Predaj spoluvlastníckeho podielu: Práva, povinnosti a praktické rady

Podielové spoluvlastníctvo je bežná forma vlastníctva nehnuteľností, pri ktorej má viacero osôb vlastnícke práva k jednej veci. Predaj spoluvlastníckeho podielu je proces, ktorý má svoje špecifiká a vyžaduje si znalosť právnych predpisov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku, od predkupného práva až po možnosti zrušenia spoluvlastníctva.

Čo je podielové spoluvlastníctvo?

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje typ vlastníctva, kde je podiel jednotlivých spoluvlastníkov na právach a povinnostiach určený veľkosťou ich podielu. Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

Fakt, že nehnuteľnosti majú viacero vlastníkov, je bežný a stretávame sa s tým pomerne často. Spoluvlastnícky podiel je podľa § 137 ods. Podiel spoluvlastníka neznamená, že vlastníte konkrétnu izbu v danej nehnuteľnosti či to, že vám patrí niektoré poschodie. Znamená to, že vám patrí určitý podiel na celej nehnuteľnosti.

Predkupné právo spoluvlastníkov

Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov znamená, že skôr než svoj podiel ponúknete na trhu pre tretiu osobu, ste povinný tento podiel ponúknuť ďalším spoluvlastníkom. V ponuke je potrebné uviesť hlavne podmienky, za ktorých bude uzavretá zmluva na spoluvlastnícky podiel.

Pri úmysle predať svoj podiel musí spoluvlastník najprv ponúknuť tento podiel ostatným spoluvlastníkom, ktorí majú predkupné právo. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, keď spoluvlastník chce previesť svoj podiel (s výnimkou prevodu na blízku osobu), musí ho najprv písomne ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok. Ak spoluvlastníci svoje predkupné právo nevyužijú, podiel môže byť predaný tretej strane. Najlepším riešením je získať písomné potvrdenie od spoluvlastníkov o nevyužití predkupného práva.

Prečítajte si tiež: Lekárske nálezy a ich vplyv na dôchodok

Predaj podielu blízkej osobe

Ak chcete previesť svoj spoluvlastnícky podiel na spoluvlastníka blízku osobu, nemusíte to oznamovať ostatným spoluvlastníkom. Pokiaľ ide o blízku osobu, teda príbuzných, prevod spoluvlastníctva tvorí výnimku zo zákonného predkupného práva a teda stačí uzatvoriť kúpnu zmluvu.

Ponuka podielu ostatným spoluvlastníkom

Ako prvé v prípade zákonného predkupného práva je potrebné písomne osloviť všetkých spoluvlastníkov s ponukou podielu na odkúpenie. Táto ponuka by mala obsahovať podmienky transakcie, kúpnu cenu, za ktorú chcete podiel predať osobe mimo blízkych osôb, ak sa cena zníži, treba vytvoriť novú ponuku.

Kúpnu cenu je potrebné uhradiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky, v opačnom prípade toto právo zanikne. Ak bola v zmluvnom predkupnom práve uvedená konkrétna cena predaja podielu, vyššie uvedené neplatí. Použitie predkupného práva je zásadná vec, ktorú môžu ovplyvniť ostatní spoluvlastníci.

Dôsledky porušenia predkupného práva

Pokiaľ ho porušíte, spoluvlastníci môžu zostať pasívni a predkupné právo majú voči novému spoluvlastníkovi, alebo sa rozhodnú byť aktívni a môžu sa domáhať predaja podielu od nového spoluvlastníka za rovnakých podmienok, ako ho získal on. Oprávnený z predkupného práva sa môže domáhať svojho predkupného práva (žalobou) vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe ktorá začne plynúť odo dňa, keď oprávnený mohol svoje predkupné právo vykonať po prvý krát.

Fakt, že sa zákonné predkupné právo často porušuje, je v praxi častý.

Prečítajte si tiež: Nadčasová práca a zamestnanci ZŤP: Podrobný prehľad

Viacerí záujemcovia o podiel

Pokiaľ majú o nadobudnutie ponúkaného spoluvlastníckeho podielu záujem viacerí spoluvlastníci a nedohodnú sa na výkone predkupného práva, majú všetci spoluvlastníci právo vykúpiť prevádzaný podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov.

Predaj spoluvlastníckeho podielu inému spoluvlastníkovi

Ak chcete predať svoj spoluvlastnícky podiel na pozemku inému spoluvlastníkovi, podľa slovenského Občianskeho zákonníka máte v tomto prípade určitú voľnosť. Pri predaji podielu inému spoluvlastníkovi platí, že ostatní spoluvlastníci nemajú predkupné právo. Preto môžete svoj spoluvlastnícky podiel predať inému spoluvlastníkovi bez oznámenia ostatným spoluvlastníkom.

Pokiaľ ide o predaj podielu bez oznámenia spoluvlastníkom, tak platí, že predaj spoluvlastníckeho podielu môžete vykonať aj bez toho, že by ste to boli povinný oznámiť ostatným spoluvlastníkom (t.j. dať im možnosť uplatniť predkupné právo). Neplatí to však vždy.

Zrušenie podielového spoluvlastníctva

Pokiaľ sa rozhodnete vzdať svojho podielu, no nemáte kupca, existuje možnosť zrušenia podielového spoluvlastníctva, na ktorom sa môžete s ostatnými spoluvlastníkmi dohodnúť mimosúdnou cestou. Ak to nejde, súdnym konaním sa dá dosiahnuť rozdelenie veci, ak je to technicky možné.

Dohoda spoluvlastníkov

(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.

Prečítajte si tiež: Úvaha o školnom na vysokých školách

Súdne rozhodnutie

Podielové spoluvlastníctvo je možné taktiež zrušiť dohodou alebo aj súdnym rozhodnutím.

(3) Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.

Možnosti súdu pri zrušení spoluvlastníctva

Súd bude v prípade vyporiadania postupovať podľa zákonného poradia, t.j. bude riešiť či je možné nehnuteľnosť rozdeliť. Nakoľko sa jedná o byt, je nepravdepodobné, že by bolo rozdelenie dobre možné. Súd bude v takomto prípade musieť pristúpiť k druhému spôsobu, a to je prikázanie podielu niektorému zo spoluvlastníkov za náhradu. Ibaže by nikto zo spoluvlastníkov podiel nechcel, rozhodne podľa tretieho spôsobu, a to je predaj nehnuteľnosti s tým, že výťažok z predaja sa rozdelí medzi vštkých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov na tejto veci.

Praktické rady a odporúčania

• Znalecký posudok: Znalecký posudok slúži ako orientačná pomôcka na určenie hodnoty podielu, nie je však záväzný pre žiadnu zo strán.

• Náklady na nehnuteľnosť: Podľa § 137 Občianskeho zákonníka platí, že každý spoluvlastník má právo podieľať sa na výnosoch a povinnosť podieľať sa na nákladoch podľa veľkosti svojho podielu.

• Písomná dohoda: Ak sa spoluvlastníci dohodnú, môžu uzavrieť dohodu o vysporiadaní, ktorá musí mať písomnú formu, ak je predmetom nehnuteľnosť (napr. dom). Dohoda je následne podkladom na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Príklady z praxe a riešenia bežných situácií

Predaj podielu a nesúhlas spoluvlastníka

Žiadneho zo spoluvlastníkov nie je možné donútiť, aby svoj spoluvlastnícky podiel predal tretej osobe. Rovnako nie je možné celú spoločnú vec (dom) predať bez súhlasu všetkých spoluvlastníkov. Vzhľadom na to, že sa s ním neviete dohodnúť na predaji celého domu a rozdelení kúpnej ceny podľa výšky podielov, bude potrebné na súd podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Ak nechce dom predať, tak sa môže stať výlučným vlastníkom domu a Vám (ostatným spoluvlastníkom) vyplatiť primeranú náhradu za Váš podiel. Druhou možnosťou je, že záujemcovi o Váš dom predáte Vy aj ostatní dvaja spoluvlastníci svoj spoluvlastnícky podiel. Spoluvlastníkmi domu potom budú nový spoluvlastník s podielom 3/4 a starý spoluvlastník s podielom 1/4. Následne bude môcť žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podať nový spoluvlastník.

Predaj podielu po rozvode

V prípade rozvodu a vyporiadania majetkových pomerov medzi manželmi existujú určité právne pravidlá, ktoré riešia situáciu, akou je aj tá Vaša. Podľa slovenského práva, v situácii, keď máte rodinný dom postavený na pozemku, ktorý nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva, čiže pozemok je vo Vašom vlastníctve nadobudnutom pred manželstvom, pri vyporiadaní tohto spoluvlastníctva sa posudzuje právny vzťah k tomuto pozemku a dôsledky zániku manželstva na tento stav.

Predaj podielu a existencia záložného práva

Na dom je záložné právo v prospech VÚB. Je možné od exmanželky žiadať nájom, pretože užíva aj môj podiel.

Pokiaľ ide o vašu situáciu s nehnuteľnosťou, máte niekoľko možností ďalšieho postupu. Keďže žiadna firma nie je špecializovaná výhradne na odkúpenie podielu, môže byť dobré kontaktovať realitného agenta. Taktiež môžete zvážiť inzerciu svojho podielu na realitných portáloch.

tags: #mozu #manzelia #kupit #spoluvlastnicky #podiel