Nadobúdanie nehnuteľností na Slovensku občanmi SR a katastrálny bulletin: Podmienky a úskalia

Úvod

Nadobúdanie nehnuteľností je komplexný proces, ktorý sa riadi radom právnych predpisov. Na Slovensku je táto oblasť upravená najmä Občianskym zákonníkom a Katastrálnym zákonom. Katastrálny bulletin zohráva dôležitú úlohu pri interpretácii a aplikácii týchto predpisov v praxi. Tento článok sa zameriava na problematiku nadobúdania nehnuteľností občanmi SR, podmienky zápisu do katastra nehnuteľností a relevantné aspekty Katastrálneho bulletinu.

Zásada Nemo plus iuris a jej výnimky

Zásada nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nikto nemôže na iného previesť viac práv, ako sám má) je základným pilierom súkromného práva. Táto zásada hovorí, že ak osoba nemá vlastnícke právo k nehnuteľnosti, nemôže ho previesť na inú osobu. Existujú však určité výnimky z tejto zásady, ktoré sú upravené v rôznych právnych predpisoch, ako napríklad v zákone o konkurze a vyrovnaní, Obchodnom zákonníku a Občianskom zákonníku. Inštitút vydržania slúži ako korektív, ktorý zabraňuje úplnej divergencii domnelého a skutočného vlastníctva.

Saga o odstúpení od zmluvy a dobrá viera

V Českej republike sa viedla rozsiahla diskusia o interpretácii § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktorý sa týka odstúpenia od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Najvyšší súd ČR pôvodne zastával názor, že ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy medzi osobou A a osobou B, stráca nehnuteľnosť aj osoba C, ktorej ju osoba B medzitým predala. Ústavný súd ČR však neskôr rozhodol, že osoba C, ak nehnuteľnosť nadobudla v dobrej viere, o ňu nepríde.

Dobrá viera ad absurdum?

Ústavný súd ČR sa zaoberal prípadom, v ktorom osoba A (N.K.) vlastnila nehnuteľnosť, na ktorej bolo zriadené záložné právo. Záložný veriteľ (spoločnosť E.) nehnuteľnosť previedol na osobu B (spoločnosť C.E.T.). Podľa všetkého bola zmluva o prevode neplatná. Osoba B následne previedla nehnuteľnosť na osobu C (J.K.). Osoba A (a neskôr jej dedičia) žiadala o určenie, že je stále vlastníkom nehnuteľnosti. Najvyšší súd ČR potvrdil, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve osoby A a osoba C nie je vlastníkom.

Ústavný súd ČR však do tohto prípadu vstúpil na základe ústavnej sťažnosti osoby C a tvrdil, že vlastnícke právo ďalších nadobúdateľov, ak svoje právo nadobudli v dobrej viere, požíva ochranu a nezaniká. Ústavný súd sa priklonil k výkladu, podľa ktorého odstúpenie od zmluvy o prevode veci môže pôsobiť výhradne medzi stranami tejto zmluvy a nemôže mať vplyv na riadne nadobudnuté vlastnícke právo tretej osoby.

Prečítajte si tiež: Podmienky nadobúdania nehnuteľností v SR

Prelomenie Nemo plus iuris?

Podľa tradičného výkladu, ak osoba B nadobudla nehnuteľnosť na základe absolútne neplatnej zmluvy, nie je de iure vlastníkom a ak ju previedla ďalej, osoba C v zmysle zásady nemo plus iuris nemohla nadobudnúť vlastnícky titul. Ústavný súd ČR však osobe C na základe jej dobrej viery a základných práv priznáva akúsi inú ochranu, dlho pred vydržaním. Týmto ústavný súd potenciálne prelamuje zásadu nemo plus iuris.

Ak by sa ústavnou judikatúrou mala prelomiť jedna z kľúčových zásad súkromného práva bez zváženia a načrtnutia, aké budú súkromnoprávne následky takéhoto prelomenia, mohlo by to viesť k obsolétnosti inštitútu vydržania a revolúcii v súkromnom práve, ktorej dôsledky si možno len ťažko predstaviť.

Názor Kristiána Csacha

Kristián Csach v reakcii na túto problematiku uviedol, že problém tkvie v § 457 Občianskeho zákonníka, ktorý spája rovnaké právne následky tak pre neplatnosť, ako aj pre zrušenie zmluvy. Preto, ak niečo platí pre zrušenie, musí to platiť aj pre neplatnosť. Podľa Csacha sa vec nerieši vecnoprávne (nadobudol vlastníctvo), ale obligačnoprávne (povinný vrátiť plnené).

Dedičské konanie a kataster nehnuteľností

V praxi sa často vyskytujú prípady, keď prebieha dedičské konanie v zahraničí a je potrebné zapísať vlastnícke právo k nehnuteľnostiam na Slovensku na základe zahraničného dokumentu. V takýchto prípadoch je potrebné postupovať podľa zákona č. 97/1963 Zb. o medzinárodnom práve súkromnom a procesnom.

Úrad geodézie, kartografie a katastra SR uviedol, že pri zápise práv do katastra nehnuteľností na základe rozhodnutia cudzieho štátu sa postupuje podľa platnej právnej úpravy, t.j. podľa zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). V prípade európskeho osvedčenia o dedičstve vydaného v Nemecku, ktoré nešpecifikuje nehnuteľnosti, môže kataster oznámiť navrhovateľovi dôvody nevykonania záznamu. Proti takémuto rozhodnutiu nie je možné podať opravný prostriedok v zmysle správneho poriadku.

Prečítajte si tiež: Súhlas vlastníka so sídlom firmy: Podrobný návod

Európske osvedčenie o dedičstve a Súdny dvor EÚ

Nariadenie EÚ č. 650/2012 zaviedlo európske osvedčenie o dedičstve (EOD), ktoré má uľahčiť dedičské konania s cezhraničným prvkom. V praxi však vznikajú problémy pri zápise vlastníckeho práva do slovenského katastra nehnuteľností na základe EOD, ktoré nešpecifikuje nehnuteľnosti.

Súdny dvor Európskej únie sa zaoberal touto problematikou a rozhodol, že nariadenie č. 650/2012 nebráni právnej úprave členského štátu, ktorá stanovuje, že žiadosť o zápis nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností tohto členského štátu môže byť zamietnutá, ak jediným dokumentom predloženým na podporu tejto žiadosti je európske osvedčenie o dedičstve, v ktorom nie je táto nehnuteľnosť identifikovaná.

Novela Katastrálneho zákona

Na Slovensku sa pripravuje novela Katastrálneho zákona, ktorá by mala nadobudnúť účinnosť v roku 2024. Podľa nej bude možné zapisovať vklad do katastra aj bez špecifikácie nehnuteľností v EOD.

Prečítajte si tiež: Povinnosti ZŤP voči nehnuteľnostiam v Senici

tags: #nadobudanie #nehnuteľností #na #Slovensku #občanom #SR