Môžem predať nehnuteľnosť, keď mám dlhy? Podmienky a možnosti

V živote sa občas dostaneme do finančných ťažkostí. Ak vlastníte nehnuteľnosť, je dôležité vedieť, ako ju chrániť pred exekútormi a vymáhačmi. Slovenská legislatíva v tomto smere nie je veľmi priaznivá pre občanov, ktorí často ťahajú za kratší koniec v sporoch s exekútorskými úradmi a inkasnými spoločnosťami.

Riziká spojené s exekúciou a dražbou nehnuteľnosti

Málokto si uvedomuje, ako môže exekúcia a dražba nehnuteľnosti dopadnúť. Klienti často dostanú za svoju nehnuteľnosť len 40% - 60% z jej trhovej hodnoty. Napríklad, za 3-izbový byt v Bratislave s trhovou hodnotou 150 000 EUR môžete dostať len okolo 90 000 EUR.

Predstavte si situáciu, že ste si požičali peniaze v banke a založili svoj byt v Bratislave. Splácanie pôžičky sa však skomplikovalo a dlh začal rásť o nezaplatené splátky, úroky, úroky z omeškania a penále. Po troch mesiacoch banka postúpila prípad na Exekútorský úrad, ktorý vám zablokoval účty. Dlhy narástli o ďalšie poplatky spojené s exekúciou. Všetky poplatky, pokuty a ďalšie nároky môžu dosiahnuť aj 20% z hodnoty nehnuteľnosti, a nakoniec dostanete sumu, ktorá predstavuje len 50% z pôvodnej hodnoty nehnuteľnosti.

Riešenie: Výkup nehnuteľnosti

Výkup nehnuteľnosti je efektívne riešenie, ako sa zbaviť dlhov a vyťažiť zo svojho majetku maximum. Špecializované spoločnosti ponúkajú klientom až 90% z trhovej hodnoty nehnuteľnosti. To je maximum, ktoré dokážu ponúknuť vzhľadom na riskantnosť celého obchodu a aktuálnu situáciu na slovenskom trhu. V prípade, ak sú na vás uvalené rôzne pokuty a exekúcie, tak tieto finančné záväzky okamžite vyplatíme. Počas celej doby spolupráce ste pod právnym dohľadom renomovanej právnickej kancelárie. Po ukončení celého procesu obchodu sa stanete finančne nezávislou osobou bez dlhov a disponujúcou až 90% hotovosťou za predanú nehnuteľnosť.

Predaj nehnuteľnosti na vlastnú päsť

Ak sa rozhodnete predať nehnuteľnosť sami, musíte si uvedomiť, čo všetko tento proces zahŕňa. Potrebujete vypracovať kúpno-predajnú zmluvu a vybaviť množstvo dokumentov na úradoch, ako je kataster a okresný súd. Predaj nehnuteľnosti v Bratislave trvá v priemere 4 mesiace, ak vám pomáha realitná kancelária. Sami budete predávať nehnuteľnosť oveľa dlhšie a navyše zaplatíte realitnej kancelárii províziu vo výške 3 až 5 percent z ceny nehnuteľnosti. Počas týchto mesiacov žijete v strese, váš dlh narastá a situácia sa zhoršuje každým dňom.

Prečítajte si tiež: Dohody pre invalidných dôchodcov

Výhody výkupu nehnuteľnosti

Pre mnohých ľudí je výkup nehnuteľnosti ideálnym riešením a východiskom zo zlej finančnej situácie. Počas celej doby spolupráce ste pod právnym dohľadom renomovanej právnickej kancelárie chrániacej vaše záujmy. Po ukončení celého procesu obchodu sa stanete finančne nezávislou osobou bez dlhov a s hotovosťou za predanú nehnuteľnosť.

Zdaňovanie príjmu z predaja nehnuteľnosti

Príjem z predaja nehnuteľnosti môže podliehať dani z príjmov. Oslobodenie od dane závisí od toho, ako dlho ste nehnuteľnosť vlastnili a či ste ju nadobudli dedením v priamom alebo nepriamom rade.

• Dedenie v priamom rade: Ak ste nehnuteľnosť zdedili po príbuznom v priamom rade (napr. rodič, starý rodič), do lehoty vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej ju vlastnil poručiteľ.
• Dedenie v nepriamom rade: Ak ste nehnuteľnosť zdedili po príbuznom v nepriamom rade (napr. sestra, brat, ujo), príjem z predaja je oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy ste nehnuteľnosť nadobudli.
• Darovanie: Pri darovaní sa do lehoty vlastníctva nezapočítava doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil darca. Výnimkou je situácia, ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane.

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, musíte ho priznať v daňovom priznaní. Čiastkovým základom dane je príjem znížený o daňové výdavky. Do daňových výdavkov sa zahrňujú výdavky uvedené v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov.

Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou

Ak chcete predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou, máte niekoľko možností:

1. Predčasné splatenie hypotéky: Môžete predčasne uhradiť zostatok hypotekárneho úveru. Banky si však pri predčasnom splatení úveru účtujú poplatok, v niektorých prípadoch až do štyroch percent zo zostatku úveru.
2. Postúpenie úveru na kupujúceho: Môžete spolu s predajom postúpiť na kupujúceho aj úver. Banka však najprv musí nového dlžníka posúdiť. Ak nový dlžník spĺňa podmienky banky, uzatvorí s ním a s pôvodným dlžníkom zmluvu o prevzatí dlhu.
3. Zriadenie záložného práva na inú nehnuteľnosť: Môžete zriadiť záložné právo na inú nehnuteľnosť.

Exekúcia nehnuteľnosti: Čo potrebujete vedieť

Exekútor môže siahnuť na dom, ak máte dlhy. Avšak, existujú určité obmedzenia. Podľa § 134 ods. 1 Exekučného poriadku exekúciu možno vykonať výhradne spôsobmi uvedenými v Exekučnom poriadku. Podľa § 167 a nasl. Exekučného poriadku exekúciu predajom nehnuteľnosti možno vykonať len vtedy, ak oprávnený s exekúciou predajom nehnuteľnosti súhlasí a ak sa preukázalo, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na bývanie a refinancovanie

Ochrana obydlia pri drobných exekúciách

Ak ide o tzv. "drobné exekúcie" (peňažná pohľadávka bez príslušenstva neprevyšuje 2 000 eur), nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej máte hlásený trvalý alebo prechodný pobyt. Toto právo však nevylučuje možnosť zriadiť exekučné záložné právo na nehnuteľnosť.

Výnimky z ochrany obydlia

Exekúciu predajom obydlia možno vykonať výnimočne na základe schválenia súdu, ak sú voči vám vedené viaceré exekúcie, v ktorých sa vymáhajú pohľadávky prevyšujúce v súhrne 2 000 eur a exekútor preukáže, že peňažná pohľadávka nemôže byť vymožená iným spôsobom.

Exekúcia a dedičstvo

Exekútor môže zasiahnuť do dedičstva, konkrétne na zdedený dom. Podľa § 63 ods. 2 Exekučného poriadku, ak ide o drobnú exekúciu, nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý pobyt.

Exekúcia a darovanie

Ak ste dom nadobudli darovacou zmluvou, prešlo na vás jeho vlastníctvo. V prípade exekúcie vedenej voči vám, môže exekútor siahnuť na majetok, ktorý vám patrí, a teda aj na dom.

Predaj spoluvlastníckeho podielu

Pri predaji spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti je dôležité dodržiavať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka musíte spoluvlastník ponúknuť kúpu podielu ostatným spoluvlastníkom. Ak by ponuku do dvoch mesiacov neprijali, môžete svoj podiel predať tretej osobe.

Prečítajte si tiež: Práca popri plnom invalidnom dôchodku

Postup pri predaji spoluvlastníckeho podielu

1. Ponuka spoluvlastníkom: Písomne ponúknite svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, aké ponúkate tretej osobe.
2. Čakanie na odpoveď: Počkajte dva mesiace na odpoveď spoluvlastníkov.
3. Predaj tretej osobe: Ak spoluvlastníci neprejavia záujem o kúpu, môžete svoj podiel predať tretej osobe.

Možnosti riešenia problémov so spoluvlastníkmi

Ak sa neviete dohodnúť so spoluvlastníkmi na predaji nehnuteľnosti, môžete sa obrátiť na súd so žalobou o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd bude riešiť, či je možné nehnuteľnosť rozdeliť. Ak to nie je možné, súd môže nehnuteľnosť prikázať jednému zo spoluvlastníkov s povinnosťou vyplatiť ostatných, alebo nariadiť predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku.

Predaj nehnuteľnosti s exekúciou: Realita a možnosti

Predaj nehnuteľnosti s exekúciou je možný, ale vyžaduje si realistický pohľad na cenu a časový horizont. Exekúcia znižuje atraktivitu nehnuteľnosti pre kupujúcich, preto je potrebné počítať s nižšou predajnou cenou.

Ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti s exekúciou

1. Realistické ocenenie: Zistite si trhovú hodnotu nehnuteľnosti a zohľadnite v nej aj fakt, že na nej viazne exekúcia.
2. Oslovenie realitnej kancelárie: Realitná kancelária vám môže pomôcť s predajom nehnuteľnosti a nájsť kupujúceho, ktorý je ochotný akceptovať exekúciu.
3. Výkup nehnuteľnosti: Ak potrebujete rýchlo predať nehnuteľnosť a zbaviť sa dlhov, môžete využiť službu výkupu nehnuteľností.

tags: #mozem #predat #nehnutelnost #ked #mam #dlhy