Nadobudnutie Nehnuteľností Občanmi SR: Katastrálny Bulletin a Podmienky

Zásada nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nikto nemôže preniesť na iného viac práv, ako sám má) patrí medzi základné kamene súkromného práva. Táto rímskoprávna zásada, hoci jednoduchá, má zásadný vplyv na nadobúdanie vlastníctva, najmä pri prevodoch nehnuteľností. V slovenskom právnom prostredí však existujú výnimky a interpretácie, ktoré túto zásadu spochybňujú, čo vedie k právnej neistote a komplikáciám.

Nemo Plus Iuris a Jej Výnimky

Zásada nemo plus iuris hovorí, že ak osoba nemá vlastnícke právo k veci, nemôže ho preniesť na inú osobu. Táto zásada chráni vlastníkov pred neoprávnenými prevodmi ich majetku. Avšak, existujú výnimky, ktoré umožňujú nadobudnutie vlastníctva aj od nevlastníka, napríklad:

• Vydržanie: Ak osoba v dobrej viere užíva nehnuteľnosť po určitú dobu (zvyčajne desať rokov), môže ju vydržať a stať sa jej vlastníkom, aj keď pôvodný prevod bol neplatný.
• Dobromyseľné nadobudnutie od nevlastníka: V niektorých prípadoch zákon chráni osoby, ktoré v dobrej viere nadobudli majetok od nevlastníka.

Česká "Sága o Odstúpení" a Dobrá Viera

V Českej republike sa viedla rozsiahla diskusia o interpretácii § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka (OZ) v súvislosti s odstúpením od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Najvyšší súd Českej republiky pôvodne zastával názor, že ak dôjde k odstúpeniu od kúpnej zmluvy medzi osobou A a osobou B, stráca vlastníctvo aj osoba C, ktorej osoba B nehnuteľnosť medzitým predala. Tento výklad vyvolal v právnickej obci značné znepokojenie, pretože ohrozoval právnu istotu a ochranu vlastníctva tretích osôb.

Ústavný súd Českej republiky však v náleze Pl. ÚS 78/06 rozhodol, že osoba C, ak nehnuteľnosť nadobudla v dobrej viere, o ňu nepríde. Tento nález znamenal významný posun v chápaní ochrany dobrej viery pri nadobúdaní nehnuteľností.

Rozhodnutie Ústavného Súdu ČR I.ÚS 143/07 a Prelomenie Nemo Plus Iuris?

Rozhodnutie Ústavného súdu ČR vo veci I.ÚS 143/07 vyvolalo ďalšie otázky a diskusie. V tejto veci išlo o nehnuteľnosť, ktorá bola vo vlastníctve osoby A. Osoba A na nehnuteľnosť zriadila záložné právo a záložný veriteľ (spoločnosť E.) nehnuteľnosť previedol na osobu B (spoločnosť C.E.T.). Podľa odvolacieho súdu, s ktorým najvyšší súd súhlasil, bola zmluva o prevode neplatná, pretože záložný veriteľ nebol oprávnený predať zálohu. Osoba B následne previedla nehnuteľnosť na osobu C (J.K.).

Prečítajte si tiež: Podmienky a úskalia pri nadobúdaní nehnuteľností

Najvyšší súd potvrdil, že nehnuteľnosť je stále vo vlastníctve osoby A a osoba C nie je vlastníkom. Na základe ústavnej sťažnosti osoby C vstúpil do hry ústavný súd. Ústavný súd sa odvolal na kauzu odstúpenia a uviedol, že vlastnícke právo ďalších nadobúdateľov, ak svoje právo nadobudli v dobrej viere, požíva ochrany a nezaniká.

Ústavný súd argumentoval, že akceptovanie výkladu, že zánikom kúpnej zmluvy (z akéhokoľvek dôvodu) by si vlastník, ktorý nadobudol vlastníctvo derivatívne, nikdy nemohol byť istý svojím vlastníctvom, zjavne nezodpovedá pojetiu materiálneho právneho štátu.

Tento nález vyvolal otázky, či ústavný súd neprelamuje zásadu nemo plus iuris. Ak je zmluva o prevode nehnuteľnosti absolútne neplatná, osoba B nikdy nenadobudla vlastnícke právo a nemohla ho preniesť na osobu C. V zmysle zásady nemo plus iuris nemohla osoba C nadobudnúť vlastnícky titul, pokiaľ nepočká desať rokov na vydržanie.

Dôsledky Prelomenia Nemo Plus Iuris

Ak by sa ústavnou judikatúrou mala prelomiť zásada nemo plus iuris, mohlo by to mať závažné dôsledky pre súkromné právo. Okrem iného by to mohlo viesť k:

• Oslabeniu inštitútu vydržania: Ak by bola dobrá viera postačujúca na nadobudnutie vlastníctva, inštitút vydržania by stratil svoj význam.
• Zvýšeniu významu poistenia vlastníckeho práva (title insurance): Ak by bolo vlastníctvo neisté, zvýšil by sa dopyt po poistení, ktoré chráni pred rizikom straty vlastníctva.
• Zvýšeniu nákladov na právne poradenstvo: Pred nadobudnutím nehnuteľnosti by bolo potrebné vykonať dôkladnú právnu previerku (due diligence), aby sa zistilo, či existujú nejaké skryté vady.

Stanovisko k Problému a Alternatívne Riešenia

Je dôležité si uvedomiť, že ochrana dobrej viery pri nadobúdaní nehnuteľností je legitímny cieľ. Avšak, prelomenie zásady nemo plus iuris by mohlo mať nepredvídateľné a negatívne dôsledky pre právnu istotu a stabilitu vlastníckych vzťahov.

Prečítajte si tiež: Súhlas vlastníka so sídlom firmy: Podrobný návod

Alternatívnym riešením by mohlo byť posilnenie inštitútu vydržania a zavedenie jasných pravidiel pre nadobúdanie vlastníctva od nevlastníka. Dôležité je tiež zabezpečiť, aby kataster nehnuteľností bol spoľahlivý a aktuálny, aby sa minimalizovalo riziko nadobudnutia nehnuteľnosti s vadným titulom.

Vplyv Európskeho Práva a Európske Osvedčenie o Dedičstve

V kontexte nadobúdania nehnuteľností dedením zohráva dôležitú úlohu aj európske právo, najmä nariadenie EÚ č. 650/2012 o právomoci, rozhodnom práve, uznávaní a výkone rozhodnutí a prijatí a výkone verejných listín v dedičských veciach a o zavedení európskeho osvedčenia o dedičstve (EOD).

EOD má uľahčiť dedičské konania s cezhraničným prvkom, avšak v praxi sa vyskytli problémy pri zápise vlastníckeho práva do slovenského katastra nehnuteľností na základe EOD, najmä ak EOD nešpecifikuje nehnuteľnosti tak, ako to vyžadujú vnútroštátne predpisy.

Súdny dvor Európskej únie sa zaoberal touto otázkou a rozhodol, že nariadenie č. 650/2012 nebráni právnej úprave členského štátu, ktorá stanovuje, že žiadosť o zápis nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností tohto členského štátu môže byť zamietnutá, ak jediným dokumentom predloženým na podporu tejto žiadosti je európske osvedčenie o dedičstve, v ktorom nie je táto nehnuteľnosť identifikovaná.

Na Slovensku prináša riešenie novela katastrálneho zákona, ktorá by mala nadobudnúť účinnosť v roku 2024. Podľa nej bude možné zapisovať vklad do katastra aj bez špecifikácie nehnuteľností v EOD.

Prečítajte si tiež: Povinnosti ZŤP voči nehnuteľnostiam v Senici

tags: #nadobudanie #nehnutelnosti #obcanom #sr #katastralny #bulletin