) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov uvedených v odseku 3 nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. (5) Ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. (6) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm.

Hmotná núdza nájomcu a ochranná lehota

Súčasne je potrebné upozorniť, že v zmysle ust. § 711 ods. 5 OZ: "Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. Podľa ust. § 710 ods. 4 OZ: "Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. Vzhľadom na uvedené, ak je nájomca v hmotnej núdzi a dohodol by sa s prenajímateľom na doplatení nájomného do šiestich mesiacov (toto je ochranná lehota) a nájomné by v tejto lehote doplatil, dôvod výpovede zanikne. Jednotlivec je teda v hmotnej núdzi, ak má mesačný príjem nižší ako 268,88 €, manželia sú v hmotnej núdzi, ak ich spoločný mesačný príjem nedosahuje sumu 456,45 €. V prípade, že majú deti, ich životné minimum sa zvyšuje o 122,77 € mesačne na každé dieťa, t. j. Takto si viete zhruba určiť, či je nájomca v hmotnej núdzi alebo nie. Ak sa jedná o nájomcu, ktorý nemá rodinu a bol riadne zamestnaný, potom aj v čase poberania PN by sa nemal dostať do stavu hmotnej núdze.

Špecifická situácia: Invalidný dôchodca ako nájomca

Hoci zákon nerozlišuje medzi nájomcami na základe ich zdravotného stavu, invalidný dôchodcovia môžu byť v zraniteľnejšej pozícii. Ak je invalidný dôchodca v hmotnej núdzi, vzťahujú sa na neho vyššie uvedené ustanovenia o ochrannej lehote a bytovej náhrade. Okrem toho, súd pri posudzovaní platnosti výpovede a primeranosti bytovej náhrady môže prihliadať na zdravotný stav a sociálnu situáciu nájomcu.

Práva nájomcu pri predaji bytu

Ak prenajímateľ predáva byt, v ktorom býva nájomca, platí ustanovenie § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Medzi výpovednými dôvodmi nie je dôvod predaja bytu, keďže tu platí ust. § 680 ods. 2 Obč. "Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak by ste dom predali, práva a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka domu a ten bude oprávnený vec vyporiadať pokiaľ ide o nájomcu domu a to buď nepodpísaním zmluvy na ďalšie obdobie resp.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Praktické rady pre nájomcov

• Pozorne si prečítajte nájomnú zmluvu: Venujte pozornosť výpovedným podmienkam a lehotám.
• Komunikujte s prenajímateľom: Otvorená komunikácia môže predísť mnohým nedorozumeniam.
• Napadnite neplatnú výpoveď na súde: Ak sa domnievate, že výpoveď je neplatná, neváhajte sa obrátiť na súd v lehote troch mesiacov od jej doručenia.
• Vyhľadajte právnu pomoc: V prípade nejasností alebo sporov sa obráťte na advokáta, ktorý vám poskytne odbornú radu a zastúpenie.
• Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Príjmy z prenájmu z pohľadu dane z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o dani z príjmov) vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu. Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada, t. j. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t.j.

Príklady z praxe a daňové aspekty prenájmu

Otázka č. 1: Daňovník - FO nepodnikateľ prenajal byt v osobnom vlastníctve na základe uzavretia nájomnej zmluvy vymedzenej podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú vymedzené v § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Daňovník si vysporiada dosiahnuté príjmy podaním daňového priznania z príjmov FO typ B, pričom príjem z prenájmu sa uvádza v VI. odd., Tabuľka č.

Otázka č. 2: Daňovník prenajíma byt, pričom okrem prenájmu poskytuje aj upratovanie a výmenu bielizne. Považuje sa takýto príjem za príjem z prenájmu podľa § 6 ods. Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.

Otázka č. 3: Z uzatvorenej nájomnej zmluvy vyplýva povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky) vo výške 1-mesačného nájomného, ktorá bude použitá v prípade nepredvídaných udalostí (napr. nezaplatené nájomné, poškodenie prenajatého majetku). Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa. Daňovník dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods.

Otázka č. 4: Daňovník dosiahol v zdaňovacom období r. 2025 len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t.j. len tzv. pasívne príjmy). Daňovník si nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani nezdaniteľnú časť základu dane na manželku nemôže uplatniť. Tieto nezdaniteľné časti je možné uplatniť a odpočítať len od základov dane z tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Otázka č. 5: Príjmy z prenájmu vymedzené v § 6 ods. Daňovník prenajíma nehnuteľnosť. Počas roka získal živnostenské oprávnenie a začal podnikať v gastronómii. Nehnuteľnosť chce naďalej prenajímať. Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť ako FO - občan a súčasne dosahuje príjmy zo živnosti, pričom v živnostenskom oprávnení nemá zahrnutý prenájom nehnuteľnosti, bude príjem z prenájmu už príjmom podľa § 6 ods. Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť ako FO - nepodnikateľ, naďalej zaradí dosiahnuté príjmy z prenájmu nehnuteľnosti do § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V prípade, že by bol prenájom nehnuteľnosti vykonávaný ako podnikateľská činnosť, potom by boli dosiahnuté príjmy vymedzené v § 6 ods.

Príklad: Dôchodca v príslušnom zdaňovacom období prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 000 - 500), t.j. po odpočítaní mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu v sume 1 500 eur. Daňovník mal v príslušnom zdaňovacom období okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže pri príjmoch z prenájmu uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne sumu 2 876,90 eura (t.j. Daňovník mal v príslušnom zdaňovacom období okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť pri príjmoch z prenájmu oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. Ak daňovník dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, uvádza ich v daňovom priznaní k dani z príjmov FO typ B v VI. odd. v Tabuľke č. 1 (v DPFOB za rok 2025 na riadok č.

tags: #moze #prenajimatel #vyhodit #invalidneho #dochodcu #z