Podnájom Prenajatej Nehnuteľnosti: Práva, Povinnosti a Legislatíva na Slovensku

Tento článok sa zaoberá problematikou podnájmu prenajatej nehnuteľnosti na Slovensku, pričom sa zameriava na platnú legislatívu, práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov, ako aj na daňové aspekty súvisiace s prenájmom. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tejto oblasti, aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam a zabezpečila sa právna istota pre všetky zúčastnené strany.

Nový Občiansky zákonník a Zmeny v Nájomnom Bývaní

Pravidlá, ktoré ovplyvňujú každodenný život ľudí aj podnikateľov, čakajú zmeny. Pripravovaný nový Občiansky zákonník má priniesť jednoduchšie a prehľadnejšie pravidlá namiesto tých, ktoré platia už dlhé roky. Na príprave zákonníka pracuje Ministerstvo spravodlivosti SR, ktoré už predstavilo viaceré oblasti, ktorých sa zmeny budú týkať. Jednou z oblastí, ktorých sa novela dotkne, je aj nájomné bývanie.

Nový zákonník prináša zmeny v pravidlách pre nájomné zmluvy. Niektoré staré a neaktuálne ustanovenia sa rušia. Nájomná zmluva upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomníkom, teda medzi vlastníkom veci a osobou, ktorá ju používa. Nový zákonník používa pojem nájomník namiesto doterajšieho nájomca. Zmluva začne platiť už vtedy, keď sa prenajímateľ a nájomník dohodnú na jej podmienkach, napríklad čo sa prenajíma, na ako dlho a za aké nájomné. Nemusí sa čakať, kým prenajímaná vec prejde do rúk nájomníka.

V dôvodovej správe k novele Občianskeho zákonníka sa uvádza, že nájomnú zmluvu možno uzavrieť na určitý alebo neurčitý čas. Ak sa doba nájmu v zmluve výslovne neuvádza, považuje sa automaticky za uzavretú na neurčito a platí od dňa podpisu zmluvy. Výnimkou sú situácie, keď sa zmluva uzavrie napríklad na dobu života prenajímateľa alebo nájomníka, alebo keď sa obe strany dohodnú, že zmluvu nebude možné ukončiť skôr.

Nájomník je povinný platiť za používanie prenajatej veci dohodnuté nájomné. Jeho výšku určuje zmluva. Ak v zmluve výška nájomného nie je uvedená, platí sa suma, ktorá je v danej situácii bežná, a to podľa hodnoty a spôsobu používania veci. Zákon ponecháva pravidlo, že nájomné sa platí spätne, teda za uplynulý mesiac, ak sa strany nedohodnú inak. Ak nájom trvá kratšie ako mesiac, zaplatí sa po jeho skončení. Novinkou je tzv. obdobie bez nájomného (rent-free period).

Prečítajte si tiež: Predĺžte si život vďaka domácim vyšetreniam

Podľa nového zákona sa prenajímateľ s nájomníkom budú môcť vopred dohodnúť, že sa nájomné bude každý rok mierne zvyšovať. Výška navýšenia sa môže odvíjať napríklad od inflácie alebo od cien nájmov v okolí. Zákon zároveň umožní zvýšiť nájomné aj vtedy, ak sa to v zmluve neuvádza. V takom prípade však musí byť zmluva uzatvorená aspoň na tri roky a nesmie zvyšovanie zakazovať. Zvýšenie bude mať presne určené hranice.

Nájomná zmluva môže zaniknúť z rôznych dôvodov, napríklad uplynutím dohodnutej doby, dohodou oboch strán, výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy. Zákon rozlišuje výpoveď pri nájme na určitý a neurčitý čas. Pri nehnuteľnostiach sa výpovedná lehota skracuje na dva mesiace, pri hnuteľných veciach na desať dní. Cieľom je, aby bolo možné nájomný vzťah ukončiť rýchlejšie, ak už oň jedna zo strán nemá záujem.

Vo väčšine prípadov je výpovedná lehota pri nájme bytu dva mesiace. Ak ide o osobu s ťažkým zdravotným postihnutím alebo o staršieho nájomníka, prípadne ak nájom trvá už dlhší čas, výpovedná lehota sa predlžuje na tri mesiace. Novou možnosťou je aj zmluvu ukončiť odstúpením, napríklad ak nájomník dlhodobo neplatí nájomné. Strany si môžu v zmluve určiť aj vlastné dôvody na odstúpenie, musia však byť odôvodnené.

Prenájom Nehnuteľnosti ako Živnosť a Daňové Aspekty

Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. („živnostenský zákon“) sa prenájom nehnuteľnosti považuje za živnosť, ak sú popri prenájme okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby spojené s prenájmom (poskytovanie ubytovacích služieb). Príjmy dosiahnuté z takéhoto prenájmu sa považujú potom za príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.

Základnými službami je taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú, respektíve podmieňujú možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Takými službami je dodávka tepla a teplej úžitkovej vody, dodávka elektrickej energie a plynu, odvoz tuhého komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a podobne. Služby, ktoré už nie sú základnými službami, sú napríklad poskytovanie raňajok, upratovanie prenajatých priestorov či poskytovanie posteľného oblečenia a jeho pranie.

Prečítajte si tiež: Využitie fondu na kultúru

Platí, že ak prenajímateľ na území Slovenskej republiky získa povolenie na podnikanie alebo oprávnenie na podnikanie, je povinný požiadať správcu dane o registráciu na daň z príjmov, a to do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom získal povolenie alebo oprávnenie na podnikanie.

Pri určení, či ide o príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP alebo § 6 ods. 1 písm. b) ZDP, je potrebné zvoliť individuálny prístup a taktiež je potrebné vychádzať z reálneho charakteru poskytnutej činnosti.

Verejnoprávna Úprava Prenájmu Nehnuteľností

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, týkajúci sa nakladania so svojím majetkom, a teda aj možnosti tento majetok prenajať, je prelomený verejnoprávnou úpravou zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti osobitné živnostenské oprávnenie.

Z uvedeného vyplýva, že je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky, t. j. prenájom nehnuteľnosti sa vykonáva sústavne (nie príležitostne) a súčasne sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.

Za základné služby nemožno už považovať upratovanie prenajímaných priestorov, stráženie prenajímanej nehnuteľnosti ani žiadny iný okruh aktivít prenajímateľa, ktorý nadväzuje alebo súvisí s prenajímaným (nebytovým alebo bytovým) priestorom.

Prečítajte si tiež: Cena prenájmu poľnohospodárskej pôdy

Súbežné poskytovanie doplnkovej (inej ako základnej) služby má na účely živnostenského zákona dvojité právne účinky. V právnom rámci živnostenského zákona pre prenajímateľa nehnuteľnosti alebo jej časti nepostačuje iba živnostenské oprávnenie na prenájom prenajímaných priestorov (nehnuteľnosti).

V uvedenej spojitosti treba upozorniť, že súčasťou rozsahu živnostenského oprávnenia na prenajímanie nehnuteľností nie je (aj) oprávnenie na možné vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom dotknutej nehnuteľnosti. V tomto zmysle obsah živnosti: „Prenajímanie nehnuteľností“ nesubsumuje zo zákona aj oprávnenie na vykonávanie niektorých súvisiacich „doplnkových“ služieb spojených s príslušnou nehnuteľnosťou.

Krátkodobé Ubytovanie a Kategorizácia Ubytovacích Zariadení

V ustanoveniach § 754 a nasl. Občianskeho zákonníka sa upravujú podmienky krátkodobého poskytovania prechodného ubytovania v zariadeniach na to určených. Kategorizáciu ubytovacích zariadení určuje osobitný predpis.

Kategorizáciu ubytovacích zariadení tzv. hotelového typu taxatívnym spôsobom upravuje vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 419/2001 Z. z., ktorou sa upravuje kategorizácia ubytovacích zariadení a klasifikačné znaky na ich zaraďovanie do tried. Kategorizácia sa vzťahuje na ubytovacie zariadenia s kvalifikáciou hotela (hotela, garni hotela, horského hotela, motela), botela, penziónu, turistickej ubytovne, chatovej osady, kempingu, ako aj ubytovania v súkromí.

V praxi sa možno veľmi často stretnúť s názorom, že ak nedochádza v prípade poskytovania krátkodobého ubytovania v nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve súčasne aj k poskytovaniu stravovania, na samostatné prenajímanie týchto priestorov sa nevyžaduje živnostenské oprávnenie.

Primárna skutočnosť sa týka otázky pôsobnosti živnostenského zákona na uvedenú alebo obdobnú činnosť dotknutej osoby, druhá sa týka spôsobu možnej regulácie vykonávanej činnosti v právnom rámci živnostenského zákona a iných osobitných predpisov. V podmienkach živnostenského podnikania nemá vplyv na pôsobnosť živnostenského zákona poskytovanie stravovania (pohostinskej činnosti).

Iný spôsob regulácie poskytovaného ubytovania je spojený s vyhláškou Ministerstva hospodárstva SR č. 419/2001 Z. z. a jej prílohami, ktoré bližšie upravujú klasifikačné znaky ubytovania v súkromí i všeobecné požiadavky na ubytovacie zariadenia, vrátane osobitne uvedených všeobecných požiadaviek, ktoré sa vzťahujú (aj) na ubytovanie v súkromí.

Členenie priestorov určených na bývanie alebo ubytovanie má zásadný význam pre verejnoprávnu úpravu živnostenského zákona. V závislosti od okolností, za ktorých dochádza k ich poskytovaniu, môže mať táto činnosť dvojaký charakter.

Praktické Aspekty Prenájmu Nehnuteľností

Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba a to bytové i nebytové priestory. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice.

Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.

O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.

Daň z Pridanej Hodnoty (DPH) pri Prenájme Nehnuteľností

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu a v prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká občanovi povinnosť registrácie pre DPH a následne ďalšie povinnosti vyplývajúce z registrácie.

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Podľa tohto ustanovenia sa ekonomickou činnosťou rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH.

Prenájom nehnuteľného majetku - rozumie sa právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie a vylúčiť z užívania akúkoľvek inú osobu.

Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti.

Daňová povinnosť pri dodaní služby (§19 ods. 2 zákona o DPH) - vzniká dňom dodania služby. Dňom dodania služby sa rozumie deň, keď je služba poskytnutá, prípadne keď je jej poskytnutie ukončené.

Ak občan poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností (napr.

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu.

V prípade, ak občan ako zdaniteľná osoba podáva žiadosť o registráciu pre daň z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur výlučne z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 38 zákona o DPH, daňový úrad túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom.

Ak občan (zdaniteľná osoba) prenájme nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.

Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods.

Krátkodobý Nájom Byty cez Platformy ako Airbnb

Možnosť rezervovania ubytovania online cez rôzne webové stránky, napr. webovú stránku booking.com, je bežná vec. Napríklad iba v Bratislave je v súčasnosti okolo 1243 aktívnych ponúk AirBnB domovov, a to s priemernou cenou 52 eur za noc. Prevažujú ponuky menších bytov, jedno až dvojizbových, väčších bytov a domov je v ponuke výrazne menej.

Funguje to tak, že záujemca sa zaregistruje na webovej stránke uvedeného portálu. Nič nebráni tomu, aby jedna osoba bola hosťom a zároveň hostiteľom. Keď si hostia vyberú ubytovanie, potvrdia svoj výber tým, že cez webovú stránku uhradia čiastku za ubytovanie spoločnosti Airbnb. Keď jeho hostia odídu, napíšu hodnotenie na kvalitu ubytovania a komunikácie s hostiteľom. Ak má hostiteľ opakovane vynikajúce hodnotenia, stane sa superhostiteľom a ponuka jeho ubytovania bude na najvyšších miestach pri vyhľadávaní ubytovaní v danej lokalite na webovej stránke spoločnosti.

Každý hostiteľ by sa mal pripraviť na skutočnosť, že k nemu budú prichádzať ľudia z celého sveta, ľudia rôznych kultúr, rôzneho vierovyznania, veku či vzhľadu. Po každej návšteve musí byť byt dôkladne uprataný, aby mohol privítať ďalších hostí. Tento typ prenajímania je dosť náročný na čas hostiteľa.

Pokiaľ by niekto chcel nehnuteľnosť prenajímať napríklad cez Airbnb aj Booking súčasne, je to možné. Obidve aplikácie umožňujú prepojenie kalendárov aby nedochádzalo ku konfliktom a teda duplicitným rezerváciám.

Hoci hovoríme o krátkodobom prenájme, nemusí to v tomto prípade byť úplne tak, pretože ak prenajímateľ alebo hostiteľ poskytuje okrem ubytovania aj iné služby (napríklad upratovanie, posteľné prádlo, uteráky, hygienické potreby), ide o prenájom s poskytovaním iných služieb, resp. Ak prenajíma byt fyzická osoba, nemusí byť podnikateľom ani živnostníkom.

Poskytovanie ubytovania na súkromí patrí pod ubytovacie služby. Je to živnosť v zozname voľných živností uvedená pod poradovým číslom 5502- Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností).

Ďalej je potrebné spomenúť vykonávacie predpisy, ktoré upravujú požiadavky na povinnú kategorizáciu ubytovacích zariadení (Vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 277/2008 Z. z.), požiadavky na budovu (Vyhláška Ministerstva zdravotníctva SR č. 259/2008 Z. z), a tiež povinnosť mať prevádzkový poriadok a súhlas od Regionálneho úradu verejného zdravotníctva.

Prevádzkovateľ ubytovania by mal viesť knihu hostí a tiež evidenciu pre správcu dane, pretože každý kto v ubytovacom zariadení prenocuje by mal uhradiť daň za ubytovanie, ktorej výška je napríklad v Bratislave 1,70 eur na osobu a noc. Prevádzkovateľ ubytovania túto daň od ubytovaných hostí (daňovníkov) vyberá a odvádza ju správcovi dane, každý mesiac spolu s mesačným výkazom.

Zdaňovanie Príjmov z Prenájmu Nehnuteľnosti

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol určitú sumu stanovenú zákonom.

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v príslušnom oddiele.

Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti, príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

tags: #podnájom #prenajatej #nehnuteľnosti #zákon