Dedičský podiel na nehnuteľnosti a jeho trhová hodnota: Komplexný prehľad

Dedičské konanie a nakladanie s nehnuteľnosťami, ktoré sú jeho súčasťou, predstavuje komplexnú oblasť práva. Často sa stretávame so situáciami, kedy je potrebné určiť trhovú hodnotu dedičského podielu na nehnuteľnosti, a to najmä v kontexte jeho predaja alebo vyporiadania medzi spoluvlastníkmi. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na problematiku dedičského podielu na nehnuteľnosti, jeho trhovej hodnoty a s tým súvisiacich právnych aspektov.

Úvod do dedičského konania a nadobúdania nehnuteľností

Dedičské konanie je súdny proces, ktorý sa začína po úmrtí osoby za účelom prechodu jej majetku a dlhov na dedičov. Podľa § 175a ods. 1 a 2 zákona č. 99/1963 Zb. (Občiansky súdny poriadok) súd začína konanie aj bez návrhu, len čo sa dozvie, že niekto zomrel alebo bol vyhlásený za mŕtveho. Obdobná právna úprava platila aj v čase úmrtia Vášho brata, len s tým rozdielom, že matriky neoznamovali úmrtie osoby súdu, ale vtedajšiemu štátnemu notárstvu. Dedičstvo sa nadobúda dňom smrti poručiteľa, avšak na to, aby dedičia mohli plne využívať takto nadobudnuté dedičstvo, je potrebné rozhodnutie o dedičstve. V katastri nehnuteľností sa zapíše nový vlastník, resp. spoluvlastník nehnuteľnosti záznamom práve na základe rozhodnutia o dedičstve.

Možné scenáre v dedičskom konaní a nehnuteľnosti

Je dôležité zistiť, v akom stave sa nachádza dedičské konanie po zosnulej osobe. Existuje niekoľko možností:

A) Dedičské konanie vôbec neprebehlo: V takom prípade je potrebné podať na príslušnom súde podnet na začatie dedičského konania.B) Dedičské konanie ešte nebolo ukončené: Aj keď od úmrtia poručiteľa uplynulo veľa rokov, neznamená to, že dedičské konanie musí byť ukončené. Je potrebné zistiť, či už bolo vydané rozhodnutie o dedičstve.C) Dedičské konanie už bolo ukončené, ale nedošlo k zápisu do katastra: Je potrebné podať príslušnej správe katastra návrh na zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti záznamom. Návrh je oprávnený podať vlastník (dedič po zosnulom) resp. iná oprávnená osoba (t.j. aj vy ako spoluvlastník nehnuteľnosti).D) Dedičské konanie bolo ukončené, ale spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti nebol predmetom dedičstva: V takom prípade je možné podať návrh na dodatočné konanie o dedičstve podľa § 175x OSP.

Dodatočné konanie o dedičstve

Ak sa po právoplatnosti uznesenia, ktorým sa konanie o dedičstve skončilo, objaví nejaký poručiteľov majetok, prípadne aj dlh, súd na návrh vykoná o tomto majetku konanie o dedičstve. Zákon výslovne neupravuje, kto je osobou oprávnenou na podanie návrhu, avšak odborná literatúra k tomuto uvádza, že navrhovateľom môžu byť účastníci konania, ktorí boli účastníkmi aj v predchádzajúcom konaní a ich právny nástupcovia, t.j. dedičia po poručiteľovi. Zákon pripúšťa, aby dodatočné konanie o dedičstve prebehlo aj bez návrhu, a to najmä na podnet notára alebo niektorého štátneho orgánu.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ak existuje podielové spoluvlastníctvo, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na jeho zrušení. Dohoda o zrušení spoluvlastníctva k nehnuteľnosti musí byť písomná. Ak k dohode nedôjde, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Súd prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.

Určenie trhovej hodnoty spoluvlastníckeho podielu

V prípade zrušenia spoluvlastníctva a vyporiadania sa finančnou náhradou je kľúčové určenie trhovej hodnoty spoluvlastníckeho podielu. Pri finančnom vyrovnaní sa v zásade vychádza z veľkostí podielov spoluvlastníkov na spoločnej veci, aktuálnej ceny spoločnej veci a samozrejme sa prihliada aj na zveľadenie spoločnej veci a investovanie do nej, avšak spoluvlastníci sa môžu dohodnúť aj inak.

V priebehu súdneho konania sa znaleckým dokazovaním zistí aktuálna trhová hodnota predmetnej nehnuteľnosti, v ktorej už samozrejme budú zahnuté aj investície a rekonštrukcie, ktoré boli na predmetnej nehnuteľnosti vykonané (znalecké dokazovanie sa však vykoná len vtedy, ak sa spoluvlastníci na cene dotknutej nehnuteľnosti nedohodnú v konaní pred súdom). Preto vo Vašom prípade sa hodnota spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti nebude určovať podľa ceny nehnuteľnosti v roku 1980, ale jej aktuálnej trhovej ceny.

Dedenie zo zákona a závetu

Občiansky zákonník rozlišuje dva právne dôvody dedenia:

1. Dedenie zo závetu: Ak poručiteľ zanechal platný závet, dedí sa podľa jeho vôle.
2. Dedenie zo zákona: Ak poručiteľ nezanechal závet, alebo ak je závet neplatný, dedí sa podľa zákonom stanovených dedičských skupín.

Zákon rozlišuje štyri dedičské skupiny:

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

1. Prvá skupina: Deti a manžel poručiteľa, každý z nich rovnakým dielom.
2. Druhá skupina: Manžel, rodičia poručiteľa a osoby, ktoré žili s poručiteľom v spoločnej domácnosti a starali sa o ňu alebo boli odkázané výživou na poručiteľa.
3. Tretia skupina: Súrodenci poručiteľa a osoby, ktoré žili s poručiteľom v spoločnej domácnosti a starali sa o ňu alebo boli odkázané výživou na poručiteľa.
4. Štvrtá skupina: Prarodičia poručiteľa a ich deti.

Pri dedení zo zákona sa do dedičovho podielu započíta všetko, čo za života poručiteľa dedič od poručiteľa bezplatne dostal.

Dedenie v priamom rade a jeho význam

O dedení v priamom rade hovoríme, ak ide o dedenie medzi priamymi predkami a potomkami (rodičia - deti - vnuci). Dedenie v priamom rade má význam najmä v prípade predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením, pretože pre oslobodenie príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti je dôležité, či sa predáva nehnuteľnosť nadobudnutá dedením v priamom rade alebo dedením medzi inými osobami.

Predmet dedičstva a jeho zložky

Predmetom dedičstva môže byť aj nehnuteľnosť. Zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností o prechode vlastníckeho práva z poručiteľa na dediča má deklaratórne účinky, čo znamená, že vlastníctvo sa nadobúda už smrťou poručiteľa, nie až zápisom do katastra. Dedičstvo tvoria hodnoty oceniteľné v peniazoch, ktoré smrťou poručiteľa nezanikajú ani neprechádzajú na ďalšie subjekty iným spôsobom ako dedením. Predmetom dedičstva môžu byť veci, vecné práva, majetkové práva či osobné práva, vrátane peňazí na účte v banke.

Náklady dedičského konania

V dedičskom konaní vznikajú náklady súvisiace najmä s odmenou notára, ktorá je upravená vo Vyhláške o odmenách a náhradách notárov. Základom odmeny je trhová hodnota majetku poručiteľa. V konaní o dedičstve platí odmenu notára a jeho hotové výdavky dedič, ktorý nadobudol dedičstvo. Trhovú hodnotu majetku si notár určuje pomocou realitných portálov alebo vlastným odhadom.

Účastníci dedičského konania

Účastníkom dedičského konania je osoba, ktorá na súde (u súdneho komisára) uplatnila svoje dedičské právo. Ak zanechal poručiteľ závet, treba považovať za účastníkov konania vedľa závetných dedičov tiež neopomenuteľných dedičov a ďalšie osoby, ktorým svedčí dedenie zo zákona.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Dodatočné konanie o dedičstve a neprededený majetok

V praxi je bežné, že množstvo pozemkov nebolo v minulosti prededených a na listoch vlastníctva sú evidovaní ľudia, ktorí už dávno zomreli. Súd na návrh vykoná dodatočné konanie o dedičstve v prípade, že sa po právoplatnom skončení dedičského konania objavil nový majetok či dlhy po poručiteľovi. Navrhovateľom v dodatočnom konaní o dedičstve je dedič, ktorý žiada o prejednanie majetku po poručiteľovi.

Prerozdelenie majetku medzi potomkov: Darovanie vs. Dedenie

Právny poriadok umožňuje viacero spôsobov, ako prerozdeliť majetok medzi potomkov. V zásade sa ponúkajú dve základné riešenia:

1. Prerozdelenie majetku inter vivos (za života): Ide najmä o darovanie majetku.
2. Prerozdelenie majetku mortis causa (pre prípad smrti): Ide o dedenie.

Daňové aspekty darovania a dedenia

Z hľadiska daňových aspektov sú na tom darovanie a dedenie rovnako - podľa zákona o dani z príjmov tejto dani nepodlieha príjem získaný darovaním alebo dedením nehnuteľnosti, bytu, nebytového priestoru alebo ich častí alebo hnuteľnej veci, práva alebo inej majetkovej hodnoty.

Podľa súčasného právneho stavu platí, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov).

V prípade nehnuteľnosti získanej dedením je podmienkou oslobodenia od dane z príjmu skutočnosť, že (i) ide o dediča v priamom rade alebo manžela a (ii) uplynulo minimálne 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa.

Náklady spojené s darovaním a dedením

Súdny poplatok za konanie o dedičstve sa pohybuje od 6.50 eur do 165.50 eura v závislosti od čistej hodnoty dedičstva. Odmena notára ako súdneho komisára za úkony vykonané v konaní o dedičstve, ktoré bolo zastavené, je 13 eur.

Darovanie nehnuteľnosti maloletému dieťaťu

Podľa judikatúry súdov je možné obdarovať aj maloleté dieťa. S darom musí obdarovaný súhlasiť, a keďže dieťa nie je plnoleté, súhlas za neho vysloví zákonný zástupca, pokiaľ nedôjde ku konfliktu záujmov. Na tento právny úkon sa vyžaduje schválenie súdom.

Postup pri darovaní nehnuteľnosti maloletému dieťaťu

1. Uzatvorenie darovacej zmluvy: Uvedenie presného popisu nehnuteľnosti a osobných údajov všetkých zmluvných strán. Zmluvu musia za maloletú dcéru podpísať jej zákonní zástupcovia, teda obaja rodičia, pokiaľ nedochádza ku kolízii záujmov.
2. Schválenie kolízneho opatrovníka súdom: V prípade, že medzi zákonnými zástupcami a maloletým existuje stret záujmov, súd musí ustanoviť kolízneho opatrovníka, ktorý bude zastupovať dieťa v tomto právnom úkone.
3. Schválenie právneho úkonu súdom: Po podpísaní darovacej zmluvy je potrebné požiadať súd o schválenie tohto právneho úkonu. Návrh na súd musí obsahovať aj priloženú darovaciu zmluvu a odôvodnenie, prečo je tento úkon v záujme maloletého.
4. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností: Po schválení súdom podajte návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra, priložte darovaciu zmluvu a právoplatné rozhodnutie súdu.

Dôležité aspekty darovania nehnuteľnosti maloletému dieťaťu

Súd posúdi, či darovanie je v záujme maloletého a či mu nevznikajú žiadne následky, ktoré by mohli byť preňho nevýhodné, ako napríklad povinnosť platiť daň z nehnuteľností, náklady na údržbu a podobne. Ak súd zistí, že darovanie by malo nepriaznivé následky, môže návrh zamietnuť.

Ako postupovať pri predaji bytu so spoluvlastníkmi

Ak spolu vlastnia byt či dom viacerí ľudia - napríklad súrodenci, bývalí partneri, alebo dedičia po zomrelom vlastníkovi - ich predstavy o užívaní či predaji nehnuteľnosti bývajú odlišné. Jednoznačne najvýhodnejšie je sa spolu s ostatnými spoluvlastníkmi dohodnúť, že svoj podiel predajú všetci niekomu ďalšiemu. Sú s tým totiž spojené ďalšie problémy - kto byt používa? Delila sa oň spoluvlastníci? Ak chcete predať polovicu bytu, najskôr ju musíte ponúknuť druhému spoluvlastníkovi a až keď on odmietne (alebo sa nevyjadrí), môžete predať podiel niekomu inému. Pre majiteľa podielu je jednoznačne najvýhodnejšie dohodnúť sa na predaji celej nehnuteľnosti s ostatnými vlastníkmi - teda predaj všetkých podielov naraz jednému budúcemu vlastníkovi.

Výzva na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu

Ak jeden zo spoluvlastníkov nie je spokojný so súčasným stavom a nevie dosiahnuť s ostatnými dohodu formou bežnej ústnej komunikácie, môže druhých vyzvať, aby jeho podiel odkúpili. Výzva na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu musí byť realizovaná písomne, aby bola právne relevantná v ďalších krokoch.

Náležitosti výzvy na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu

Výzva na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu musí obsahovať viaceré právne náležitosti, aby bola považovaná za účinnú a záväznú. V prvom rade je nevyhnutné jasne identifikovať účastníkov, teda osobu, ktorá výzvu podáva, ako aj spoluvlastníka, ktorému je adresovaná. Výzva na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu musí obsahovať aj navrhovanú cenu za podiel, pričom je vhodné túto cenu zdôvodniť (napr. znaleckým posudkom, trhovou hodnotou atď.). Nevyhnutnou súčasťou je výslovná žiadosť o vyjadrenie záujmu v určenej lehote, ktorá musí byť primeraná.

Alternatívy, ak spoluvlastník odmieta predať svoj podiel

Ak spoluvlastník odmieta predať svoj podiel alebo nereaguje na výzvu na odkúpenie, právna situácia sa dá riešiť viacerými spôsobmi. Ak neúspešne vyčerpáte možnosti dohody, ako spoluvlastník máte právo obrátiť sa na súd s návrhom na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o rozdelení veci, prikázaní vlastníckeho podielu jednému zo spoluvlastníkov za náhradu alebo nariadiť predaj veci a rozdelenie výťažku. Dôležité je tiež vedieť, že žiaden spoluvlastník nie je povinný v spoluvlastníctve zotrvať, a teda každý má právo žiadať o jeho zrušenie.

Možnosti pre dieťa, ktoré sa cíti byť ukrivdené pri darovaní majetku súrodencovi

Ak dieťa cíti, že darovanie majetku nebolo úplne v súlade s právnymi predpismi alebo dobrými mravmi, má niekoľko možností, ako postupovať:

• Započítanie daru na dedičský podiel: Pri dedení zo zákona platí, že sa súrodencovi na jeho dedičský podiel započíta aj to, čo za života od rodičov bezplatne dostal nad rámec obvyklých darovaní.
• Napadnutie platnosti darovacej zmluvy: Platnosť zmluvy možno napadnúť najmä vtedy, ak bol pri jej uzatváraní porušený zákon či dobré mravy.
• Iniciovanie zrušenia darovania: Proces zrušenia darovacej zmluvy (teda nie napadnutie jej platnosti) možno začať len za života rodiča.

tags: #dedicsky #podiel #nehnutelnosti #predaj #trhova #hodnota