Nadobudnutie nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva: Podmienky a možnosti

Článok sa zaoberá problematikou nadobúdania nehnuteľností do výlučného vlastníctva, a to najmä v kontexte manželstva a podielového spoluvlastníctva. Vysvetľuje, ako dosiahnuť, aby nehnuteľnosť patrila len jednej osobe, a aké právne kroky je potrebné podniknúť, aby sa predišlo budúcim komplikáciám.

Podielové spoluvlastníctvo a jeho premena na výlučné vlastníctvo

Ak ste v situácii, že chcete kúpiť časť pozemku, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je dôležité pochopiť, čo to podielové spoluvlastníctvo znamená. Podielové spoluvlastníctvo nepredstavuje výhradné právo na konkrétnu časť pozemku. Každý spoluvlastnícky podiel je vnímaný ako miera práv a povinností spojených s celým pozemkom, nie s jeho špecifickou časťou.

Ak vám dvaja spoluvlastníci chcú predať svoje podiely a ostatní s tým súhlasia, stávate sa spoluvlastníkom spolu s ostatnými osobami, ktoré vlastnia zvyšné podiely na pozemku. Aby ste dosiahli stav, kedy "vlastníte svoju časť pozemku, ktorú vlastníte len vy", je potrebné predmetné časti pozemku právne oddeliť. To si môže vyžadovať rozdelenie pozemku a následné nové vyčlenenie pozemkov v katastri nehnuteľností. Takýto proces musí byť zapísaný do katastra príslušným katastrálnym odborom a zahŕňa aj geometrický plán, ktorý vypracuje geodet.

Preto, ak sú ostatní spoluvlastníci ochotní súhlasiť s predajom, je potrebné najskôr konzultovať s notárom alebo právnikom špecializovaným na nehnuteľnosti, aby sa zabezpečilo, že celý proces - od kúpy podielov až po eventualitu oddelenia a prevod konkrétnej časti pozemku do vášho výlučného vlastníctva - bude zrealizovaný v súlade so slovenským právom a katastrálnymi predpismi.

Nadobudnutie nehnuteľnosti počas manželstva do výlučného vlastníctva

Počas trvania manželstva vzniká bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), ktoré zahŕňa majetok nadobudnutý počas manželstva oboma manželmi. Existujú však spôsoby, ako nadobudnúť nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva jedného z manželov aj počas trvania manželstva.

Prečítajte si tiež: Podmienky bezodplatného nadobudnutia

Dohoda o zúžení BSM

Jednou z možností je uzavretie dohody o zúžení BSM vo forme notárskej zápisnice. Táto dohoda musí byť spísaná u notára a vylučuje nadobudnutie konkrétnej nehnuteľnosti do BSM. Dohoda o zúžení BSM sa môže týkať len budúceho majetku, ktorý manželia mienia nadobudnúť a preto nemožno ňou dosiahnuť zmenu už existujúceho vlastníckeho vzťahu. Pri podávaní návrhu na vklad vlastníckeho práva po uzavretí kúpnej zmluvy na takúto nehnuteľnosť je potom potrebné predložiť katastru nehnuteľností aj vyššie popísanú dohodu o zúžení BSM.

Nadobudnutie z výlučných prostriedkov

Ďalšou možnosťou je nadobudnutie nehnuteľnosti výlučne z prostriedkov, ktoré nepatria do BSM. Ide napríklad o prostriedky získané pred manželstvom, dedičstvom alebo darovaním. Ak je celá kúpna cena uhradená z týchto výlučných prostriedkov, nehnuteľnosť nepatrí do BSM a je vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov.

Darovanie

Ak Vám niekto daruje nehnuteľnosť počas manželstva, táto nehnuteľnosť sa stáva Vaším výhradným majetkom. Veci získané darovaním sú totiž z bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) vylúčené.

Špecifické situácie a ich riešenia

Nehnuteľnosť nadobudnutá pred manželstvom

Majetok, ktorý mal každý z manželov pred uzavretím manželstva, zostáva jeho výlučným vlastníctvom aj po uzavretí manželstva. To znamená, že ak ste kúpili dom pred svadbou, tento dom patrí výlučne Vám a nevstupuje do BSM.

Investície do nehnuteľnosti vo výlučnom vlastníctve

Ak investujete spoločné prostriedky do nehnuteľnosti, ktorá je vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov, napríklad do rekonštrukcie, v prípade rozvodu máte nárok na vrátenie polovice investície, ktorá bola vynaložená zo spoločných peňazí patriacich do BSM na jeho výlučný majetok.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Hypotekárny úver a vlastníctvo nehnuteľnosti

Je dôležité rozlišovať medzi vlastníctvom nehnuteľnosti a záväzkom z hypotéky. To, že ste spoludlžníčka na hypotéke, automaticky neznamená, že ste aj spoluvlastníčka domu. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností, pričom rozhodujúci je stav zapísaný na liste vlastníctva.

Zápis manžela do listu vlastníctva

Ak chcete zapísať manžela ako spoluvlastníka do listu vlastníctva, existujú dve možnosti:

1. Darovanie podielu: Manžel Vám môže darovať časť nehnuteľnosti (napr. polovicu). Spíše sa darovacia zmluva, ktorú podpíšete obaja a následne podáte návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
2. Kúpna zmluva: Manžel Vám môže časť nehnuteľnosti predať. Postup je obdobný ako pri darovaní, len namiesto darovacej zmluvy sa uzatvorí kúpna zmluva.

Nehnuteľnosť nadobudnutá počas manželstva, zapísaná len na jedného z manželov

Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá počas trvania manželstva za finančné prostriedky patriace do BSM, považuje sa za súčasť BSM, aj keď je formálne uvedený ako kupujúci len jeden z manželov. V takomto prípade je potrebné pri návrhu na vklad do katastra uviesť, že nehnuteľnosť sa nadobúda do BSM oboch manželov. Kataster však môže požadovať preukázanie, z akých zdrojov boli prostriedky na kúpu poskytnuté.

Predaj časti pozemku a daň z príjmu

Pri predaji časti pozemku, ktorý vlastníte menej ako 5 rokov, je potrebné zohľadniť, že podľa § 9 zákona o dani z príjmov sa na takéto transakcie nevzťahuje oslobodenie od dane z príjmu. Ak uplynulo menej ako 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, príjem z predaja je zdaniteľný.

Základom dane je rozdiel medzi predajnou cenou pozemku a nadobúdacou cenou, ktorá je v tomto prípade časťou tej sumy, za ktorú ste pozemok kúpili. Náklady súvisiace s kúpnou cenou a akékoľvek iné výdavky (napr. právne služby) sú tiež odpočítateľné. Odporúča sa kontaktovať daňového poradcu, aby ste mali istotu, čo môžete do základu dane započítať.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Dedenie a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

V prípade úmrtia manžela a začatia dedičského konania je dôležité, ako je bydlisko zapísané a aké je rozdelenie dedičských podielov. Ak ste boli manželkou zosnulého a nemali ste deti, dedičia sú Vy a jeho matka. Dedičstvo sa riadi podľa ustanovenia Občianskeho zákonníka a dedí sa zvyčajne v druhej dedičskej skupine, kde dedí manžel a rodičia poručiteľa.

Ak bol byt nadobudnutý počas manželstva aj keď je napísaný na jeho meno, patril by do BSM. Ak sa s jeho matkou neviete dohodnúť na vyporiadaní, platí, že súd môže určiť dedičské podiely podľa zákona. Notár je ten, kto v dedičskom konaní potvrdzuje vlastnícke práva.

tags: #nadobudnutie #do #výlučného #vlastníctva #podmienky