Zrušenie zmluvy o výmene pozemkov: Komplexný prehľad

Zmluva je najčastejšie sa vyskytujúcim právnym úkonom, obvykle dvojstranným, výnimočne aj viacstranným, spočívajúcim na vzájomných, obsahovo zhodných prejavoch zmluvných strán, s ktorým právo spája vznik záväzkových právnych vzťahov. Tieto vzťahy vznikajú medzi zmluvnými stranami, a v prípade zmluvy v prospech tretieho môžu vzniknúť aj voči ďalšiemu subjektu. Pre platnosť zmluvy sa vyžaduje splnenie náležitostí platného právneho úkonu. Dvojstranná zmluva sa skladá z dvoch jednostranných právnych úkonov.

Čo je zmluva o výmene pozemkov?

Zmluva o výmene pozemkov (zámenná zmluva) je dohoda, v ktorej sa dve strany dohodnú na vzájomnom prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam. Každá strana sa stáva predávajúcim aj kupujúcim zároveň.

Vzor zmluvy o výmene pozemkov

Nižšie je uvedený príklad formulára zmluvy o výmene pozemkov:

Formulár si najskôr vyplníte a skontrolujete. podľa § 611 zákona č. 40/1964 Zb.

1. Zamieňajúci 1 je nasledovnej nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v katastrálnom území , obec , okres zapísanej na liste vlastníctva č. (nehnuteľnosť uvedená v Čl. I bod 1.
2. Zamieňajúci 2 je nasledovnej nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v katastrálnom území , obec , okres zapísanej na liste vlastníctva č. (nehnuteľnosť uvedená v Čl. I bod 2.
3. Zmluvné strany si touto zmluvou navzájom zamieňajú nehnuteľnosti opísané v čl. I.
4. Zamieňajúci 1 touto zmluvou odovzdáva zamieňajúcemu 2 a zamieňajúci 2 touto zmluvou nadobúda od zamieňajúceho 1 do svojho nehnuteľnosť 1 uvedenú v Čl. I bod 1.
5. Zamieňajúci 2 touto zmluvou odovzdáva zamieňajúcemu 1 a zamieňajúci 1 touto zmluvou nadobúda od zamieňajúceho 2 do svojho nehnuteľnosť 2 uvedenú v Čl. I bod 2.
6. Cena nehnuteľnosti 1 bola určená znalcom v odbore odhad hodnoty nehnuteľností v znaleckom posudku č.
7. Cena nehnuteľnosti 2 bola určená znalcom v odbore odhad hodnoty nehnuteľností v znaleckom posudku č.
8. Rozdiel v hodnote nehnuteľností zaplatí zamieňajúci zamieňajúcemu najneskôr do odo dňa uzavretia tejto zmluvy, a to .
9. Zmluvné strany potvrdzujú, že finančné vyrovnanie dohodli v súlade s ust.
10. Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva bude podpísaný a podaný oboma účastníkmi tejto zmluvy bezodkladne po jej uzavretí.
11. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky prevodu vlastníckeho práva na základe tejto zmluvy nastanú spôsobom podľa čl.
12. Zmluvné strany vyhlasujú a potvrdzujú, že súhlasia s obsahom zmluvy, že táto zmluva vyjadruje ich skutočnú, vážnu a slobodnú vôľu a že túto zmluvu neuzavreli ani v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok.

Návrh na uzavretie zmluvy (oferta)

Prvým z nich je návrh na uzavretie zmluvy (oferta). Je to jednostranný, určitej osobe alebo osobám adresovaný prejav vôle navrhovateľa (oferenta), v ktorom dostatočne určitým spôsobom navrhuje adresátovi (oblátovi) alebo aj viacerým adresátom uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným a vyjadruje súčasne vôľu byť týmto návrhom viazaný, ak ho adresát prijme.

Prijatie návrhu (akceptácia)

Druhým jednostranným adresovaným právnym úkonom v procese vzniku zmluvy je prijatie návrhu (akceptácia). Týmto prejavom vôle adresát (akceptant) dáva navrhovateľovi najavo, že prijíma návrh na uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným. Prijatie návrhu sa môže uskutočniť akýmkoľvek včasne urobeným spôsobom, pokiaľ zákon alebo návrh zmluvy neustanovujú určitú formu. Vznik zmluvy predpokladá včasné prijatie ponuky v celom rozsahu a bez akýchkoľvek výhrad. Ak došlo k zhode vôle (konsenzu) zmluvných strán o obsahu zmluvy na základe riadneho a včasného prijatia návrhu na uzavretie zmluvy, je zmluva uzavretá.

Prečítajte si tiež: Starobné dôchodkové sporenie Aegon

Nahradenie vôle rozsudkom súdu

Nahradiť vôľu (zmluvný prejav) subjektu právoplatným rozsudkom súdu ukladajúcim vyhlásenie vôle (§ 161 ods. 3 O. s. p.) je možné, len ak tento subjekt mal povinnosť určitú vôľu prejaviť (napr. v zmysle záväzku o uzavretí budúcej zmluvy).

Účinnosť zmluvy

So vznikom zmluvy je obvykle spojená aj jej účinnosť, t. j. možnosť domáhať sa úspešne plnenia, resp. možnosť plniť podľa obsahu zmluvy. V tých prípadoch, kde zákon vyžaduje k zmluve aj rozhodnutie príslušného orgánu, účinnosť zmluvy, na rozdiel od jej vzniku, nastane až dňom, keď kladné rozhodnutie tohto orgánu nadobudlo právoplatnosť. Do nadobudnutia účinnosti zmluvy sú účastníci svojimi prejavmi viazaní, pokiaľ od zmluvy neodstúpili. Záporné právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu má za následok, že sa zmluva zrušuje, a to od začiatku (ex tunc). Týmto okamihom účastníci prestávajú byť zmluvou viazaní.

Forma zmluvy

Pri uzatváraní zmlúv platí všeobecná zásada bezformálnosti právnych úkonov. Zákon však pre určité zmluvy vyžaduje písomnú formu:

a) o prevodoch nehnuteľností, odplatných (napr. kúpna zmluva) či bezodplatných (napr.b) pre ktoré to v ďalších prípadoch výslovne vyžaduje zákon. Zákon vyžaduje buď prostú písomnú formu (napr. zmluva o budúcej zmluve), alebo formu notárskej (úradnej) zápisnice (napr.c) pre ktoré to vyžaduje dohoda účastníkov. V prípadoch nedodržania zákonom požadovanej písomnej formy [a), b)] ide o absolútnu neplatnosť právneho úkonu. V prípade nedodržania účastníkmi dohodnutej písomnej formy [c)] ide o relatívnu neplatnosť právneho úkonu.

Pre uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, na rozdiel od iných písomne uzatváraných zmlúv, sa vyžaduje, aby prejavy účastníkov zmluvy boli na tej istej listine (včítane ich podpisov). Občiansky zákonník i Obchodný zákonník upravujú jednotlivé typy zmlúv. Zmluvné strany však môžu uzavrieť aj inú, v zákone nepomenovanú zmluvu, ak neodporuje obsahu alebo účelu zákona. Zmluvou sú zmluvné strany viazané a odstúpiť od nej môžu len z dôvodov v zákone ustanovených alebo na základe dohody. Odstúpením od zmluvy sa zmluva zásadne zrušuje od začiatku, ak právny predpis neustanovuje alebo účastníci nedohodli inak.

Prečítajte si tiež: Riziká pre sporiteľov

Dôvody pre zrušenie zmluvy o výmene pozemkov

Zmluvu o výmene pozemkov je možné zrušiť z rôznych dôvodov, ktoré možno rozdeliť do niekoľkých kategórií:

1. Dôvody vyplývajúce zo zákona:
   • Podstatné porušenie zmluvy: Ak jedna zo strán podstatne poruší svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy, druhá strana má právo odstúpiť od zmluvy.
   • Vady nehnuteľnosti: Ak má nehnuteľnosť právne alebo faktické vady, ktoré znemožňujú jej riadne užívanie, kupujúci (v tomto prípade zamieňajúci) má právo na primeranú zľavu z ceny, prípadne môže od zmluvy odstúpiť.
   • Omeškanie: Ak sa jedna zo strán omešká s plnením svojich povinností (napr. s odovzdaním nehnuteľnosti), druhá strana môže poskytnúť dodatočnú lehotu na plnenie a po jej márnom uplynutí od zmluvy odstúpiť.
2. Dôvody vyplývajúce zo zmluvy:
   • Dohoda strán: Zmluvu je možné zrušiť na základe dohody oboch strán.
   • Odstúpenie od zmluvy: Zmluva môže obsahovať ustanovenia, ktoré umožňujú jednej alebo obom stranám odstúpiť od zmluvy za určitých podmienok.
3. Dôvody vyplývajúce z Občianskeho zákonníka:
   • Omyl: Ak sa jedna zo strán pomýlila v rozhodujúcej okolnosti, ktorá sa týka predmetu zmluvy, môže sa domáhať zrušenia zmluvy.
   • Tieseň: Ak bola zmluva uzavretá v tiesni alebo za nápadne nevýhodných podmienok, je možné sa domáhať jej zrušenia.
   • Neplatnosť právneho úkonu: Návrh na vyslovenie neplatnosti právneho úkonu absolútne neplatného (§ 37 ods. 1, § 40 ods. 1, § 44 ods.
   • Relatívna neplatnosť: Návrh na vyslovenie neplatnosti právneho úkonu relatívne neplatného [§ 40a OZ, § 80 písm.

Právne aspekty zrušenia zmluvy o prevode nehnuteľností

Prevod nehnuteľnosti je obyčajne transakciou, ktorá má dve fázy. Prvou z nich je uzatvorenie príslušnej zmluvy (napr. kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy). Druhou fázou býva registrácia prevodu nehnuteľnosti na príslušnom orgáne (katastrálnom odbore príslušného okresného úradu) (ďalej len „Katastrálny úrad“). K zmene vlastníka nehnuteľnosti teda nestačí uzatvorenie samotnej scudzovacej zmluvy (tzv. právny titul), ale je potrebné aj právoplatné rozhodnutie Katastrálneho úradu, ktorým sa táto zmena povoľuje (tzv. rozhodnutie o povolení vkladu). Ako je to v prípade, ak z určitých dôvodov dôjde k jednostrannému zrušeniu takejto zmluvy?Problematika odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností bola predmetom viacerých diskusií.[1] Neuralgickou bola pritom otázka, či odstúpenie od zmluvy vyvoláva účinky od samotného začiatku a ak áno, či tieto účinky platia voči všetkým osobám (má tzv. vecno-právne účinky) alebo či odstúpenie od zmluvy pôsobí len medzi zmluvnými stranami (má tzv. obligačno-právne účinky). Určitú odpoveď na túto otázku dalo rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Sžo/229/2010, podľa ktorého odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností má vecno-právne účinky, avšak s tým, že práva dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti nie sú odstúpením od zmluvy dotknuté. Toto rozhodnutie bolo navyše publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky pod publikačným číslom 81/2014, teda má povahu judikátu. Význam uvedeného rozhodnutia sa neprejavuje len v tom, že určuje aké účinky má mať odstúpenie od zmluvy, ale tiež v tom, že determinuje postup Katastrálnych úradov v prípadoch jednostranného zrušenia zmluvy.

Aktuálny postup Katastrálnych úradov

Katastrálne úrady by mali v prípade, ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, doručiť odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzvať ju, aby sa v určenej lehote vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. Súčasne, Katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa. Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, Katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. V prípade, ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, Katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa.

Skutočnosť, že si Katastrálne úrady osvojili vyššie uvedený názor Najvyššieho súdu SR, potvrdzuje nielen prax týchto úradov, ale aj stanoviská Úradu geodézie, kartografie a katastra SR (ďalej „Úrad“), ktoré na uvedený judikát v Katastrálnom bulletine[4] opakovane odkazujú a potvrdzujú správnosť postupu Katastrálnych úradov.

Podľa vyššie uvedeného stanoviska je však potrebné rozlišovať okamih, kedy dôjde k odstúpeniu od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy predtým ako Katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy až potom, čo je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Podľa uvedeného názoru by sa malo rovnako postupovať aj v prípade zrušenia darovacej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Podmienky zrušenia RTVS poplatkov

Možné problémy s postupom Katastrálnych úradov

Súčasný postup Katastrálnych úradov však podľa nášho názoru koliduje s niektorými procesnými zásadami.

• Naliehavý právny záujem na určení neplatnosti odstúpenia od zmluvy: Jedným z dôsledkov rekodifikácie civilného procesu je obmedzenie možnosti podávať určovacie žaloby, ktorými sa namieta (ne)platnosť právneho úkonu. Tejto neplatnosti sa možno dovolávať len v prípade, ak takáto možnosť vyplýva z osobitného predpisu.[5] Zo zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon), ani z iného predpisu však takáto možnosť nevyplýva. Pri striktne formalistickom výklade by kupujúci nemal možnosť domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva. Sme však toho názoru, že žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by mala byť prípustná z dôvodu, že v opačnom prípade by kupujúci nemal žiadny účinný procesný nástroj na ochranu svojho práva.
• Kolízia pravdivosti verejnej a súkromnej listiny: Ak k odstúpeniu od zmluvy dôjde v čase, keď je kupujúci už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento, podľa praxe Katastrálnych úradov, podať žalobu o určenie vlastníckeho práva voči pôvodnému predávajúcemu. Keďže list vlastníctva predstavuje verejnú listinu,[9] platí prezumpcia, že to, čo je na liste vlastníctva uvedené, sa považuje za pravdivé, pokiaľ sa nepreukáže opak.[10] Pravdivosť verejnej listiny sa predpokladá a nepreukazuje, preukazuje sa len nepravdivosť (nesprávnosť).[11] Na popretie správnosti verejnej listiny sa vyžaduje tiež predloženie relevantných dôkazov tým, kto túto listinu namieta.[12] Preto je úlohou predávajúceho preukázať, že kupujúci nie je vlastníkom nehnuteľnosti, teda, že list vlastníctva ako verejná listina nie je pravdivá. Na strane druhej, odstúpenie od zmluvy zo strany predávajúceho predstavuje súkromnú listinu, ktorá má nižšiu dôkaznú hodnotu ako list vlastníctva. Na popretie správnosti súkromnej listiny postačuje jednoduché popretie druhou stranou. V prípade popretia pravdivosti súkromnej listiny (odstúpenia od zmluvy) sa vyžaduje, aby sa preukázala jej pravdivosť, pričom dôkazné bremeno leží na tom, kto túto listinu predložil.[13] Pravdivosť tejto listiny by mal preto preukázať predávajúci, keďže on sa na základe odstúpenia od zmluvy dovoláva svojho vlastníckeho práva.[14]
• Kolízia súkromnej listiny a správneho aktu: Vlastnícke právo kupujúceho je potvrdené rozhodnutím Katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, teda rozhodnutím správneho orgánu. Ide teda o správny akt, pri ktorom platí prezumpcia jeho správnosti, teda rozhodnutie Katastrálneho úradu sa považuje za správne a bezvadné, pokiaľ nie je úradným postupom zrušené alebo zmenené.[16] Odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina nie je, podľa nášho názoru, samo o sebe spôsobilé spochybniť správnosť rozhodnutia Katastrálneho úradu.

Zrušenie darovacej zmluvy

Podľa názoru Úradu by sa takto malo postupovať aj v prípade, ak dôjde k odvolaniu darovania.[17] Teda pokiaľ darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada Katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, je Katastrálny úrad povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí alebo ho v opačnom prípade vyzvať, aby podal v určenej lehote žalobu, buď o určenie neplatnosti výzvy na vrátenie daru (ak obdarovaný ešte nie je zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti), alebo o určenie vlastníckeho práva (ak obdarovaný je už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti). Katastrálny úrad súčasne poučí obdarovaného o následkoch nepodania žaloby.

Vychádza sa z právneho názoru potvrdeného judikatúrou Najvyššieho súdu SR, že k zániku darovacej zmluvy dochádza doručením výzvy na vrátenie daru,[18] ktorá vyvoláva obdobné účinky ako odstúpenie od zmluvy.

Rozpor s negatívnou dôkaznou teóriou

Súčasný postup Katastrálnych úradov pri odvolaní darovania však naráža na tie isté limity ako je tomu v prípade odstúpenia od zmluvy. Bežnou praxou totižto je, že v prípade, ak obdarovaný odmieta dar vydať, je darca povinný podať žalobu o vydanie veci, vypratanie nehnuteľnosti, resp. o určenie vlastníckeho práva.[19] V takomto konaní je na darcovi dôkazné bremeno, aby preukázal, že sa obdarovaný správa voči nemu spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy.

Pri uplatnení postupu Katastrálnych úradov sa však obdarovaný ocitá v situácii, kedy musí preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil a znášať dôkazné bremeno v tomto smere. Uvedený postup je však v rozpore s negatívnou dôkaznou teóriou, podľa ktorej nie je možné požadovať preukázanie neexistenciu skutočnosti, ktorá má trvalý charakter (obdarovaný by musel preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil).[20] Rovnako tento názor nezastáva ani odborná literatúra, ktorá uvádza povinnosť darcu podať v takomto prípade žalobu.[21]

Keďže postup katastrálnych úradov vychádza z rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR, na zmenu tohto postupu bude zrejme potrebná zmena legislatívy, resp. zmena judikatúry, ktorá by mala vziať na zreteľ aj procesné dôsledky ďalšieho postupu Katastrálnych úradov.

Dôležité body pri zrušení zmluvy o výmene pozemkov

• Forma zrušenia: Zrušenie zmluvy by malo byť vykonané písomne, a to buď formou dohody strán, alebo formou jednostranného odstúpenia od zmluvy.
• Oznámenie: O zrušení zmluvy je potrebné bezodkladne informovať druhú stranu.
• Kataster nehnuteľností: Ak už bol prevod vlastníctva zapísaný v katastri nehnuteľností, je potrebné vykonať zmenu zápisu na základe dohody strán alebo právoplatného rozhodnutia súdu.
• Právna pomoc: V prípade zrušenia zmluvy o výmene pozemkov je vhodné vyhľadať právnu pomoc advokáta, ktorý posúdi konkrétnu situáciu a navrhne najvhodnejší postup.

tags: #zrušenie #zmluvy #o #výmene #pozemkov #vzor