Kúpna Zmluva: Sprievodca pre Kupujúcich a Predávajúcich

Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti od predávajúceho na kupujúceho. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o kúpnej zmluve, jej náležitostiach, procese a dôležitých aspektoch, na ktoré by ste mali dbať pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Či už prevádzate byt, dom alebo nebytový priestor, tento článok vám poskytne užitočné informácie.

Právny Rámec Kúpnej Zmluvy

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť sa spravuje § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „zákon“). Špeciálnu právnu úpravu má kúpno predajná zmluva na byt a nebytový priestor a predaj týchto nehnuteľností sa riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka. Písomná forma sa vyžaduje pre „všetky zmluvy o prevodoch nehnuteľností, medzi ktoré treba zahrnúť kúpne zmluvy, darovacie zmluvy, zámenné zmluvy, zmluvy podľa zákona č. 182/1993 Z.z.

Podstatné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Náležitosti kúpnej zmluvy upravujú viaceré právne predpisy. Vo všetkých prípadoch prevodov nehnuteľností je však nevyhnutné, aby kúpna zmluva v zmysle § 42 ods. Náležitosti kúpnej zmluvy na byt alebo nebytový priestor v dome sú ďalej špecifikované v § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť by mala obsahovať aj náležitosti podľa katastrálneho zákona a to najmä označenie účastníkov konania, prípadne iné identifikačné údaje. V kúpnej zmluve na nehnuteľnosť musí byť vymedzený aj predmet prevodu a to presne podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona uvedením katastrálneho územia, parcelného čísla pozemku, informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. Ak ide o byt alebo nebytový priestor aj uvedenie čísla bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku. V zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku, aj by bola nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve.

Konkrétne Náležitosti Podľa Katastrálneho Zákona

Podľa § 42 ods. e) označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. g) číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.

Prečítajte si tiež: Dohody pre invalidných dôchodcov

Účastníci Konania a Ich Identifikácia

Pri návrhu na vklad katastrálny zákon uvádza, že účastník konania sa musí označiť údajmi uvedenými v § 24 ods. (1) Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať a) identifikačné údaje navrhovateľa v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti, ak ide o fyzickú osobu, 2. názov, identifikačné číslo, sídlo, adresu na doručovanie, ak je odlišná od sídla, ak ide o právnickú osobu, b) názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný, c) uvedenie predmetu návrhu, d) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, ak ide o návrh na vklad, f) označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku, g) číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods. Ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku, doručuje okresný úrad písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu.

Účastník konania môže byť aj cudzinec, čiže vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže nadobudnúť aj cudzinec.

Prílohy Kúpnej Zmluvy

Do katastra nehnuteľností je potrebné okrem zmluvy podať aj návrh na vklad. Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. c) dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku. Podľa § 42 ods. ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Ak sa prevádza byt alebo nebytový priestor, prílohou zmluvy je potvrdenie správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, že na byte alebo nebytovom priestore neviaznu nedoplatky.

Vklad do Katastra Nehnuteľností

Samotná kúpna zmluva vlastnícke právo sama o sebe neprevádza, k prevodu vlastníckeho práva sa vyžaduje vklad od katastra nehnuteľností. K tomu, aby prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti na nadobúdateľa je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie.

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na bývanie a refinancovanie

Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh do katastra nehnuteľností však môžu podať len účastníci zmluvy, ktorý disponujú zaručeným elektronickým podpisom, prípadne ich zástupca (napríklad advokát, notár).

Kúpna Cena a Jej Dohodnutie

Kúpna cena na nehnuteľnosť je v zásade na dohode účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“ Cenový predpisom, ktorý má na mysli Občiansky zákonník je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z. Následkom nerešpektovania cenových predpisov je relatívna neplatnosť časti kúpnej ceny upravujúcej kúpnu cenu. Neplatnou teda nebude celá kúpna zmluva. „Relatívnou neplatnosťou (§ 40a) je zmluva dotknutá iba v rozsahu, v ktorom odporuje zákonu, teda iba v časti, v ktorej sa dohodla cena. Ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, dovolá relatívnej neplatnosti, cena predmetu kúpnej zmluvy sa určí podľa cenového predpisu. Ak sa ten, kto bol úkonom dotknutý, relatívnej neplatnosti nedovolá, cena platí a zmluvné strany musia plniť podľa zmluvy.“ Pri dohodovaní kúpnej ceny je potrebné tiež sa vyhnúť tomu, aby sa uzavretím kúpnej zmluvy nezastieral iný právny úkon napríklad zmluva darovacia.

S účinnosťou od 1.10.2018 obsahuje kataster nehnuteľností aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť (kúpnej cene za byt, kúpnej cene za nebytový priestor, kúpnej cene za rozostavaný byt aj rozostavaný nebytový priestor). Vyplýva to z § 7 písm. b) katastrálneho zákona. Do účinnosti novely sa v katastri evidovala len cena poľnohospodárskych a cena lesných pozemkov. Ako uvádza dôvodová správa k novele, spätne sa nebude kúpna cena nehnuteľnosti zisťovať a do katastra dopisovať.

Spôsob Úhrady Kúpnej Ceny

Samotné nastavenie kúpnej ceny a spôsobu jej úhrady je kľúčovou časťou každej revízie. Ak sa kúpa financuje z hypotéky, peniaze z banky musia ísť predávajúcemu ako posledné, až po vyplatení vlastných zdrojov kupujúceho.

Tiež uprednostňujeme notársku úschovu peňažných prostriedkov pred bankovou vinkuláciou. Banky tiež musia mať aj v prípade uvoľnenia peňažných prostriedkov z úveru súhlas osoby, ktorá si úver zobrala. Čiže bez ohľadu na to, či sú splnené podmienky na načerpanie úveru posledné slovo na uvoľnenie peňažných prostriedkov má osoba, ktorá je zaviazaná z úveru.

Prečítajte si tiež: Práca popri plnom invalidnom dôchodku

Odstúpenie od Kúpnej Zmluvy

Sú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prikláňame sa k názoru, že to možné je a na spôsobilý spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného prevodcu je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu. Touto listinou môže byť napríklad „notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil, pričom druhá zmluvná strana odstúpenie nespochybňuje a je si vedomá právnych dôsledkov odstúpenia.“

Kúpna Zmluva na Byt

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka uvedené vyššie aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. To, či je nejaký priestor bytom a teda aplikujú sa naň ustanovenia spomínaného zákona, treba posudzovať podľa kolaudačného stavu. Vyplýva to aj z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR zo dňa 30.06.2008 sp. zn. 2Cdo/122/2007 „Pri posúdení otázky, či miestnosť alebo súbor miestností je bytom vychádzajúc z ustanovenia § 118 ods. 1, 2 a § 685 a nasl. OZ treba vychádzať zo stavebnoprávnych predpisov. Vymedzenie pojmu bytu teda predpokladá právoplatné rozhodnutie stavebného úradu o tom, že miestnosť alebo súbor miestností sú trvalo určené na bývanie ako samostatné bytové jednotky. Rozhodujúcim pre otázku, či v konkrétnom prípade ide o byt je kolaudačný stav a nie stav faktický, t.j.

Kúpa Nehnuteľnosti s Hypotékou

Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Podmienkou je stanoviť zostatok úveru pôvodného vlastníka ku dňu vyplácania a nastaviť tak deň, keď sa bude úver vyplácať. Pokiaľ sa úver vyplatí, financujúca banka pôvodného majiteľa vydá tzv. kvitanciu, na základe ktorej sa vymaže záložné právo viaznuce na kupovanej nehnuteľnosti. Ďalšou možnosťou je aj prevzatie pôvodného úveru prevodcu s tým, že v splácaní úveru bude pokračovať nadobúdateľ.

Záverom tejto časti upozorňujeme, že podmienkou financujúcej banky v prípade platenia kúpnej ceny v kombinácii s hotovosťou je, že hotovosť sa vypláca pred (alebo aspoň súčasne) s vyplatením prostriedkov z úveru financujúcej banky. Závisí to tiež od toho, či do procesu vstupuje len jedna banka alebo sa komunikuje aj s inou.

Kúpna Zmluva na Garáž

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vymedzuje prvé dva pojmy. Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná. Podrobnosti špecifikácie sú uvedené v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona.

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. Čiže jedno parkovacie miesto nebude mať samostatné číslo nebytového priestoru, ale pri konkrétnom vlastníkovi bude uvedený len jeho podiel na jednom priestore, ktorým je napríklad celá plocha poschodia, kde sú parkovacie miesta. Jednotlivý vlastník sa potom stáva podielovým spoluvlastníkom celého priestoru. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupných právom ostatných spoluvlastníkom. V prípade takýchto prevodov sa nadobúdateľ zaväzuje, že si neuplatní predkupné právo k ostatným prevádzaným spoluvlastníckym podielom.

Riziká a Na Čo Si Dať Pozor

Častým omylom kupujúcich je spoliehanie sa na to, že zmluva pripravená realitnou kanceláriou je automaticky bezpečná a vyvážená. Pri kontrole zmlúv sa opakovane stretávame s kritickými chybami, ktoré môžu viesť k strate peňazí aj nehnuteľnosti.

• História nadobudnutia: Vlastník mohol získať nehnuteľnosť podvodom. Riešili sme prípad, keď predávajúci predával garáž, ktorú nadobudol pred 2 mesiacmi. Nevysvetlil po priamej osobnej otázke, prečo predáva garáž tak skoro. Požiadali sme ho o kontakt na predchádzajúceho predávajúceho. Odmietol. A to je "red flag".
• Zamlčané vady: Chýbajúca ochrana pred skrytými vadami ako plesne či problémy s elektrinou.
• Developerské zmluvy: Developerské zmluvy patria medzi najkomplikovanejšie a často obsahujú podmienku zaplatenia 100 % kúpnej ceny ešte predtým, ako kupujúci nadobudne vlastníctvo. Je to vysoko rizikové, pretože v prípade úpadku developera môžete prísť o peniaze.

Strata Kúpno-Predajnej Zmluvy: Ako Postupovať?

Pri strate kúpno-predajnej zmluvy je vhodné postupovať nasledovnými spôsobmi:

• Kontaktovanie druhej strany zmluvy: Najprv odporúčam obrátiť sa na druhú zmluvnú stranu, pretože tá vám vie najrýchlejšie poskytnúť minimálne sken tejto zmluvy, ak to nie je možné.
• Kontaktovanie notára: Obráťte sa na notára, u ktorého ste overovali podpis na zmluve (jedná sa o prípad, ak to bola zmluva o prevode nehnuteľnosti, notári často uchovávajú kópie overených dokumentov), ak ani to neprichádza do úvahy.
• Kontaktovanie Okresného úradu, katastrálny odbor: Kontaktujte Okresný úrad, katastrálny odbor, ktorý povoloval vklad vlastníckeho práva (za predpokladu, že sa jednalo o zmluvu o prevode nehnuteľnosti), objednajte sa na nahliadnutie do katastrálneho spisu, bude nutné uviesť aspoň účastníkov zmluvy, ak neviete číslo vkladového konania.

Daňové Povinnosti

Pre vyrubenie dane z nehnuteľností je rozhodujúci stav v katastri nehnuteľností k 1. januáru zdaňovacieho obdobia (príslušného kalendárneho roka), pričom daňový subjekt musí podať daňové priznanie na predpísaných tlačivách do 31. januára bežného zdaňovacieho obdobia. Ak je pozemok, stavba alebo byt a nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom daní je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Daň zo stavieb - doklad preukazujúci nadobudnutie stavby (list vlastníctva, pri novostavbe kolaudačné rozhodnutie, rozhodnutie o vklade kúpno-predajnej zmluvy do katastra).

Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Daň za psa upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady (ďalej „zákon"). Týmto zákonom sa ustanovujú miestne dane a miestne poplatky, ktoré môže ukladať mesto, obec alebo vyšší územný celok. Daňová povinnosť vzniká prvým dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa pes stal predmetom dane a zaniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom daňovník už nie je vlastníkom alebo držiteľom psa. Daň nie je povinný platiť vlastník, resp. Oslobodenie alebo zníženie dane je nutné preukázať do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti. Pre psov starých 6 mesiacov a viac, daňová povinnosť vzniká 1. dňom nasledujúceho mesiaca, kedy dovŕšil pes 6 mesiacov. Miestne príslušnou obcou je obec, na ktorej území je pes chovaný.

Právna Pomoc a Konzultácie

Aj keď realitná kancelária často ponúka servis vo veci prípravy zmlúv, neodporúčame uzatvárať kúpnu zmluvu bez toho, aby prešla rukami advokáta. Naše právne služby za vyhotovenie kúpno predajnej zmluvy sú účtované hodinovou sadzbou 100 EUR s DPH. V zásade pracujeme v tejto oblasti na hodinovej sadzbe, ktorá je 120 EUR s DPH.

tags: #kupno #predajna #zmluva #nahliadnutie